Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là bước cần có trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để đảm bảo quyền lợi của các bên, hợp đồng cần được soạn thảo một cách chính xác và tuân thủ pháp luật. Bài viết dưới đây của Chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết soạn thảo từng điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tại điểm a khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng. Do đó, quý khách cần nắm rõ các yếu tố cốt lõi khi soạn thảo hoặc xem qua hợp đồng này

Bên chuyển nhượng trong hợp đồng

Phần mở đầu trong hợp đồng là xác định tư cách và thông tin của các bên, trong đó có bên chuyển nhượng. 

• Bên chuyển nhượng phải là pháp nhân được thành lập hợp pháp và đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, người đại diện pháp luật của tổ chức phải có thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo điều lệ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Ghi đầy đủ thông tin của bên chuyển nhượng bao gồm mã số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở, người đại diện theo pháp luật, số điện thoại.

Việc làm rõ tư cách và thông tin của bên chuyển nhượng ngay từ đầu là bước đi cần thiết để loại bỏ các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi soạn thảo hợp đồng. Một khi các điều kiện về chủ thể được đáp ứng đầy đủ, hợp đồng chuyển nhượng sẽ có giá trị pháp lý vững chắc, tạo sự an tâm cho các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch

Bên nhận chuyển nhượng là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

• Đối với cá nhân, bên nhận chuyển nhượng cần cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân bao gồm họ tên, số CCCD, địa chỉ thường trú, địa chỉ liên hệ, số điện thoại và email;
• Đối với tổ chức, bên nhận chuyển nhượng cần cung cấp đầy đủ thông tin bao gồm tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở, người đại diện theo pháp luật, số điện thoại và email.

Do đó, khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, mọi thông tin của bên nhận chuyển nhượng phải được rà soát và ghi chép cẩn thận. Bất kỳ sai sót hay thiếu thông tin nào cũng có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, khiến hợp đồng bị vô hiệu hoặc gây tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản trong tương lai của người mua.

Thông tin về hợp đồng được chuyển nhượng, nhà ở là đối tượng của hợp đồng

Thông tin chi tiết về hợp đồng được chuyển nhượng và đối tượng của hợp đồng là nội dung cốt lõi trong hợp đồng chuyển nhượng. Việc mô tả chính xác thông tin hợp đồng được chuyển nhượng và đối tượng chuyển nhượng giúp tránh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

Thông tin hợp đồng mua bán gốc

Trong mọi giao dịch chuyển nhượng căn hộ, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán gốc hoàn toàn có thể được chuyển nhượng.  Nhưng cần quy định như sau:

• Ghi rõ tên, số hợp đồng, ngày ký kết và thông tin đầy đủ về bên cho thuê, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Ngoài ra, hợp đồng mua bán gốc cần phải: 
• Kèm theo hợp đồng chuyển nhượng là bản chính các chứng từ tài chính về việc nộp tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư;
• Trong trường hợp hợp đồng đã được chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần cung cấp bản chính các văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và bản chính chứng từ nộp thuế của các lần chuyển nhượng trước. 

Tóm lại, việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ với bản chính hợp đồng mua bán gốc cùng toàn bộ chứng từ tài chính và lịch sử chuyển nhượng (nếu có) là điều kiện tiên quyết cho một giao dịch thành công.

Mô tả chi tiết căn hộ chuyển nhượng

Trong quá trình giao dịch bất động sản, việc mô tả chi tiết căn hộ chuyển nhượng trong hợp đồng là yếu tố cốt lõi để đảm bảo tính pháp lý và sự minh bạch. Một bản mô tả chính xác không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán mà còn là cơ sở vững chắc để tránh mọi tranh chấp phát sinh sau này.

• Mô tả chi tiết về loại nhà ở, các đặc điểm kỹ thuật và vị trí cụ thể;

• • Diện tích căn hộ phải ghi chính xác theo hợp đồng mua bán gốc với đơn vị tính là mét vuông;
  • Địa chỉ căn hộ bao gồm tên dự án, số tầng, mã căn hộ, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố phải được ghi đầy đủ và chính xác;
  • Hiện trạng căn hộ tại thời điểm chuyển nhượng cần được mô tả rõ ràng, bao gồm tình trạng xây dựng, tiến độ hoàn thành và việc bàn giao nếu có;
  • Giá mua căn hộ phải ghi bằng số và bằng chữ để tránh nhầm lẫn;
  • Số tiền đã nộp cho chủ đầu tư và số tiền còn phải nộp cần được thể hiện rõ ràng với các chứng từ thanh toán kèm theo;
  • Thời hạn thuê mua căn hộ gồm thời hạn thuê mua và thời hạn nhận bàn giao nhà ở;
  • Hiện trạng pháp lý của căn hộ là thông tin quan trọng bao gồm quyền sở hữu hợp pháp, giấy tờ pháp lý của dự án và thời hạn giao nhận căn hộ;

• Thông tin về biên bản bàn giao căn hộ. 

