Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần?

Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần? Đây là vướng mắc phổ biến của nhiều người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo quy định mới nhất. Để giải đáp vấn đề này, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ những phân tích chi tiết dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024. Bài viết sẽ làm rõ những vấn đề vướng mắc về chuyển mục đích sử dụng đất hỗn hợp và quyền tự quyết của người sử dụng đất trong việc giữ nguyên hiện trạng thửa đất.

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã ghi 2 mục đích trong cùng thửa đất ở và đất nông nghiệp

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận ghi nhận đồng thời hai mục đích sử dụng trong cùng một thửa đất (đất ở và đất nông nghiệp/đất khác), việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo hướng linh hoạt hơn so với thửa đất chỉ có một loại mục đích. Cụ thể, căn cứ điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, nguyên tắc chung là phải thực hiện tách thửa, bảo đảm diện tích thửa đất sau khi tách đạt hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo loại đất sau chuyển mục đích. Tuy nhiên, đối với thửa đất đã có cả đất ở và đất khác trong cùng một thửa, pháp luật không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Quy định này cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất một cách thuận lợi hơn, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lựa chọn tách thửa khi cần thiết. 

>>Xem thêm: Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng mới nhất

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận hiện chỉ ghi toàn bộ là đất nông nghiệp, nay muốn chuyển một phần sang đất ở

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận hiện ghi toàn bộ thửa đất là đất nông nghiệp, nay người sử dụng đất có nhu cầu chuyển một phần diện tích sang đất ở, pháp luật đất đai hiện hành và định hướng mới có sự thay đổi theo hướng cởi mở hơn. Cụ thể, căn cứ điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất là phải thực hiện tách thửa, trong đó phần diện tích sau khi tách và chuyển mục đích phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định đối với loại đất ở. Quy định này nhằm bảo đảm quản lý đất đai thống nhất và phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2026, theo đoạn 2 khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, Quốc hội đã định hướng tháo gỡ vướng mắc theo hướng không bắt buộc phải tách thửa trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích một phần diện tích mà không phải tách thửa, đồng thời việc hợp thửa cũng không bắt buộc các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Khi nào nên và phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất một phần?

Muốn tách sổ riêng cho phần đất chuyển mục đích: Đây là trường hợp người sử dụng đất muốn có sự tách biệt rõ ràng về mặt pháp lý giữa các loại đất trên cùng một khuôn viên (ví dụ: tách riêng 100m² đất ở ra một sổ, phần đất vườn còn lại một sổ). Việc này giúp chủ sở hữu dễ dàng quản lý, theo dõi giá trị tài sản và thuận tiện cho các dự định cá nhân trong tương lai. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Muốn chuyển nhượng hay tặng cho riêng phần diện tích đó: Đây là trường hợp bắt buộc phải thực hiện tách thửa. Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định để thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho thì thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu Quý khách chỉ muốn bán 50m² đất ở trong tổng số 500m² đất hỗn hợp, Quý khách không thể thực hiện giao dịch trên toàn bộ sổ đỏ đó mà phải tách phần 50m² thành một thửa độc lập (có mã số thửa riêng, bản đồ riêng) thì cơ quan công chứng và đăng ký đất đai mới có cơ sở để làm thủ tục sang tên. Khi đó, nếu đã tách thửa và được cấp giấy chứng nhận riêng thì thủ tục chuyển nhượng/ tặng cho sẽ đơn giản hơn.

Địa phương yêu cầu tách để quản lý ranh giới sử dụng trong các hồ sơ kỹ thuật trường hợp này thường giải quyết bằng mảnh trích đo và cập nhật mục đích, không nhất thiết tách thửa nếu không có nhu cầu.

Điều kiện và thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất một phần theo quy định hiện hành

Để tách thửa đất phải đáp ứng đủ các nguyên tắc và điều kiện và phải tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục tách thửa thì mới thực hiện thành công việc tách thửa.

Điều kiện để tách thửa

Điều kiện để tách thửa đất được quy định cụ thể tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:

1. Điều kiện, nguyên tắc tách thửa đất chung:
   • Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
   • Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
   • Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
   • Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
   • Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Điều kiện riêng đối với tách thửa đất trong một số trường hợp cụ thể:
   • Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
   • Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
   • Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Thủ tục để tách thửa

Trình tự, thủ tục tách thửa đất được quy định tại Tiểu mục I Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (Bộ phận Một cửa);
  Văn phòng đăng ký đất đai;
  Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp những hồ sơ dưới đây tại cơ quan tiếp nhận:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 21 
• Bản vẽ tách thửa: Theo Mẫu số 22, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực.
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
• Nếu nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai .

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và thẩm định điều kiện

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra ranh giới, diện tích, loại đất và đối chiếu với điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai để xử lý theo 3 hướng:

• Trường hợp không đủ điều kiện: Trả hồ sơ và thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không thống nhất thông tin sơ đồ/kích thước: Trả hồ sơ để người dân thực hiện đăng ký biến động trước trong vòng 03 ngày làm việc.
• Trường hợp đủ điều kiện: Trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan xác nhận vào Đơn đề nghị và Bản vẽ để hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Thông tin chính thức của thửa đất mới chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất đăng ký biến động và cấp Sổ mới.

Bước 4: Chỉnh lý biến động và cấp Giấy chứng nhận mới

Chỉnh lý biến động và cấp Giấy chứng nhận mới được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất mà không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất hình thành sau khi tách thửa hoặc hợp thửa và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp theo quy định.
• Trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất dẫn đến thay đổi người sử dụng đất, người có liên quan phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Phần VI và Phần XII của Phần C – Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

>>Xem thêm: Thủ tục đề nghị tách thửa đất tái định cư mới nhất

>>Xem thêm: Diện tích tối thiểu để tách thửa đất.

