Quy định pháp luật về mua nhà ở hình thành trong tương lai 2025

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành hình thức giao dịch bất động sản phổ biến tại Việt Nam. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã ban hành nhiều quy định mới về điều kiện bàn giao, phương thức thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng. Bài viết này phân tích toàn diện các quy định pháp lý hiện hành để Quý khách có cơ sở pháp lý vững chắc khi tham gia giao dịch.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm vững quy định pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi người mua và đảm bảo tính minh bạch của thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt các điều kiện đối với chủ đầu tư.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định nghiêm ngặt tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể như sau:

1. Chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý về xây dựng;
2. Về điều kiện đất đai, nhà ở phải có một trong các loại giấy tờ sau: 

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Điều kiện về xây dựng yêu cầu nhà ở phải được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

• Đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng, cần có Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở;
•  Đặc biệt quan trọng, nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, cần có giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

4. Chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật.
5. Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua
6. Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; Nhà ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Nhà ở không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; Nhà ở không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
7. Dự án nhà ở phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Kinh doanh bất động sản 2023;
8. Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
9. Thông tin về bất động sản và dự án bất động sản phải được công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
10. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua đáp ứng điều kiện tại  khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Tóm lại, việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện từ pháp lý đất đai, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng, cho đến nghĩa vụ thông báo và công khai thông tin là yêu cầu bắt buộc để nhà ở được đưa vào kinh doanh. 

>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa sổ

Quy định mới về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định mới tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Chẳng hạn như: thông tin chi tiết về nhà ở, vị trí, diện tích, thiết kế kiến trúc; giá bán cụ thể và phương thức thanh toán theo từng đợt; tiến độ xây dựng và thời gian bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua; các biện pháp xử lý khi vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng cũng phải quy định rõ trách nhiệm bảo hành, sửa chữa các lỗi kỹ thuật của công trình; điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng; cách thức giải quyết tranh chấp giữa các bên.

Đặc biệt, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở từ bên đặt cọc khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Do đó, Quý khách nên lưu ý về vấn đề này khi soạn thảo hợp đồng nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá sớm khi chưa đủ điều kiện pháp lý, gây rủi ro cho người mua. 

Lưu ý: theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

>> Xem thêm:

• Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Tư vấn đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Phương thức thanh toán và bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những quy định mới, chặt chẽ hơn về phương thức thanh toán và cơ chế bảo lãnh ngân hàng. Vậy, người mua và chủ đầu tư cần tuân thủ những nguyên tắc nào để đảm bảo một giao dịch minh bạch, đúng pháp luật?

Về phương thức thanh toán: 

• Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần với lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua;
• Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; 
• Đặc biệt, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

Về bảo lãnh ngân hàng:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh. Bảo lãnh này nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 26, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, và việc từ chối bảo lãnh phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, các quy định mới về thanh toán theo tiến độ và bảo lãnh ngân hàng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn hơn cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc giới hạn tỷ lệ thanh toán và đưa ra lựa chọn về bảo lãnh ngân hàng đòi hỏi người mua phải chủ động tìm hiểu và đưa ra quyết định phù hợp để bảo vệ tốt nhất quyền lợi tài chính của mình trước khi ký kết hợp đồng.

>>> Xem thêm: Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Rủi ro thường gặp khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro mà Quý khách hàng cần nhận biết và phòng tránh. Các rủi ro này bao gồm dự án không đủ điều kiện chào bán, hợp đồng có điều khoản bất lợi và năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư. Cụ thể như sau:

• Rủi ro đầu tiên là dự án không đủ điều kiện chào bán theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Chẳng hạn như, chủ đầu tư mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý, chưa hoàn thành phần móng hoặc chưa được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện. Trên thực tế, có những dự án mà chủ đầu tư mới chỉ được cấp Giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành phần móng nhưng đã mở bán rộng rãi. Điều này tạo nên rủi ro rất lớn cho người mua, thuê căn hộ cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng sau này;
• Rủi ro thứ hai là hợp đồng giả tạo và điều khoản mập mờ bất lợi cho người mua. Mặc dù Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có các nội dung cụ thể, nhưng nhiều hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo có điều khoản bất lợi cho khách hàng. Chẳng hạn như thời gian bàn giao nhà không rõ ràng, mức phạt chậm bàn giao thấp nhưng phạt chậm thanh toán cao, hoặc cho phép chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế mà không cần sự đồng ý của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Một số hợp đồng còn có điều khoản miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp bất khả kháng, nhưng lại quy định người mua vẫn phải thanh toán đầy đủ theo tiến độ;
• Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư là mối quan ngại lớn nhất. Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng nhưng nhiều dự án không có bảo lãnh hoặc khách hàng không được cung cấp thông tin đầy đủ. Do đó, khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc chậm tiến độ xây dựng, người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể mất vốn hoặc phải chờ đợi thời gian dài mới nhận được nhà. Thậm chí khi nhận nhà, khách hàng vẫn đối diện với rủi ro về chất lượng công trình không đúng cam kết;
• Ngoài ra, theo Điều 34 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, khách hàng có quyền yêu cầu bảo hành, sửa chữa khi sản phẩm không đúng hợp đồng, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thiết kế ban đầu, sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc chậm trễ trong việc bảo hành.

Tóm lại, từ rủi ro về tính pháp lý của dự án, cạm bẫy trong hợp đồng cho đến uy tín và năng lực của chủ đầu tư, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai luôn là một quyết định đòi hỏi sự cẩn trọng cao độ. Để bảo vệ tài sản và tránh những tranh chấp không đáng có, người mua cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin, thẩm định pháp lý và tham vấn chuyên gia trước khi đặt bút ký.

Dịch vụ tư vấn, nhận ủy quyền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dịch vụ nhận ủy quyền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và đảm bảo tuân thủ đúng quy trình pháp lý. Dịch vụ tư vấn, nhận ủy quyền bao gồm: 

• Tư vấn về thẩm định pháp lý của dự án trước khi Quý khách đặt bút ký;
• Đánh giá các rủi ro pháp lý đối với nhà ở hình thành trong tương lai;
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán nhà ở đảm bảo quyền lợi tối đa cho người mua.;
• Tư vấn về thủ tục thực hiện giao dịch, từ việc đặt cọc đến các bước thanh toán và nhận bàn giao nhà;
• Tư vấn hướng giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn;
• Tư vấn về các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến giao dịch bất động sản;
• Đại diện theo ủy quyền tham gia đàm phán với chủ đầu tư và giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ của các bên;
• Trường hợp phát sinh tranh chấp, luật sư sẽ đại diện khách hàng giải quyết với chủ đầu tư hoặc tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết. 

Dịch vụ này không chỉ đảm bảo tính pháp lý của giao dịch mà còn giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và công sức trong quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau:

Vì sao bảo lãnh ngân hàng là tùy chọn nhưng người mua vẫn được khuyến nghị lựa chọn?

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mục đích của bảo lãnh là để ngân hàng thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại toàn bộ số tiền người mua đã ứng trước và các khoản khác nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà. Việc từ chối bảo lãnh theo thỏa thuận (khoản 3 Điều 26 Luật này) đồng nghĩa với việc người mua từ bỏ cơ chế bảo vệ tài chính quan trọng này và phải tự gánh chịu rủi ro.

Chủ đầu tư có thể chậm bàn giao nhà trong thời gian bao lâu mà không bị phạt?

Pháp luật không quy định một khung thời gian cụ thể. Thay vào đó, điểm đ khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt buộc hợp đồng phải có điều khoản về thời hạn bàn giao và trách nhiệm của các bên khi vi phạm. Do đó, thời gian chậm trễ được phép và mức phạt hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên được ghi nhận trong hợp đồng.

Quỹ bảo trì chung cư (2% giá bán) được quy định và sử dụng như thế nào?

Theo Điều 152, Điều 153 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải thu khoản phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ (trước thuế) khi bàn giao để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà. Khoản kinh phí này sẽ được bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý và sử dụng đúng mục đích theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Vì sao hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên là cá nhân lại bắt buộc phải công chứng/chứng thực?

Mục đích là để cơ quan có thẩm quyền xác thực ý chí, danh tính và năng lực pháp luật của các bên, đảm bảo nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, tạo ra giá trị chứng cứ vững chắc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Quyền lợi của người mua được xử lý thế nào nếu chủ đầu tư bị phá sản?

Nếu có bảo lãnh ngân hàng theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua sẽ được ngân hàng hoàn trả tiền. Nếu không, người mua trở thành chủ nợ không có bảo đảm. Khi đó, yêu cầu của người mua sẽ được giải quyết theo thứ tự ưu tiên thanh toán tại khoản 1 Điều 54 Luật Phá sản 2014, thường là sau các nghĩa vụ với nhà nước, người lao động và chủ nợ có bảo đảm, do đó mức độ rủi ro mất vốn là rất cao.

Kết luận

Tóm lại, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đòi hỏi cả người mua và chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định chặt chẽ về điều kiện pháp lý, hợp đồng, phương thức thanh toán và bảo lãnh ngân hàng. Hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp đảm bảo giao dịch an toàn mà còn là công cụ pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của chính bạn trước các rủi ro tiềm ẩn.

Để được hỗ trợ chuyên sâu, thẩm định pháp lý dự án và rà soát hợp đồng một cách chuyên nghiệp, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tài sản của mình, Quý khách hãy liên hệ ngay Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để nhận được sự tư vấn từ các luật sư giàu kinh nghiệm.

Tags: bảo lãnh ngân hàng, Chủ đầu tư, Công chứng hợp đồng, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phí bảo trì chung cư, Quyền lợi người mua nhà, rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai, thanh toán mua nhà dự án