Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ?

Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ là vấn đề pháp lý nhiều doanh nghiệp quan tâm khi đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng thuê lại đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất, thời hạn thuê và các điều kiện pháp lý liên quan. Bài viết phân tích các quy định pháp luật về việc cấp sổ đỏ khi thuê lại đất trong khu công nghiệp.

Quy định về cho thuê đất trong khu công nghiệp

Việc cho thuê đất trong khu công nghiệp được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024.

Đối với đất khu công nghiệp, Nhà nước sẽ cho thuê đất với hai hình thức chính:

• Cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Áp dụng cho trường hợp thuê đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
• Cho thuê đất trả tiền hằng năm: Áp dụng theo quy định tại khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 quy định tại khoản 2 Điều 120, Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Có được cấp sổ đỏ khi thuê đất trong khu công nghiệp

Việc cấp sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) khi thuê lại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý. Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ hay không cần xem xét từ các quy định của Luật Đất đai.

Theo Điều 142 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức đang sử dụng đất, tổ chức đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận phải tự kê khai hiện trạng sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Căn cứ theo quy định tại điểm a và điểm b Khoản 5, Điều 202 và Điều 26 Luật Đất đai 2024 thì công ty thuê lại đất trong khu công nghiệp thuộc trường hợp trả tiền thuê hằng năm hay trả tiền thuê một lần đều thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Hồ sơ và thủ tục cấp sổ đỏ khi thuê đất trong khu công nghiệp

Theo Điều 32; khoản 2 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và điểm c, khoản 1, Điều 223, Luật Đất đai 2024. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuê trong khu công nghiệp đòi hỏi nhiều giấy tờ pháp lý và các bước thực hiện cụ thể.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuê đất trong khu công nghiệp bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận
• Hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập của doanh nghiệp thuê lại đất.
• Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với đơn vị kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.
• Giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai, phiếu thu nộp tiền thuê đất).
• Các giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất (nếu có

Quy trình thực hiện cấp sổ đỏ cho đất thuê trong khu công nghiệp:

1. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công (UBND cấp tỉnh).
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ và chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền xem xét.
3. Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định hồ sơ, thực hiện việc đo đạc, xác minh thực địa (nếu cần).
4. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
5. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận.
6. Thông báo cho người sử dụng đất nhận kết quả.

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận khi thuê đất trong khu công nghiệp

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận khi thuê đất trong khu công nghiệp sẽ thực hiện các công việc sau:

• Rà soát tính pháp lý của hợp đồng thuê lại và đánh giá khả năng đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tư vấn về hình thức thuê đất phù hợp để tối ưu quyền lợi của doanh nghiệp.
• Hỗ trợ chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
• Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thẩm định hồ sơ và giải quyết các vướng mắc phát sinh.
• Tư vấn và hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giám sát quá trình xử lý hồ sơ và đôn đốc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết đúng thời hạn quy định.
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là các thắc mắc thường gặp về vấn đề thuê lại đất trong khu công nghiệp:

Nếu doanh nghiệp chỉ thuê lại một phần diện tích đất trong khu công nghiệp, có được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đó không?

Việc cấp sổ đỏ cho phần diện tích thuê lại phụ thuộc vào hợp đồng thuê lại và sự đồng ý của chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Thông thường, nếu phần diện tích thuê lại được xác định rõ ràng và đáp ứng các điều kiện pháp lý, việc cấp sổ đỏ là khả thi.

Thời gian để nhận được sổ đỏ sau khi nộp đầy đủ hồ sơ là bao lâu?

Thời gian cấp sổ đỏ tùy thuộc vào quy định của từng địa phương và tình trạng hồ sơ. Theo quy định chung, thời gian này có thể dao động từ 30 đến 90 ngày làm việc.

Doanh nghiệp có thể thế chấp sổ đỏ đã được cấp cho đất thuê lại trong khu công nghiệp để vay vốn ngân hàng không?

Có, doanh nghiệp có thể thế chấp sổ đỏ cho đất thuê lại để vay vốn ngân hàng, nhưng phải tuân thủ các quy định của ngân hàng, luật pháp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và luật đất đai

Lưu ý, đối với trường hợp thuê lại nhưng trả tiền thuê đất hằng năm thì chỉ được Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Còn trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật

Những chi phí nào liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho đất thuê lại trong khu công nghiệp?

Các chi phí bao gồm lệ phí cấp sổ đỏ, chi phí đo đạc địa chính (nếu cần), thuế trước bạ và các chi phí pháp lý khác.

Nếu hợp đồng thuê lại đất hết hạn, sổ đỏ đã cấp có còn hiệu lực không?

Sổ đỏ sẽ hết hiệu lực khi hợp đồng thuê lại đất hết hạn, trừ khi hợp đồng được gia hạn hoặc có thỏa thuận khác giữa các bên.

Doanh nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ cho bên thứ ba không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều khoản trong hợp đồng thuê lại.

Những rủi ro pháp lý nào cần lưu ý khi thuê lại đất trong khu công nghiệp?

Các rủi ro bao gồm tranh chấp với chủ đầu tư hạ tầng, các vấn đề về quy hoạch, thay đổi chính sách pháp luật, và các rủi ro tài chính.

Trong trường hợp khu công nghiệp bị giải tỏa hoặc thu hồi đất, quyền lợi của doanh nghiệp có được bảo vệ không?

Quyền lợi của doanh nghiệp sẽ được bảo vệ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Có sự khác biệt nào về thủ tục cấp sổ đỏ giữa các khu công nghiệp khác nhau không?

Có, thủ tục có thể có những khác biệt nhỏ tùy thuộc vào quy định của từng khu công nghiệp và địa phương.

Cần những lưu ý gì về hợp đồng thuê lại đất để đảm bảo khả năng được cấp sổ đỏ?

Cần thể hiện rõ hình thức trả tiền thuê đất, thời hạn thuê, mục đích thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, các điều kiện về việc cấp sổ đỏ, và các điều khoản về giải quyết tranh chấp.

Phải làm gì nếu hồ sơ xin cấp sổ đỏ bị từ chối?

Cần xem xét kỹ lý do từ chối, bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu, hoặc khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền nếu cần thiết.

Đất thuê lại trong khu công nghiệp đã có sổ đỏ, thì có được xây dựng công trình không?

Được xây dựng công trình, nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và các quy định pháp luật liên quan.

Có thể dùng sổ đỏ thuê lại đất để góp vốn vào công ty khác không?

Có thể dùng sổ đỏ thuê lại đất để góp vốn, nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê đất và tuân thủ các quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Lưu ý, đối với trường hợp thuê lại nhưng trả tiền thuê đất hằng năm thì chỉ được Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại. Còn trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Nếu công ty thuê lại đất bị phá sản thì sổ đỏ có bị ảnh hưởng không?

Sổ đỏ có thể bị ảnh hưởng, phụ thuộc vào quá trình thanh lý tài sản và các quy định về phá sản.

Kết luận

Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ là vấn đề pháp lý phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Luật Long Phan PMT luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Để được tư vấn chi tiết về thủ tục cấp sổ đỏ khi thuê đất trong khu công nghiệp, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ.

Tags: Cấp sổ đỏ khu công nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024, Quyền sử dụng đất, Thuê lại đất khu công nghiệp