Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể thông qua: thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền. Mỗi phương thức giải quyết đều có ưu điểm riêng, phù hợp với những tình huống cụ thể và mục tiêu khác nhau. Việc xác định đúng hướng đi dựa trên việc phân tích bản chất vi phạm, hệ thống chứng cứ và lợi ích mong muốn sẽ quyết định trực tiếp đến hiệu quả giải quyết tranh chấp. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết từng bước trong quy trình nhằm giúp Quý khách hàng tối ưu hóa kết quả khi bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần nắm khi giải quyết tranh chấp

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi sự hiểu biết sâu về đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng đặc biệt này. Việc nắm vững các quy định về điều kiện mở bán, quy trình thanh toán và quyền nghĩa vụ các bên sẽ tạo nền tảng vững chắc cho quá trình giải quyết tranh chấp. Đây là bước đầu tiên và then chốt để xác định căn cứ pháp lý cho việc khiếu nại và yêu cầu bồi thường.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì ?

Căn cứ quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015:

• Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán;
• Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. 

Điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có đề cập đến Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không nêu ra định nghĩa. Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

>>>> Xem thêm: Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện mở bán

Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

Điều kiện đối với dự án bất động sản

Căn cứ Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong lai đủ điều kiện mua bán nếu đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản, như sau:

• Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
• Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
• Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
• Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Bên cạnh việc đáp ứng điều kiện chung đối với đối với dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể: 

• Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
  • Quyết định giao đất;
  • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có các loại giấy tờ sau đây:
  • Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
• Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán.
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều kiện đối với chủ đầu tư

Căn cứ theo khoản 6 Điều 24, điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Quy trình thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quy trình thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, như sau:

Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần:

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; 
• Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai:

• Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 
• Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

>>> Xem thêm: Tư vấn tiền đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quyền và nghĩa vụ của khách hàng và chủ đầu tư

Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cả chủ đầu tư và khách hàng đều có những quyền lợi và trách nhiệm pháp lý rõ ràng. Đây là quyền và nghĩa vụ được luật định, cụ thể:

Quyền của Chủ đầu tư

Quyền của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 23, dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 18 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

• Yêu cầu bên mua nhận nhà ở theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Không bàn giao nhà ở khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua gây ra;
• Quyền khác theo hợp đồng.

Nghĩa vụ của Chủ đầu tư

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 23, dẫn chiếu đến điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

• Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có);
• Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua;
• Thực hiện các thủ tục mua bán; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
• Giao nhà ở cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua;
• Bảo hành nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản;
• Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định;
• Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở được bán;
• Thực hiện công khai thông tin theo quy định; chịu trách nhiệm đối với thông tin do mình cung cấp;
• Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng;
• Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ:
  • Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;
  • Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng;
  • Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng;
  • Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
  • Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua;

• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quyền của khách hàng

Quyền của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 23, dẫn chiếu đến khoản 1, khoản 2  Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên bán giao nhà ở theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
• Quyền khác theo hợp đồng.

Nghĩa vụ của khách hàng

Nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 23, dẫn chiếu đến khoản 1, khoản 2  Điều 21 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

• Thanh toán đủ tiền mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
• Nhận nhà ở và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
• Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Sử dụng nhà ở theo đúng công năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;
• Thực hiện theo quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở;
• Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở;
• Trường hợp mua nhà ở đang cho thuê, bên mua nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Giao dịch với tài sản hình thành trong tương lai

Chế tài khi vi phạm

Căn cứ vào loại vi phạm, tính chất, mức độ vi phạm cũng như thỏa thuận của các bên về luật áp dụng, bên bị xâm phạm quyền lợi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể lựa chọn áp dụng các chế tài phù hợp. Các chế tài này có thể dựa trên quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 về phương thức bảo vệ quyền dân sự hoặc Luật Thương mại 2005 về chế tài trong thương mại, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cụ thể:

Căn cứ Điều 11, Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, Các phương thức bảo vệ quyền dân sự gồm:

• Buộc chấm dứt hành vi xâm phạm. 
• Buộc xin lỗi, cải chính công khai. 
• Buộc thực hiện nghĩa vụ. 
• Buộc bồi thường thiệt hại.
• Phạt vi phạm.

Căn cứ Điều 292 Luật Thương mại 2005, Các loại chế tài trong thương mại gồm:

• Buộc thực hiện đúng hợp đồng. 
• Phạt vi phạm. 
• Buộc bồi thường thiệt hại. 
• Tạm ngừng thực hiện hợp đồng. 
• Đình chỉ thực hiện hợp đồng. 
• Huỷ bỏ hợp đồng.

