Chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Phải làm gì?

Chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán là tình huống phức tạp mà các bên trong chuyển nhượng hợp đồng gặp phải. Việc chủ đầu tư từ chối xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán có thể gây thiệt hại lớn cho các bên trong quá trình chuyển nhượng. Các bên trong chuyển nhượng cần hiểu rõ về quyền lợi và biện pháp xử lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết hướng dẫn các bước cụ thể khi đối mặt với tình huống này.

Kiểm tra lại hồ sơ và tìm hiểu lý do từ chối

Khi chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán thường có thể xuất phát từ việc hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Bên chuyển nhượng cần phải kiểm tra kỹ lưỡng toàn bộ hồ sơ và thủ tục để có thể xác định được nguyên nhân cụ thể của việc từ chối xác nhận này.

Về việc kiểm tra lại tính đầy đủ về hồ sơ phải nộp đến chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì hồ sơ chuyển nhượng phải bao gồm: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp:

• Bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư
• Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Để tìm hiểu lý do từ chối xác nhận của chủ đầu tư có thể xem xét đến việc một số giấy tờ được nộp không hợp lệ hoặc không đúng với quy định vì căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được đầy đủ hồ sơ thì mới tiến hành việc kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hồ sơ. Và chủ đầu tư chỉ có quyền không xác nhận hợp đồng chuyển nhượng khi có căn cứ pháp lý rõ ràng về tính không hợp lệ hoặc thiếu sót của hồ sơ, lý do từ chối phải cụ thể,minh bạch. Trường hợp chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà không nêu rõ lý do hoặc lý do không chính đáng, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu giải thích và khiếu nại theo quy định tại 7 Điều 4 Luật Bảo vệ ngừoi tiêu dùng 2023.

>>> Xem thêm:

• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư – Điều kiện, thủ tục
• Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán – 7 bước
• Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

Gửi văn bản yêu cầu giải quyết yêu cầu xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Nếu chủ đầu tư không xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng có quyền gửi yêu cầu bằng văn bản đến chủ đầu tư yêu cầu giải quyết về yêu cầu xác nhận. Trong trường hợp từ chối xác nhận thì đề nghị trả lời bằng văn bản lý do từ chối.

Nội dung chính của văn bản yêu cầu giải quyết vấn đề này sẽ bao gồm:

• Trình bày việc đã nộp hồ sơ đầy đủ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP và các bản sao hồ sơ đã nộp (đính kèm).
• Yêu cầu chủ đầu tư giải thích lý do từ chối và thực hiện việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày chủ đầu tư nhận được đầy đủ hồ sơ.
• Đề nghị chủ đầu tư trả lời yêu cầu giải quyết này bằng một văn bản và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng việc thời hạn trả lời theo quy trình tiếp nhận và giải quyết yêu cầu của người tiêu dùng của tổ chức được quy định tại khoản 3 Điều 31 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023.

Khiếu nại đến ban giám đốc/hội đồng quản trị – người quản lý doanh nghiệp là chủ đầu tư

Theo Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 tại khoản 7 Điều 4 và Điều 31 thì bên chuyển nhượng có quyền khiếu nại và khi này Ban giám đốc/ Hội đồng quản trị (người quản lý doanh nghiệp là chủ đầu tư) sẽ có trách nhiệm đối với khiếu nại của bên chuyển nhượng về việc không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán như sau:

• Tổ chức tiếp nhận và giải quyết khiếu nại của bên chuyển nhượng.
• Thông báo cho bên chuyển nhượng về việc tiếp nhận khiếu nại về việc từ chối xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán của bên chuyển nhượng trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được khiếu nại.
• Xây dựng, công khai quy trình tiếp nhận và giải quyết khiếu nại theo hình thức niêm yết ở vị trí dễ nhìn thấy tại trụ sở, địa điểm kinh doanh và đăng tải trên trang thông tin điện tử, phần mềm ứng dụng (nếu có)

Do không có quy định về thủ tục giải quyết khiếu nại theo quy định của Luật Bảo vệ ngừoi tiêu dùng 2023 nên thủ tục giải quyết khiếu nại sẽ được thực hiện theo thủ tục thương lượng được quy định tại mục 2 Chương V của Luật này.

