Thủ tục đăng ký biến động đất đai [CẬP NHẬT 2025]

Thủ tục đăng ký biến động đất đai bao gồm nhiều trường hợp cần cập nhật hồ sơ chính thức. Biến động quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, phân chia đòi hỏi đăng ký với cơ quan thẩm quyền. Quy trình này gồm các bước từ chuẩn bị hồ sơ đến nộp đơn xin xét duyệt. Đăng ký kịp thời đảm bảo tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi sở hữu đất đai. Nắm vững thủ tục giúp các bên liên quan thực hiện giao dịch đất đai hiệu quả.Xin mời mọi người cùng theo dõi bài biết dưới đây của chúng tôi.

Các trường hợp phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là thủ tục bắt buộc nhằm ghi nhận những thay đổi pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận khác mà có thay đổi sau thì phải thực hiện đăng ký biến động:

• Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng;
• Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
• Thay đổi thông tin người sử dụng đất như đổi tên hoặc thay đổi thông tin cá nhân trên giấy chứng nhận đã cấp cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
• Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
• Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 và trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 khi người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
• Thay đổi thời hạn sử dụng đất, hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định Luật Đất đai 2024;
• Thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức hoặc thỏa thuận của thành viên hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người sử dụng đất chung;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá; quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
• Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ các công trình ngầm;
• Có nhu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất;
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công.

Việc hiểu rõ các trường hợp bắt buộc đăng ký biến động đất đai không chỉ giúp cá nhân, tổ chức thực hiện đúng quy định pháp luật mà còn bảo vệ toàn diện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Nếu có thay đổi thuộc các trường hợp nêu trên, người sử dụng đất cần nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký biến động để tránh bị xử phạt và phát sinh tranh chấp pháp lý về sau.

Trọn bộ hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mới nhất

Có thể thấy, trên thực tế có rất nhiều trường hợp mà người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Với mỗi thủ tục, người sử dụng đất cần chuẩn bị hố sơ và thực hiện quy trình biến động đất khác nhau. Sau đây, chúng tôi sẽ đề cấp đến trường hợp đăng ký biến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. Hồ sơ đăng ký biến động đất được quy định tại thủ tục hành chính số 1.012765 Thủ tục hành chính cấp trung ương phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/06/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường bao gồm các thành phần sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp;
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần có công chứng theo quy định;
• Văn bản về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất;
• Văn bản thỏa thuận về việc cấp chung giấy chứng nhận đối với trường hợp có nhiều người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng tài sản;
• Văn bản về việc đại diện theo quy định pháp luật dân sự khi thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Do đó, người sử dụng đất cần nắm rõ từng thành phần hồ sơ phù hợp với trường hợp cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai [ĐÃ CẬP NHẬT]

Việc nắm rõ quy định về nơi nộp hồ sơ sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục đúng quy trình, đúng thẩm quyền, tránh bị trả hồ sơ và tiết kiệm thời gian. Sau đây chúng tôi sẽ cung cấp cho Quý khách thông tin chi tiết về thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Cơ quan tiếp nhận đơn

Theo quy định tại mục (1) thủ tục hành chính số 1.012765 Thủ tục hành chính cấp trung ương phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường thì tùy vào từng đối tượng, gười yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan sau trên địa bàn cấp tỉnh sau đây:

• Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
• Cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông thì nộp hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Như vậy, Quý khách phải xác định đúng cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai để thực hiện thủ tục đúng nơi, đúng thẩm quyền, tránh mất thời gian và phát sinh sai sót.

Quy trình thực hiện

Thủ tục đăng ký biến động đất đai là quy trình pháp lý bắt buộc nhằm ghi nhận những thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo các bước cụ thể được quy định tại thủ tục hành chính số 1.012765 Thủ tục hành chính cấp trung ương phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Bước 1: Nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

• Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.
• Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
• Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nhận hồ sơ đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nghiệp vụ để cấp Giấy chứng nhận Bước 4: Hoàn tất thủ tục và cấp giấy chứng nhận

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
• Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp;
• Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện các công việc này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Có thể thấy, việc thực hiện đúng thủ tục không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch theo quy định mới nhất của pháp luật đất đai.

>> Xem thêm một số thủ tục đăng ký biến động đất đai trong một số trường hợp cụ thể:

• Đăng ký biến động đất đai khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất
• Thủ tục đăng ký biến động đất đai cho người nhận thừa kế

Các lỗi thường gặp khiến hồ sơ đăng ký biến động đất bị trả lại

Trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, không ít trường hợp bị cơ quan có thẩm quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ do mắc phải những lỗi phổ biến. Việc nhận diện sớm các lỗi thường gặp sẽ giúp người dân, tổ chức chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy định và tăng khả năng được tiếp nhận ngay từ lần nộp đầu tiên.

