Người nước ngoài mua chung cư có được thanh toán bằng ngoại tệ không?

Người nước ngoài mua chung cư có được thanh toán bằng ngoại tệ không? là câu hỏi mà nhiều khách hàng đặt ra khi tìm hiểu về việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định rõ nguyên tắc sử dụng đồng Việt Nam trong các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam. Nghị định 88/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ – ngân hàng đưa ra khung xử phạt cụ thể đối với hành vi thanh toán bằng ngoại tệ không đúng quy định. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật và hướng dẫn phương thức thanh toán hợp pháp cho người nước ngoài khi mua căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Nguyên tắc chung về sử dụng ngoại tệ thanh toán tại Việt Nam

Pháp luật Việt Nam áp dụng nguyên tắc quản lý chặt chẽ việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) thiết lập nguyên tắc cơ bản: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”. Quy định này áp dụng cho tất cả các chủ thể giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả người nước ngoài. Việc mua bán bất động sản, trong đó có căn hộ chung cư, thuộc phạm vi điều chỉnh của nguyên tắc này.

Để cụ thể hóa quy định của Pháp lệnh Ngoại hối, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 32/2013/TT-NHNN quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Điều 4 Thông tư này liệt kê tương đối đầy đủ các trường hợp được phép sử dụng ngoại tệ trong giao dịch, thanh toán, bao gồm một số hoạt động đặc thù như ủy thác xuất khẩu, nhập khẩu; giao dịch của doanh nghiệp chế xuất; chi trả lương, thưởng cho người không cư trú,… hoặc các giao dịch khác có yếu tố nước ngoài nhưng được Ngân hàng Nhà nước cho phép cụ thể. Danh mục các trường hợp ngoại lệ này mang tính đóng và được áp dụng chặt chẽ, không cho phép các chủ thể tự do thỏa thuận sử dụng ngoại tệ ngoài phạm vi pháp luật cho phép.

Điều đáng phải lưu ý là cả Pháp lệnh Ngoại hối và Thông tư số 32/2013/TT-NHNN đều không có quy định nào cho phép cá nhân nước ngoài được sử dụng ngoại tệ để thanh toán tiền mua hoặc thuê mua nhà ở tại Việt Nam. Việc người mua là người nước ngoài, người không cư trú hay có nguồn tiền từ nước ngoài không làm phát sinh quyền được thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Vì vậy, thanh toán tiền mua căn hộ chung cư tại Việt Nam (kể cả bên mua là người nước ngoài) phải dùng VND.

Phương thức thanh toán hợp pháp cho người nước ngoài mua nhà chung cư

Người nước ngoài khi mua căn hộ chung cư tại Việt Nam có thể thực hiện thanh toán thông qua các phương thức hợp pháp khác nhau. Tùy từng trường hợp cụ thể, việc thanh toán có thể được thực hiện theo phương thức sau:

Mở tài khoản ngoại tệ tại ngân hàng Việt Nam

Người nước ngoài muốn mua căn hộ chung cư tại Việt Nam cần thực hiện bước đầu tiên là mở tài khoản ngoại tệ tại ngân hàng thương mại hoạt động hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam. Các ngân hàng như Vietcombank, BIDV, VietinBank, Techcombank, ACB,… đều cung cấp dịch vụ mở tài khoản cho người nước ngoài. Tài khoản ngoại tệ cho phép Quý khách hàng nhận tiền từ nước ngoài chuyển vào mà không phải quy đổi ngay lập tức. Các loại ngoại tệ thông dụng được chấp nhận bao gồm USD, EUR, JPY… Ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục kiểm tra, xác minh theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền. Việc mở tài khoản tại ngân hàng Việt Nam tạo hành lang pháp lý minh bạch cho các giao dịch tài chính của người nước ngoài. Tài khoản ngoại tệ cũng giúp người nước ngoài dễ dàng chuyển tiền ra nước ngoài sau này khi cần thiết, chẳng hạn khi bán lại căn hộ và muốn chuyển tiền về nước.

