Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở | 7 bước

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo 7 bước tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Việc chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ 3 phải đảm bảo tính pháp lý và thực hiện đúng trình tự thủ tục. Bài viết phân tích chi tiết từng bước trong quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để Quý khách hàng nắm rõ và thực hiện đúng quy định pháp luật.

Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật. Việc xác định điều kiện chuyển nhượng là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Các bên tham gia giao dịch cần đảm bảo tuân thủ đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 50, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

• Nhà ở chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

• Hợp đồng mua bán không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Quy trình 7 bước chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cần tuân thủ quy trình 7 bước theo quy định. Mỗi bước đều có yêu cầu và thủ tục riêng. Việc thực hiện đúng quy trình sẽ đảm bảo giao dịch được công nhận về mặt pháp lý.

Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý

Để đảm bảo điều kiện chuyển nhượng, bên mua cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý đối với nhà ở mà mình dự định mua. Đồng thời phải kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng mà người bán đã ký kết với chủ đầu tư trước đó để tránh các rủi ro không đang có. Các nội dung cần kiểm tra

• Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp của nhà ở
• Kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng gốc
• Xem xét điều kiện chuyển nhượng trong hợp đồng

Bước 2: Thực hiện đặt cọc

Việc đặt cọc không bắt buộc trong quá trình thực hiện chuyển nhượng trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu như các bên cần đảm bảo chắc chắn cho việc sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì có thể đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc ký chuyển nhượng sau đó. Lưu ý nên lập hợp đồng đặt cọc, có các điều khoản phạt cọc theo quy định của Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015

• Thỏa thuận số tiền đặt cọc
• Ký kết hợp đồng đặt cọc
• Thực hiện thanh toán đặt cọc

Bước 3: Soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ- CP.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

Bước 4: Công chứng chứng thực hợp đồng

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

Bước 5: Nộp phí, lệ phí

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định tại điểm b khoản này, các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;

Bước 6: Nộp hồ sơ đến chủ đầu tư để đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Bước 7: Chủ đầu tư dự án bất động sản kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này.

Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Các vấn đề thường gặp và giải pháp

Trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thường phát sinh một số vướng mắc. Các bên cần nắm rõ cách giải quyết các tình huống này. Việc có phương án xử lý sẽ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi.

Vấn đề về hồ sơ pháp lý:

• Thiếu giấy tờ gốc
• Hợp đồng có điều khoản hạn chế chuyển nhượng
• Khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc

Vấn đề về thủ tục:

• Chậm trễ trong công chứng
• Vướng mắc khi nộp thuế
• Chủ đầu tư chậm xác nhận

Giải pháp:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu
• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ
• Phối hợp với các cơ quan chức năng

Dịch vụ luật sư kiểm tra và hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Luật sư của Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ:

• Thẩm định pháp lý

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà ở
• Xác minh điều kiện chuyển nhượng
• Rà soát hợp đồng gốc

• Tư vấn và soạn thảo hợp đồng

• Tư vấn điều khoản hợp đồng
• Soạn thảo hợp đồng chuẩn
• Hỗ trợ đàm phán điều khoản

• Thực hiện thủ tục

• Công chứng hợp đồng
• Nộp thuế, phí, lệ phí
• Làm việc với chủ đầu tư

• Giải quyết tranh chấp

• Tư vấn phương án giải quyết
• Đại diện theo ủy quyền
• Bảo vệ quyền lợi khách hàng

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Những loại thuế, phí nào cần nộp khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở?

Các loại thuế, phí cần nộp bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng và các khoản phí khác theo quy định.

Tôi có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi nhà ở đang thế chấp ngân hàng không?

Điều này cần phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là bao lâu?

Thời gian hoàn thành thủ tục phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng thông thường mất từ vài tuần đến vài tháng.

Cần những loại giấy tờ nào để chứng minh đã nộp các khoản thuế phí phát sinh từ việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở?

Cần các Biên lai, hóa đơn điện tử hoặc các chứng từ chứng minh việc đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Điều gì xảy ra nếu chủ đầu tư dự án chậm xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng?

Bên nhận chuyển nhượng có thể yêu cầu chủ đầu tư giải thích lý do và có thể yêu cầu sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là quy trình phức tạp đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, Quý khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng một cách chuyên nghiệp

Tags: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở, quy trình chuyển nhượng