Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không?

13
15 Tháng Ba, 2020

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, đối với người không có đủ tài chính thì mua đất với diện tích nhỏ. Tuy nhiên khi “không đủ diện tích tách thửa” thì có mua bán đất được hay không? Công ty Luật Long Phan PMT sẽ tư vấn qua bài viết sau.

Tách thửa khi mua bán đất với diện tích nhỏ

1. Quy định pháp luật mua bán đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

>> Xem thêm: Diện Tích Đất Được Chuyển Nhượng Nhỏ Hơn Thỏa Thuận Giải Quyết Thế Nào?

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

  • Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng; 

  • Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi.

2. Điều kiện tách thửa khi mua bán đất

Điều kiện tách thửa khi mua bán đất

Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  1. Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu;
  2. Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.
  3. Không thuộc các trường không được phép tách thửa, cụ thể:
  4. Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  5. Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Sổ đỏ theo quy định.
  6. Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
  7. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất;
  8. Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

3. Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

  • Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

>> Tham khảo thêm: Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất hợp thửa đất

==>>CLICK TẢI MẪU ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA, HỢP THỬA ĐẤT

Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

  1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

  • Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
  • Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
  • Tiếp nhận hồ sơ
  • Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
  • Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
  • Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
  • Sau khi được tách thửa thì được phép chuyển nhượng sau khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

4. Cách được cấp Sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa

Cách được cấp sổ đỏ khi không đủ điều kiện tách thửa

Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Theo quy định trên, để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về điều kiện tách thửa và mua bán đất, trường hợp bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp luật, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới để được hỗ trợ. Xin cảm ơn./.

Scores: 4.5 (14 votes)

: Trần Hường - Chuyên viên pháp lý

#tranhuonglegal-Chuyên viên pháp lý về Đất đai tại công ty Luật Long Phan PMT. Tư vấn giải quyết thành công vụ án tranh chấp về đất đai, thu hồi, quy hoạch treo

Trả lời

Email và số điện thoại của bạn sẽ không được hiển thị công khai.
Chúng tôi sẽ phản hồi giải đáp thông tin bình luận của bạn trên website, email, điện thoại, chậm nhất sau 24h tiếp nhận. Chân thành cảm ơn!

13 Bình luận

13 bình luận trên “Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không?

  1. Gia đình tôi có mua miếng đất dt 148.3 m2 trong đó 140m2 đất thổ, 8.3 đất cln. Hiện gđ tôi đã cất nhà. Lúc mua đất vì là chỗ bạn thân nên chủ đất không bán phần phía trước mà làm sân để 2 gđ xài chung là 66m2 cln. 15 năm sau chủ đất kêu ban phần sân 90tr. Nhưng hỏi phòng tài nguyên bảo đất không đủ dt để tách thửa,người bán kêu làm giấy tay, luật sư tư vấn giúp làm cách nào để việc mua bán được thực hiện đúng pháp luật.

    1. Kính chào bạn Ngọc Hân,
      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
      Theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại Điều 167 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập thành hợp đồng, có công chứng chứng theo quy định thì việc chuyển nhượng đó mới có hiệu lực pháp luật và sau đó mới có thể tiến hành các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nên việc lập giấy tay là không được theo quy định.
      Về việc diện tích tối thiểu để tách thửa thì tùy từng địa phương khác nhau mà có quy định khác nhau về diện tích đất tối thiểu để tách thửa, bạn tham khảo các quy định tại địa phương về vấn đề này.
      – Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời, qua địa chỉ:
      CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
      – Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
      – Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
      – Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
      Trân trọng !

  2. Xin hỏi luật sư.Diễn tích đất ở thừa diễn tích không nằm trọng bìa có tách thửa bán được không? nguồn gốc đất trước 1980.nếu tách thửa thủ tục làm như thế nào

    1. Chào bạn, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
      Thứ nhất, điều kiện để được tách thửa theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
      • Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu trong trường hợp chưa có giấy tờ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới thực hiện được việc tách thửa;
      • Phải đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa;
      • Đất không có tranh chấp;
      • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
      • Trong thời hạn sử dụng đất.
      Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
      Như vậy, khi tách thửa cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Để biết về thông tin diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin.
      Thứ hai, thủ tục tách thửa thực hiện như sau:
      Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa
      Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:
      • Đơn đề nghị tách thửa;
      • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
      • Bản sao y các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đã ký kết.
      • Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu,…)
      • Văn bản ủy quyền, giấy tờ tùy thân người được ủy quyền.
      Bước 2: Nộp hồ sơ
      Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
      Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
      Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
      Bước 4: Xử lý yêu cầu tách thửa
      Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện yêu cầu tách thửa trong thời hạn không quá 15 ngày.
      Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến vấn đề tách thửa đất theo câu hỏi của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc, khó khăn hoặc cần tư vấn pháp lý về các lĩnh vực khác bạn vui lòng liên hệ qua Tổng đài: 1900.63.63.87 để được Luật sư của chúng tôi tư vấn cụ thể. Rất mong nhận được sự hợp tác!

  3. chào luật sư. Nhờ luật sư tư vấn giúp.
    đất tôi có một phần quy hoạch làm quốc lộ, và quy hoạch này đã có hơn 10 năm, theo quy định thì không được tách thửa,thông tin quy hoạch tôi đã thông báo cho người môi giới. Vừa qua, thông qua môi giới coa người đã mua và tiến hành biên nhận đặt cọc, họ không hỏi và chỉ nói đã biết tất cả thông tin giá cả qua môi giới. Sau khi đặt cọc xong hẹn ngày công chứng để sang tên chuyển nhượng họ thay đổi không mua, với lý do đất không tách thửa được.
    Vậy xin hỏi luật sư nếu tôi không đồng ý trả tiền cọc thì có phạm luật không. vì theo thỏa thuận có biên nhận giao nhận tiền cọc và có người làm chứng thì nếu bên nào đơn phương hủy giao dịch thì bên đó phải đền bù khoản tiền đã đặt cọc.
    Rất mong luật sư tư vấn.

    1. Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Long Phan PMT, đối với trường hợp của bạn tôi đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
      Thứ nhất, căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
      Như vậy, trong trường hợp của bạn, bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
      Thứ hai, căn cứ theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm thì phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
      Theo như bạn trình bày, hai bên có thỏa thuận nếu bên nào đơn phương hủy hợp đồng thì phải đền bù khoản tiền đã đặt cọc. Nếu thỏa thuận này được ghi nhận ở trong hợp đồng thì bạn sẽ được đền bù khoản tiền đã đặt cọc.
      Tuy nhiên, người mua lại không biết thông tin thửa đất của bạn nằm trong quy hoạch quốc lộ và không được tách thửa. Do đó, người mua có thể khởi kiện để yêu cầu tuyên bố Hợp đồng giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:
      • Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
      • Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
      Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
      • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
      • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
      • Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
      Trên đây là nội dung tư vấn về những thông tin bạn cung cấp, tuy nhiên việc có phải đền cọc hay không còn phụ thuộc vào việc các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc như nào. Để được tư vấn cụ thể, chi tiết bạn vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư hỗ trợ tư vấn. Trân trọng!

  4. Nhà bố mẹ tôi cho vợ chồng tôi thửa đất mặt tiền 3m sâu 12m ko đủ điều kiện để tách làm bìa đỏ vậy tôi muốn hỏi có thể cho trên trường hợp như nào để làm thủ tục pháp lý vợ chồng tôi đứng tên thửa đất đó

    1. Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.

  5. Tôi có đặt cọc mua miếng đất chờ tách thửa, do tin người bán nên khong xem kỹ, giờ xem lại thấy trên sổ có thông tin nhà nước thu hồi để làm đường. Vậy xin hỏi luật sư có tách thửa được không. Tôi thàng thật cảm ơn luật sư rất nhiều

    1. Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.

    1. Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Quý khách vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.

  Hotline: 1900.63.63.87