Thông tin chi tiết về căn hộ là “chìa khóa” đảm bảo một giao dịch an toàn, thuận lợi, giúp các bên tự tin tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của mình một cách tối đa.

Điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Mẫu số Ia Phụ lục I  kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024. Dưới đây là các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng này: 

Thứ nhất, điều khoản về giá thanh toán

• Giá bán căn hộ bao gồm: Đơn giá/m² diện tích sử dụng; Tổng giá bán căn hộ (bằng số và bằng chữ) = Giá bán căn hộ (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất) + Thuế VAT + Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (2% giá trị căn hộ). 

• Phương thức thanh toán gồm: Hình thức thanh toán (chuyển khoản, tiền mặt) và lịch thanh toán chi tiết theo từng đợt. Ngoài ra, đối với nhà hình thành trong tương lai: tuân thủ quy định Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Lần đầu không quá 30% (bao gồm tiền đặt cọc)
• Các lần tiếp theo tương ứng với tiến độ xây dựng
• Tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao (50% nếu là doanh nghiệp FDI)

Lưu ý: Theo khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 

Thứ hai, điều khoản về nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

 Theo quy định tại khoản 1 Điều 2, khoản 3 Điều 5 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2012), bên chuyển nhượng thường có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác về việc phân chia nghĩa vụ thuế nhưng phải đảm bảo không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Thứ ba, điều khoản về bàn giao hồ sơ và căn hộ

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao, chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, có thật, không bị giả mạo đối với bản gốc và bản sao các tài liệu, bao gồm bản chính hợp đồng mua bán gốc, các phụ lục và văn bản kèm theo, bản chính các chứng từ tài chính về nộp tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư. Ngoài ra, thời hạn bàn giao hồ sơ phải được quy định cụ thể và hai bên phải lập biên bản về việc bàn giao các giấy tờ, tài liệu. 

Trong trường hợp căn hộ đã được bàn giao, việc bàn giao thực tế căn hộ phải được các bên thỏa thuận thời hạn cụ thể kể từ ngày văn bản chuyển nhượng được chủ đầu tư xác nhận (có biên bản bàn giao căn hộ). 

Thứ tư, điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên

Theo quy định tại Điều 18, 19, 20, 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm các nội dung được liệt kê dưới đây, nhưng không giới hạn, tức Quý khách vẫn có thể thỏa thuận các nội dung về quyền, nghĩa vụ của các bên, miễn là nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì vẫn được pháp luật tôn trọng và có hiệu lực ràng buộc các bên. 

Bên chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ sau: 

• Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đầy đủ, đúng hạn;
• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho bên mua;
• Giao cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý của nhà ở;
• Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên B nếu gây thiệt hại;
• không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
• Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
• Thực hiện giao kết theo hợp đồng mẫu;
• Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua.

Bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ sau: 

• Thanh toán đầy đủ, đúng hạn (có giấy biên nhận do 02 bên ký xác nhận hoặc chứng từ tài chính theo quy định của pháp luật);
• Tiếp nhận từ bên chuyển nhượng các giấy tờ liên quan khác theo thỏa thuận;
• Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
• Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
• Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng nếu gây thiệt hại;
• Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận về các trường 

Thứ tư, điều khoản về giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp có tranh chấp về nội dung hợp đồng, các bên ưu tiên bàn bạc, thương lượng giải quyết để tiết kiệm thời gian và chi phí. Nếu không thương lượng giải quyết được, các bên có quyền yêu cầu cơ quan Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật (tốt nhất là ghi rõ Tòa án cụ thể có thẩm quyền giải quyết nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chẳng hạn như các bên có thể thỏa thuận Tòa án nhân dân khu vực nơi nguyên đơn cư trú hoặc nơi thực hiện bàn giao nhà ở).

Những điều khoản này tạo nên khung pháp lý hoàn chỉnh, giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của cả hai bên.

Điều khoản cần thiết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Một hợp đồng chuyển nhượng căn hộ không chỉ dừng lại ở việc ghi nhận các thông tin cơ bản. Để thực sự bảo vệ quyền lợi và dự phòng rủi ro, xây dựng các điều khoản cần thiết như bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm và chấm dứt hợp đồng nhằm giảm thiểu rủi ro cho các bên.

