Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, làm sổ đỏ như thế nào?

Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, làm sổ đỏ như thế nào? Thực trạng giao dịch đất đai bằng giấy tờ tay tại Việt Nam diễn ra rất ra phổ biến. Tình huống phức tạp phát sinh khi thửa đất đã qua nhiều chủ sở hữu với các giao dịch chủ yếu bằng giấy viết tay, gây khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Bài viết sau đây phân tích các phương án giải quyết vấn đề này theo quy định pháp luật hiện hành.

Giá trị pháp lý của việc làm mua bán đất bằng giấy tờ viết tay

Mua bán đất đai thông qua giấy tờ viết tay là hình thức giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và dễ phát sinh tranh chấp. Luật Đất đai 2024 quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực mới đảm bảo tính pháp lý.

Đối với các giao dịch đã thực hiện bằng giấy viết tay:

• Trước 01/07/2004: Có thể được xem xét công nhận theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
• Từ 01/07/2004 đến nay: Các giao dịch này vi phạm về hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Thông thường, vi phạm về hình thức có thể dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 mở ra khả năng công nhận hiệu lực nếu ít nhất một bên đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ trở lên và có yêu cầu Tòa án công nhận.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, Tòa án không chỉ dựa vào hình thức hợp đồng mà còn xem xét toàn diện các yếu tố: năng lực chủ thể, tính tự nguyện, nội dung có vi phạm điều cấm không, và đặc biệt là việc các bên đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán và bàn giao đất như thế nào.

Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, làm sổ đỏ như thế nào để được cấp?

Đối với trường hợp mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, việc làm sổ đỏ được chia làm các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Đất mua bán bằng giấy viết tay và không có sổ đỏ. Hay nó cách khác các chủ cũ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Trường hợp 2: Đất mua bán bằng giấy viết tay và có sổ đỏ.
• Trường hợp 3: Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của tất cả các giấy viết tay

Trường hợp đất mua bán bằng giấy viết tay và không có sổ đỏ

Đối với trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người mua cuối cùng phải áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Quy định này tạo cơ chế đặc biệt cho người đang sử dụng đất thực tế được đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu.

Theo đó, người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.

Các trường hợp chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP bao gồm:

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 07/01/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/08/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Cần lưu ý một điểm quan trọng: trên thực tế, cơ sở đăng ký đất đai có thể chỉ cấp sổ đỏ cho người đầu tiên trong chuỗi giao dịch mua bán đất đai. Khi đó, người mua cuối cùng phải tiếp tục làm việc với chủ đất đó để ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Trường hợp đất mua bán bằng giấy viết tay và có sổ đỏ

Đối với trường hợp thửa đất mua bán bằng giấy viết tay đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tùy vào tình hình thực tế, bên nhận chuyển nhượng có thể lựa chọn các phương án giải quyết sau:

• Người mua liên hệ với chủ đất đứng tên trên sổ đỏ để ký văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Văn bản này cần phải được chứng thực hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đồng thời, người mua yêu cầu chủ đất giao sổ đỏ để thực hiện thủ tục sang tên. Cách này áp dụng khi có thể tìm thấy chủ đang đứng tên trên sổ và họ đồng ý hợp tác trong việc hoàn thiện quy trình pháp lý. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
• Trường hợp người bán không hợp tác trong việc hoàn thiện quy trình pháp lý, người mua, là người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy trình như sau:
  • Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp nhận chuyển nhượng nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
  • Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;
  • Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của tất cả các giấy tờ viết tay

Người mua có thể yêu cầu Tòa án công nhận tất cả các giao dịch viết tay. Thủ tục này thuộc phạm vi yêu cầu dân sự, không phải vụ án dân sự theo khoản 9 Điều 27 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Yêu cầu tòa án công nhận tất cả các giao dịch được áp dụng trong trường hợp không thể tìm được chủ sở hữu đầu tiên hoặc được tìm thấy nhưng người chủ cũ này không hợp tác. Người mua cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm đơn yêu cầu Tòa án công nhận các giao dịch, các tờ giấy mua bán viết tay qua các đời chủ, chứng cứ chứng minh việc giao tiền và bàn giao đất, và các tài liệu khác liên quan đến việc sử dụng đất.

Cần lưu ý rằng phương án này gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn. Đối với trường hợp đất chưa được cấp sổ đỏ, Tòa án có thể từ chối yêu cầu quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước công nhận. Kể cả đất đã được cấp sổ đỏ trước đó, Tòa án vẫn không công nhận được giao dịch nếu có điều kiện về tách thửa hoặc điều kiện công nhận theo luật định.

Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường xem xét các yếu tố: tính tự nguyện của các bên trong giao dịch, việc thanh toán tiền đã hoàn tất, người mua đã nhận và sử dụng đất ổn định không tranh chấp, và đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, …. Tuy nhiên, kết quả phụ thuộc nhiều vào việc đánh giá các bằng chứng chính xác và quan điểm của Tòa án trong từng vụ việc cụ thể.

Cần làm gì khi không đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ thửa đất mua bán viết tay qua nhiều chủ?

Khi thửa đất mua bán bằng giấy viết tay qua nhiều chủ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, không thuộc các trường hợp được cấp sổ đỏ nêu trên; đồng thời, không có cơ sở để yêu cầu Tòa án công nhận các giao dịch viết tay, người mua cuối cùng có thể khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch mua bán đất vô hiệu theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 do người bán không phải là người sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng

Dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy tờ tay

Với tính chất phức tạp của thủ tục cấp sổ đỏ cho đất mua bán qua nhiều chủ bằng giấy tờ viết tay, dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp sẽ giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả giải quyết. Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp sau:

• Tư vấn phương án pháp lý phù hợp với từng trường hợp dựa trên hồ sơ thực tế của Quý khách hàng
• Rà Kiểm soát tính hợp pháp của các giấy tờ
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ, chứng minh bổ sung cần thiết để củng cố hồ sơ đăng ký đỏ cấp sổ
• Soạn thảo đơn và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cấp giấy
• Đại diện Quý khách hàng làm việc với cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan
• Hỗ trợ và đại diện làm việc tại tòa án

Kết luận

Bài viết trên đã phần nào  giải đáp được thắc mắc về việc mua bán đất viết tay qua nhiều chủ làm sổ đỏ như thế nào?  Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ và thủ tục để được cấp sổ đỏ là vấn đề phức tạp nhưng có thể giải quyết thông qua các quy định pháp luật hiện hành. Quý khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tìm kiếm sự hỗ trợ từ các Luật sư chuyên về đất đai. Luật Long Phan PMT sẽ giải đáp mọi thắc mắc liên quan đến quyền sử dụng đất và thủ tục cấp sổ. Liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời.

Tags: đăng ký đất đai, đất qua nhiều chủ, Luật Đất đai 2024, mua bán đất giấy viết tay, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Thủ tục làm sổ đỏ, Tư vấn luật đất đai