Rà soát, thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp

Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc đầu tiên cần thực hiện là rà soát và thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ có giá trị pháp lý. Tùy từng trường hợp cụ thể mà tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp khác nhau. Tuy nhiên, các tài liệu, chứng cứ cơ bản bao gồm: 

• Hợp đồng mua bán và phụ lục kèm theo.
• Biên lai hoặc ủy nhiệm chi thanh toán.
• Văn bản liên quan đến tiến độ xây dựng.
• Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng cấp (có thể tải trên Cổng DVC hoặc trang thông tin của Sở Xây dựng).
• Thư bảo lãnh của ngân hàng.
• Tài liệu marketing.
• Các trao đổi qua email, Zalo hoặc hình thức khác.

Sau khi có đủ căn cứ, bên cho rằng quyền lợi của mình bị vi phạm cần gửi thông báo vi phạm và yêu cầu bên còn lại khắc phục trong một thời hạn hợp lý.

Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thương lượng nội bộ là phương thức hiệu quả nhất trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cách thức này không chỉ giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn góp phần duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài. 

Trong quá trình thương lượng, hai bên cũng có thể thỏa thuận về biện pháp khắc phục, mức bồi thường hoặc việc chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, nhiều tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm ở giai đoạn này, tránh phát sinh chi phí pháp lý và kéo dài thủ tục tố tụng.

Thỏa thuận thành cần được lập thành biên bản, ghi nhận rõ ràng nội dung và có chữ ký xác nhận của cả hai bên.

Hòa giải giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là cách thức giải quyết tranh chấp thông qua một bên thứ ba trung lập, dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và tôn trọng ý chí của các bên. Hòa giải mang tính linh hoạt, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian và giữ mối quan hệ hợp tác. Các bên có thể lựa chọn:

Hòa giải thương mại theo quy định về hòa giải thương mại tại Nghị định 22/2017/NĐ-CP với điều kiện các bên phải có thỏa thuận hòa giải. Đây là điều kiện bắt buộc được quy định tại Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP. Kết quả hòa giải thành phải được lập thành văn bản, văn bản về kết quả hòa giải thành được xem xét công nhận theo quy định của pháp luật tố tụng về dân sự (theo Điều 15, Điều 16 của Nghị định 22/2017/NĐ-CP).

Ngoài ra, các bên cũng có thể yêu cầu hòa giải tại Tòa án theo Luật Hòa giải, Đối thoại tại Tòa án 2020.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khởi kiện là phương thức cuối cùng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi các biện pháp hòa giải và thương lượng không thành công. Việc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên và tính chất của vụ việc. Đây là con đường pháp lý chính thức với tính ràng buộc cao nhất nhưng cũng tốn kém thời gian và chi phí nhất.

Trọng tài thương mại

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010, trọng tài chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi giữa các bên có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc được lập sau khi tranh chấp phát sinh. Thỏa thuận này có thể được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng dưới dạng điều khoản trọng tài hoặc lập thành văn bản riêng biệt.

Các bên có thể lựa chọn Trung tâm trọng tài phù hợp, có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự, thương mại và uy tín trong lĩnh vực bất động sản; lựa chọn trọng tài viên là những người am hiểu chuyên sâu về pháp luật bất động sản, đồng thời có kinh nghiệm thực tiễn trong xử lý tranh chấp. Phán quyết trọng tài có giá trị chung thẩm, có hiệu lực ngay khi ban hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm (theo khoản 5 Điều 61 Luật Trọng tài thương mại 2010).

Tòa án

Căn cứ theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025; Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025; điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án Nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/ có trụ sở hoặc Tòa án Nhân dân khu vực nơi thực hiện hợp đồng là tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Thi hành phán quyết/ bản án có hiệu lực của cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền

Thi hành phán quyết trọng tài hoặc bản án tòa án là bước cuối cùng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Đối với việc thi hành phán quyết trọng tài

Căn cứ theo Điều 65 Luật Trọng tài Thương mại 2010, Nhà nước khuyến khích các bên tự nguyện thi hành phán quyết trọng tài. Trường hợp, bên phải thi hành phán quyết không tự nguyện thi hành và cũng không yêu cầu huỷ phán quyết trọng tài, bên được thi hành phán quyết trọng tài có quyền làm đơn yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành phán quyết trọng tài theo Điều 66 Luật Trọng tài Thương mại 2010. Đối với phán quyết của Trọng tài vụ việc, bên được thi hành có quyền làm đơn yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành phán quyết trọng tài sau khi phán quyết được đăng ký theo quy định.

Đối với việc thi hành bản án có hiệu lực

Thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ thi hành án theo Điều 45 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014. Nếu hết thời hạn quy định mà người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án.

Theo điều 30 Luật Thi hành án Dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014, trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án.

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp

Luật sư của Luật Long Phan PMT sẽ thực hiện các nhiệm vụ chuyên nghiệp để bảo vệ quyền lợi tối đa cho Quý khách hàng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

• Soạn thảo văn bản khiếu nại và thư thông báo vi phạm gửi chủ đầu tư yêu cầu khắc phục trong thời hạn quy định 
• Tư vấn chiến lược thương lượng và tham gia đàm phán trực tiếp với chủ đầu tư để tìm giải pháp thỏa đáng 
• Đại diện tham gia hòa giải tại các trung tâm hòa giải thương mại hoặc hòa giải đối thoại tại tòa án 
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện . 
• Đại diện tham gia tố tụng tại trọng tài thương mại hoặc tòa án nhân dân các cấp 
• Tư vấn lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp nhất với đặc điểm vụ việc cụ thể

Câu hỏi liên quan (FAQ) về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Những thắc mắc thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phản ánh các tình huống thực tế mà Quý khách hàng thường gặp phải. Việc hiểu rõ các câu hỏi phổ biến sẽ giúp Quý khách hàng có cái nhìn toàn diện về quy trình giải quyết tranh chấp và chuẩn bị tốt hơn cho các tình huống có thể xảy ra. Dưới đây là những câu hỏi được đặt ra nhiều nhất trong thực tiễn tư vấn pháp lý của Luật Long Phan PMT.

Có phải tất cả các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều phải được giải quyết tại Tòa án không?

Không phải tất cả các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều bắt buộc phải giải quyết tại Tòa án. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010, nếu giữa các bên có thỏa thuận trọng tài (trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp) thì tranh chấp có thể được đưa ra Trọng tài thương mại để giải quyết. Trong trường hợp không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận đó vô hiệu theo Điều 18 Luật Trọng tài thương mại 2010 (được hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP) thì Tòa án mới là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm những gì?

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án bao gồm những tài liệu, giấy tờ cơ bản sau :

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP; nội dung của đơn khởi kiện đúng và đủ theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các phụ lục hợp đồng (nếu có) (Bản chính hoặc bản sao có chứng thực).
• Tài liệu chứng minh quá trình thực hiện hợp đồng: Biên lai/ủy nhiệm chi thanh toán; Phiếu thu, hóa đơn; Văn bản xác nhận tiến độ xây dựng; Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở của Sở Xây dựng; Thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nếu có); Các tài liệu marketing, email, zalo, tin nhắn trao đổi giữa các bên.
• Chứng cứ về vi phạm hợp đồng: Thông báo vi phạm, yêu cầu khắc phục; Biên bản làm việc giữa hai bên (nếu có); Văn bản từ cơ quan quản lý nhà ở, chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch liên quan.
• Giấy tờ về nhân thân và tư cách pháp lý: CCCD/hộ chiếu (cá nhân); Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, điều lệ công ty (tổ chức); Giấy tờ chứng minh tư cách đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền (nếu có).

Nếu không đồng ý với phán quyết của Trọng tài thương mại về tranh chấp  hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần làm gì?

Theo khoản 5 Điều 61 Luật Trọng tài thương mại 2010, phán quyết trọng tài có giá trị chung thẩm và có hiệu lực ngay từ thời điểm ban hành. Nếu không đồng ý với phán quyết của Trọng tài thương mại, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được phán quyết trọng tài, nếu một bên có đủ căn cứ để chứng minh được rằng Hội đồng trọng tài đã ra phán quyết thuộc một trong những trường hợp là căn cứ để yêu cầu hủy phán quyết trọng tài, thì có quyền làm đơn gửi Toà án có thẩm quyền yêu cầu huỷ phán quyết trọng tài theo Điều 69 Luật Trọng tài thương mại 2010. Đơn yêu cầu hủy phán quyết trọng tài phải kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu hủy phán quyết trọng tài là có căn cứ và hợp pháp theo Điều 70 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối tranh chấp hợp đồng là 04 – 06 tháng kể từ thời điểm thụ lý vụ án. Các bên đương sự có 15 ngày kể từ ngày Tòa án tuyên án để thực hiện quyền kháng cáo nếu không đồng ý với một phần hoặc toàn bộ bản án sơ thẩm, Viện kiểm sát cùng cấp có 15 ngày, của Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có 01 tháng, kể từ ngày tuyên án đê thực hiện việc kháng nghị (theo Điều 273, Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Tòa án cấp phúc thẩm có 02 – 03 tháng kể từ thời điểm thụ lý kháng cáo để mở phiên xét xử và tuyên án.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi sự hiểu biết sâu về pháp luật bất động sản và kinh nghiệm thực tiễn phong phú. Luật Long Phan PMT cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng từ giai đoạn phân tích sơ bộ đến hoàn tất thủ tục thi hành kết quả. Để được tư vấn chi tiết về phương án giải quyết tranh chấp phù hợp nhất, Quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ chuyên nghiệp.

Tags: Giải quyết tranh chấp, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở