Cách xử lý khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án

Cách xử lý khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án sẽ thực hiện như thế nào là vấn đề người thuê đất rất quan tâm khi bất ngờ nhận được thông báo rằng phần đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án để đảm bảo thi hành bản án dân sự đối với bên cho thuê. Điều này khiến người thuê rơi vào tình thế bị động, có thể thiệt hại nghiêm trọng về kinh tế, hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện và giải pháp pháp lý cụ thể nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê đất.

Liên hệ và yêu cầu cơ quan thi hành án đưa vào tham gia hồ sơ thi hành án

Khi nhận được thông báo hoặc phát hiện đất đang thuê bị kê biên, việc đầu tiên người thuê cần làm là chủ động làm việc với Chi cục Thi hành án dân sự nơi có tài sản bị kê biên.

Người thuê đất có quyền yêu cầu được tham gia vào quá trình thi hành án với tư cách là “người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” theo Điều 7b Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Theo đó, người thuê cần chuẩn bị các tài liệu sau để gửi tới cơ quan thi hành án:

• Đơn yêu cầu được tham gia vào quá trình thi hành án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
• Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất/Hợp đồng thuê đất gắn liền với tài sản.
• Các chứng từ, hóa đơn chứng minh việc thanh toán tiền thuê đất định kỳ (ủy nhiệm chi, phiếu thu, sao kê ngân hàng).
• Các giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hợp đồng thi công, hóa đơn vật liệu, biên bản nghiệm thu… chứng minh việc đầu tư, tạo lập tài sản trên đất.
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu người thuê là doanh nghiệp, hộ kinh doanh).
• Các hình ảnh chụp hiện trạng tài sản, nhà xưởng, máy móc thiết bị, cây trồng trên đất.

Sau khi tiếp nhận, cơ quan thi hành án có trách nhiệm xem xét hồ sơ và thông báo kết quả giải quyết, đồng thời cân nhắc quyền lợi của người thuê trong suốt quá trình xử lý tài sản kê biên.

Việc được tham gia vào hồ sơ thi hành án là cơ sở để người thuê có thể thực hiện các quyền tiếp theo, bao gồm đề nghị tiếp tục sử dụng đất hoặc yêu cầu bồi thường nếu quyền lợi bị ảnh hưởng.

Đề nghị cơ quan thi hành án cho phép tiếp tục thực hiện hết thời hạn hợp đồng thuê

Nếu người thuê đất đã có hợp đồng hợp pháp và đang sử dụng đúng mục đích, có thể yêu cầu tiếp tục được sử dụng đất đến khi hết hạn thuê ngay cả khi đất bị kê biên.

Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về “Bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình” và khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), người thuê đất hoàn toàn có quyền đề nghị cơ quan thi hành án cho phép tiếp tục sử dụng tài sản bị kê biên nếu:

• Việc thuê đất xảy ra trước khi có quyết định kê biên. Nếu hợp đồng được ký sau thời điểm này, rất có thể sẽ bị coi là giả tạo nhằm tẩu tán, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án và sẽ không được công nhận.
• Việc thuê là hợp pháp, có chứng từ rõ ràng.
• Người thuê hoàn toàn ngay tình, không biết và không có trách nhiệm liên đới trong vụ việc dẫn đến việc kê biên.

Trong đơn đề nghị, người thuê cần nêu rõ lý do, thời hạn hợp đồng thuê, kèm theo văn bản chứng minh việc thanh toán, sử dụng đất ổn định, không gây thiệt hại cho tài sản bị kê biên. Cơ quan thi hành án sẽ căn cứ vào hồ sơ và thực tế để quyết định tiếp tục cho thuê hay không, hoặc yêu cầu người được thi hành án giải quyết việc thuê lại.

Đề nghị tiếp tục sử dụng đất là một giải pháp đảm bảo quyền lợi tối thiểu cho người thuê trong trường hợp đất bị kê biên, tránh gián đoạn hoạt động kinh doanh và tổn thất tài chính.

Cách xử lý trong trường hợp không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất

Trong nhiều trường hợp, việc tiếp tục sử dụng đất là bất khả thi do bên nhận đất (người trúng đấu giá, người được giao tài sản thi hành án) không đồng ý cho thuê tiếp hoặc cơ quan thi hành án buộc bàn giao tài sản. Khi đó, người thuê cần phân loại tình huống và chọn hướng xử lý phù hợp.

