Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện pháp lý

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện pháp lý là trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh hiệu lực pháp luật sau khi ký kết do không đáp ứng được các yêu cầu và điều kiện mà pháp luật đề ra. Trong bài viết này, Luật Long Phan PMT sẽ phân tích các trường hợp cụ thể khiến hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, hậu quả pháp lý và hướng xử lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể

Điều 161 Luật nhà ở 2023 quy định các bên khi tham gia mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Điều này có nghĩa rằng khi tham gia giao kết hợp đồng đồng mua bán nhà ở. Các bên tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự.

Theo đó, khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015) chỉ cho phép người đã thành niên tham có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tham gia giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trừ trường hợp từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thì cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Bên cạnh năng lực hành vi dân sự, chủ thể mua bán cần đáp ứng được quyền tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở (năng lực pháp luật dân sự). Trên thực tế, đây là vấn đề thường xuyên xảy ra tranh chấp do các bên không xác định rõ được quyền của mình khi tham gia hợp đồng. 

Ví dụ, pháp luật chỉ cho phép chủ sở hữu định đoạt tài sản của mình, và thông qua hoạt động mua bán, chủ sở hữu sẽ thực hiện quyền định đoạt của mình bằng việc chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho người khác. Vì vậy, nếu bên bán trong trường hợp này không phải là chủ sở hữu của ngôi nhà thì được xem là không có năng lực pháp luật dân sự và điều này vi phạm điều kiện về chủ thể theo điểm a khoản 1 Điều 117 và được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 122 BLDS 2015. 

Một trường hợp khác đó là sở hữu chung của các thành viên trong gia đình quy định tại Điều 212 BLDS 2015 hay quy định tại Điều 35 Luật hôn nhân gia định về việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Trong trường hợp này, luật yêu cầu cần có đầy đủ chủ sở hữu chung đối với căn nhà đó cùng tham gia giao dịch, nếu không đáp ứng được điều kiện này, hợp đồng giao dịch khả năng cao sẽ bị tuyên vô hiệu.

Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch được mua bán được quy định tại Điều 160 Luật nhà ở 2023 như sau:

• Nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, điều này nhằm xác định rõ quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở.
• Nhà ở không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, nhằm tránh rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
• Nhà ở phải đang trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Nhà ở không bị kê biên để thi hành án, không phải để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn, nhằm bảo đảm nhà ở không bị hạn chế quyền định đoạt.
• Nhà ở không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền, nhằm tránh giao dịch đối với tài sản sẽ không còn tồn tại hợp pháp.

Về cơ bản, để hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm điều kiện về đối tượng giao dịch thì nhà ở cần phải đáp ứng đúng và đầy đủ các điều kiện nêu trên. Nếu không hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 BLDS 2015.

>>>Xem thêm: Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới là gì?

Vô hiệu do không tuân thủ hình thức bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà ở

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở cũng là điều kiện có hiệu có hiệu lực của hợp đồng.  Theo quy định tại Điều 163 và Điều 164 Luật nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng tại tổ chứng hành nghề công chứng hoặc  chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà ở. 

Theo đó, các hợp đồng không đáp ứng được điều kiện về hình thức như mua bán nhà bằng giấy tay không được công chứng hay được công chứng tại tổ chứng không có thẩm quyền đều có thể được xem là vi phạm hình thức bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại Điều 129 BLDS 2015. 

Tuy nhiên, các hợp đồng này hoàn toàn có thể được hợp thức hóa và được Tòa án công nhận là có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng được các yêu cầu tại Điều 129 BLDS 2015 đó là một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và một hoặc các bên trong giao dịch yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch này.

Hợp đồng vô hiệu do giao dịch mua bán nhà ở giả tạo

Giao dịch giả tạo là giao dịch nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác, việc sử dụng hợp đồng mua bán nhà ở như một hợp đồng giả cách nhằm che giấu một hợp đồng khác, trên thực tế, rất phổ biến hiện nay là lập hợp đồng mua bán nhà ở để che giấu hợp đồng vay tiền có thế chấp hay nhằm trốn tránh nghĩa vụ thông qua một hợp đồng không thực tế (số tiền giao dịch rất nhỏ). Trong trường hợp này, theo Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị tuyên vô hiệu còn giao dịch bị che giấu sẽ được xem xét có hiệu lực riêng nếu giao dịch này không bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. 

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015, cụ thể:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm được xác lập, tức là giao dịch bị coi như không có giá trị pháp lý ngay từ lúc giao kết.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền theo trị giá của hiện vật nhằm đưa các bên trở về trạng thái như trước khi giao dịch xảy ra.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó, nhằm bảo vệ quyền lợi của người không biết và không thể biết giao dịch là vô hiệu.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại, thể hiện nguyên tắc ai có lỗi làm phát sinh thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm.

