Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa [CẬP NHẬT 2025]

Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa được quy định mới tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2025. Nghị định này thay đổi căn bản về nơi nộp hồ sơ, cho phép người dân lựa chọn bất kỳ địa điểm nào trên địa bàn cấp tỉnh thay vì phải nộp tại nơi có đất. Việc tách thửa đất có thay đổi người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Phần VI, XII Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Quý khách hàng cần nắm rõ quy trình và hồ sơ mới để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đúng pháp luật.

Điều kiện để thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho người khác

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện trên thì giao dịch (mua bán, tặng cho..) cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 để đảm bảo giao dịch có hiệu lực pháp luật.

Lưu ý: Hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27, LĐĐ 2024

Cơ quan tiếp nhận giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa

Trước ngày 01/7/2025, người dân phải nộp hồ sơ tại Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa tại UBND nơi có đất. Quy định mới mở rộng quyền lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ, tạo thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện thủ tục hành chính.

Theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) thì “Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh

Cơ cấu tổ chức cũng thay đổi từ ngày 01/7/2025 khi không còn tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Khoản 2 Điều 16 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai được đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định. Việc bố trí chi nhánh tại cấp xã giúp người dân tiếp cận dịch vụ đăng ký đất đai gần nhất với nơi cư trú.

Các địa điểm tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ từ 01/7/2025 bao gồm Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã do UBND cấp tỉnh quyết định và Bộ phận Một cửa tại UBND các cấp có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai theo phân cấp. Cơ sở pháp lý cho việc tổ chức tiếp nhận hồ sơ dựa trên Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa theo quy định mới nhất

Trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa được quy định chi tiết tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP theo nguyên tắc đăng ký biến động đất đai. Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI của Phần C quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ

Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai để sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa bao gồm các thành phần bắt buộc theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Phần II.1 của Phần B, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ – CP quy định về hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, bao gồm

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 của Phần B, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ – CP
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

>>> Xem thêm: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai mới nhất

Quy trình giải quyết

Quy trình giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa được thực hiện theo các bước cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Quy trình được giải quyết theo quy định tại Mục 2, Phần VI của Phần C, Nghị định 151/2025/NĐ – CP quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đến:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận trả hồ sơ kèm phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện theo quy định.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

• Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.
• Thực hiện giải quyết hồ sơ tùy theo từng trường hợp như có hay chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất… mà hướng xử lý sẽ khác nhau.

Đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu. Trường hợp giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính và người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động, trao giấy chứng nhận

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ cho người mua đất

Câu hỏi thường gặp về thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa

Dưới đây là một số câu hỏi liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.

Tôi phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới sang tên, hay có thể gộp chung hai thủ tục này làm một?

Thực tế, đây là một quy trình thống nhất được gọi là “đăng ký biến động đất đai do tách thửa có chuyển quyền sử dụng đất”. Quý khách sẽ nộp một bộ hồ sơ duy nhất để thực hiện đồng thời cả hai việc: tách thửa đất thành các thửa mới và đăng ký chuyển quyền (sang tên) cho thửa đất mới đó sang cho người khác.

Quy trình thực hiện thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ bao gồm nhiều bước được thực hiện tuần tự theo quy định pháp luật. Quá trình thực hiện phải đảm bảo tuân thủ đúng trình tự để tránh phát sinh các rủi ro pháp lý. Trình tự thủ tục được thực hiện theo Mục 1, Phần I của Phần C, Phần V, Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Việc nộp hồ sơ ở một địa điểm khác với nơi có đất có làm kéo dài thời gian giải quyết không?

Về lý thuyết, thời gian giải quyết theo luật định không thay đổi. Tuy nhiên, thực tế có thể phát sinh một độ trễ nhỏ do quá trình luân chuyển hồ sơ giữa nơi tiếp nhận và Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền xử lý tại địa phương có đất. Dù vậy, quy định mới này vẫn mang lại sự thuận tiện vượt trội cho người dân.

Thời hạn giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa là bao lâu?

Theo quy định tại điểm a, khoản 2, Phần II của Phần A, Phần V, Nghị định 151/2025/NĐ- CP trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc;.

Có phải mọi UBND cấp xã đều sẽ có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để tiếp nhận hồ sơ không?

Không. Khoản 2 Điều 16 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai được đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định. Việc bố trí chi nhánh tại cấp xã giúp người dân tiếp cận dịch vụ đăng ký đất đai gần nhất với nơi cư trú.

Tôi có thể lấy Mẫu số 18 (Đơn đăng ký biến động) ở đâu và có thể điền trực tuyến không?

Quý khách có thể tải Mẫu số 18 trực tiếp từ website của các Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc từ Cổng dịch vụ công quốc gia. Ngoài ra, Quý khách có thể nhận mẫu đơn trực tiếp tại nơi nộp hồ sơ. Nhiều địa phương đã cho phép điền và nộp đơn trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công.

Nếu trên đất có nhà và các tài sản khác thì thủ tục có phức tạp hơn không?

Có. Nếu trên đất có tài sản gắn liền (nhà ở, công trình xây dựng) và tài sản này cũng được chuyển nhượng cùng với đất, hồ sơ cần bổ sung các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó. Quy trình sẽ bao gồm cả việc đăng ký biến động cho tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục cấp lại sổ cho phần đất còn lại của tôi (người chuyển nhượng) diễn ra như thế nào?

Khi Quý khách thực hiện thủ tục tách thửa để sang tên một phần đất, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ đồng thời thực hiện việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận cho phần diện tích đất mà Quý khách giữ lại. Quý khách sẽ được nhận lại sổ đỏ mới cho phần đất còn lại của mình cùng lúc hoặc ngay sau khi người nhận chuyển nhượng nhận được sổ của họ.

Nếu hồ sơ của tôi bị từ chối thì phải làm gì?

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ra thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do từ chối. Dựa vào lý do đó, Quý khách có thể bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu. Nếu không đồng ý với lý do từ chối, Quý khách có quyền khiếu nại quyết định hành chính đó lên cấp trên của cơ quan đã từ chối hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói

Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói của luật sư mang lại giá trị pháp lý toàn diện cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau tách thửa Việc sử dụng dịch vụ luật sư giúp đảm bảo tính hợp pháp, chính xác và tiết kiệm thời gian cho quá trình sang tên sổ đỏ.

Các nhiệm vụ luật sư thực hiện cho khách hàng bao gồm:

• Tư vấn pháp lý toàn diện về điều kiện chuyển nhượng
• Soạn thảo và thẩm định hợp đồng chuyển nhượng
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ
• Đại diện thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước
• Tư vấn về nghĩa vụ tài chính và thuế
• Xử lý tranh chấp và khiếu nại
• Theo dõi và bàn giao kết quả

Kết luận

Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa từ 01/7/2025 có nhiều thay đổi tích cực theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về nơi nộp hồ sơ và quy trình xử lý. Quý khách hàng được quyền lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ thuận tiện trên địa bàn cấp tỉnh thay vì phải nộp tại nơi có đất. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ trọn gói. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp.

>> Xem thêm một số bài viết liên quan đến thủ tục tách thửa và sang tên sổ đỏ:

• Thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng theo quy định mới nhất
• Thủ tục đề nghị tách thửa đất tái định cư
• Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không?
• Thủ tục tách sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi
• Đất không có đường đi có được tách thửa không?
• Làm gì khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa?

Tags: Đăng ký biến động đất đai, Hồ sơ sang tên sổ đỏ, Nơi nộp hồ sơ đất đai, Sang tên sổ đỏ, Tách thửa, Thủ tục đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai