Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà

Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà là vấn đề thường gặp trong các giao dịch bất động sản hiện nay. Khi nhà chưa được bàn giao, việc chuyển nhượng hợp đồng dễ phát sinh mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ, giá cả, tiến độ thanh toán hoặc xác nhận từ chủ đầu tư. Nếu không nắm rõ quy định pháp luật, người mua có thể gặp rủi ro, khó bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra. Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp tư vấn và hỗ trợ pháp lý giúp các bên lựa chọn hướng xử lý phù hợp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong từng trường hợp cụ thể.

Thủ tục chuẩn khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để đối chiếu khi tranh chấp

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HĐMBNOHTTTL)  phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Việc thực hiện đúng trình tự sẽ tránh tranh chấp phát sinh sau này. Quy trình này bao gồm nhiều bước quan trọng từ lập hợp đồng đến xác nhận của chủ đầu tư.

Lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo điểm a khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục XI. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản với phân bổ cụ thể:

• 02 bản chủ đầu tư lưu;
• 01 bản nộp cơ quan thuế;
• 01 bản nộp cơ quan cấp giấy chứng nhận;
• 02 bản bên chuyển nhượng lưu;
• 02 bản bên nhận chuyển nhượng lưu. 

Trường hợp công chứng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, sau khi lập hợp đồng thì một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: 

• Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; 
• Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; 
• Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có).

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.

Nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định pháp luật

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định, các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí.

Thông báo cho Chủ đầu tư để xác nhận việc chuyển nhượng

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính như nộp thuế, phí, lệ phí … một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm:

• 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; 
• Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ nêu trên, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

>>> Xem thêm: Chủ đầu tư không xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Phải làm gì?

Thương lượng nội bộ giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà

Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thương lượng là bước đầu tiên cần được ưu tiên. Đây là phương thức giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời duy trì mối quan hệ hợp tác. Để thương lượng đạt hiệu quả, các bên cần xác định rõ nguyên nhân tranh chấp và trách nhiệm của từng bên căn cứ vào hợp đồng đã ký kết và các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng. 

Bên bị vi phạm nên gửi thông báo bằng văn bản cho bên vi phạm, nêu rõ nội dung vi phạm và yêu cầu khắc phục trong một thời hạn hợp lý. Sau đó, các bên có thể tổ chức cuộc họp để trao đổi, thương lượng và đề xuất phương án tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng. Cuộc họp cần được lập biên bản ghi nhận đầy đủ ý kiến, thỏa thuận và cam kết cụ thể theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Nếu đạt được thống nhất, các bên có thể ký văn bản bổ sung hoặc sửa đổi hợp đồng. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, biên bản họp sẽ là chứng cứ chứng minh thiện chí thương lượng trước khi chuyển sang các phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải thương mại, trọng tài hoặc tòa án.

Hòa giải tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả, mang tính nhân văn và tiết kiệm chi phí. Các bên có thể lựa chọn hòa giải thương mại hoặc hòa giải đối thoại tại tòa án. Việc lựa chọn phương thức hòa giải phù hợp phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng.

Hòa giải thương mại

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng hòa giải theo quy định tại Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP thì các bên gửi yêu cầu hòa giải tranh chấp đến tổ chức hòa giải thương mại có thẩm quyền. 

Việc lựa chọn hòa giải thương mại mang lại nhiều lợi ích: vai trò trung lập và chuyên môn của hòa giải viên giúp định hướng cho các bên tìm ra giải pháp cân bằng. Quá trình hòa giải được tiến hành trên nguyên tắc bảo mật thông tin, giúp tránh ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín và hoạt động kinh doanh. Đồng thời thủ tục đơn giản, nhanh chóng, tiết kiệm chi phí hơn so với tố tụng. 

Khi các bên đạt được thỏa thuận trong quá trình hòa giải, kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý tương đương với một phán quyết và có thể được Tòa án công nhận. Hình thức này mang lại sự linh hoạt bởi các bên được tự do đàm phán, thống nhất nội dung thỏa thuận phù hợp với lợi ích và ý chí của mình, đồng thời đảm bảo tính bảo mật thông tin trong suốt quá trình giải quyết, tạo điều kiện thúc đẩy sự hợp tác và thiện chí giữa các bên.

Ngược lại, khi hòa giải không thành, biên bản hòa giải không thành sẽ trở thành căn cứ để các bên tiếp tục gửi đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo trình tự pháp luật. Việc hòa giải không thành không làm mất đi các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên mà chỉ là bước đệm để chuẩn bị cho các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Hòa giải đối thoại tại tòa án

Theo quy định tại Điều 16 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020, trong trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải thương mại hoặc trọng tài thương mại, họ có thể yêu cầu Tòa án tiến hành thủ tục hòa giải, đối thoại. Trình tự được thực hiện khi đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền, sau đó Tòa án sẽ xem xét và hướng dẫn các bên tham gia quá trình hòa giải, đối thoại trước khi thụ lý vụ án. Đây được xem là bước đi cần thiết nhằm khuyến khích các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau trên cơ sở tôn trọng quyền lợi hợp pháp của mỗi bên, đồng thời giảm áp lực cho cơ quan xét xử.

Lợi ích của việc hòa giải, đối thoại tại Tòa án ở giai đoạn này thể hiện rất rõ ràng. Thứ nhất, nó giúp các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí so với việc theo đuổi một vụ kiện kéo dài. Thứ hai, hòa giải tạo điều kiện để các bên có thể linh hoạt trao đổi, tìm ra giải pháp phù hợp với lợi ích và mong muốn của mình, không bị bó buộc cứng nhắc như trong một bản án. Thứ ba, quá trình hòa giải được đảm bảo bí mật, giúp bảo vệ thông tin nhạy cảm, giữ gìn uy tín, danh dự và cả mối quan hệ lâu dài giữa các bên, điều mà một vụ kiện công khai khó có thể đảm bảo.

Nếu kết quả hòa giải thành công, Tòa án sẽ tiến hành thủ tục công nhận hòa giải thành, khi đó thỏa thuận giữa các bên sẽ có giá trị pháp lý tương đương một bản án, buộc các bên phải thực hiện. Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thông thường. 

Khởi kiện giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà

Khởi kiện là phương thức cuối cùng khi các biện pháp giải quyết tranh chấp khác không thành công. Việc khởi kiện cần tuân thủ đúng thời hiệu và thẩm quyền của cơ quan tài phán. Nguyên đơn phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chọn đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng.

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. 

Tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thêm Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi tòa án cấp sơ thẩm ra bản án. Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Xác định thẩm quyền của cơ quan tài phán

Việc xác định cơ quan tài phán có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự là một vấn đề quan trọng, bởi nó quyết định đến trình tự, thủ tục và kết quả giải quyết vụ việc. 

Trước hết, Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp pháp thì tranh chấp sẽ được giải quyết tại trọng tài. Thỏa thuận này có thể được lập trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp, tạo điều kiện để các bên chủ động lựa chọn phương thức giải quyết. Trong trường hợp thỏa thuận trọng tài ghi rõ tên trung tâm trọng tài, trung tâm đó sẽ có thẩm quyền giải quyết. Nếu thỏa thuận không rõ ràng, các bên không thống nhất được hoặc thỏa thuận trọng tài vô hiệu thì tranh chấp sẽ được đưa ra giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Đối với giải quyết tại Tòa án, khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Về thẩm quyền theo cấp, căn cứ Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì Tòa án Nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, căn cứu điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc/đặt trụ sở có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra, người khởi kiện có thể lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng thực hiện để yêu cầu giải quyết theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Đơn và thành phần hồ sơ chứng cứ

Để  tiến hành việc khởi kiện, người có quyền phải chuẩn bị đơn khởi kiện theo quy định:

• Đối với Trọng tài thương mại: Đơn khởi kiện đảm bảo nội dung tại khoản 2 Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010. 
• Đối với khơi kiện tại Tòa án: Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. 

Kèm theo Đơn khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị tài liệu, chứng cứ đính kèm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có).
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
• Biên lai thanh toán và phiếu thu, xác nhận việc thanh toán.
• Chứng từ ngân hàng xác nhận các giao dịch tài chính liên quan đến tranh chấp.
• Văn bản làm việc, email, thông báo giữa các bên liên quan đến nội dung tranh chấp.
• Chứng cứ về thiệt hại, bao gồm các khoản chi phí phát sinh như lãi suất vay, chi phí pháp lý, v.v.
• Thỏa thuận trọng tài (điều khoản trọng tài trong hợp đồng hoặc thỏa thuận trọng tài riêng) nếu khởi kiện bằng trọng tài thương mại.

Lưu ý khi khởi kiện tại Trọng tài thương mại thì người khởi kiện cần chuẩn bị đủ số lượng bộ hồ sơ khởi kiện theo quy định Luật Tố tụng Trọng tài 2010 và Quy tắc tố tụng của trung tâm trọng tài. 

Trình tự tiếp nhận và giải quyết tranh chấp

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trình tự tiếp nhận và giải quyết tranh chấp tại trọng tài và tòa án được xác định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Cụ thể:

Trình tự giải quyết tại trọng tài

Trình tự khởi kiện tại Trung tâm trọng tài thương mại thực hiện theo Luật Tố tụng trọng tài 2010 và Quy tắc tố tụng trọng tài của trung tâm trọng tài có thẩm quyền giải quyết như sau:

• Bước 1: Nguyên đơn gửi đơn khởi kiện đến Trung tâm Trọng tài.
• Bước 2: Trung tâm trọng tài gửi bản sao đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan cho bị tài.
• Bước 3: Bị đơn gửi bản tự bảo vệ đến Trung tâm trọng tài.
• Bước 4: Thành lập Hội đồng trọng tài tại Trung tâm trọng tài.
• Bước 5: Mở phiên họp giải quyết tranh chấp.
• Bước 6: Hội đồng trọng tài ra phán quyết.
• Bước 7: Thi hành phán quyết.

Chi tiết xem tại: Hướng dẫn soạn đơn khởi kiện tại trọng tài thương mại

Trình tự giải quyết tại tòa án

Trình tự khởi kiện tại Tòa án thực hiện theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:

Bước 1: Nộp Đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm đơn.

Bước 2: Tòa án thông báo nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí.

Bước 3: Thông báo thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử.

Bước 5: Phiên tòa sơ thẩm giải quyết vụ án.

Bước 6: Kháng cáo bản án/ quyết định sơ thẩm (nếu có);

Bước 7: Giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm.

Chi tiết quy trình này vui lòng xem tại: Trình tự nộp đơn khởi kiện đúng Toà án có thẩm quyền giải quyết. 

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà

Luật sư chuyên nghiệp tại Luật Long Phan PMT sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau để bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng trong tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà:

• Phân tích hồ sơ pháp lý và đánh giá tính hợp lệ của hợp đồng chuyển nhượng.
• Xác định nguyên nhân tranh chấp và trách nhiệm của từng bên.
• Tham gia đàm phán thương lượng và đại diện Quý khách trong các cuộc họp giải quyết tranh chấp.
• Chuẩn bị hồ sơ hòa giải thương mại hoặc hòa giải đối thoại tại tòa án.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và chuẩn bị tài liệu chứng cứ cho quá trình kiện tụng.
• Đại diện Quý khách tại trọng tài thương mại hoặc phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm.
• Thực hiện thủ tục thi hành án sau khi có bản án, phán quyết có hiệu lực pháp luật.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến vấn đề về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm

Hoà giải thương mại có phải là phương thức bắt buộc trước khi khởi kiện ra Toà án không?

Không. Căn cứ Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP việc giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại chỉ được thực hiện khi các bên có thỏa thuận hòa giải. Thỏa thuận này có thể được lập trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp, và không phải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.

Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể tự thỏa thuận để tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng không?

Có. Theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết và thỏa thuận được pháp luật tôn trọng. Do đó, các bên có thể thương lượng, lập văn bản bổ sung hoặc sửa đổi hợp đồng để tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nếu đạt được thống nhất.

Pháp luật có quy định cụ thể về thời gian tối đa để chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng không?

Có. Theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ từ các bên

Kết luận

Tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận nhà đòi hỏi kiến thức pháp lý chuyên sâu và kinh nghiệm thực tiễn. Quý khách hàng nên tìm hiểu kỹ quy trình chuẩn và các phương thức giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Khi cần hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, hãy liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn và đại diện bởi đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tại Luật Long Phan PMT.

Tags: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai, Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, Xác nhận của chủ đầu tư