Chuyển ngoại tệ từ nước ngoài vào tài khoản ngân hàng tại Việt Nam

Khi người nước ngoài thực hiện chuyển tiền từ tài khoản ngân hàng ở nước ngoài vào tài khoản ngoại tệ đã mở tại ngân hàng Việt Nam, ngân hàng sẽ yêu cầu cung cấp thông tin về mục đích chuyển tiền, nguồn gốc tiền hợp pháp. Pháp luật Việt Nam không giới hạn số tiền ngoại tệ mà người nước ngoài được chuyển vào Việt Nam, miễn là nguồn tiền hợp pháp và được khai báo đầy đủ. Tuy nhiên, các giao dịch có giá trị lớn sẽ được ngân hàng giám sát chặt chẽ hơn. Ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ chứng minh nguồn gốc tiền như sao kê tài khoản ngân hàng nước ngoài, hợp đồng lao động, chứng từ bán tài sản. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý giao dịch.

Bán ngoại tệ cho ngân hàng để nhận VND rồi thanh toán cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng tự trích tài khoản ngoại tệ, quy đổi sang VND, chuyển khoản VND cho chủ đầu tư/bên bán

Sau khi ngoại tệ về tài khoản tại ngân hàng Việt Nam, người nước ngoài thực hiện giao dịch bán ngoại tệ cho ngân hàng để nhận đồng Việt Nam. Ngân hàng sẽ áp dụng tỷ giá bán ra (selling rate) tại thời điểm giao dịch. Có hai phương thức thực hiện: 

• Người nước ngoài bán ngoại tệ lấy VND, sau đó chuyển khoản VND cho chủ đầu tư; 
• Ngân hàng trực tiếp trích tài khoản ngoại tệ, quy đổi sang VND theo tỷ giá thỏa thuận, rồi chuyển khoản VND vào tài khoản của chủ đầu tư theo chỉ định. 

Phương thức thứ hai thuận tiện hơn vì không phải thực hiện nhiều bước. Ngân hàng sẽ cung cấp xác nhận chuyển khoản ghi rõ số tiền VND đã chuyển, tài khoản người nhận, mục đích chuyển tiền. Các chứng từ như chứng từ thanh toán, ủy nhiệm chi, giấy xác nhận giao dịch của ngân hàng,.. đều thể hiện số tiền bằng VND. Người nước ngoài cần lưu giữ đầy đủ chứng từ để chứng minh đã thanh toán hợp pháp khi làm thủ tục sang tên căn hộ. Việc thanh toán đúng quy định giúp tránh rắc rối pháp lý trong tương lai.

Các lưu ý dành cho người nước ngoài khi mua chung cư tại Việt Nam

Bên cạnh việc đáp ứng các nguyên tắc và phương thức trên, người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề pháp lý và thực tiễn nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro phát sinh.

Hợp đồng và chứng từ khi mua chung cư

Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư phải ghi giá trị giao dịch bằng đồng Việt Nam. Quy định này được đặt ra trên cơ sở nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Cụ thể, Điều 3 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định: “Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.”

Theo đó, điều khoản về giá trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ không được sử dụng ngoại tệ. Trong thực tiễn, một số chủ đầu tư có thể đề xuất ghi giá bằng ngoại tệ hoặc “neo” giá theo USD với lý do thuận tiện cho người nước ngoài, tuy nhiên cách thức này không phù hợp với quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối. Do vậy, chủ đầu tư phải ghi nhận giá trị hợp đồng hoàn toàn bằng đồng Việt Nam nhằm bảo đảm tính hợp pháp. Các phụ lục hợp đồng, biên bản bàn giao, biên bản thanh lý hợp đồng cũng phải thể hiện giá trị bằng VND. Phiếu thu tiền phải ghi rõ số tiền VND đã nhận, thời gian, mục đích thu tiền. Ủy nhiệm chi từ ngân hàng, sao kê khi chuyển khoản phải thể hiện đúng số tiền VND đã thanh toán. 

Đặt cọc khi mua chung cư

Tiền đặt cọc bảo đảm cho việc mua căn hộ cũng phải thanh toán bằng đồng Việt Nam. Nhiều người nước ngoài hiểu lầm rằng tiền đặt cọc có giá trị nhỏ nên có thể thanh toán bằng ngoại tệ. Quan điểm này sai lầm. Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Nếu đặt cọc bằng tiền, thì tiền đó phải là đồng Việt Nam khi giao dịch diễn ra tại Việt Nam. Việc sử dụng ngoại tệ để đặt cọc bị coi là thanh toán bằng ngoại tệ không đúng quy định. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 88/2019/NĐ-CP. 