Nếu người được giao đất theo quyết định thi hành án đồng ý tiếp tục cho thuê

Trong trường hợp người được giao đất (có thể là người mua trúng đấu giá hoặc người được thi hành án) đồng ý tiếp tục cho thuê, người thuê đất có thể:

• Chủ động liên hệ ngay với chủ sở hữu/sử dụng đất mới để làm việc.
• Xác nhận lại ý chí của họ về việc tiếp tục hợp đồng thuê.
• Thương lượng và ký kết lại hợp đồng thuê mới hoặc lập một phụ lục hợp đồng để xác nhận việc thay đổi bên cho thuê. Việc này cực kỳ quan trọng để tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho mối quan hệ giữa hai bên, tránh các tranh chấp phát sinh sau này. Nội dung cần xác nhận lại bao gồm: thời hạn thuê còn lại, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, và các điều khoản khác.

Tuy nhiên, người thuê không thể bắt buộc bên nhận tài sản phải tiếp tục hợp đồng cũ, trừ khi trong hợp đồng có quy định rõ ràng về quyền thuê tiếp trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

Hoạt động cưỡng chế bàn giao đất là đúng quy định

Nếu cơ quan thi hành án đã ra quyết định kê biên và cưỡng chế tài sản hợp pháp, và người thuê không được tiếp tục thuê, thì người thuê có thể khởi kiện dân sự, yêu cầu người cho thuê bồi thường thiệt hại theo hợp đồng và quy định. Các loại thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường:

• Tiền thuê đất đã trả trước: Toàn bộ phần tiền thuê đã trả cho khoảng thời gian chưa được sử dụng.
• Chi phí đầu tư vào đất không thể thu hồi: Đây là khoản thiệt hại lớn nhất. Bao gồm toàn bộ giá trị còn lại của các công trình xây dựng (nhà xưởng, văn phòng), hệ thống điện nước, cây trồng lâu năm, chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng… Để yêu cầu khoản này, người thuê phải có đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh chi phí đầu tư (hợp đồng xây dựng, hóa đơn, chứng từ…). Có thể cần đến một đơn vị thẩm định giá độc lập để xác định giá trị còn lại của các tài sản này tại thời điểm bị buộc di dời.
• Thiệt hại do mất lợi nhuận (thu nhập bị mất, bị giảm sút): Người thuê có thể chứng minh rằng việc phải di dời đột ngột đã làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, gây mất khách hàng, mất cơ hội kinh doanh. Việc chứng minh khoản này khá phức tạp, đòi hỏi phải có hệ thống sổ sách kế toán rõ ràng, báo cáo tài chính các năm trước để cho thấy xu hướng lợi nhuận.
• Chi phí di dời: Bao gồm chi phí tháo dỡ máy móc, thiết bị, vận chuyển đến địa điểm mới, chi phí lắp đặt lại.
• Các chi phí hợp lý khác: Chi phí tìm kiếm mặt bằng mới, chi phí thuê luật sư…

Việc xác định hoạt động cưỡng chế đúng pháp luật là cơ sở để người thuê khởi kiện bên cho thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng, qua đó bảo vệ quyền lợi tài chính đã đầu tư vào đất thuê. Dù không thể tiếp tục sử dụng đất, người thuê vẫn có thể đòi lại phần thiệt hại hợp lý và hợp pháp thông qua thủ tục tố tụng dân sự.

Hoạt động cưỡng chế bàn giao đất theo thi hành án là trái quy định

Trường hợp cưỡng chế tài sản thuê mà không thông báo, không đưa người thuê vào quá trình thi hành án, hoặc kê biên đất đang thuê mà không tuân thủ trình tự pháp luật, người thuê có thể thực hiện các biện pháp pháp lý sau:

Khiếu nại

Căn cứ vào Điều 140 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) quy định đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên nếu có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thời hiệu khiếu nại đối với hoạt động cưỡng chế bàn giao đất trái quy định là 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, hoặc hết thời hạn mà khiếu nại không được giải quyết, người thuê có quyền khiếu nại tiếp đến Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp trên trực tiếp trong vòng 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của người có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn khiếu nại quyết định kê biên thi hành án dân sự

Yêu cầu cá nhân hoặc cơ quan thi hành án bồi thường theo luật trách nhiệm bồi thường nhà nước

Nếu hành vi cưỡng chế sai quy định gây thiệt hại thực tế, người thuê có thể áp dụng trình tự bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017:

• Bước 1: Gửi đơn yêu cầu bồi thường cho Thủ trưởng cơ quan thi hành án gây thiệt hại. Trong trường hợp này, người thuê phải gửi một bộ hồ sơ yêu cầu bồi thường đến chính cơ quan thi hành án dân sự nơi Chấp hành viên đã có hành vi trái pháp luật đang công tác.
• Bước 2: Nếu Thủ trưởng không giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng, người thuê có thể gửi tiếp đơn yêu cầu bồi thường đến Sở Tư pháp nơi cư trú để giải quyết theo cấp thẩm quyền.