Thứ nhất, điều khoản về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm 

Về nguyên tắc, bên nào gây thiệt hại cho bên kia phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định pháp luật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Do đó, khi soạn thảo hợp đồng điều khoản bồi thường thiệt hại là điều khoản không thể bỏ qua, Quý khách cần nêu rõ các trường hợp không loại trừ trách nhiệm của người vi phạm, nhưng không giới hạn:

• Không bàn giao hồ sơ đầy đủ và hợp lệ liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai;
• Cố tình che giấu thông tin làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng;
• Vi phạm nghĩa vụ thanh toán;
• Vi phạm thỏa thuận về thời hạn bàn giao, gây chậm trễ trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý tiếp theo;
• Vi phạm nghĩa vụ bảo mật, làm lộ thông tin hợp đồng, thông tin cá nhân hoặc gây ảnh hưởng đến các bên thứ ba liên quan.

 Lưu ý:  Để bồi thường thiệt hại bên bị thiệt hại phải chứng minh 04 yếu tố sau: (i) bên gây thiệt thiệt hại có hành vi vi phạm hợp đồng, (ii) bên vi phạm có lỗi trực tiếp khi thực hiện hành vi vi phạm, (iii) có thiệt hại xảy ra trên thực tế, (iv) mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại. 

• Ngoài ra, Quý khách có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại (khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015);
• Bên cạnh, điều khoản bồi thường thiệt hại thì theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về mức phạt vi phạm và các trường hợp áp dụng mức phạt vi phạm này.

Thứ hai, điều khoản chấm dứt hợp đồng

• Các trường hợp vi phạm được xem là nghiêm trọng và dẫn đến hủy hợp đồng;
• Thời hạn khắc phục vi phạm (nếu có);
• Các trường hợp được coi là sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan. 

>> Xem thêm:

• Quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư vấn bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư vấn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư vấn đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật bất động sản và kinh nghiệm thực tiễn. Tại Luật Long Phan PMT, Quý khách hàng được cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Với sự hỗ trợ của Luật sư sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi tối đa cho các bên trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

• Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, tình trạng pháp lý của dự án và khả năng mua bán;
• Review, soạn thảo hợp đồng mua bán;
• Tư vấn về giá chuyển nhượng hợp lý, phương thức thanh toán an toàn và các điều khoản bảo vệ quyền lợi khách hàng. 
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục pháp lý bao gồm hướng dẫn công chứng hợp đồng, và hoàn thiện hồ sơ.

Luật sư đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quá trình để đảm bảo thủ tục được thực hiện đúng quy định và hiệu quả. Việc có sự hỗ trợ chuyên nghiệp giúp rút ngắn thời gian và giảm thiểu các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Câu hỏi thường gặp về soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về các vấn đề trong soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau: 

Điều kiện tiên quyết để một nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng là gì?

Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, một nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (bao gồm việc ký hợp đồng mua bán và sau đó là chuyển nhượng hợp đồng) khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có), đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của công trình, và chủ đầu tư đã có văn bản thông báo gửi Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Không. Điểm a khoản , Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.” Do đó, pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Các bên cần thanh toán những khoản phí, lệ phí nào khác?

• Phí công chứng: Nộp cho tổ chức hành nghề công chứng, mức phí được tính trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Luật Công chứng 2024.
• Lệ phí trước bạ: Do bên nhận chuyển nhượng nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mức nộp là 0,5% giá trị tài sản theo quy định tại Nghị định số 10/2022/NĐ-CP.

Rủi ro lớn nhất cho bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch này là gì?

Về mặt pháp lý, rủi ro chính là việc chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm của mình, vi phạm các quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như chậm bàn giao, quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản về trách nhiệm bảo lãnh. Ngoài ra, rủi ro còn đến từ việc bên chuyển nhượng che giấu thông tin hợp đồng gốc đang bị thế chấp tại ngân hàng, vi phạm điều kiện về giao dịch tài sản bảo đảm quy định trong Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản kinh phí bảo trì 2% được sử dụng cho mục đích gì?

Theo quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (bằng 2% giá trị căn hộ trước thuế) được sử dụng để bảo trì, sửa chữa các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư như kết cấu, khung, cột, tường chịu lực, mái, thang máy, hệ thống PCCC, máy phát điện, v.v. Chủ đầu tư có trách nhiệm thu và tạm quản lý khoản tiền này, sau đó bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư khi được thành lập.

Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Có, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng này. Tuy nhiên, họ chỉ được mua và sở hữu nhà ở khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023.

Kết luận

Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là vấn đề điền vào mẫu hợp đồng mà còn là những điều khoản ràng buộc các bên, giảm thiểu tối đa rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng. Để được tư vấn chuyên nghiệp về soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900636387 để được hỗ trợ nhanh chóng.  

Tags: chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, điều khoản hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Mua Bán Căn Hộ Chung Cư, Soạn thảo hợp đồng