Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ?

Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ là vấn đề pháp lý nhiều doanh nghiệp quan tâm khi đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng thuê lại đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất, thời hạn thuê và các điều kiện pháp lý liên quan. Bài viết phân tích các quy định pháp luật về việc cấp sổ đỏ khi thuê lại đất trong khu công nghiệp.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ khi thuê lại đất trong khu công nghiệp

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê lại đất trong khu công nghiệp (viết tắt KCN) được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch. Nhìn chung, đây là quyền của tổ chức kinh tế khi được nhà nước cho thuê đất, nhưng không phải là tuyệt đối:

• Điều kiện thứ nhất: Doanh nghiệp phải thuê lại đất từ chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc đơn vị được pháp luật cho phép được quyền thực hiện cho thuê lại đất;
• Điều kiện thứ hai: Đất thuê lại phải đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt và được sử dụng đúng mục đích dự án đầu tư;
• Điều kiện thứ ba: Chủ đầu tư hạ tầng phải có đầy đủ thẩm quyền pháp lý để thực hiện việc cho thuê lại đất theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, quyền của bên thuê lại đất được xác định dựa trên hình thức thanh toán tiền thuê của chủ đầu tư dự án trong khu công nghiệp cụ thể như sau:

• Đối với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người thuê lại có quyền như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại Điều 33, điểm a khoản 5 Điều 202 Luật Đất Đai 2024. Điều này bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại và các quyền khác theo quy định pháp luật, do đó nếu bên thuê lại đủ các điều kiện trên và điều kiện chung tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất thuê lại (điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024);
• Đối với hình thức trả tiền thuê hằng năm, người thuê lại có quyền theo chế độ thuê đất hằng năm. Trong trường hợp này, người thuê không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, chủ yếu được thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 34 của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, khi đủ các điều kiện nêu trên và điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, họ vẫn được cấp Giấy chứng nhận với ghi chú hình thức sử dụng đất là thuê hằng năm (Điều 34, điểm b khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2024).

Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 quy định rõ người thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong KCN có quyền, nghĩa vụ tương ứng theo Điều 33 Luật Đất đai 2024 (trả tiền thuê một lần) hoặc Điều 34 Luật Đất đai 2024 (trả tiền thuê hằng năm). Việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện cho người có quyền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê một lần khi có nhu cầu và đủ điều kiện; trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì cấp sau khi có quyết định cho thuê và hợp đồng thuê.

Thành phần hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất thuê lại trong khu công nghiệp chi tiết

Việc chuẩn bị hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách đầy đủ và chính xác để đẩy nhanh quá trình giải quyết. Thành phần hồ sơ được quy định tại khoản 2 tiểu mục 1 Mục B Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 như sau:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 15d ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải được ký kết theo đúng mẫu hoặc thỏa thuận hợp pháp giữa hai bên;
• Các giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp bao gồm Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đầu tư (IRC) hoặc chủ trương đầu tư theo dự án (nếu có);
• Bản trích đo bản đồ địa chính khu đất hoặc mảnh trích đo phải được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và ký duyệt (trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính);
• Văn bản chứng minh quyền cho thuê lại của chủ đầu tư hạ, có thể bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Hợp đồng thuê đất với Nhà nước và quy hoạch chi tiết khu công nghiệp đã được phê duyệt. Ngoài ra, nhiều địa phương yêu cầu bản sao các tài liệu này trong bộ hồ sơ giao dịch hạ tầng khu công nghiệp để đảm bảo tính minh bạch;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài ra, đối với đất thuê trả tiền thuê đất một lần, người thuê còn cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau: 

• Chứng từ thanh toán tiền thuê lại một lần theo hợp đồng thuê lại;
• Với một số địa phương, có thể yêu cầu xác nhận đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trên lô đất theo quy hoạch KCN (nếu đây là điều kiện của dự án hạ tầng).

Doanh nghiệp cần chủ động phối hợp với chủ đầu tư hạ tầng để chuẩn bị các tài liệu trên để giúp quá trình cấp sổ đỏ được thuận lợi.

>>> Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng đảm bảo tính hiệu quả của thủ tục. Người thuê lại đất cần nắm rõ quy định này để nộp hồ sơ đúng nơi và tránh việc chuyển hồ sơ qua lại giữa các cơ quan.

• Theo tiểu mục III Mục V phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan trực tiếp tiếp nhận hồ sơ. Đây là cơ quan chuyên môn có đủ năng lực kỹ thuật và pháp lý để thẩm định các loại hồ sơ đăng ký đất đai. Ngoài ra, cơ quan này chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả;
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất: xác minh thực tế tình trạng sử dụng đất, kiểm tra thực địa, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất và thực hiện các công việc xác minh khác;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền quyết định hình thức sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh: Đối với các trường hợp phức tạp hoặc cần quyết định của cấp tỉnh, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan này để xem xét và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

(tiểu mục 3 Mục B Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025)

Ngoài ra, thời hạn và trình tự liên thông giữa các cơ quan trong quá trình “cho thuê và cho thuê lại” đất được Cổng dịch vụ công quốc gia hướng dẫn cụ thể. Do đó, Quý khách có thể truy cập trang điện tử này để xem chi tiết thủ tục. 

Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho đất thuê lại trong khu công nghiệp

Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê lại đất trong khu công nghiệp được thực hiện theo quy trình chuẩn hóa theo quy định tại tiểu mục 3 Mục B Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025. Quy trình này được thiết kế nhằm đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia.

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thành phần theo quy định, cơ quan tiếp nhận sẽ trả hồ sơ kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký thực hiện bổ sung;
• Bước 2: Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện các công việc xác minh. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra thực tế tình trạng sử dụng đất của tổ chức, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất theo quy định tại khoản 2 Điều 142 và khoản 2 Điều 145 Luật Đất đai 2024. Đối với những khu vực chưa có bản đồ địa chính, cấp xã sẽ yêu cầu đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện trích đo trong thời gian không quá 05 ngày làm việc;
• Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ quyết định hình thức sử dụng đất theo Mẫu số 20 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025. Đồng thời, gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất;
• Bước 4: Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hình thức sử dụng đất. Sau khi hoàn thành các bước xác minh và quyết định hình thức sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, xác định giá đất và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê lại. 

Như vậy, trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho đất thuê lại trong khu công nghiệp được thực hiện qua 04 bước rõ ràng, từ khâu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai đến khi được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Bên thuê lại hiểu rõ quy trình này không chỉ chủ động trong quá trình cấp sổ đỏ mà còn đảm bảo quá trình xác minh, thẩm định và cấp sổ diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư.

>>> Xem thêm: Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận khi thuê đất trong khu công nghiệp

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận khi thuê đất trong khu công nghiệp sẽ thực hiện các công việc sau:

• Rà soát tính pháp lý của hợp đồng thuê lại và đánh giá khả năng đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tư vấn về hình thức thuê đất phù hợp để tối ưu quyền lợi của doanh nghiệp.
• Hỗ trợ chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
• Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thẩm định hồ sơ và giải quyết các vướng mắc phát sinh.
• Tư vấn và hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giám sát quá trình xử lý hồ sơ và đôn đốc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết đúng thời hạn quy định.
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp về cấp sổ đỏ cho đất thuê lại trong khu công nghiệp

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quy trình cấp sổ đỏ cho đất trong khu công nghiệp, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau. Mời tham khảo!

Ngoài tiền thuê đất, doanh nghiệp cần thanh toán lệ phí gì khi làm thủ tục cấp sổ đỏ?

Doanh nghiệp cần nộp các khoản sau:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 26/11/2021).

Rủi ro lớn nhất khi thuê lại đất trong khu công nghiệp mà chưa được cấp sổ đỏ là gì?

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên cho thuê lại phải được cấp sổ đỏ là điều kiện bắt buộc để cho thuê lại quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bên cho thuê lại chưa được cấp sổ đỏ thì không có quyền để cho thuê lại quyền sử dụng đất từ đó giao dịch được xác lập giữa hai bên rất có khả năng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm, chưa đáp ứng các điều kiện để được cho thuê lại theo đúng luật định (Điều 117, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)..

Nếu có tranh chấp với chủ đầu tư hạ tầng liên quan đến việc cấp sổ đỏ, doanh nghiệp nên làm gì?

Doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:

• Hòa giải: Tự hòa giải hoặc yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Khởi kiện tại Tòa án: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo trình tự quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Trọng tài thương mại: Nếu trong hợp đồng thuê lại có thỏa thuận trọng tài, doanh nghiệp có thể yêu cầu Trung tâm trọng tài giải quyết theo Luật Trọng tài thương mại 2010.

Thời gian trung bình để hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu?

Theo khoản 1 tiểu mục II Mục A Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025, thời gian thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc. Như vậy, tổng thời gian thức hiện không quá 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Doanh nghiệp có được gia hạn thời gian sử dụng đất sau khi hợp đồng thuê lại hết hạn không?

Việc gia hạn phụ thuộc vào việc dự án của chủ đầu tư hạ tầng có được Nhà nước xem xét gia hạn hay không trên cơ sở quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và đáp ứng các điều kiện tại Điều 175 Luật Đất đai 2024. Nếu dự án tổng của KCN được gia hạn, doanh nghiệp có thể thương lượng với chủ đầu tư để ký phụ lục hợp đồng gia hạn thời gian thuê lại, phù hợp với thời gian được gia hạn của dự án tổng.

Kết luận

Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ là vấn đề pháp lý phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Luật Long Phan PMT luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Để được tư vấn chi tiết về thủ tục cấp sổ đỏ khi thuê đất trong khu công nghiệp, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ.

Tags: Cấp sổ đỏ khu công nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024, Quyền sử dụng đất, Thuê lại đất khu công nghiệp