Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý

Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà là một rủi ro pháp lý phổ biến mà nhiều người mua căn hộ chung cư phải đối mặt. Tình trạng vi phạm tiến độ này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch an cư của khách hàng. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình theo hợp đồng mua bán, người mua cần nắm vững các quy định của pháp luật và quy trình xử lý hiệu quả. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các phương án, từ việc gửi thông báo, đàm phán yêu cầu bồi thường thiệt hại, cho đến các thủ tục khởi kiện tại Tòa án khi cần thiết, giúp người mua có được lộ trình hành động rõ ràng và đúng luật.

Gửi thông báo vi phạm, đề nghị bàn giao nhà

Khi phát hiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà so với tiến độ cam kết, Quý khách cần thực hiện ngay việc gửi thông báo vi phạm chính thức. Đây là bước đầu tiên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách trong giao dịch mua bán căn hộ, chung cư.

Nội dung thông báo cần nêu rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ mà chủ đầu tư đã vi phạm, thời hạn bàn giao nhà đã cam kết và thời điểm thực tế chậm trễ. Trong thông báo này, Quý khách cũng cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ngay nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết và đề cập đến các biện pháp xử phạt theo hợp đồng (nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ).

Lưu ý: Quý khách hàng nên lưu giữ bằng chứng về việc gửi thông báo như biên nhận bưu điện, email xác nhận hoặc biên bản giao nhận trực tiếp để xác nhận Quý khách đã có thiện chí trong việc tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng không thành công.

Như vậy, thông báo vi phạm không chỉ thể hiện thái độ nghiêm túc của Quý khách mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các bước xử lý tiếp theo nếu chủ đầu tư không khắc phục vi phạm.

Hướng dẫn cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Đối mặt với tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua cần xác định rõ mục tiêu và phương hướng xử lý để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình. Về cơ bản, có hai hướng giải quyết chính tùy thuộc vào mong muốn của bên mua: một là tiếp tục thực hiện hợp đồng kèm theo yêu cầu bồi thường cho các thiệt hại phát sinh từ sự chậm trễ; hai là chấm dứt hoàn toàn hợp đồng để nhận lại tiền đã thanh toán và yêu cầu bồi thường. Dưới đây là phân tích chi tiết cho từng trường hợp.

Trường hợp muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng

Khi bên mua vẫn có thiện chí và mong muốn nhận nhà, có hai phương án pháp lý để vừa tiếp tục hợp đồng, vừa đảm bảo quyền lợi bị ảnh hưởng do sự chậm trễ của chủ đầu tư.

Đàm phán yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại

Đây là phương án ưu tiên hàng đầu vì tính hiệu quả, nhanh chóng và ít tốn kém. Dựa trên cơ sở pháp lý, bên mua có đầy đủ quyền để yêu cầu bồi thường.

• Căn cứ pháp lý: Điểm d khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại khi giao nhà không đúng thời hạn. Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ phải được bồi thường toàn bộ.
• Các khoản bồi thường có thể yêu cầu:
  • Chi phí thuê nhà ở tạm thời: Đây là thiệt hại trực tiếp và dễ chứng minh nhất, căn cứ vào hợp đồng thuê nhà mà bên mua đã ký trong thời gian chờ nhận bàn giao.
  • Lãi suất vay ngân hàng: Khoản lãi suất phát sinh tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao là một thiệt hại thực tế mà bên mua phải gánh chịu.
  • Các chi phí phát sinh khác: Bao gồm chi phí di dời, lưu kho đồ đạc, chi phí đi lại phát sinh do sự chậm trễ.
  • Lợi ích bị mất: Theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua có thể yêu cầu bồi thường cả lợi nhuận bị thất thoát, ví dụ như khoản thu nhập dự kiến từ việc cho thuê lại căn hộ.

Khởi kiện đến tòa án buộc chủ đầu tư bàn giao nhà, bồi thường các khoản thiệt hại

Khi đàm phán không thành công, khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu bồi thường thiệt hại và buộc bàn giao nhà là biện pháp pháp lý mạnh mẽ để bảo vệ quyền lợi.

