Thi hành án đối với bản án tuyên trả lại đất

Thi hành án đối với bản án tuyên trả lại đất là giai đoạn cuối cùng để khôi phục quyền chiếm hữu và sử dụng đất thực tế cho người thắng kiện. Quy trình này có sự tham gia của cơ quan thi hành án dân sự để buộc bên vi phạm phải bàn giao mặt bằng đúng thời hạn khi không tự nguyện thi hành. Nếu không có biện pháp đốc thúc hiệu quả, việc thu hồi tài sản thường bị đình trệ do sự chống đối từ phía đối phương. Chủ sở hữu cần nắm vững trình tự nộp đơn và cưỡng chế để bảo vệ lợi ích tối đa. Nhằm hỗ trợ Quý khách thu hồi đất nhanh chóng, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ hướng dẫn chi tiết ngay sau đây.

Xem và xác định nội dung tuyên về trả lại đất trong bản án có hiệu lực thi hành

Việc xác định chính xác nội dung tuyên trong bản án là bước sơ khởi bắt buộc để cơ quan thi hành án dân sự (THADS) thiết lập quy trình cưỡng chế hoặc bàn giao tài sản phù hợp. Căn cứ Điều 485 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bản án có hiệu lực pháp luật phải được chuyển giao cho cơ quan thi hành án dân sự để tổ chức thi hành. Về bản chất, đây là loại án nghĩa vụ giao tài sản được quy định tại Điều 114 đến Điều 118 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Tùy thuộc vào việc bản án chỉ tuyên trả đất đơn thuần hay kèm theo xử lý tài sản, hủy giấy chứng nhận (GCN) hoặc đối trừ nghĩa vụ tài chính, chấp hành viên sẽ áp dụng các biện pháp từ thông báo tự nguyện đến cưỡng chế tháo dỡ, di dời để thu hồi quyền sử dụng đất.

Trường hợp bản án chỉ tuyên trả đất

Đây là dạng tuyên án tập trung vào việc khôi phục quyền chiếm hữu và sử dụng đất khi thửa đất không có biến động về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

• Xác lập ranh giới và diện tích: Tòa án tuyên căn cứ vào kết quả đo đạc hiện trạng, xác định rõ diện tích, vị trí và các mốc giới tiếp giáp của thửa đất.
• Chấm dứt hành vi chiếm hữu bất hợp pháp: Bản án ghi nhận việc bên phải thi hành án không có quyền sử dụng đất và buộc phải hoàn trả lại toàn bộ quyền thực tế cho chủ thể hợp pháp.
• Xác định thời điểm chuyển giao: Nội dung tuyên thường kèm theo điều khoản về thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả đất kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, làm cơ sở để xác định sự vi phạm nghĩa vụ trong tương lai.

Trường hợp bản án tuyên trả đất, xử lý tài sản gắn liền với đất

Khi thửa đất tranh chấp đã phát sinh các công trình, cây trồng hoặc vật kiến trúc (gọi là tài sản gắn liền với đất), bản án phải giải quyết triệt để các tài sản này.

• Nghĩa vụ tháo dỡ hoặc di dời: Tòa án tuyên bên đang chiếm giữ đất phải có trách nhiệm tháo dỡ các công trình vi phạm để trả lại mặt bằng sạch.
• Xác định quyền sở hữu tài sản: Trường hợp tài sản trên đất có giá trị lớn hoặc được tạo lập ngay tình, Tòa án có thể tuyên giao tài sản cho bên được trả đất. Trong trường hợp này, bản án sẽ tuyên mức bồi hoàn giá trị tài sản mà bên nhận đất phải trả cho bên có tài sản.
• Xác định chi phí xử lý: Nội dung tuyên sẽ ghi rõ bên nào phải chịu chi phí cho việc tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền, đảm bảo không gây thiệt hại cho bên được quyền đòi lại đất.

>>> Xem thêm: Thi hành án đối với tài sản là nhà ở duy nhất

Trường hợp bản án tuyên trả đất, xử lý tài sản gắn liền với đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là nội dung tuyên mang tính toàn diện, giải quyết cả về mặt thực địa lẫn hồ sơ pháp lý hành chính.

