Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề nhiều người đang quan tâm. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Vậy điều kiện, hình thức hợp đồng và xử lý tranh chấp về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Đồng thời, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

>>>Xem thêm: Quy định pháp luật về mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc bên bán bàn giao quyền sở hữu đối với nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành, còn bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bị điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và một số luật khác có liên quan.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nội dung cơ bản của Hợp đồng

Theo quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:

• Nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…
• Luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…
• Nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu.
• Nhóm luật liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hòa giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Tòa án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải các điều khoản chứa nhưng nội dung thuộc các nhóm trên để hạn chế tối đa các rủi ro sau này

Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Trên đây là các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch mua bán.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 30 Bộ luật Tố tụng Dân sư 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân

Thứ nhất, thẩm quyền theo cấp

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện. Tuy nhiên, trong trường hợp có đương sự ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân cấp tỉnh ( khoản 3 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Thứ hai, thẩm quyền theo lãnh thổ

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền giải quyết như sau:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết
• Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết

Bên cạnh đó, nguyên đơn có thể lựa chọn thẩm quyền Tòa án giải quyết trong các trường hợp sau đây:

• Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
• Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết (điểm c khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
•  Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết (Điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện nhưng trong một trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa cấp tỉnh. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nguyên đơn có thể xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ theo đúng quy định của pháp luật

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp

Khi tranh chấp xảy ra các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự như sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 2 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 01 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Bước 6: Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 7: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án

Tư vấn các vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ pháp lý về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

• Tư vấn các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh
• Tư vấn điều kiện chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư các giấy tờ cần phải có trước khi tiến hành mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Cung cấp mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Soạn thảo, review, sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán nhà ở hình thanh trong tương lai
• Tư vấn các thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư vấn các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Hướng dẫn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Soạn thảo đơn từ và các văn bản khác có liên quan trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp
• Tham gia tranh tụng để bảo về quyền và lợi ích của khách hàng
• Tư vấn các vấn đề khác có liên quan.

Tư vấn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán nhà hình thành trong tương lai mặc dù mang lại nhiều lợi ích cho cả bên mua và bên bán nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại các rủi ro pháp lý nếu không có sự tìm hiểu và tư vấn bởi các chuyên gia trong lĩnh vực này Trên đây là bài viết hướng dẫn quý khách hàng về Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc cũng như có nhu cầu TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ hoặc các vấn về pháp lý khác hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo HOTLINE 1900.63.63.87 để được phía công ty chúng tôi tư vấn chi tiết.

Bài viết liên quan có thể bạn quan tâm

• Mẫu hợp đồng mua bán đất nền dự án mởi nhất 2024
• Quy định về tài sản hình thành trong tương lai
• Nhà ở chỉ có giấy phép xây dựng có sang tên được không