• Thẩm quyền Tòa án: Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi hợp đồng được thực hiện, hoặc nơi chủ đầu tư đặt trụ sở chính (theo điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
• Hồ sơ khởi kiện: Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ gồm có:
  • Đơn khởi kiện (theo Mẫu 23-DS).
  • Bản sao công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Bản sao công chứng giấy tờ pháp lý của các bên (CCCD của người mua, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư).
  • Các tài liệu chứng minh thiệt hại (hợp đồng thuê nhà, sao kê chuyển khoản tiền thuê, hóa đơn chi phí vận chuyển, hợp đồng tín dụng ngân hàng…).
• Nội dung yêu cầu:
  • Buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng: Yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà theo khoản 1 Điều 413 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Buộc bồi thường thiệt hại: Bên mua cần chứng minh lỗi của chủ đầu tư và thiệt hại thực tế đã phát sinh để làm căn cứ yêu cầu bồi thường. Tòa án sẽ xem xét chứng cứ để xác định lỗi và mức bồi thường tương ứng.

>> Xem thêm:

• Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà
• Khởi kiện đòi tiền lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ chung cư

Trường hợp không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng

Khi sự chậm trễ của chủ đầu tư đã vi phạm nghiêm trọng đến niềm tin và mục đích của hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng và nhận lại các quyền lợi tài chính.

• Căn cứ pháp lý để chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng:
  • Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà trong một thời gian dài, làm ảnh hưởng đến mục đích để ở hoặc đầu tư của người mua, hoàn toàn có thể được xem là một vi phạm nghiêm trọng.
• Hậu quả pháp lý khi chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng:
  • Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận: Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán.
  • Phạt vi phạm: Mức phạt này chỉ được áp dụng khi hai bên đã có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản liên quan, theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu không có thỏa thuận, Tòa án sẽ không xem xét yêu cầu này.
  • Bồi thường thiệt hại: Bên bị vi phạm (người mua) có quyền yêu cầu bên vi phạm (chủ đầu tư) bồi thường cho các thiệt hại thực tế đã phát sinh.

Do đó, quá trình khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng với đầy đủ chứng cứ chứng minh vi phạm của chủ đầu tư và thiệt hại thực tế của người mua. Việc có sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp sẽ giúp xây dựng chiến lược tố tụng hiệu quả và tối đa hóa quyền lợi được bồi thường.

>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất

Giải đáp các câu hỏi thường gặp khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Để Quý khách hiểu rõ hơn về cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan về vấn đề này. Mời tham khảo!

Chậm bàn giao bao lâu thì được xem là vi phạm nghiêm trọng để hủy hợp đồng?

Pháp luật không quy định một mốc thời gian cụ thể. Tuy nhiên, việc chậm trễ kéo dài nhiều tháng, làm phá vỡ hoàn toàn mục đích sử dụng của người mua (ví dụ để ở hoặc để đầu tư kinh doanh), có thể được Tòa án xem là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ” theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này tạo cơ sở vững chắc để khách hàng đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.

Chủ đầu tư viện cớ “sự kiện bất khả kháng” để chậm bàn giao thì xử lý thế nào?

Bên mua cần yêu cầu chủ dự án cung cấp bằng chứng chứng minh sự kiện đó thực sự là bất khả kháng theo định nghĩa tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, tức là phải khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được. Các lý do như khó khăn về vốn, giá vật liệu tăng, hay vướng mắc thủ tục hành chính thông thường sẽ không được coi là sự kiện bất khả kháng.

Hợp đồng không có điều khoản phạt vi phạm, tôi có được yêu cầu bồi thường không?

Có. Cần phân biệt rõ: Phạt vi phạm là một chế tài thỏa thuận, chỉ áp dụng khi được quy định rõ trong hợp đồng (theo Điều 418 BLDS 2015). Trong khi đó, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại là quyền đương nhiên phát sinh khi có hành vi vi phạm gây thiệt hại. Do đó, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường cho các thiệt hại thực tế ngay cả khi hợp đồng không có điều khoản phạt.