• Hủy bỏ giá trị pháp lý của văn bản sai phạm: Căn cứ Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, nếu việc cấp GCN có sai phạm, Tòa án có thể xem xét giải quyết yêu cầu tuyên hủy GCN đó trong cùng bản án giải quyết tranh chấp đất đai.
• Nội dung tuyên là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai thực hiện chỉnh lý biến động, ghi nhận lại chủ sử dụng đất đúng theo hiện trạng pháp lý mới.

Trường hợp bản án tuyên các bên đều có nghĩa vụ đối trừ với nhau

Nội dung này xuất hiện khi các bên đều có những khoản nợ hoặc tài sản cần hoàn trả lại cho nhau.

• Cấn trừ nghĩa vụ tài chính: Bản án tuyên một bên trả đất, bên còn lại phải trả tiền (như hoàn trả tiền cọc, thanh toán giá trị đất hoặc bồi thường thiệt hại). Đây là sự thực hiện nghĩa vụ đồng thời nhằm bảo vệ quyền lợi hài hòa của các bên. Tòa án sẽ định lượng chính xác số tiền cần hoàn trả dựa trên kết quả thẩm định giá tài sản tại thời điểm xét xử.
• Nội dung tuyên có thể ghi nhận việc bên được trả đất chỉ được tiếp nhận đất sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên kia, đảm bảo tính công bằng trong các giao dịch dân sự bị đổ vỡ.

Người được thi hành án thực hiện thủ tục yêu cầu thi hành án

Để hiện thực hóa quyền đòi lại đất sau khi thắng kiện, người được thi hành án bắt buộc phải chủ động thực hiện thủ tục yêu cầu thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự (THADS). Thời gian yêu cầu thi hành án có thẩm quyền trong thời hiệu 05 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật căn cứ Điều 30 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014).

Căn cứ khoản 1 Điều 30 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), trong thời hạn 05 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan THADS có thẩm quyền ra quyết định thi hành án. Nếu thời hạn này kết thúc mà đương sự không nộp đơn (trừ trường hợp do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo khoản 3 Điều 30), họ sẽ mất quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cưỡng chế trả đất.

Để yêu cầu thi hành án được thụ lý nhanh chóng, đương sự cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về hình thức đơn và địa điểm nộp hồ sơ. Bộ hồ sơ được quy định tại Điều 31 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), bao gồm:

• Đơn yêu cầu thi hành án.
• Bản án/Quyết định của Tòa án phải thi hành.
• Giấy tờ pháp lý cá nhân.
• Tài liệu liên quan (nếu có): Sơ đồ thửa đất, biên bản hiện trạng để phục vụ việc xác định ranh giới.

Căn cứ điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Luật Thi hành án dân sự  2008 (được sửa đổi bởi điểm a Khoản 9 Điều 2 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân sửa đổi 2025), cơ quan THADS cấp tỉnh nơi ban hành bản án, quyết định có hiệu lực là nơi có thẩm quyền giải quyết.

Trình tự tổ chức thi hành án trả lại đất theo bản án

Trình tự tổ chức thi hành án trả lại đất thực hiện theo căn cứ Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Ra quyết định thi hành án

Căn cứ Điều 36 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự (THADS) phải ra Quyết định thi hành án. Quyết định này cùng với thông báo về quyền, nghĩa vụ phải được gửi cho các đương sự theo Điều 39. Kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ, người phải thi hành án có thời hạn tự nguyện thi hành là 10 ngày kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án theo quy định tại Điều 45.

Bước 2: Xác minh hiện trạng đất

Căn cứ Điều 44 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), Chấp hành viên tiến hành kiểm tra thực địa để xác định diện tích đất có đúng với bản án tuyên hay không. Việc xác minh để làm rõ: ai đang trực tiếp quản lý (là đương sự hay người thứ ba), có nhà ở hay cây trồng, vật kiến trúc mới phát sinh hay không. Quá trình này bắt buộc phải có sự phối hợp của Ủy ban nhân dân hoặc công an cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân nơi tiến hành xác minh.