• Thiếu thành phần hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ theo quy định là lỗi phổ biến nhất khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, việc thiếu bất kỳ giấy tờ nào trong danh mục sẽ dẫn đến hồ sơ bị trả lại và phải nộp bổ sung;
• Thông tin không thống nhất giữa các giấy tờ trong hồ sơ là nguyên nhân khiến cơ quan tiếp nhận không thể tiếp nhận hồ sơ. Chẳng hạn như: họ tên, địa chỉ, số giấy tờ tùy thân phải thống nhất giữa Giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng và đơn đăng ký và diện tích, vị trí thửa đất, thông tin về tài sản gắn liền với đất cũng phải khớp nhau giữa các tài liệu trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai;
• Kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định trong đơn đăng ký biến động đất đai sẽ khiến hồ sơ bị trả lại. Do đó, Quý khách hàng cần điền đầy đủ các thông tin bắt buộc trong Mẫu số 18 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Hồ sơ không thuộc thẩm quyền tiếp nhận của cơ quan là lỗi nộp sai địa điểm.

Như vậy, để tránh bị trả hồ sơ, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tính đầy đủ, thống nhất và chính xác của toàn bộ giấy tờ trước khi nộp. Đồng thời, cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận để thực hiện thủ tục đúng nơi, đúng quy định.

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục đăng ký biến động đất đai trọn gói

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu và thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện đầy đủ các quy trình từ chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Tư vấn xác định trường hợp phải đi đăng ký biến động đất đai;
• Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ hiện có, hướng dẫn chuẩn bị giấy tờ cần thiết;
• Trực tiếp soạn thảo đơn đăng ký biến động chuẩn;
• Tư vấn hướng xử lý khi đơn bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, theo dõi kết quả và bàn giao kết quả cho Quý khách;
• Hỗ trợ giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục như thiếu giấy tờ, thông tin không khớp, cần bổ sung hồ sơ.

Dịch vụ tư vấn trọn gói đảm bảo Quý khách hàng hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai một cách nhanh chóng và hiệu quả. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua số hotline bên dưới khi cần tư vấn về thủ tục này.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục đăng ký biến động đất đai

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về thủ tục đăng ký biến động đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan để Quý khách có thể tham khảo:

Thời gian điển hình để hoàn tất quy trình đăng ký biến động đất đai là bao lâu?

Thời gian hoàn tất đăng ký biến động đất đai khác nhau tùy từng trường hợp, thường dao động từ 03 đến 08 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, không bao gồm các ngày nghỉ lễ. Các trường hợp phức tạp hoặc cần xác minh thêm có thể mất nhiều thời gian hơn. (Thủ tục hành chính số 1.012765 Thủ tục hành chính cấp trung ương phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường)

Việc đăng ký biến động đất đai có thể thực hiện trực tuyến hoặc từ xa không?

Hiện tại, mặc dù một số thông tin sơ bộ có thể được truy cập trực tuyến, việc đăng ký biến động đất đai hoàn chỉnh thường yêu cầu nộp hồ sơ vật lý tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai được chỉ định. Các nỗ lực số hóa đang được tiến hành, nhưng quy trình trực tuyến đầy đủ chưa được phổ biến rộng rãi.

Điều gì xảy ra nếu có tranh chấp giữa các đồng sở hữu liên quan đến biến động quyền sử dụng đất?

Nếu phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu, Văn phòng Đăng ký đất đai có thể tạm dừng việc xử lý hồ sơ cho đến khi tranh chấp được giải quyết, thông qua thỏa thuận chung, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, hoặc phán quyết của tòa án. (Thủ tục hành chính số 1.012765 Thủ tục hành chính cấp trung ương phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNPTNT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường)

Tôi phải làm gì nếu bị mất hoặc hư hỏng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nộp hồ sơ biến động?

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn bị mất hoặc hư hỏng, ngưởi sử dụng phải nộp đơn xin cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận trước khi tiến hành đăng ký biến động đất đai. Điều này liên quan đến một quy trình nộp hồ sơ riêng tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã trong quy trình biến động đất đai là gì?

Ủy ban nhân dân cấp xã thường có vai trò trong việc tiếp nhận một số loại hồ sơ, xác minh thông tin đất đai tại địa phương, và hỗ trợ hòa giải các tranh chấp liên quan đến đất đai trước khi chúng được đưa lên các cấp cao hơn. Như vậy, với các câu trả lời mà chúng tôi cung cấp trên, Quý khách có thể tự tin khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất khi thuộc các trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục này.

Kết luận

Thủ tục đăng ký biến động đất đai bao gồm nhiều bước, từ chuẩn bị hồ sơ đến nộp đơn. Tuân thủ quy định đúng hạn bảo vệ quyền lợi và tạo thuận lợi cho giao dịch đất đai. Hiểu rõ quy trình, hồ sơ cần thiết và chi phí liên quan giúp đơn giản hóa việc đăng ký. Để được hướng dẫn chuyên sâu về đăng ký biến động đất đai, liên hệ đội ngũ pháp lý tại hotline 1900636387. Luật sư chuyên lĩnh vực đất đai sẽ hỗ trợ toàn diện, đảm bảo giao dịch đất đai diễn ra suôn sẻ.

Tags: Đăng ký biến động đất đai, Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, Thủ tục đất đai, Tư vấn luật đất đai