Cẩn trọng với các phương thức mua bán ngoại tệ trôi nổi ở chợ đen

Một số người nước ngoài tìm cách quy đổi ngoại tệ thông qua các cá nhân, tổ chức không phép (còn gọi là “chợ đen ngoại tệ”) với lý do tỷ giá cao hơn ngân hàng. Đây là hành vi vi phạm pháp luật. Giao dịch ngoại tệ với cá nhân, tổ chức không phép là hành vi vi phạm pháp luật, được quy định với nhiều mức phạt khác nhau tại Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP.

Mua bán ngoại tệ trôi nổi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khác: nhận phải tiền giả, bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, không có chứng từ hợp pháp để chứng minh nguồn tiền khi cần thiết. Khi mua căn hộ và cơ quan chức năng yêu cầu chứng minh nguồn tiền thanh toán hợp pháp, việc không có chứng từ giao dịch qua ngân hàng sẽ gây khó khăn lớn. 

Cần hiểu rằng chênh lệch tỷ giá giữa ngân hàng và chợ đen thường chỉ khoảng vài phần trăm, trong khi rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính lớn gấp nhiều lần. Việc tuân thủ quy định pháp luật, thực hiện giao dịch ngoại tệ qua ngân hàng là cách duy nhất đảm bảo an toàn cho tài sản và quyền lợi của bản thân. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp nhà chung cư theo quy định mới nhất.  

Rủi ro nếu vẫn thanh toán bằng ngoại tệ khi mua chung cư tại Việt Nam

Bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện về chủ thể và phương thức thanh toán, người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề pháp lý và thực tiễn nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro phát sinh.

Có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 88/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ – ngân hàng

Nghị định 88/2019/NĐ-CP của Chính phủ là văn bản pháp lý quan trọng thiết lập khung xử phạt cụ thể cho hành vi vi phạm quy định về sử dụng ngoại tệ. Điều 23 của Nghị định này quy định chi tiết về xử phạt hành vi vi phạm quy định về hoạt động ngoại hối. Nếu các bên vẫn ghi giá và thanh toán thực tế bằng ngoại tệ khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam, cả người mua (người nước ngoài) và người bán (chủ đầu tư hoặc cá nhân bán lại) đều có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 23.

Khung xử phạt cụ thể đối với hành vi thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ không đúng quy định theo Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP: 

• Phạt cảnh cáo đối với giao dịch có giá trị dưới 1.000 đô la Mỹ hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương theo điểm c khoản 1 Điều 23; 
• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với giao dịch có giá trị từ 1.000 đô la Mỹ đến dưới 10.000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) theo điểm c khoản 2 Điều 23;
• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với giao dịch có giá trị từ 10.000 đô la Mỹ đến dưới 100.000 đô la Mỹ theo điểm k khoản 3 Điều 23;
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với giao dịch có giá trị từ 100.000 đô la Mỹ trở lên theo điểm h khoản 5 Điều 23. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam thường có giá trị từ vài tỷ đồng (tương đương từ 80.000 USD trở lên), do đó mức phạt sẽ ở ngưỡng cao nhất.

Theo điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định 88/2019/NĐ-CP thì mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân. Do đó, nếu bên vi phạm là tổ chức (chủ đầu tư, công ty bất động sản), mức phạt tiền sẽ gấp đôi mức phạt đối với cá nhân. Cụ thể, đối với giao dịch có giá trị từ 100.000 đô la Mỹ trở lên, cá nhân bị phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, trong khi tổ chức bị phạt từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng. 

Ngoài ra, theo điểm a  khoản 9 Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP, hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu số ngoại tệ, đồng Việt Nam đối với hành vi thanh toán bằng ngoại tệ không đúng quy định. Điều này có nghĩa cơ quan có thẩm quyền có quyền tịch thu số ngoại tệ đã sử dụng sai quy định. Việc bị xử phạt vi phạm hành chính sẽ được lập biên bản và lưu hồ sơ, ảnh hưởng đến uy tín của người vi phạm trong các giao dịch tài chính, đầu tư, và thậm chí việc xin visa sau này.

Điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ có thể bị coi là trái quy định về quản lý ngoại hối; khi tranh chấp, Tòa tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể mà có thể tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần giao dịch, buộc quy đổi, thanh toán theo VND theo tỷ giá tại thời điểm thanh toán/vi phạm

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có điều khoản ghi giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ rõ ràng vi phạm Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 (sửa đổi, bổ sung năm 2013). Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể mà có thể tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần giao dịch, buộc quy đổi, thanh toán theo VND theo tỷ giá tại thời điểm thanh toán hoặc thời điểm vi phạm. Rủi ro pháp lý này hoàn toàn có thể gây thiệt hại lớn cho cả người mua và người bán.

Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng mua bán căn hộ, hậu quả pháp lý sẽ khá nghiêm trọng, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người mua phải trả lại căn hộ cho chủ đầu tư (nếu đã nhận bàn giao), chủ đầu tư phải trả lại tiền đã nhận. Vấn đề phức tạp nằm ở việc xác định giá trị hoàn trả khi ban đầu giao dịch thanh toán bằng ngoại tệ. 

Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu một phần hợp đồng (chỉ điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ mà không vô hiệu toàn bộ hợp đồng), Tòa có thể buộc các bên thực hiện lại nghĩa vụ thanh toán theo đúng quy định pháp luật, tức là thanh toán bằng VND. Việc quy đổi ngoại tệ sang VND sẽ căn cứ vào tỷ giá tại thời điểm nào là vấn đề tranh cãi lớn

Nếu người mua đã thanh toán bằng ngoại tệ và tỷ giá sau đó tăng mạnh, người mua có thể phải bù thêm chênh lệch tỷ giá nếu Tòa yêu cầu thanh toán lại bằng VND theo tỷ giá tại thời điểm ra quyết định. Ngược lại, nếu tỷ giá giảm, chủ đầu tư có thể bị thiệt hại. Hơn nữa, trong thời gian chờ Tòa án giải quyết tranh chấp, căn hộ có thể bị phong tỏa, không thể sử dụng hoặc bán lại, gây thiệt hại về thời gian và cơ hội đầu tư. Rủi ro pháp lý này hoàn toàn có thể tránh được nếu ngay từ đầu các bên tuân thủ quy định pháp luật, thực hiện thanh toán bằng ngoại tệ quy đổi sang VNĐ qua ngân hàng theo đúng quy trình được quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối và các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

>>> Xem thêm: Thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ được chấp nhận khi nào? 

Dịch vụ pháp lý từ Luật Long Phan PMT khi người nước ngoài mua chung cư tại Việt Nam

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu cho người nước ngoài trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực ngoại hối, bất động sản, và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Chúng tôi hiểu rõ các quy định pháp luật và thực tiễn giao dịch, giúp Quý khách hàng tránh rủi ro pháp lý.

Các dịch vụ cụ thể mà luật sư của Luật Long Phan PMT sẽ thực hiện cho Quý khách hàng:

• Tư vấn chi tiết về quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến việc người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư.
• Kiểm tra pháp lý dự án chung cư (pháp lý chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn tiền hợp pháp để chuyển vào Việt Nam.
• Soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ để đảm bảo tuân thủ quy định về thanh toán bằng VND.
• Đại diện thương thảo với chủ đầu tư về các điều khoản hợp đồng.
• Giám sát quá trình thanh toán, kiểm tra chứng từ thanh toán hợp pháp.
• Hỗ trợ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ.
• Tư vấn về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.
• Hỗ trợ thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán căn hộ.
• Đại diện giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có) thông qua hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs) về việc người nước ngoài mua chung cư và thanh toán bằng ngoại tệ

Trong thực tiễn tư vấn cho khách hàng là người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam, một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất là phương thức và đồng tiền thanh toán. Không ít người nước ngoài nhầm tưởng rằng có thể thanh toán trực tiếp bằng USD hoặc ngoại tệ khác khi mua nhà. Dưới đây là các câu hỏi thường gặp và giải đáp tương ứng nhằm làm rõ theo quy định pháp luật hiện hành.

Người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam có được thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ không?