Trên thực tiễn, các tranh chấp thường diễn ra xoay quanh việc hoàn trả giá trị chênh lệch, chi phí sửa chữa, hoa lợi – lợi tức và vấn đề xác định lỗi của các bên thường để thực hiện bồi thường. Việc giải quyết vấn đề này được quy định tại Điều 2 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết một số tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. 

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Hướng xử lý và bảo vệ quyền lợi khi hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý không mong muốn đối với người mua và người bán, sau đây, Luật Long Phan PMT sẽ đề xuất những hướng giải quyết phù hợp với từng đối tượng trong hợp đồng.

Đối với bên mua

Bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu cần chứng minh những vấn đề sau:

• Thứ nhất, Bên mua có nghĩa vụ xuất trình các chứng cứ hợp pháp để chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, như biên lai, chứng từ chuyển khoản, giấy nhận tiền hoặc các tài liệu liên quan khác, theo quy định về nghĩa vụ chứng minh tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc chứng minh đã giao đủ tiền là căn cứ để Tòa án áp dụng nguyên tắc hoàn trả khi hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Đây cũng là cơ sở để xác định phạm vi nghĩa vụ hoàn trả của bên bán. Qua đó, bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của bên mua.
• Thứ hai, Bên mua cần chứng minh mình ngay tình, tức là không biết và không thể biết về việc hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực tại thời điểm giao kết. Các giấy tờ do bên bán cung cấp và việc công chứng hợp đồng là căn cứ thể hiện sự tin tưởng hợp lý của bên mua. Việc xác định ngay tình có ý nghĩa trong việc xem xét phân bổ trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều này góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự.

Đồng thời, bên mua cũng cần thực hiện các yêu cầu sau:

• Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Trên cơ sở đó, bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận. Đồng thời, bên mua có thể yêu cầu thanh toán tiền lãi đối với khoản tiền bị chiếm giữ không có căn cứ pháp luật dựa trên mức lãi suất chậm trả tại Điều 357 BLDS 2015, căn cứ vào quy định về nghĩa vụ hoàn trả và nguyên tắc bồi hoàn lợi ích. Yêu cầu này nhằm khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu cho bên mua. 
• Theo khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, bên có lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. Trường hợp hợp đồng vô hiệu do lỗi của bên bán, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường các thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh. Thiệt hại có thể bao gồm chi phí giao dịch, chi phí công chứng, chi phí sửa chữa, cải tạo và khoản chênh lệch giá trị tài sản theo thực tế. 
• Bên mua có quyền đề nghị Tòa án xác định lỗi của bên bán trong trường hợp bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc cung cấp thông tin sai sự thật, vi phạm nghĩa vụ trung thực, thiện chí theo Điều 3 và Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, trong trường hợp có sai sót trong hoạt động công chứng, bên mua có thể yêu cầu xem xét trách nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng theo Luật Công chứng 2024.

Đối với bên bán

Người bán trong hợp đồng mua bán nhà ở cần chứng minh được các vấn đề sau:

• Bên bán có quyền xuất trình chứng cứ chứng minh rằng bên mua đã biết hoặc phải biết về tình trạng pháp lý của nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trường hợp bên mua vẫn giao kết hợp đồng mặc dù nhận thức được các hạn chế pháp lý, thì bên mua không được coi là ngay tình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Đây là căn cứ để Tòa án xác định lỗi của bên mua trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Việc xác định yếu tố biết rõ hoặc phải biết có ý nghĩa quan trọng trong việc phân bổ trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Qua đó, bảo đảm việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu phù hợp với mức độ lỗi thực tế.
• Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở chỉ là hình thức để che giấu một giao dịch khác như vay tài sản, mượn tài sản hoặc giao dịch bảo đảm, bên bán có quyền yêu cầu Tòa án xác định đây là giao dịch dân sự giả tạo. 
• Trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu do lỗi của cả hai bên, bên bán có quyền yêu cầu Tòa án xác định mức độ lỗi của từng bên để phân chia trách nhiệm bồi thường tương ứng. Cơ sở pháp lý là khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi giao dịch dân sự vô hiệu. Việc chứng minh lỗi của bên mua là một phần nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu là căn cứ để giảm thiểu nghĩa vụ bồi thường của bên bán.
• Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm nghiêm trọng điều kiện về chủ thể, đối tượng hoặc điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật về nhà ở và đất đai, bên bán có thể đề nghị Tòa án không công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Các câu hỏi thường gặp liên quan tranh chấp mua bán nhà ở vô hiệu

Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay rất phức tạp và đa dạng bởi nhiều lý do chẳng hạn như sự thay đổi của chính sách pháp luật từng thời kỳ, tính chất của từng hợp đồng, ý chí của các bên khi tham gia giao dịch,… Do đó, việc không am hiểu quy định về hệ quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu sẽ khiến bên tham gia giao dịch bị thiệt hại nặng nề. Sau đây là một số câu hỏi có liên quan mà đội ngũ của chúng tôi đã tổng hợp:

Thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là bao lâu? 

