Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng mới nhất năm 2025

Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng ngày càng phổ biến và đòi hỏi thủ tục gồm nhiều bước. Quy trình này liên quan đến đăng ký biến động đất đai. Người thực hiện cần chuẩn bị hồ sơ địa chính đầy đủ. Điều kiện và hạn mức tách thửa phải tuân thủ quy định. Thủ tục này đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất. Bài viết sau đây sẽ tư vấn cho các bạn biết những vấn đề pháp lý cần thiết khi thực hiện việc tách thửa đất.

Điều kiện tách thửa đất khi đang sử dụng

Khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất, trước hết người sử dụng đất phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành tách thửa mảnh đất đó. Để thực hiện việc tách thửa, thửa đất đó cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 như sau:

• Phần đất đang sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất tách thửa vẫn đang trong thời gian sử dụng.
• Đất tách thửa không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
• Đất không nằm trong các trường hợp không được tách thửa theo quy định khác của pháp luật (trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa).

Điều kiện tách thửa đất khi đang sử dụng không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của cá nhân mà còn gắn liền với chính sách phát triển, quản lý đất đai của từng địa phương. Do đó, việc xác minh kỹ lưỡng các điều kiện trên nhằm tránh mất thời gian và chi phí khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa. >> Xem thêm: Không Đủ Diện Tích Tách Thửa Có Mua Bán Đất Được Không?

Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng [Đã cập nhật]

Thủ tục tách thửa đất được quy định tại Luật Đất đai 2024 và được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, cụ thể như sau:

Thành phần hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất bao gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu số 21 ban hành theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đơn đề nghị cần đảm bảo các nội dung cơ bản sau:

• Thông tin của người sử dụng đất;
• Thông số pháp lý của thửa đất cần tách thửa;
• Lý do tách thửa đất;
• Đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

2. Bản vẽ tách thửa đất theo mẫu số 22 ban hành theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất cần tách thửa.
4. Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

>>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất tách thửa đất khi đang sử dụng

Cơ quan tiếp nhận

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra, xử lý hồ sơ.

Trình tự giải quyết

Bước 1: Nộp hồ sơ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền nêu trên. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra và cấp giấy hẹn trả kết quả nếu hồ sơ hợp lệ. Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ bao gồm:

• Điều kiện tách thửa đất;
• Kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.

Bước 3: Trả hồ sơ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong thời gian quy định. Cụ thể:

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Bước 4: Xác nhận thông tin vào Đơn đề nghị và Bản vẽ tách thửa Đối với hồ sơ hợp lệ, trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất. Đồng thời cơ quan đăng ký đất đai xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa. Bước 5: Thực hiện đăng ký biến động đất đai và trả kết quả Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

>> Xem thêm:

• Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa
• Thủ tục vừa tách thửa đất vừa sang tên sổ đỏ

Thời hạn giải quyết

Căn cứ vào thủ tục hành chính số 1.012784 ban hành kèm quyết định 2304/QĐ-BNNMT  của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành ngày 23/06/2025, thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa đất như sau:

• Không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Không quá 22 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng trình tự là yếu tố then chốt để đảm bảo thủ tục tách thửa được giải quyết nhanh chóng, tránh phải bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ nhiều lần gây mất thời gian và tốn kém chi phí.

Chi phí và lệ phí phải nộp khi tách thửa

Bên cạnh việc tuân thủ các thủ tục hành chính, người sử dụng đất cần dự trù các khoản chi phí liên quan để hoàn tất việc tách thửa. Các nghĩa vụ tài chính này là bắt buộc và được quy định rõ trong pháp luật về thuế, phí và lệ phí.

• Lệ phí trước bạ: Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Phí đo đạc tách thửa: Đây là khoản phí người dân phải trả cho tổ chức đo đạc đất đai. Mức phí này phụ thuộc vào giá dịch vụ của tổ chức cung cấp dịch vụ đo đạc và không có mức thu cố định.
• Phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng (nếu có).
• Thuế thu nhập cá nhân (nếu phát sinh giao dịch chuyển nhượng).

Để biết chính xác số tiền phải nộp nhằm tiết kiệm thời gian và tránh phát sinh thêm các khoản chi phí không cần thiết, người sử dụng đất nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được báo phí chi tiết và cụ thể theo từng hồ sơ.

>> Xem thêm:

• Tách thửa đất trông cây lâu năm: Hướng dẫn thực hiện
• Thủ tục tách thửa đất tái định cư

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng

Thủ tục tách thửa đòi hỏi người sử dụng đất phải nắm rõ quy trình cũng như điều kiện để tách thửa. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ quý khách các dịch vụ sau liên quan đến thủ tục tách thửa. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích tình hình pháp lý: Đánh giá hồ sơ, xác định quy định pháp luật áp dụng, xác định các rủi ro tiềm ẩn khi tách thửa đất khi đang sử dụng.
• Tư vấn về điều kiện tách thửa: Hướng dẫn khách hàng về các điều kiện cần đáp ứng để được phép tách thửa đất khi đang sử dụng theo quy định hiện hành.
• So sánh các phương án tách thửa: Đưa ra các phương án tách thửa tối ưu nhất dựa trên tình hình thực tế của khách hàng.
• Soạn thảo đơn xin tách thửa đất khi đang sử dụng. Hoàn thiện đơn xin tách thửa theo đúng mẫu quy định, đảm bảo đầy đủ thông tin và thủ tục pháp lý.
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý tách thửa đất khi đang sử dụng: Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan như sổ đỏ, giấy phép xây dựng (nếu có), bản vẽ thiết kế…
• Kiểm tra và bổ sung hồ sơ: Kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ trước khi nộp để đảm bảo tính hợp lệ và tránh rủi ro bị trả lại hồ sơ.
• Đại diện khách hàng làm thủ tục: Thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất khi đang sử dụng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng

Xoay quanh thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất thường có nhiều băn khoăn về các tình huống thực tế. Dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp, mời Quý khách hàng tham khảo.

Làm thế nào để biết diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương tôi?

Thông tin này được quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh/thành phố nơi có đất. Quý khách có thể tra cứu trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh hoặc liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp thông tin chính xác.

Có bắt buộc phải tách thửa trước rồi mới làm hợp đồng chuyển nhượng không?

Không bắt buộc. Quý khách có thể thực hiện đồng thời hai thủ tục này. Trong hồ sơ đề nghị tách thửa sẽ kèm theo hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất đã được công chứng. Khi đó, Giấy chứng nhận mới sẽ được cấp trực tiếp cho bên nhận chuyển nhượng đối với thửa đất mới hình thành.

Tôi có thể làm gì nếu hồ sơ đề nghị tách thửa bị từ chối?

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ra thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do từ chối. Dựa vào lý do đó, người sử dụng đất có thể khắc phục, bổ sung hồ sơ và nộp lại. Nếu không đồng ý với lý do từ chối, người nộp đơn đề nghị tách thửa có quyền khiếu nại đến người đứng đầu cơ quan đó hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định.

Tôi có thể ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện thủ tục tách thửa được không?

Hoàn toàn có thể. Quý khách cần lập Hợp đồng ủy quyền hoặc Giấy ủy quyền có công chứng, chứng thực hợp lệ. Người được ủy quyền sẽ có toàn quyền thay mặt Quý khách nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan chức năng và nhận kết quả.

Thời hạn giải quyết thủ tục có bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ không?

Không. Thời hạn giải quyết được tính theo “ngày làm việc”, không bao gồm các ngày nghỉ thứ Bảy, Chủ Nhật, ngày lễ, Tết theo quy định của Bộ luật Lao động.

Khi tách thửa để cho tặng con cái, các bên có phải nộp thuế, lệ phí không?

Trường hợp này sẽ được miễn Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, người nhận tặng cho vẫn phải nộp các khoản phí, lệ phí khác như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới.

Kết luận

Tóm lại, thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng là một quy trình quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai hợp pháp. Với hệ thống pháp luật đất đai được sửa đổi, bổ sung liên tục, người dân cần cập nhật thông tin mới nhất để tránh rủi ro về mặt pháp lý. Bài viết trên đây đã trình bày toàn diện từ điều kiện, trình tự, chi phí đến những tình huống thực tế thường gặp. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến bài viết hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.

Tags: Chi phí tách thửa đất, Đăng ký biến động đất đai, điều kiện tách thửa, Hồ sơ tách thửa đất, Quy trình tách thửa đất, Tách thửa đất, Thủ tục tách thửa đất