Các câu hỏi liên quan về trường hợp tách thửa đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng một phần?

Dưới đây là một số câu hỏi liên quan đến tách thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp:

Chuyển mục đích sử dụng đất một phần mà không tách thửa thì tiền sử dụng đất tính thế nào?

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất một phần mà không tách thửa, tiền sử dụng đất chỉ được tính đối với diện tích thực tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất, mà chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích được chuyển mục đích. Theo quy định về tài chính đất đai, khoản tiền này được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo quy định pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 2 Điều 121, các Điều 156, 257 Luật Đất đai 2024 và Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.

Diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi chuyển mục đích một phần có phải tuân thủ diện tích tối thiểu không?

Diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất có phải tuân thủ diện tích tối thiểu hay không phụ thuộc vào việc có thực hiện tách thửa hay không. Theo quy định chung, khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa, và khi đó các thửa đất sau khi tách, bao gồm cả phần đất nông nghiệp còn lại, đều phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định đối với từng loại đất. Tuy nhiên, đối với thửa đất có đồng thời đất ở và đất khác, pháp luật không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích. Trường hợp không tách thửa, phần diện tích đất nông nghiệp còn lại không phải xem xét điều kiện về diện tích tối thiểu. Chỉ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa thì mới áp dụng yêu cầu về diện tích tối thiểu đối với các thửa đất hình thành sau khi tách, theo điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Có thể chuyển mục đích sử dụng đất một phần của thửa đất đang có tranh chấp ranh giới không?

Không thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với một phần thửa đất đang có tranh chấp ranh giới nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển mục đích sử dụng đất là thửa đất không có tranh chấp. Trường hợp đất đang phát sinh tranh chấp ranh giới với chủ sử dụng liền kề thì được xác định là đất có tranh chấp, không đủ điều kiện thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Chỉ khi tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài, thì mới được xem là đáp ứng điều kiện theo luật định. Do đó, người sử dụng đất cần giải quyết dứt điểm tranh chấp trước khi đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất một phần thửa đất.

Có được chuyển mục đích một phần đất nông nghiệp lên đất ở nếu thửa đất không tiếp giáp đường giao thông? 

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần đất nông nghiệp sang đất ở khi thửa đất không tiếp giáp đường giao thông, pháp luật đất đai đặt ra yêu cầu chặt chẽ về điều kiện hạ tầng và lối đi. Theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa hoặc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi hợp pháp, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời đáp ứng yêu cầu cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Trường hợp thửa đất chưa tiếp giáp đường giao thông, người sử dụng đất có trách nhiệm bố trí lối đi để bảo đảm điều kiện sử dụng đất theo quy định. Khi người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi phục vụ việc tách thửa hoặc hợp thửa, thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dùng làm lối đi đó. Quy định này vừa bảo đảm điều kiện tiếp cận giao thông cho thửa đất sau chuyển mục đích, vừa tạo cơ sở pháp lý linh hoạt cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

Thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp khi tặng cho một phần đất ở cho con cái có bắt buộc tách thửa? 

Đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, khi người sử dụng đất tặng cho một phần diện tích đất ở cho con, việc xử lý thủ tục phụ thuộc vào hình thức xác lập quyền sử dụng đất sau tặng cho. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp người sử dụng đất tặng cho một phần thửa đất thì nguyên tắc phải thực hiện tách thửa để xác lập quyền sử dụng đất riêng đối với phần diện tích được tặng cho. Trường hợp không tách thửa, nhưng các bên thống nhất cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận, thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin đồng sử dụng đất theo quy định. Việc lựa chọn tách thửa hay không cần bảo đảm phù hợp với quy hoạch, điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu do pháp luật và địa phương quy định. Như vậy, khi tặng cho một phần đất ở trong thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, người sử dụng đất không đương nhiên bắt buộc phải tách thửa, mà có thể lựa chọn hình thức đồng sở hữu nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại Luật Long Phan PMT

Việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, nghĩa vụ tài chính và giá trị pháp lý lâu dài của thửa đất.  Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, bao gồm:

• Tư vấn pháp luật về điều kiện tách thửa, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất hỗn hợp), áp dụng theo quy định của từng địa phương;
• Đánh giá tính khả thi hồ sơ: rà soát Giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xác định có bắt buộc tách thửa hay không;
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: đơn đề nghị tách thửa, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, đơn đăng ký biến động đất đai và các văn bản liên quan;
• Đại diện theo ủy quyền làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai, Bộ phận Một cửa để nộp hồ sơ, theo dõi và nhận kết quả;
• Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất trong trường hợp hồ sơ bị từ chối, kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh tranh chấp, khiếu nại hành chính về đất đai.

Kết luận

Pháp luật đất đai hiện hành cho phép người sử dụng đất được giữ nguyên một thửa đất nếu không có nhu cầu tách sổ riêng, trừ các trường hợp cần tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho hoặc theo yêu cầu quản lý cụ thể. Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp người dân chủ động lựa chọn phương án phù hợp, tránh phát sinh thủ tục và chi phí không cần thiết. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ chi tiết về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT – Chuyên tư vấn luật qua Hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, chính xác theo quy định pháp luật mới nhất.

Tags: Chuyển mục đích sử dụng đất, Đất ở và đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hồ sơ tách thửa, mẫu đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa, Thủ tục tách thửa đất