Thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ: Hướng dẫn chi tiết

Thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ là quy trình pháp lý phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết chính xác về Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2024/NĐ-CP. Quy trình này bao gồm việc chia tách thửa đất và đồng thời thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho bên thứ ba thông qua Văn phòng đăng ký đất đai. Quý khách hàng cần nắm rõ các điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Điều kiện tách thửa theo quy định mới nhất

Việc tách thửa đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện tách thửa khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý.

Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220, Luật Đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Điều kiện về diện tích tối thiểu sau tách phải tuân theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mỗi thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn mức tối thiểu được quy định cho từng loại đất cụ thể. Thửa đất sau tách phải có lối đi chung hoặc tiếp giáp với đường giao thông công cộng để đảm bảo quyền tiếp cận.

Điều kiện để thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho người khác

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện trên thì giao dịch (mua bán, tặng cho..) cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 để đảm bảo giao dịch có hiệu lực pháp luật.

Lưu ý: Hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27, LĐĐ 2024

Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục tách thửa

Việc chuẩn bị hồ sơ tách thửa đất phải tuân thủ chính xác theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người có nhu cầu thực hiện thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định. Hồ sơ phải được lập chính xác, đầy đủ để đảm bảo quá trình xử lý diễn ra thuận lợi.

Hồ sơ tách thửa

Căn cứ Mục 1, Phần I của Phần C, Phần V, Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì người có nhu cầu tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
•  Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Lưu ý về cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ 01/7/2025

Theo quy định thì hiện nay (quy định trước ngày 01/7/2025) sẽ nộp hồ sơ tách thửa ở Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa (nếu có) tại UBND nơi có đất theo khoản 3 Điều 21, Nghị định 101/2024/NĐ – CP

Tuy nhiên, theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) thì “Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh”.

Ngoài ra, kể từ ngày 01/7/2025, không còn tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Thay vào đó, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Như vậy, từ 01/7/2025, người dân không còn bị giới hạn phải nộp hồ sơ tại nơi có đất, mà được quyền chọn bất kỳ xã nào trong tỉnh, hoặc nộp tại văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh), hoặc các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã.

Trình tự thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ

Quy trình thực hiện thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ bao gồm nhiều bước được thực hiện tuần tự theo quy định pháp luật. Quá trình thực hiện phải đảm bảo tuân thủ đúng trình tự để tránh phát sinh các rủi ro pháp lý. Trình tự thủ tục được thực hiện theo Mục 1, Phần I của Phần C, Phần V, Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đến:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện giải quyết theo hướng dẫn tại mục này. Tùy trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất hay không đủ điều kiện tách thửa mà thủ tục và thời hạn giải quyết sẽ khác nhau

Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động, trao giấy chứng nhận

Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Bước 5: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của Phần C, Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

>> Xem thêm:

• Thủ tục tách thửa đất, sổ đỏ khi mua bán đất
• Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa

Câu hỏi thường gặp về thủ tục tách thửa và sang tên sổ đỏ

Thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ là một trong những giao dịch bất động sản phức tạp nhất, đòi hỏi sự hiểu biết sâu về pháp luật đất đai và thực tiễn xử lý hồ sơ. Trong quá trình tư vấn và hỗ trợ khách hàng, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều thắc mắc và lo ngại xoay quanh các vấn đề thực tế như thời gian xử lý, chi phí phát sinh, điều kiện thực hiện, cũng như những rủi ro pháp lý có thể gặp phải.

Để giúp Quý khách hàng có cái nhìn toàn diện và chuẩn bị tốt nhất cho việc thực hiện thủ tục, dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp nhất cùng với lời giải đáp chi tiết dựa trên quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tiễn xử lý hồ sơ. Những thông tin này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình, tránh được những sai sót không đáng có và đưa ra quyết định đúng đắn cho giao dịch bất động sản của mình.

Chi phí thực hiện thủ tục phân chia thửa đất và chuyển quyền sở hữu bao gồm những khoản nào?

Chi phí bao gồm: lệ phí tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, phí đo đạc địa chính, lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có), chi phí công chứng hợp đồng, và các chi phí phát sinh khác như photo, di chuyển. Mức phí cụ thể khác nhau giữa các địa phương và phụ thuộc vào diện tích, vị trí thửa đất.

Có được ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục chia tách thửa đất không?

Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục thông qua việc lập giấy ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực. Giấy ủy quyền phải ghi rõ phạm vi, nội dung công việc được ủy quyền và thời hạn thực hiện. Người được ủy quyền phải xuất trình giấy tờ tùy thân hợp lệ kèm theo giấy ủy quyền khi thực hiện thủ tục.

Trường hợp nào không được phép thực hiện việc phân chia thửa đất?

Không được tách thửa khi: thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết; quyền sử dụng đất bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; đất nằm trong khu vực cấm xây dựng hoặc khu vực di dời; thửa đất sau khi tách không đảm bảo lối đi chung hoặc tiếp cận đường giao thông công cộng.

Bản vẽ tách thửa đất phải được thực hiện bởi ai?

Bản vẽ tách thửa phải được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính. Bản vẽ phải lập theo Mẫu số 02/ĐK quy định trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP và đảm bảo độ chính xác kỹ thuật theo tiêu chuẩn quy định.

Sau khi chia tách thửa đất, Giấy chứng nhận cũ có còn giá trị sử dụng không?

Giấy chứng nhận cũ sẽ được thu hồi và thay thế bằng Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất sau khi tách. Đối với phần thửa đất không chuyển nhượng, chủ sở hữu sẽ nhận Giấy chứng nhận mới với diện tích và ranh giới được cập nhật. Giấy chứng nhận cũ hoàn toàn mất hiệu lực pháp lý sau khi có Giấy chứng nhận mới.

Có thể thực hiện tách thửa đất nông nghiệp thành nhiều lô nhỏ để bán không?

Việc tách thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu của từng loại đất do UBND cấp tỉnh quy định. Không được tách thành các lô có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu. Đồng thời, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo người nhận chuyển nhượng thuộc đối tượng được phép sử dụng đất nông nghiệp theo quy định.

Thủ tục có khác biệt gì khi tách thửa đất trong thành phố so với nông thôn?

Thủ tục cơ bản giống nhau nhưng có sự khác biệt về: mức diện tích tối thiểu sau khi tách (đất thành thị thường có diện tích tối thiểu nhỏ hơn); yêu cầu về quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật; mức phí, lệ phí khác nhau giữa các địa phương; thời gian xử lý có thể nhanh hơn ở các khu vực có hệ thống hành chính hiện đại hơn.

Trường hợp đồng sở hữu thửa đất thì thủ tục chia tách như thế nào?

Khi có nhiều người đồng sở hữu, việc tách thửa phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. Nếu không thống nhất, phải thông qua thủ tục phân chia tài sản theo quyết định của Tòa án. Sau khi có quyết định phân chia, mỗi người sở hữu có thể tiến hành tách thửa phần đất thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định chung.

Khi nào cần thiết phải có ý kiến của cơ quan quy hoạch trong thủ tục tách thửa?

Cần ý kiến cơ quan quy hoạch khi: thửa đất nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết; việc tách thửa ảnh hưởng đến hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật; đất nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử văn hóa; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với việc tách thửa. Ý kiến này thường được cung cấp trong quá trình thẩm định hồ sơ của cơ quan đăng ký đất đai.

Có thể hủy bỏ việc tách thửa sau khi đã thực hiện không?

Có thể thực hiện hợp thửa (gộp lại các thửa đã tách) nếu đáp ứng các điều kiện: các thửa đất liền kề nhau; cùng một người sử dụng đất; không có tranh chấp; trong cùng một loại đất. Thủ tục hợp thửa cũng phải thực hiện theo quy định tương tự như tách thửa, bao gồm nộp hồ sơ, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận mới.

Thủ tục có gì khác biệt khi tách thửa đất có nhà ở so với đất trống?

Khi tách thửa đất có nhà ở, cần xác định rõ tài sản gắn liền với đất thuộc thửa nào sau khi tách. Nếu công trình xây dựng nằm trên ranh giới của các thửa sau khi tách, cần có biện pháp xử lý phù hợp như tách công trình, thỏa thuận sử dụng chung hoặc điều chỉnh ranh giới tách thửa. Giấy chứng nhận mới sẽ ghi nhận đầy đủ thông tin về đất và tài sản gắn liền với đất.

Có thể thực hiện tách thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện tách thửa nhưng cần có sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức tín dụng. Sau khi tách thửa, việc thế chấp sẽ được xác định lại đối với từng thửa đất mới hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu duy trì giá trị tài sản đảm bảo hoặc có biện pháp bảo đảm bổ sung.

Quyền lợi của người mua đất sau khi tách thửa được bảo vệ như thế nào?

Người mua đất sau khi tách thửa được pháp luật bảo vệ thông qua: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; quyền khiếu nại nếu có vi phạm trong quá trình thực hiện thủ tục; quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có sai sót từ phía cơ quan nhà nước; quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp đối với phần đất đã mua. Mọi giao dịch đều được ghi chép trong hồ sơ địa chính để đảm bảo tính minh bạch và truy xuất được.

Dịch vụ tách thửa và sang tên sổ đỏ

Luật sư chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện trọn gói thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ một cách hiệu quả. Dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tối ưu thời gian thực hiện. Luật Long Phan PMT cam kết mang lại giải pháp tối ưu cho mọi giao dịch bất động sản phức tạp.

Các công việc luật sư thực hiện:

• Tư vấn pháp lý ban đầu: Phân tích tình trạng pháp lý của thửa đất, đánh giá khả năng thực hiện tách thửa, tư vấn phương án tối ưu cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tách thửa và sang tên
• Đại diện thực hiện thủ tục: Nộp hồ sơ theo dõi tiến độ xử lý, phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình đo đạc địa chính
• Soạn thảo hợp đồng: Lập hợp đồng để chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo đúng quy định pháp luật, hướng dẫn thực hiện công chứng
• Xử lý thủ tục biến động

Kết luận

Thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ đòi hỏi sự hiểu biết sâu về pháp luật đất đai và kinh nghiệm thực tiễn giải quyết hồ sơ. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện trọn gói mọi thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác và đảm bảo tuân theo quy định pháp luật. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết cho dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp.

Tags: điều kiện tách thửa, Hồ sơ tách thửa, Sang tên sổ đỏ, Tách thửa, Thủ tục đất đai, Tư vấn luật đất đai