Bước 3: Tổ chức giao đất tự nguyện

Nếu bên phải thi hành án có thái độ hợp tác, Chấp hành viên lập biên bản giao đất tại thực địa. Việc bàn giao phải có sự chứng kiến của chính quyền địa phương, thực hiện việc cắm mốc giới cụ thể để người được thi hành án chính thức tiếp quản quyền sử dụng đất dưới sự công nhận của pháp luật.

Bước 4: Cưỡng chế giao đất (nếu không tự nguyện)

Căn cứ Điều 71 và Điều 117 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), khi hết thời hạn tự nguyện mà bên phải thi hành án không thực hiện, Chấp hành viên ban hành Quyết định cưỡng chế:

• Buộc người đang chiếm giữ và những người khác có mặt trên đất cùng tài sản của họ ra khỏi diện tích đất cưỡng chế.
• Tháo dỡ công trình, di dời tài sản.

Nội dung thực hiện cưỡng chế căn cứ theo nội dung của bản án/ quyết định có hiệu lực.

Thành phần và hiệu lực cưỡng chế: Cuộc cưỡng chế phải có sự tham gia của đại diện đại diện cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cùng cấp và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được chuyển giao. Việc bàn giao đất sau khi cưỡng chế phải được lập biên bản chi tiết, có chữ ký của các thành phần tham dự, là căn cứ pháp lý để bên được thi hành án thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

>>> Xem thêm: 

• Điều kiện cưỡng chế thu hồi đất bao gồm những gì?
• Thủ tục cưỡng chế thi hành án

Giai đoạn xử lý nhà, tài sản trên đất được Tòa tuyên buộc phải trả lại trong bản án

Xử lý tài sản gắn liền với đất là giai đoạn phức tạp nhất trong thi hành án dân sự. Căn cứ Điều 117 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), Chấp hành viên có quyền cưỡng chế tháo dỡ nếu bản án tuyên rõ hoặc tổ chức di dời tài sản nếu bản án chỉ tuyên trả đất đơn thuần. Trường hợp phát sinh quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản, cơ quan THA phải thực hiện xác minh nghiêm ngặt hoặc tạm hoãn thi hành theo Điều 48 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) để đảm bảo không xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp, tránh các khiếu nại kéo dài hoặc gây thiệt hại không thể phục hồi.

Trường hợp 1: Bản án đã tuyên tháo dỡ

Khi bản án đã định danh cụ thể các vật kiến trúc, nhà cửa phải bị dỡ bỏ để trả lại mặt bằng, quy trình cưỡng chế được thực hiện dựa trên phán quyết của Tòa án.

• Nếu người phải thi hành án không tự nguyện tháo dỡ tài sản, Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế. Cơ quan THA sẽ thuê đơn vị chuyên môn thực hiện việc tháo dỡ, di dời tài sản.
• Toàn bộ chi phí tháo dỡ, thuê kho bãi bảo quản tài sản (nếu có) sẽ do người phải thi hành án chịu. Chấp hành viên phải lập biên bản kê biên, thống kê chi tiết tình trạng tài sản trước khi tháo dỡ để tránh tranh chấp về hư hỏng tài sản sau này.

Trường hợp 2: Bản án chỉ tuyên trả đất

Căn cứ khoản 2 Điều 117 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), trường hợp trên đất có tài sản không thuộc diện phải xử lý trong bản án, Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự chuyển dời tài sản đó để giao đất. Nếu người phải thi hành án không thực hiện, Chấp hành viên tổ chức di dời tài sản đến nơi bảo quản hoặc bàn giao cho người có trách nhiệm quản lý. Nếu người phải thi hành án từ chối nhận tài sản di dời, Chấp hành viên có thể xử lý theo quy định tại Điều 126 (bán đấu giá hoặc tiêu hủy nếu tài sản không còn giá trị).

Trường hợp 3: Nhà thuộc người thứ ba

Chấp hành viên phải xác minh làm rõ nguồn gốc tài sản. Nếu có căn cứ xác định nhà trên đất là tài sản của người thứ ba ngay tình (không phải là người phải thi hành án), việc cưỡng chế trả đất không được làm phương hại đến quyền sở hữu của họ. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 48, điểm b khoản 1 Điều 117 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), nếu phát hiện có tranh chấp về tài sản trên đất với người thứ ba mà chưa được nêu trong bản án, cơ quan thi hành án dân sự phải yêu cầu Tòa án đã ra bản án, quyết định giải thích rõ việc xử lý đối với tài sản hoặc đề nghị Toà án có thẩm quyền xem xét lại nội dung bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

Giai đoạn xử lý về hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người phải trả đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 106 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), được sửa đổi bởi Điều 246 Luật Đất đai 2024 cơ quan THADS có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện việc đăng ký, cấp GCN cho người được thi hành án. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN có trách nhiệm thu hồi hoặc huỷ GCN đã cấp trong trường hợp có bản án của Tòa án nếu rõ. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào văn bản của Chấp hành viên và bản án kèm theo để thực hiện chỉnh lý biến động trong hồ sơ địa chính, ghi nhận quyền sử dụng đất thuộc về người thắng kiện, đồng thời chấm dứt mọi quyền năng pháp lý của GCN cũ đang mang tên bên phải thi hành án.

Một số vướng mắc thực tiễn trong thi hành bản án tuyên phải trả lại đất

Quá trình thi hành án trả lại đất trên thực tế thường đối mặt với các rào cản phức tạp như sự thay đổi hiện trạng tài sản, biến động về chủ thể chiếm giữ đất hoặc sai lệch mốc giới so với bản án. Căn cứ Điều 44 và Điều 117 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), Chấp hành viên phải thực hiện xác minh hiện trạng để xử lý các tài sản phát sinh.

Đất bị thay đổi hiện trạng

Đây là khó khăn phổ biến nhất khi bên phải thi hành án cố tình xây dựng công trình hoặc phân lô nhằm cản trở việc thu hồi đất. Căn cứ Điều 44 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), Chấp hành viên phải kiểm tra hiện trạng thực tế. Nếu trên đất phát sinh nhà ở hoặc vật kiến trúc chưa được bản án tuyên xử lý, Chấp hành viên yêu cầu các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án giải thích bản án theo khoản 2 Điều 179 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014).

Đất đã chuyển nhượng cho người thứ ba

Vấn đề này phụ thuộc vào tính chất ngay tình của người nhận chuyển nhượng.

• Người thứ ba biết có tranh chấp: Nếu giao dịch được thực hiện khi đã có bản án hoặc thông báo thụ lý vụ án mà người mua vẫn thực hiện, giao dịch này có dấu hiệu vô hiệu. Cơ quan thi hành án tiếp tục thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất từ người thứ ba theo nội dung bản án.
• Người thứ ba ngay tình: Căn cứ Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, điểm d khoản 1 Điều 48 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), nếu người thứ ba nhận chuyển nhượng dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp và không biết về tranh chấp, quyền lợi của họ có thể được bảo vệ. Lúc này, cơ quan thi hành án thường phải tạm hoãn thi hành án nếu các bên khởi kiện một vụ án mới nhằm xác định tính hiệu lực của giao dịch, tránh gây thiệt hại cho bên ngay tình.

Không xác định được mốc giới

Khi mốc giới thực địa bị thay đổi hoặc bản án tuyên ranh giới không rõ ràng, việc thi hành án sẽ bị đình trệ. Chấp hành viên phối hợp với cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, trích lục lại bản đồ địa chính. Việc xác định ranh giới phải dựa trên các mốc giới cố định được ghi nhận trong bản án và hồ sơ địa chính. Nếu ranh giới vẫn không thể xác định do sai sót của bản án, cơ quan thi hành án bắt buộc phải gửi công văn yêu cầu Tòa án đã xét xử sơ thẩm giải thích rõ vị trí mốc giới bằng tọa độ hoặc vật đặc định trên thực địa  theo khoản 2 Điều 179 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014).