Người yêu cầu cần chứng minh:

• Có thiệt hại thực tế xảy ra.
• Hành vi cưỡng chế thi hành án là trái quy định pháp luật.
• Có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại và hành vi cưỡng chế trái pháp luật.
• Lỗi từ phía cơ quan nhà nước (hoặc cán bộ thi hành án) trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

>>> Xem thêm: Yêu cầu cơ quan nhà nước làm sai phải bồi thường thế nào?

Tố cáo

Khi thấy việc kê biên, cưỡng chế thi hành án có thể gây thiệt hại hoặc đe dọa thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức trong thi hành án dân sự thì có thể thực hiện tố cáo về việc này theo thủ tục sau đây:

Bước 1: Xác định thẩm quyền

Căn cứ Điều 157 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), người bị tố cáo thuộc thẩm quyền quản lý cơ quan, tổ chức nào thì người đứng đầu cơ quan, tổ chức đó có trách nhiệm giải quyết.

Bước 2: Người tố cáo có thể thực hiện tố cáo thông qua các hình thức được quy định tại Điều 22 Luật Tố cáo 2018:

Thực hiện bằng đơn. Trong đó, đơn tố cáo phải ghi rõ:

• Họ tên;
• Địa chỉ;
• Các thức liên hệ với từng người tố cáo;
• Họ tên của người đại diện cho những người tố cáo;
• Người tố cáo phải ký tên hoặc điểm chỉ vào đơn tố cáo.

Trình bày trực tiếp tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Bước 3: Thụ lý và xử lý đơn tố cáo

• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, người có thẩm quyền giải quyết tố cáo ra quyết định thụ lý tố cáo.
• Trường hợp không đủ điều kiện thụ lý theo quy định tại Điều 29 Luật Tố cáo thì người có thẩm quyền không thụ lý tố cáo và thông báo ngay cho người tố cáo biết lý do không thụ lý tố cáo.

Bước 4: Xác minh nội dung tố cáo. Người giải quyết tố cáo sẽ thành lập Đoàn xác minh nội dung tố cáo.

Bước 5: Báo cáo kết quả xác minh tố cáo

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc xác minh, Trưởng đoàn xác minh phải báo cáo bằng văn bản về kết quả xác minh với người có thẩm quyền giải quyết tố cáo.

Bước 6: Thực hiện kết luận nội dung tố cáo, quyết định xử lý hành vi vi phạm bị tố cáo.

CSPL: Điều 15, 16, 17, 19, 21, 25 Thông tư 13/2021/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban hành ngày 30/12/2021 quy định quy trình xử lý, giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo trong thi hành án dân sự ban hành bởi Bộ Tư pháp.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Để yêu cầu bồi thường, người bị thiệt hại phải có một văn bản làm căn cứ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi của Chấp hành viên hoặc cơ quan thi hành án là trái pháp luật. Văn bản này có thể là:

• Quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật công nhận hành vi bị khiếu nại là trái luật.
• Kết luận nội dung tố cáo xác định người thi hành công vụ có hành vi vi phạm.

Khi có đủ căn cứ, người bị thiệt hại có thể làm đơn yêu cầu bồi thường gửi đến cơ quan trực tiếp quản lý người thi hành công vụ gây thiệt hại theo Chương V Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017, cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người có yêu cầu bồi thường thiệt hại cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Văn bản yêu cầu bồi thường;
• Văn bản làm căn cứ yêu cầu bồi thường, trừ trường hợp người bị thiệt hại không được gửi hoặc không thể có văn bản làm căn cứ yêu cầu bồi thường;
• Giấy tờ chứng minh nhân thân của người bị thiệt hại;
• Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến việc yêu cầu bồi thường (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn

Cơ quan giải quyết bồi thường tiếp nhận hồ sơ, ghi vào sổ nhận hồ sơ và cấp giấy xác nhận đã nhận hồ sơ cho người yêu cầu bồi thường trong trường hợp người yêu cầu bồi thường nộp hồ sơ trực tiếp. Trường hợp hồ sơ được gửi qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan giải quyết bồi thường phải thông báo bằng văn bản về việc nhận hồ sơ cho người yêu cầu bồi thường.

Bước 3: Thụ lý đơn

Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan giải quyết bồi thường phải thụ lý hồ sơ và vào sổ thụ lý.

Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý hồ sơ, cơ quan giải quyết bồi thường phải cử người giải quyết bồi thường.

Bước 4: Xác minh thiệt hại

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày thụ lý hồ sơ, người giải quyết bồi thường phải hoàn thành việc xác minh thiệt hại. Trường hợp vụ việc giải quyết yêu cầu bồi thường có nhiều tình tiết phức tạp hoặc phải xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn xác minh thiệt hại là 30 ngày kể từ ngày thụ lý hồ sơ.

Thời hạn xác minh thiệt hại có thể được kéo dài theo thỏa thuận giữa người yêu cầu bồi thường và người giải quyết bồi thường nhưng tối đa là 15 ngày kể từ ngày hết thời hạn theo quy định.

Bước 5: Thương lượng về việc bồi thường

Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành báo cáo xác minh thiệt hại, cơ quan giải quyết bồi thường phải tiến hành thương lượng việc bồi thường. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiến hành thương lượng, việc thương lượng phải được hoàn thành. Trường hợp vụ việc giải quyết yêu cầu bồi thường có nhiều tình tiết phức tạp thì thời hạn thương lượng tối đa là 15 ngày.

Bước 6: Quyết định giải quyết bồi thường

Ngay sau khi có biên bản kết quả thương lượng thành, Thủ trưởng cơ quan giải quyết bồi thường ra quyết định giải quyết bồi thường và trao cho người yêu cầu bồi thường tại buổi thương lượng.

Nếu cơ quan có trách nhiệm bồi thường không ra quyết định giải quyết trong thời hạn, hoặc người bị thiệt hại không đồng ý với quyết định đó, họ có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu bồi thường.

Việc chia tình huống rõ ràng sẽ giúp người thuê chủ động lựa chọn biện pháp xử lý phù hợp, giảm thiểu thiệt hại và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế.

Dịch vụ luật sư tư vấn cách xử lý khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án

Trong những tình huống phức tạp như đất thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án, việc nhờ đến luật sư chuyên về thi hành án dân sự là một lựa chọn thiết thực để bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả và đúng quy trình pháp luật. Luật Long Phan PMT cung cấp trọn gói dịch vụ hỗ trợ khách hàng khi gặp phải các vấn đề liên quan đến kê biên, cưỡng chế đất đang thuê như:

• Soạn thảo, nộp và theo dõi đơn đề nghị, đơn khiếu nại, đơn tố cáo, đơn khởi kiện.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước.
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thuê trong bối cảnh thi hành án.
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ, lập hồ sơ yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Cử luật sư tham gia tố tụng từ giai đoạn tiền khởi kiện đến xét xử.

Với kinh nghiệm thực tế và hiểu biết pháp lý chuyên sâu, Luật Long Phan PMT sẽ giúp Quý khách hàng tối ưu hóa phương án xử lý và tránh rơi vào tình huống bất lợi.

Kết luận

Cách xử lý khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án không chỉ là vấn đề dân sự thuần túy mà còn liên quan đến nhiều quy định pháp luật phức tạp về thi hành án, hợp đồng, bồi thường. Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến Cách xử lý khi đất đang thuê bị kê biên, cưỡng chế thi hành án. Nếu Quý khách hàng có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được Tư Vấn Luật Dân Sự tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất.

>> Xem thêm các bài viết có liên quan:

• Cho thuê đất đang có tranh chấp bị xử lý như thế nào?
• Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất ở Cần Thơ
• Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp ngân hàng

Tags: Bồi thường thiệt hại, Cưỡng chế thi hành án, đất đang thuê bị kê biên, Hợp đồng thuê đất, Khiếu nại thi hành án, khởi kiện dân sự, quyền lợi người thuê đất, Thi hành án dân sự, Tố cáo hành vi phạm pháp, trách nhiệm bồi thường của nhà nước