>>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà chung cư

Khiếu nại, phản ánh đến Sở xây dựng nơi dự án bất động sản

Nếu như đã thực hiện việc khiếu nại đến người quản lý doanh nghiệp là chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được giải quyết một cách thoả đáng thì bên chuyển nhượng có thể tiến hành gửi đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp đến Sở xây dựng nơi có dự án bất động sản nằm trong hợp đồng mua bán. Khi bên chuyển nhượng khiếu nại chủ đầu tư đến Sở Xây dựng về việc từ chối xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không có lý do chính đáng, Sở Xây dựng sẽ tiếp nhận và xử lý đơn theo thủ tục xử lý đơn khiếu nại Theo Luật tiếp công dân 2013, chứ không phải theo thủ tục giải quyết “khiếu nại hành chính” vì chủ đầu tư – người quản lý doanh nghiệp không phải là cơ quan hành chính nhà nước.

Thủ tục xử lý khiếu nại, kiến nghị, phản ảnh sẽ được quy định từ Điều 25 – Điều 28 Luật tiếp công dân 2013. Quy trình chung sẽ bao gồm các bước sau đây:

• Bước 1: Tiếp nhận đơn

Ngừoi khiếu nại nộp đơn trực tiếp đến Sở xây dựng và sẽ phải ghi rõ họ tên, địa chỉ hoặc xuất trình giấy tờ tuỳ thân, giấy uỷ quyền (nếu có)

• Bước 2: Phân loại và chuyển nội dung khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền, nếu thuộc thẩm quyền của Sở xây dựng thì đơn sẽ được thụ lý.
• Bước 3: Thông báo cho Ban tiếp công dân, ngừoi tiếp công dân về việc giải quyết khiếu nại.

Cơ quan nhận được khiếu nại có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật và thông báo kết quả cho cơ quan, người đã chuyển đơn biết trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày vụ việc được giải quyết.

• Bước 4: Thông báo kết quả xử lý khiếu nại

Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận nội dung khiếu nại, người tiếp công dân có trách nhiệm trả lời trực tiếp hoặc thông báo bằng văn bản đến người đã đến khiếu nại những nội dung: về việc thụ lý, kéo dài thời hạn xem xét khiếu nại, từ chối thụ lý, chuyển nội dung khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền.

Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo có trách nhiệm thông báo kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo cho người khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo. Ban tiếp công dân có trách nhiệm thông báo cho người khiếu nại, tố cáo về kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo trong trường hợp người đó đã có yêu cầu trước đó.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền buộc thực hiện việc xác nhận và bồi thường các thiệt hại đã gây ra

Nếu bên chuyển nhượng sau khi đã thực hiện các thủ tục khiếu nại đến chủ đầu tư, khiếu nại đến Sở xây dựng nhưng vẫn không được giải quyết thoả đáng thì người chuyển nhượng có thể khởi kiện đến Toà án có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định thẩm quyền là bước rất quan trọng trong việc giải quyết và căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh và đối tượng tranh chấp không phải là bất động sản và nếu các bên không có thoả thuận với nhau bằng văn bản thì Toà án có thẩm quyền giải quyết là toà án nhâ dân cấp huyện nơi chủ đầu tư đặt trụ sở doanh nghiệp. 

Quy trình khởi kiện được thực hiện theo BLTTDS 2015 như sau:

Bước 1: Soạn đơn khởi kiện theo mẫu quy định của Tòa án (Mẫu số 23-DS Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị quyết số 04/2018/NQ-HĐTP). Trong đơn cần trình bày rõ: 

• Thông tin của nguyên đơn (bạn) và bị đơn (chủ đầu tư).
• Tóm tắt sự việc: Việc ký kết hợp đồng mua bán, việc bên chuyển nhượng đề nghị chuyển nhượng, việc chủ đầu tư từ chối xác nhận.
• Yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc chủ đầu tư phải xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán; Buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có, ví dụ: thiệt hại do mất cơ hội giao dịch, lãi suất phát sinh, v.v.).
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện cùng chứng cứ tại tòa án có thẩm quyền theo một trong các cách: 

• Nộp trực tiếp tại văn phòng tòa án
• Gửi qua đường bưu điện
• Gửi trực tuyến qua hệ thống điện tử (nếu có). 

Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ và thông báo kết quả trong thời hạn 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn theo Điều 191 BLTTDS 2015. 