Hệ quả sau khi giao đất

Sau khi hoàn tất quá trình thi hành án, quyền sử dụng đất được khôi phục cho chủ thể hợp pháp theo các bước:

• Lập biên bản bàn giao đất: Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất ghi nhận việc kết thúc quá trình thi hành án tại thực địa. Biên bản phải có chữ ký của Chấp hành viên, đại diện UBND cấp xã và các đương sự.
• Đăng ký biến động đất đai: Căn cứ Luật Đất đai 2024, người được thi hành án sử dụng bản án và biên bản bàn giao đất để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
• Cấp mới hoặc cập nhật GCN: cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật thông tin người sử dụng đất vào hồ sơ địa chính. Trường hợp giấy chứng nhận cũ không thu hồi được, cơ quan chức năng sẽ thực hiện hủy giá trị pháp lý của giấy tờ cũ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người được thi hành án theo quy định tại Điều 246 Luật Đất đai 2024.

Câu hỏi liên quan về Thi hành án đối với bản án tuyên trả lại đất

Việc giành được một bản án thắng kiện mới chỉ là đi được nửa chặng đường; nửa chặng đường còn lại chính là hiện thực hóa quyền lợi đó trên thực địa. Quá trình thi hành án trả lại đất thường đi kèm với nhiều thủ tục hành chính và các tình huống phát sinh phức tạp về tài sản. Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp nhằm giải đáp những thắc mắc phổ biến của người dân trong quá trình yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành bản án tuyên trả lại quyền sử dụng đất.

Luật sư tư vấn, giải quyết thi hành án liên quan đến đất đai

Giai đoạn thi hành án đất đai là khâu sau cùng nhưng lại nan giải nhất do vướng mắc về hiện trạng thực địa, ranh giới chồng lấn hoặc sự chây ỳ của bên phải thi hành án. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư chuyên sâu, hỗ trợ khách hàng đẩy nhanh tiến độ hiện thực hóa bản án và nhận lại quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua các hạng mục công việc sau:

• Rà soát tính pháp lý và hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án để xác định thời điểm và cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thụ lý.
• Soạn thảo đơn yêu cầu thi hành án và chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, đảm bảo các yêu cầu về bàn giao đất, tháo dỡ công trình hoặc hoàn trả tiền được nêu rõ ràng.
• Đại diện khách hàng làm việc trực tiếp với Chấp hành viên để theo dõi tiến độ, kiến nghị thực hiện các biện pháp đôn đốc hoặc cưỡng chế theo quy định.
• Tham gia các buổi làm việc, thương lượng giữa bên được thi hành án và bên phải thi hành án nhằm tìm kiếm phương án bàn giao đất tự nguyện, giảm thiểu chi phí cưỡng chế.
• Soạn thảo các văn bản khiếu nại thi hành án dân sự hoặc kiến nghị (nếu có).
• Hướng dẫn và đại diện thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên quyết định thi hành án và biên bản bàn giao đất thực tế.

Kết luận

Yêu cầu thi hành án kịp thời là bước quyết định để thực tế lấy lại quyền sử dụng đất hợp pháp. Đương sự cần khẩn trương nộp đơn đề nghị cơ quan chức năng tiến hành cưỡng chế bàn giao mặt bằng. Việc xử lý triệt để sự bất hợp tác từ đối phương đòi hỏi sự am hiểu khắt khe về thủ tục pháp lý. Quý khách có thể tham khảo Dịch vụ luật sư đất đai tháo gỡ vướng mắc, tham gia tố tụng, đại diện làm việc với cơ quan thi hành án để đảm bảo quyền lợi. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: Bản án tuyên trả lại đất, Cưỡng chế giao đất, Cưỡng chế thi hành án, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thời hiệu yêu cầu thi hành án, Thủ tục thi hành án đất đai, Tranh chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản trên đất, Yêu cầu thi hành án