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với các trường hợp vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể (nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, không nhận thức được hành vi) hoặc không tuân thủ quy định về hình thức, thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch hoặc từ thời điểm chấm dứt hành vi đe dọa/cưỡng ép. Đối với trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc giao dịch giả tạo, thời hiệu là không hạn chế (có thể yêu cầu bất cứ lúc nào).

Văn phòng công chứng có trách nhiệm bồi thường gì không khi công chứng cho một hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu?

Có. Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 18 và Điều 40 Luật Công chứng 2024, nếu Công chứng viên có lỗi (cố ý hoặc vô ý) trong việc không kiểm tra kỹ tính pháp lý của hồ sơ, không giải thích rõ hậu quả pháp lý cho các bên, hoặc công chứng cho giao dịch giả tạo mà mình biết rõ, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu và gây thiệt hại, thì tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng. Sau đó, tổ chức này có quyền yêu cầu Công chứng viên hoàn trả lại khoản tiền đã bồi thường.

Nếu bên bán là người tâm thần nhưng lúc ký hợp đồng lại ở trạng thái tỉnh táo, hợp đồng có vô hiệu không?

Vẫn có thể vô hiệu. Nếu người bán đã bị Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, thì mọi giao dịch dân sự của họ phải do người đại diện xác lập, thực hiện. Việc họ “tỉnh táo” tại thời điểm ký không làm thay đổi hiệu lực của quyết định Tòa án. Nếu chưa bị tuyên bố mất năng lực, nhưng tại thời điểm ký kết họ không nhận thức và làm chủ được hành vi (do bệnh lý), người có quyền lợi liên quan vẫn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 128 BLDS 2015, nhưng gánh nặng chứng minh sẽ thuộc về người khởi kiện.

Việc xác định giá trị thiệt hại để bồi thường được tính theo giá thị trường lúc mua hay lúc xét xử sơ thẩm?

Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Khoản 2.2 Điều 2 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP), thiệt hại được xác định là sự chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở do các bên thỏa thuận với giá trị thực tế tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc tại thời điểm cơ quan định giá tiến hành định giá. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên ngay tình, giúp họ có thể dùng số tiền được hoàn trả cộng với tiền bồi thường để mua được một căn nhà tương đương tại thời điểm hiện tại.

Mua bán nhà ở qua vi bằng thừa phát lại có giá trị pháp lý chuyển quyền sở hữu không?

Không. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền hoặc giấy tờ giữa các bên, hoàn toàn không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Hợp đồng mua bán nhà ở lập qua vi bằng (thực chất là giấy tay có người làm chứng) sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức nếu các bên không thực hiện thủ tục hợp thức hóa theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Dịch vụ luật sư tư vấn, hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Luật Long Phan chuyên cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn và hướng dẫn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu giúp khách hàng nhận diện chính xác nguyên nhân vô hiệu, từ đó xác định rõ quyền lợi được hoàn trả, mức độ bồi thường thiệt hại và các nghĩa vụ liên quan. Khi Quý khách sử dụng dịch vụ, luật sư thực hiện các nhiệm vụ sau

• Kiểm tra, đánh giá pháp lý về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
• Tư vấn, hướng dẫn xử lý hậu quả pháp lý và phương án bồi thường khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu;
• Hướng dẫn thu thập và hệ thống hóa hồ sơ chứng cứ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vô hiệu;
• Chuẩn bị, lập phương án, báo cáo pháp lý giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa;
• Soạn thảo hồ sơ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở: Đơn khởi kiện, bản tự khai, bản ý kiến, phản tố ….
• Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. 

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Kết luận

Giải quyết hậu quả khi hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên vô hiệu đòi hỏi sự am hiểu tường tận về các quy định pháp luật và nguyên tắc bồi thường thiệt hại. Việc đánh giá chính xác mức độ lỗi và giá trị tài sản hoàn trả giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh các rủi ro tài chính và hạn chế tranh chấp kéo dài. Luật Long Phan PMT luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách trong mọi tình huống, từ tư vấn, thương lượng đến đại diện tranh tụng tại cơ quan có thẩm quyền. Quý khách liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn miễn phí và nhận hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

Tags: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giải quyết tranh chấp nhà ở, Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, Hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu, Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Mua bán nhà bằng giấy tay, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở