Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đây là một trong những tranh chấp phát sinh phổ biến trong xã hội. Các vấn đề xoay quanh tranh chấp mua bán nhà ở thông thường là đặt cọc, thỏa thuận mua bán nhà ở, thủ tục mua bán khi chưa đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng. Phạm vi bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn quý bạn đọc cụ thể về hướng giải quyết tranh chấp phát sinh nêu trên.

Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Các điều kiện chung 

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:: 

• Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại mục 2;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
•  Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Điều kiện quy định tại điểm (2) và điểm (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc có giấy chứng nhận

Theo Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

>>> Tham khảo thêm: Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất

Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Đối với bên bán

Điều kiện của các bên được quy định tại khoản 1, Điều 161 Luật nhà ở 2023:

Bên bán phải đáp ứng các điều kiện sau

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua

Bên mua cần phải đáp ứng các được kiện được quy định tại khoản 2, Điều 161 Luật nhà ở 2023

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thương trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam theo qyy định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Lưu ý: Hợp đồng  bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở 2023, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp trong thực tế?

Các tình huống phát sinh tranh chấp phổ biến như sau:

• Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà
• Bên bán nhà tăng giá bán nhà so với giá đã thỏa thuận trước đó
• Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao cho bên mua
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà
• Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế
• Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán, nhà thuộc sở hữu chung.

>>> Xem thêm:Hướng dẫn giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất có dấu hiệu giả tạo

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất ?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những tranh chấp dân sự. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết khác nhau.

• Thứ nhất, thương lượng
• Thứ hai, hòa giải
• Thứ ba, giải quyết thông qua trọng tài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài Thương mại 2010) hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

>>> Tham khảo thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất

Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Liên quan đến vấn đề phát sinh xoay quanh câu chuyện mua bán hợp đồng nhà ở, công ty Luật Long Phan PMT chúng tôi có thể hỗ trợ những dịch vụ sau:

1.Tư vấn ban đầu:

• Phân tích vụ việc
• Đánh giá tình hình để đưa ra phương án phù hợp
• Tư vấn cách thức thu thập chứng cứ
• Định hướng giải quyết cho khách hàng
• Dự tính chi phí

2.Thương lượng, hòa giải:

• Đại diện đàm phán với bên đối trọng
• Soạn văn bản
• Tham gia đối thoại
• Hoàn tất thủ tục pháp lý

3.Khởi kiện ra tòa:

• Soạn đơn khởi kiện
• Chuẩn bị hồ sơ
• Tham gia tố tụng tại tòa 
• Tranh tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng
• Hỗ trợ thủ tục thi hành án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có thể thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau. Thương lượng, hòa giải là bước đầu tiên các bên nên cân nhắc để đạt được thỏa thuận nhanh chóng. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên có thể lựa chọn phương thức trọng tài hoặc khởi kiện ra tòa án. Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà ở, vui lòng liên hệ hotline 1900636387. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách giải quyết tranh chấp hiệu quả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.