Lãi suất trên số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư được tính như thế nào?

Trường hợp hợp đồng bị hủy, bên mua có quyền yêu cầu khoản lãi trên số tiền đã trả cho chủ đầu tư. Mức lãi suất sẽ được ưu tiên áp dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận, mức lãi suất sẽ được xác định theo mức lãi suất của ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán, theo quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền tại Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu căn hộ được bàn giao nhưng không đúng thiết kế hoặc chưa hoàn thiện thì có được xem là chậm bàn giao không?

Có. Việc bàn giao một tài sản không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (về diện tích, thiết kế, vật liệu, mức độ hoàn thiện) cũng được coi là vi phạm nghĩa vụ. Trong trường hợp này, người mua có quyền từ chối nhận bàn giao và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục. Thời gian khắc phục này vẫn được tính vào thời gian chậm bàn giao để làm cơ sở yêu cầu bồi thường.

Tôi có thể khiếu nại đến cơ quan nhà nước nào để can thiệp?

Người mua có thể gửi đơn khiếu nại, tố cáo đến Sở Xây dựng tỉnh/thành phố nơi có dự án. Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư. Mặc dù cơ quan này không trực tiếp giải quyết tranh chấp hợp đồng, nhưng việc thanh tra có thể tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ.

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là bao lâu?

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày bên có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (tức là từ ngày đáng lẽ phải được bàn giao nhà theo hợp đồng).

Dịch vụ luật sư hướng dẫn xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của Quý khách khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện từ khâu phân tích hợp đồng, đánh giá mức độ vi phạm đến xây dựng chiến lược xử lý phù hợp. Dịch vụ bao gồm:

• Đánh giá, review hợp đồng mua bán giữa Quý khách và chủ đầu tư;
• Tư vấn cho Quý khách lựa chọn phương án xử lý tối ưu giữa đàm phán, khởi kiện;
• Tư vấn hoàn thiện hồ sơ, thu thập chứng cứ đòi lại tiền cọc thuê nhà khi hợp đồng bị hủy bỏ hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà;
• Tư vấn mức lãi chậm trả và mức bồi thường thiệt hại cho Quý khách;
• Trực tiếp soạn thảo đơn từ như thông báo vi phạm, đề nghị bàn giao nhà, đơn khởi kiện, đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đơn giải trình, đơn khiếu nại (nếu có);
• Đại diện theo ủy quyền của Quý khách tham gia các buổi làm việc với chủ đầu tư, các buổi làm việc tại Tòa án (nếu khởi kiện);
• Tư vấn hướng xử lý khi đàm phán với chủ đầu tư không thành công hoặc hồ sơ khởi kiện bị trả về, khi Quý khách nhận thông báo không thụ lý vụ án.

Luật Long Phan PMT cam kết đồng hành cùng Quý khách từ khâu chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo các văn bản pháp lý đến đại diện tại tòa án nếu cần thiết. Sự hài lòng của Quý khách chính là thành công của chúng tôi trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng bất động sản.

Kết luận

Tóm lại, bài viết đã cung cấp một lộ trình xử lý toàn diện khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, bao gồm hai hướng chính: tiếp tục hợp đồng kèm yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng để thu hồi vốn và phạt vi phạm. Mỗi phương án đều đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về chứng cứ pháp lý, từ hợp đồng mua bán, thông báo vi phạm đến các tài liệu chứng minh thiệt hại. Việc hiểu rõ các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi của người mua.

Trên đây là bài viết chi tiết Hướng dẫn chi tiết về việc nên làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và hướng xử lý. Nếu Quý khách hàng vẫn còn vướng mắc về các vấn đề có liên quan hoặc cần được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI vui lòng gọi số HOTLINE: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI hỗ trợ. Xin cảm ơn.

Tags: chậm tiến độ dự án, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, Hợp đồng mua bán căn hộ, khởi kiện chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản​, Tranh chấp bất động sản