Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng: Hướng giải quyết

Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng là vấn đề pháp lý người mua bất động sản thường gặp, khi chủ đầu tư vi phạm cam kết về tiến độ, thiết kế, tiện ích hay chất lượng. Trong tình huống này, người mua cần hiểu rõ quyền của mình theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để yêu cầu khắc phục, bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện. Bài viết này cung cấp các bước xử lý tranh chấp một cách hiệu quả, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của Quý khách hàng khi đối mặt với việc chủ đầu tư không thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Thông báo vi phạm đến người bán nhà khi nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng

Việc thông báo vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng là bước đầu tiên trong quy trình giải quyết tranh chấp bất động sản. Quý khách hàng phải gửi thông báo bằng văn bản đến chủ đầu tư trong thời hạn mà hợp đồng đã có quy định hoặc nếu không quy định thì phải gửi trong thời hạn hợp lý (thông thường là 03 – 07 ngày) kể từ khi phát hiện vi phạm.

Nội dung thông báo vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà phải bao gồm các thông tin:

• Họ tên, địa chỉ bên mua và bên bán; số hợp đồng, ngày ký kết;
• Mô tả chi tiết vi phạm so với cam kết trong hợp đồng;
• Yêu cầu cụ thể về việc khắc phục vi phạm; thời hạn để chủ đầu tư thực hiện khắc phục; hậu quả pháp lý nếu không khắc phục vi phạm.

Thông báo phải được gửi qua đường bưu điện bảo đảm hoặc trực tiếp có xác nhận để làm căn cứ pháp lý trong trường hợp khởi kiện chủ đầu tư hoặc có thể gửi qua email cho chủ đầu tư (lưu ý email này là email có ghi trong hợp đồng hoặc email mà các bên thỏa thuận sẽ trao đổi làm việc)

Sau khi nhận được thông báo vi phạm, chủ đầu tư có nghĩa vụ phản hồi trong thời hạn. Nếu chủ đầu tư không phản hồi hoặc từ chối khắc phục vi phạm, Quý khách hàng có quyền áp dụng các biện pháp pháp lý tiếp theo. Việc thông báo vi phạm sẽ tạo căn cứ vững chắc cho các bước giải quyết tranh chấp bàn giao nhà không đúng hợp đồng trong giai đoạn tiếp theo.

Các yêu cầu cụ thể trong thông báo khi nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng

Như trên đã phân tích, khi nhận thấy nhà bàn giao không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng, người mua cần có văn bản thông báo đến người bán/ chủ đầu tư. Tùy từng trường hợp thực tế mà trong thông báo, người mua có thể đưa ra yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán, bồi thường thiệt hại hoặc khắc phục hành vi vi phạm.

Trường hợp hiện trạng nhà không đảm bảo mục đích khi giao kết hợp đồng

Hiện trạng nhà không đảm bảo mục đích sử dụng theo hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng của chủ đầu tư. Trường hợp này xảy ra khi căn hộ không thể sử dụng để ở, kinh doanh hoặc cho thuê như cam kết ban đầu do lỗi thiết kế, xây dựng hoặc pháp lý mà không thể khắc phục được lỗi. Quý khách hàng có quyền từ chối nhận bàn giao và yêu cầu chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo Điều 422 và Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

Các trường hợp điển hình nhà không đảm bảo mục đích sử dụng bao gồm: nhà không có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép không hợp lệ; kết cấu xây dựng không đảm bảo an toàn theo tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia; diện tích sàn sử dụng chênh lệch quá 5% so với hợp đồng; vị trí căn hộ khác với bản vẽ thiết kế đã ký; không có đường thoát hiểm hoặc hệ thống phòng cháy chữa cháy….

Khi nhà không đảm bảo mục đích sử dụng, Quý khách hàng có quyền yêu cầu:

• Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà.
• Hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán.
• Bồi thường thiệt hại thực tế, lãi phạt do chậm bàn giao, lãi phạt do vi phạm hợp đồng, chi phí thuê nhà tạm trú, bồi thường lợi nhuận bị mất do không thể kinh doanh theo kế hoạch (phải chứng minh được thực tế thiệt hại xảy ra).

Để thực hiện các quyền này, Quý khách cần có căn cứ chứng minh vi phạm và thiệt hại cụ thể thông qua giám định độc lập hoặc báo cáo kỹ thuật chuyên môn.

Trường hợp hiện trạng nhà có thay đổi nhưng có thể khắc phục vi phạm

Vi phạm có thể khắc phục trong bàn giao nhà thường liên quan đến chất lượng hoàn thiện, tiện ích dịch vụ hoặc sai lệch thiết kế nhỏ. Quý khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục vi phạm trong thời hạn hợp lý và bồi thường thiệt hại phát sinh theo điểm k, khoản 2, Điều 113 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác định vi phạm có thể khắc phục dựa trên tính chất, mức độ và chi phí sửa chữa so với giá trị bất động sản.

Các vi phạm thường gặp có thể khắc phục bao gồm: chất lượng hoàn thiện nội thất không đạt tiêu chuẩn cam kết; thiết bị điện, nước, điều hòa không hoạt động bình thường; sai lệch màu sắc, chất liệu so với mẫu thiết kế; thiếu một số tiện ích nhỏ trong căn hộ; vệ sinh công trình chưa hoàn tất theo yêu cầu. Những vi phạm này không ảnh hưởng đến khả năng sử dụng cơ bản của nhà nhưng làm giảm giá trị và chất lượng sống.

Quy trình yêu cầu khắc phục vi phạm bao gồm các bước: lập biên bản ghi nhận vi phạm có chữ ký hai bên; thỏa thuận thời hạn khắc phục cụ thể (thường 30-60 ngày); cam kết bồi thường thiệt hại phát sinh trong thời gian khắc phục; giám sát quá trình sửa chữa và nghiệm thu kết quả.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khắc phục, Quý khách có quyền thuê đơn vị khác thực hiện và yêu cầu hoàn trả chi phí cùng với lãi phạt do chậm bàn giao nhà.

Trường hợp bàn giao nhà không đúng các nội dung khác trong hợp đồng

Bàn giao nhà không đúng nội dung hợp đồng mua bán bao gồm nhiều hình thức vi phạm nghĩa vụ khác nhau của chủ đầu tư. Vi phạm này có thể liên quan đến thời hạn, chất lượng, tiện ích hoặc các cam kết khác trong thỏa thuận bán nhà. Quý khách hàng cần xác định rõ tính chất vi phạm để áp dụng biện pháp xử lý phù hợp theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Việc xử lý vi phạm bàn giao nhà không đúng hợp đồng cần tuân thử nguyên tắc: ưu tiên khắc phục vi phạm trước khi chấm dứt hợp đồng; bồi thường thiệt hại thực tế có căn cứ chứng minh; áp dụng điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng; lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ,  đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Quá trình giải quyết phải có sự tham gia của luật sư chuyên ngành bất động sản để đảm bảo hiệu quả và tính pháp lý.

Các biện pháp xử lý vi phạm bàn giao nhà bao gồm: đàm phán trực tiếp với chủ đầu tư để tìm giải pháp hòa giải; gửi văn bản yêu cầu khắc phục có thời hạn cụ thể; áp dụng điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại; khởi kiện ra tòa án khi không thể giải quyết thỏa thuận. Mỗi biện pháp cần được thực hiện tuần tự và có căn cứ pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi người mua nhà một cách hiệu quả nhất.

Vi phạm thời hạn bàn giao

Chậm tiến độ bàn giao nhà là vi phạm phổ biến nhất trong các dự án bất động sản hiện nay. Quý khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư chi trả lãi phạt do chậm bàn giao theo điều khoản trong hợp đồng hoặc quy định pháp luật. Thông thường các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ ghi dự kiến và thời hạn bàn giao do đó quý khách nên lưu ý các quy định này để đảm bảo quyền lợi của mình. Đặc biệt phải đối chiếu các điều khoản về phạt, lãi do chậm bàn giao .. trong hợp đồng.

Mức lãi phạt do chậm bàn giao nhà thường được quy định trong hợp đồng mua bán, dao động từ 0,03% đến 0,1% trên tổng giá trị thanh toán cho mỗi ngày chậm. Nếu hợp đồng không quy định có thể áp dụng mức lãi suất theo Điều 468, 357 Bộ luật Dân sự 2015. Thời gian tính lãi phạt bắt đầu từ ngày hết hạn cam kết bàn giao đến ngày thực tế bàn giao nhà hoặc chấm dứt hợp đồng.

Để yêu cầu lãi phạt do chậm bàn giao, Quý khách cần: gửi thông báo nhắc nhở bằng văn bản khi hết hạn bàn giao; tính toán chính xác số ngày chậm và mức lãi phạt theo hợp đồng; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán lãi phạt kèm theo bàn giao nhà; khởi kiện đòi lãi phạt nếu chủ đầu tư từ chối thanh toán. Việc thu thập chứng cứ về thời hạn bàn giao và tình trạng chậm tiến độ là yếu tố then chốt để thành công trong yêu cầu bồi thường.

Chưa hoàn thiện các tiện ích dịch vụ trong hợp đồng

Tiện ích dịch vụ chưa hoàn thiện theo cam kết hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ thường gặp của chủ đầu tư. Các tiện ích này bao gồm hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, hệ thống an ninh, thang máy, hầm xe và các dịch vụ công cộng khác. Quý khách hàng có quyền yêu cầu hoàn thiện tiện ích hoặc giảm trừ giá trị tương ứng.

Việc xử lý thiếu tiện ích dịch vụ cần xác định: danh sách tiện ích cam kết trong hợp đồng và phụ lục; tình trạng thực tế của từng tiện ích tại thời điểm bàn giao; giá trị kinh tế của tiện ích thiếu so với tổng giá trị bất động sản; thời gian cần thiết để hoàn thiện các tiện ích còn lại. Căn cứ vào đánh giá này, Quý khách có thể lựa chọn phương án xử lý phù hợp với lợi ích của mình.

Các phương án giải quyết thiếu tiện ích dịch vụ:

• Yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện trong thời hạn cụ thể;
• Thỏa thuận giảm giá trị hợp đồng tương ứng với tiện ích thiếu;
• Nhận bàn giao nhưng giữ lại một phần tiền để đảm bảo hoàn thiện tiện ích; từ chối nhận bàn giao cho đến khi hoàn tất tiện ích cam kết.

Mỗi phương án có ưu nhược điểm riêng và cần được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên hoàn cảnh cụ thể của từng trường hợp.

Dịch vụ luật sư khởi kiện khi nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng

Khởi kiện chủ đầu tư là biện pháp cuối cùng khi các phương thức giải quyết thỏa thuận không thành công.  Dịch vụ khởi kiện chủ đầu tư bao gồm toàn bộ quy trình từ chuẩn bị hồ sơ, đại diện tham gia tố tụng đến thi hành án.

• Tư vấn pháp lý toàn diện
• Thu thập chứng cứ vi phạm, soạn thảo đơn khởi kiện, tài liệu chứng cứ
• Tham gia phiên tòa thay mặt khách hàng, tranh luận trước tòa án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và yêu cầu bồi thường thiệt hại
• Đàm phán với luật sư của chủ đầu tư để tìm phương án giải quyết có lợi nhất cho khách hàng trước khi đi đến phiên tòa
• Giám định thiệt hại: Phối hợp với các chuyên gia giám định để xác định chính xác mức độ vi phạm và giá trị thiệt hại thực tế
• Hỗ trợ thực hiện bản án sau khi có hiệu lực pháp luật
• Hướng dẫn thủ tục nhận bàn giao nhà sau khi chủ đầu tư khắc phục vi phạm và hoàn tất các thủ tục pháp lý

Kết luận

Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng đòi hỏi Quý khách hàng phải có kiến thức pháp lý và chiến lược xử lý phù hợp. Việc thông báo vi phạm đúng quy trình, xác định tính chất vi phạm và áp dụng biện pháp xử lý tương ứng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi tranh chấp bàn giao nhà không đúng thỏa thuận. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và nhận hỗ trợ pháp lý về tranh chấp hợp đồng chuyên nghiệp nhất.

Tags: Bàn giao nhà không đúng hợp đồng, Chủ đầu tư, Người mua nhà, Tranh chấp bất động sản, Vi phạm hợp đồng mua bán nhà