Bước 3: Thông báo thụ lý vụ án nếu hồ sơ đầy đủ, tòa án sẽ ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí. Mức án phí được tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Trong thời hạn 07 ngày, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí (Điều 195 BLTTDS 2015)

Toà án sẽ ra Thông báo thụ lý vụ án sau khi nhận được biên lai thu tiền và gửi thông báo bằng văn bản về cho đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp (Điều 196 BLTTDS 2015). 

Bước 4: Chuẩn bị xét xử (Chương XII BLTTDS 2015)

• Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án sẽ tiến hành lập hồ sơ, xác minh tài liệu, chứng cứ.
• Tiến hành tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.
• Thẩm phán chỉ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Nếu không thể hoà giải được thì tiến hành xét xử.

Bước 5: Mở phiên xét xử sơ thẩm và ra Bản án/Quyết định sơ thẩm. 

Trường hợp không đồng ý với bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật, đương sự có thể tiến hành thủ tục kháng cáo trong thời hạn luật định và chuyển sang giai đoạn phúc thẩm.

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 360, Điều 361 Bộ luật dân sự 2015 về trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư do vi phạm nghĩa vụ dựa trên những căn cứ phát sinh bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự 2015.

Dịch vụ luật sư tư vấn xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản

Chúng tôi cung cấp giải pháp pháp lý trọn gói, bảo vệ quyền lợi tối đa của bạn trong suốt quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản. Phạm vi công việc của luật sư bao gồm:

• Tư vấn và thẩm định pháp lý: Rà soát hợp đồng gốc, đánh giá điều kiện chuyển nhượng của bất động sản và tư vấn toàn diện về các rủi ro, nghĩa vụ thuế.
• Soạn thảo và đàm phán: Chuẩn bị Văn bản chuyển nhượng hợp đồng chuẩn pháp lý, đại diện khách hàng đàm phán các điều khoản để đảm bảo quyền lợi.
• Thực hiện thủ tục: Hướng dẫn và đại diện khách hàng thực hiện công chứng, kê khai và nộp thuế, nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận.
• Giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối xác nhận, chúng tôi sẽ đại diện gửi văn bản yêu cầu, khiếu nại lên ban lãnh đạo và khởi kiện ra Tòa án để buộc chủ đầu tư phải thực thi trách nhiệm.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) khi chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Để tiện theo dõi, dưới đây, Chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp và giải đáp khi chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Thời hạn tối đa để chủ đầu tư phải trả lời về việc xác nhận chuyển nhượng là bao lâu? 

Theo điểm đ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư có 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu quá thời hạn này mà không có phản hồi, bên chuyển nhượng có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật.

Bên nhận chuyển nhượng có được quyền sử dụng bất động sản trong thời gian chờ xác nhận không?

Về nguyên tắc, bên nhận chuyển nhượng chưa có quyền sử dụng chính thức cho đến khi được chủ đầu tư xác nhận. Tuy nhiên, nếu đã có thỏa thuận ba bên hoặc bên chuyển nhượng đã bàn giao thực tế, cần lưu giữ bằng chứng để bảo vệ quyền lợi trong trường hợp tranh chấp.

Có thể thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư thay vì khởi kiện không?

Hoàn toàn có thể và nên ưu tiên thương lượng trước khi khởi kiện. Có thể mời luật sư, công chứng viên hoặc người có uy tín làm trung gian hòa giải. Nếu thương lượng thành công, cần lập biên bản thỏa thuận có công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Trường hợp nào chủ đầu tư có quyền từ chối xác nhận chuyển nhượng?

Chủ đầu tư chỉ được từ chối khi: hồ sơ không đầy đủ theo quy định; bên chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư; vi phạm điều khoản cấm chuyển nhượng trong hợp đồng; bất động sản đang bị kê biên, cầm cố, thế chấp; hoặc có tranh chấp pháp lý chưa giải quyết.

Kết luận

Chủ đầu tư từ chối chuyển nhượng hợp đồng mua bán có thể được giải quyết thông qua các biện pháp pháp lý cụ thể từ đơn giản đến phức tạp. Quý khách hàng cần thực hiện tuần tự các bước từ kiểm tra hồ sơ, gửi văn bản yêu cầu, khiếu nại đến cơ quan quản lý cho đến khởi kiện tòa án nếu cần thiết. Để được hỗ trợ chuyên nghiệp và hiệu quả, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chi tiết về giải pháp phù hợp.

Tags: Chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng mua bán căn hộ, Khiếu nại chủ đầu tư, khởi kiện chủ đầu tư, Tranh chấp bất động sản