Không. Theo nguyên tắc chung của pháp luật Việt Nam về quản lý ngoại hối, người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam không được thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ. Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định rằng trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán phải thực hiện bằng đồng Việt Nam, trừ các trường hợp được Ngân hàng Nhà nước cho phép. Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN cũng khẳng định mọi giao dịch, ghi giá trong hợp đồng của cả người cư trú và người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối. Hiện nay, pháp luật không có ngoại lệ cho phép cá nhân nước ngoài thanh toán tiền mua nhà ở bằng ngoại tệ. Do đó, việc thanh toán trực tiếp bằng USD, EUR hoặc các ngoại tệ khác đều không hợp pháp.

Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ chung cư có được ghi giá bằng ngoại tệ không?

Không. Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư bắt buộc phải ghi giá trị giao dịch bằng đồng Việt Nam. Theo Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN, việc ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại hối hoặc dưới bất kỳ hình thức quy đổi nào đều bị cấm, trừ trường hợp pháp luật cho phép. Điều này áp dụng cho cả người cư trú và người không cư trú, bao gồm người nước ngoài. Việc ghi giá bằng USD hoặc ghi song song ngoại tệ – VND đều có nguy cơ bị coi là vi phạm pháp luật. Trong trường hợp hợp đồng có điều khoản giá vi phạm quy định về ngoại hối, điều khoản này có thể bị vô hiệu.

Có được thỏa thuận thanh toán một phần bằng ngoại tệ, phần còn lại bằng VND không?

Không. Pháp luật Việt Nam không cho phép thanh toán “kết hợp” ngoại tệ và VND trong cùng một giao dịch mua bán căn hộ. Mọi khoản thanh toán trên lãnh thổ Việt Nam đều phải thực hiện bằng đồng Việt Nam, trừ trường hợp được Ngân hàng Nhà nước cho phép. Việc thỏa thuận thanh toán một phần bằng ngoại tệ vẫn bị coi là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối và có thể bị xử phạt.

Ngân hàng có từ chối giao dịch nếu nghi ngờ nguồn tiền mua chung cư của người nước ngoài không hợp pháp không?

Có. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 Thông tư số 17/2024/TT-NHNN, ngân hàng có quyền từ chối thực hiện lệnh thanh toán của chủ tài khoản thanh toán. Do đó, ngân hàng cũng có nghĩa vụ yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của số tiền chuyển vào Việt Nam. Trong trường hợp khách hàng không chứng minh được nguồn tiền hợp pháp, ngân hàng có thể tạm dừng hoặc từ chối giao dịch, đồng thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền. 

Chủ đầu tư yêu cầu người nước ngoài thanh toán hoặc ghi giá bằng ngoại tệ có hợp pháp không?

Không. Việc chủ đầu tư yêu cầu hoặc thỏa thuận với người nước ngoài thanh toán bằng ngoại tệ là hành vi trái với quy định pháp luật về quản lý ngoại hối. Dù với lý do “thuận tiện” hay “theo thông lệ quốc tế”, hành vi này vẫn bị coi là vi phạm. Trong trường hợp bị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, còn hợp đồng có nguy cơ phát sinh tranh chấp. Người mua nước ngoài nên từ chối các thỏa thuận trái pháp luật và yêu cầu thanh toán, ghi giá bằng VND. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý lâu dài cho người mua.

Cơ sở pháp lý: Điều 3 quy định tại Thông tư 32/2013/TT-NHNN và Nghị định 88/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng.

Kết luận

Người nước không được phép mua chung cư bằng ngoại tệ theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối. Quý khách hàng phải thực hiện giao dịch bằng đồng Việt Nam thông qua quy trình hợp pháp: mở tài khoản ngoại tệ, chuyển tiền từ nước ngoài, quy đổi sang VNĐ qua ngân hàng, và thanh toán cho chủ đầu tư bằng VND. Việc tuân thủ đúng quy định giúp tránh xử phạt hành chính và rủi ro pháp lý về hiệu lực hợp đồng. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện các thủ tục một cách chuyên nghiệp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được luật sư giải đáp và đồng hành trong toàn bộ quá trình giao dịch.

Tags: Người nước ngoài mua chung cư, Nhà chung cư, Pháp lệnh ngoại hối, Thanh toán bằng ngoại tệ, Thủ tục mua nhà cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam