Chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối: Khiếu nại hay khởi kiện?

Chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối luôn đặt người dân trước sự cân nhắc khó khăn giữa việc thực hiện thủ tục khiếu nại hay khởi kiện hành chính. Đây là hai phương thức pháp lý độc lập nhằm yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét lại các quyết định chưa thỏa đáng về quy hoạch. Tuy nhiên, việc lựa chọn sai giải pháp có thể khiến người dân đánh mất quyền lợi do hết thời hiệu luật định. Để giúp Quý khách xác định hướng đi hiệu quả nhất cho hồ sơ của mình, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ những phân tích chuyên sâu trong nội dung sau.

Khung pháp lý đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng dất hiện nay

Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã thiết lập hành lang pháp lý mới đối với hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất. Để đảm bảo tính hợp pháp và thuận lợi trong quá trình thực hiện, người sử dụng đất cần nắm vững các quy định về trường hợp bắt buộc xin phép, cơ sở thẩm định cũng như trình tự thủ tục hành chính dưới đây.

Các trường hợp bắt buộc phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải có Quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất rừng (kể cả rừng phòng hộ, rừng đặc dụng) sang mục đích khác.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024. Theo đó, khi cho phép, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các căn cứ pháp luật như:

• Quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;
• Quy hoạch chung;
• Quy hoạch phân khu.

>>> Xem thêm: Có được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch không? 

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được phân định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp luật định (ví dụ: tổ chức, dự án có quy mô lớn và các trường hợp khác theo quy định).
• Trường hợp pháp luật và văn bản hướng dẫn phân cấp cho phép thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cũng có thể thực hiện quyết định này đối với các trường hợp cụ thể theo phân quyền. Việc phân định thẩm quyền này được điều chỉnh chi tiết trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương.

Trình tự, hồ sơ và thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích

Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa. Thành phần hồ sơ bao gồm các giấy tờ pháp lý sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lập theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP .
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc các giấy tờ chứng minh quyền đất đai hợp pháp khác (như quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước qua các thời kỳ).
• Bản trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính của thửa đất cần chuyển đổi.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, quy trình xử lý sẽ được thực hiện qua sự phối hợp của các cơ quan chuyên môn. Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường có trách nhiệm rà soát hồ sơ và trực tiếp kiểm tra thực địa thửa đất. Trên cơ sở đó, đơn vị này sẽ hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Song song với quá trình này, thông tin địa chính sẽ được chuyển sang cơ quan thuế và các đơn vị liên quan để xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí hạ tầng…) hoặc xác định các trường hợp miễn giảm. Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền theo thông báo thuế. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng sẽ tiến hành ký hợp đồng thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê), chuyển hồ sơ sang Văn phòng Đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu và trả kết quả.

Thời gian thực hiện toàn bộ trình tự, thủ tục nêu trên được quy định không quá 15 ngày. Các cơ quan liên quan trong quá trình giải quyết tuyệt đối không được quy định thêm hoặc thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác ngoài những nội dung đã được pháp luật quy định.

Cơ sở pháp lý: Phụ lục II Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ 2026

>>> Xem thêm: Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép?

Khiếu nại hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà bị từ chối

Khiếu nại hành chính là cơ chế pháp lý quan trọng giúp người dân, doanh nghiệp yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét lại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính khi cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, để khiếu nại có hiệu quả, người khiếu nại cần nắm đúng thời hiệu, thẩm quyền và trình tự thủ tục, tránh trường hợp nộp sai hoặc quá hạn dẫn đến không được thụ lý.

Thời hiệu khiếu nại

Theo quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, tính từ:

• Ngày nhận được quyết định hành chính (ví dụ: văn bản từ chối chuyển mục đích sử dụng đất); hoặc
• Ngày biết được hành vi hành chính (ví dụ: cơ quan quá thời hạn giải quyết hồ sơ nhưng không trả kết quả, không có thông báo hợp lệ).

Trong thực tiễn, mốc thời gian để xác định “ngày nhận/biết” thường căn cứ vào:

• Dấu bưu điện, ngày phát thư/nhận thư theo đường bưu chính; hoặc
• Ngày ký nhận trên biên nhận hồ sơ, giấy giao nhận văn bản, sổ theo dõi trả kết quả.

Nếu quá thời hạn 90 ngày mà không có lý do chính đáng, cơ quan nhà nước có thể từ chối thụ lý đơn khiếu nại do hết thời hiệu. Trường hợp người khiếu nại không thể thực hiện quyền khiếu nại đúng hạn vì ốm đau, thiên tai, hỏa hoạn, đi công tác xa hoặc trở ngại khách quan khác (có tài liệu/xác nhận phù hợp), thì thời gian xảy ra trở ngại đó sẽ không tính vào thời hiệu 90 ngày.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu

Theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, trường hợp vụ việc phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày. 

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Thời hạn nộp đơn và giải quyết khiếu nại lần hai

Theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011, nếu hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà cơ quan có thẩm quyền không ban hành kết quả hoặc người khiếu nại không đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, thì người khiếu nại có quyền chuyển sang khiếu nại lần hai. Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết lần đầu hoặc kể từ ngày nhận được Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, người khiếu nại phải gửi đơn đến người đứng đầu cơ quan cấp trên trực tiếp của người đã giải quyết lần đầu; đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa, thời hạn này là 45 ngày. Nếu người khiếu nại không nộp đơn đúng thời hạn, thì Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu có thể được xem là có hiệu lực pháp luật.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai theo Điều 37 Luật Khiếu nại 2011 là không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 60 ngày. Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 70 ngày, kể từ ngày thụ lý. 

Kết quả giải quyết ở giai đoạn này được thể hiện bằng Quyết định giải quyết khiếu nại lần hai, đây là quyết định hành chính cuối cùng trong trình tự khiếu nại. Nếu người khiếu nại vẫn không đồng ý, thì phương án pháp lý còn lại để bảo vệ quyền lợi là khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định tại Điều 42 Luật Khiếu nại 2011.

>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết khiếu nại đất đai

Khởi kiện vụ án hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối

Khởi kiện vụ án hành chính là biện pháp hữu hiệu để người dân, doanh nghiệp yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính. Đây cũng là con đường giúp bảo vệ quyền lợi một cách khách quan, thông qua phán quyết có giá trị bắt buộc thi hành của Tòa án.

Đối tượng khởi kiện

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, đối tượng khởi kiện vụ án hành chính bao gồm quyết định hành chính và hành vi hành chính, trong đó hành vi hành chính còn bao hàm cả trường hợp cơ quan nhà nước không thực hiện nhiệm vụ, công vụ hoặc không giải quyết đúng thời hạn theo quy định.

Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định hành chính có thể là:

• Văn bản/Quyết định từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc mục đích khác);
• Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (hoặc lần hai) nếu người dân không đồng ý với nội dung giải quyết, đặc biệt khi cơ quan có thẩm quyền vẫn giữ nguyên việc từ chối hoặc áp dụng quy định pháp luật không đúng.

Đáng chú ý, hành vi hành chính không chỉ là hành động “có làm” mà còn bao gồm trường hợp không thực hiện, cụ thể như: Người dân đã nộp đầy đủ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, Có phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả/giấy biên nhận hồ sơ. Nhưng cơ quan có thẩm quyền không trả kết quả đúng hạn, quá thời hạn luật định (ví dụ: thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích theo quy định hiện hành). Đồng thời không có văn bản phản hồi, không thông báo lý do kéo dài, không hướng dẫn bổ sung hồ sơ hợp lệ.

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm. Thời hiệu 01 năm được tính từ:

Trường hợp khởi kiện trực tiếp (không khiếu nại trước):

• Ngày nhận được quyết định hành chính (ngày nhận văn bản từ chối); hoặc
• Ngày biết được quyết định/hành vi hành chính (trường hợp không nhận trực tiếp nhưng biết rõ nội dung từ chối, hoặc biết việc cơ quan không giải quyết).

Trường hợp đã khiếu nại trước rồi mới khởi kiện: 

• Tính từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại (lần đầu hoặc lần hai, tùy trường hợp); hoặc
• Tính từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà cơ quan nhà nước không ban hành quyết định giải quyết.

Tòa án có thẩm quyền sơ thẩm

Từ ngày 01/7/2025, theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật số 85/2025/QH15, việc xác định thẩm quyền sơ thẩm trong các vụ án hành chính liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân khu vực trên cơ sở lãnh thổ và nội dung tranh chấp:

Cụ thể:

• Nếu người khởi kiện và cơ quan bị kiện có địa chỉ cư trú, nơi làm việc, trụ sở thuộc cùng một tỉnh, thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi người khởi kiện có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở.
• Nếu người khởi kiện không có nơi cư trú, nơi làm việc trong cùng tỉnh với cơ quan ra quyết định hành chính bị kiện, thì thẩm quyền sẽ thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Biện pháp khẩn cấp tạm thời

Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang thụ lý vụ án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 68 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 2 Luật Kiểm toán nhà nước sửa đổi 2019)  để:

• Tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự;
• Bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có, tránh hậu quả không thể khắc phục được;
• Đảm bảo việc xét xử, thi hành án sau này được hiệu quả và đúng quy định pháp luật.

Phán quyết của Tòa

Trong vụ án hành chính về khiếu kiện quyết định/hành vi từ chối chuyển mục đích sử dụng đất, nếu người khởi kiện chứng minh được việc từ chối là trái pháp luật (sai căn cứ, sai thẩm quyền, sai trình tự hoặc áp dụng quy hoạch không đúng…), thì Tòa án có quyền ra bản án tuyên hủy toàn bộ hoặc hủy một phần quyết định hành chính bị kiện theo Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Ngoài ra, bản án còn có thể tuyên buộc cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền phải thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án không thể thay UBND ký quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nói cách khác, Tòa án chỉ kiểm tra tính hợp pháp và tuyên hủy quyết định trái luật, đồng thời buộc cơ quan hành chính thực hiện lại đúng quy trình và đúng nhiệm vụ.

>>> Xem thêm: Khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Các cơ sở pháp lý để khiếu kiện khi bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất

Khi bị cơ quan nhà nước từ chối chuyển mục đích sử dụng đất, người dân hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu nhận thấy việc từ chối thiếu căn cứ, áp dụng sai quy hoạch/kế hoạch hoặc không đúng thẩm quyền. Các cơ sở pháp lý làm căn cứ khiếu kiện là bước quan trọng nhất ngay từ đầu.

Xem xét, xác định căn cứ từ chối có đúng quy định pháp luật

Khi nhận được văn bản từ chối, người sử dụng đất cần rà soát kỹ tính hợp pháp của lý do từ chối. Trên thực tế, có 02 nhóm sai phạm là:

• Từ chối không đúng căn cứ pháp luật: Cơ quan nhà nước viện dẫn lý do chung chung như “không phù hợp quy hoạch”, “không có chỉ tiêu” nhưng không đối chiếu đúng căn cứ cho phép chuyển mục đích theo Điều 116 Luật Đất đai 2024 hoặc áp dụng sai quy hoạch/kế hoạch khi xem xét hồ sơ chuyển mục đích thuộc trường hợp phải xin phép theo Điều 121 Luật Đất đai 2024. 
• Sai thẩm quyền giải quyết: Trường hợp văn bản từ chối do cơ quan/cá nhân ban hành không đúng thẩm quyền (không phù hợp quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo Điều 123 Luật Đất đai 2024).

Các bước cần rà soát để xác định quyết định từ chối có trái luật hay không:

• Kiểm tra thẩm quyền ban hành văn bản từ chối: Xác định cơ quan/cá nhân ký văn bản có đúng thẩm quyền cho phép hoặc từ chối chuyển mục đích theo quy định pháp luật hay không.
• Kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất: Đối chiếu hồ sơ thực tế với các điều kiện bắt buộc (loại đất, nhu cầu sử dụng, hạn mức, phù hợp quy hoạch…).
• Kiểm tra căn cứ chấp thuận hoặc căn cứ từ chối: Cơ quan nhà nước phải nêu rõ căn cứ theo quy hoạch/kế hoạch và quy định pháp luật; nếu chỉ nêu lý do chung chung hoặc viện dẫn văn bản nội bộ làm căn cứ từ chối thì có dấu hiệu không hợp pháp.

Điều kiện, căn cứ tiến hành khiếu nại

• Thời hiệu: Người khiếu nại phải nộp đơn trong thời hiệu luật định; nếu nộp trễ, cơ quan có quyền không thụ lý, trừ trường hợp có lý do khách quan theo quy định.
• Xác định thẩm quyền thụ lý, giải quyết khiếu nại: Việc khiếu nại phải thực hiện đúng cấp: khiếu nại lần đầu đến người/cơ quan đã ban hành văn bản từ chối; nếu không đồng ý hoặc quá hạn không giải quyết thì thực hiện khiếu nại lần hai lên cấp trên trực tiếp theo đúng quy trình (Điều 7 Luật Khiếu nại 2011).
• Về đơn khiếu nại và tài liệu đính kèm:
  • Đơn khiếu nại (Mẫu số 01 – Nghị định 124/2020/NĐ-CP): Nội dung đơn phải ghi rõ: Yêu cầu cụ thể (ví dụ: Yêu cầu hủy bỏ Công văn từ chối số…, Yêu cầu ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất).
  • Tài liệu chứng minh “Đối tượng bị khiếu nại”: Bản sao Quyết định/Thông báo từ chối hoặc Biên nhận nộp hồ sơ/Email xác nhận.
  • Tài liệu chứng minh “Căn cứ khiếu nại”:
• Tài liệu về quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trích đo địa chính để chứng minh đất đủ điều kiện về ranh giới, không tranh chấp.
• Tài liệu quy hoạch: Trích lục Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Khi nào nên tiến hành khởi kiện hành chính?

• Thứ nhất, khi nhận quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu nhưng vẫn “giữ nguyên từ chối”. Việc tiếp tục khiếu nại lần hai đôi khi chỉ khiến vụ việc kéo dài mà không thay đổi được bản chất. Khởi kiện hành chính là cần thiết để đưa vụ việc ra trước một cơ quan xét xử độc lập.
• Thứ hai, khi cơ quan nhà nước “im lặng”, không trả lời, không ra văn bản. Đây là biểu hiện điển hình của hành vi “ngâm hồ sơ”, gây đình trệ và làm người dân rơi vào trạng thái không có căn cứ pháp lý để tiếp tục các bước tiếp theo. Về cơ sở pháp lý, theo khoản 4 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, hành vi hành chính bị kiện bao gồm cả hành vi không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật. Do đó, khi cơ quan có trách nhiệm không xử lý hồ sơ đúng hạn, người dân có thể khởi kiện hành vi hành chính để yêu cầu Tòa án buộc cơ quan nhà nước phải chấm dứt việc chậm trễ và ban hành văn bản trả lời hợp pháp.
• Thứ ba, khi vụ việc có “xung đột pháp lý” hoặc cách hiểu quy hoạch khác nhau, ví dụ quy hoạch chung cho phép nhưng kế hoạch hằng năm chưa cập nhật, tranh cãi về tiếp giáp đường giao thông, chỉ tiêu dân cư, hay phân khu chức năng… Trong các trường hợp này, cơ quan hành chính thường có xu hướng áp dụng theo hướng “an toàn” cho quản lý nhà nước. Ngược lại, Tòa án sẽ đánh giá vụ việc theo nguyên tắc thượng tôn pháp luật, đối chiếu quy hoạch/kế hoạch và căn cứ pháp lý một cách khách quan.

Khuyến nghị của luật sư trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối

• Thứ nhất, ưu tiên khiếu nại lần đầu trước khi khởi kiện. Trong nhiều trường hợp, người dân nên thực hiện khiếu nại lần đầu trước khi lựa chọn khởi kiện, đặc biệt khi nhận thấy việc từ chối có dấu hiệu sai sót chuyên môn, áp dụng sai quy hoạch/kế hoạch, hoặc cơ quan xử lý hồ sơ chậm trễ, không đúng thời hạn. Thực tiễn cho thấy, con đường khiếu nại thường nhanh hơn, ít tốn kém hơn, đồng thời tạo cơ hội để cơ quan hành chính tự rà soát và điều chỉnh quyết định/hành vi chưa phù hợp. Nếu khiếu nại được giải quyết thỏa đáng, người dân có thể hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sớm mà không phải bước vào một vụ kiện hành chính kéo dài.
• Thứ hai, Quý khách nên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời song song với việc khởi kiện. Khi quyết định/hành vi hành chính bị kiện có nguy cơ gây hậu quả nghiêm trọng, khó khắc phục (ví dụ: cưỡng chế, tháo dỡ công trình, xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng…), người khởi kiện có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 68 Luật Tố tụng hành chính 2015.
• Thứ ba, hiểu đúng giá trị bản án hành chính. Tòa án hành chính chỉ xem xét tính hợp pháp của quyết định/hành vi hành chính, chứ không thay cơ quan hành chính thực hiện quyền quản lý nhà nước. Theo Điều 193 Luật Tố tụng hành chính 2015, kết quả khả quan nhất là Tòa án có thể hủy toàn bộ hoặc một phần quyết định hành chính trái pháp luật, đồng thời buộc cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo đúng quy định pháp luật. Nói cách khác, Tòa án không thể trực tiếp ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng bản án có hiệu lực sẽ buộc cơ quan hành chính phải giải quyết lại đúng luật.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về thủ tục giải quyết khi chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối

Khi hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối, người dân thường lúng túng giữa các lựa chọn pháp lý và lo ngại về thời hiệu. Dưới đây là những giải đáp cho các câu hỏi thường gặp nhất giúp Quý khách định hướng xử lý hiệu quả.

Thời hạn để tôi nộp đơn khiếu nại là bao lâu?

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày bạn nhận được quyết định hành chính (văn bản từ chối) hoặc biết được hành vi hành chính (cơ quan im lặng không giải quyết). Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, nếu quá 90 ngày này mà Quý khách không nộp đơn, quyền khiếu nại của Quý khách sẽ mất (trừ khi có lý do bất khả kháng như thiên tai, ốm đau có xác nhận). Do đó, ngay khi nhận được văn bản từ chối, Quý khách cần ghi chú lại ngày nhận và tiến hành thủ tục ngay. 

Tôi nộp hồ sơ đã lâu nhưng cơ quan nhà nước không trả lời, tôi có kiện được không?

Được. Hành vi “im lặng”, không trả lời hồ sơ quá thời hạn quy định được coi là hành vi hành chính không thực hiện nhiệm vụ, công vụ. Quý khách có quyền khởi kiện hành vi này ra Tòa án. Theo khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, đối tượng khởi kiện bao gồm cả hành vi không hành động của cơ quan nhà nước. Nếu quá thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất mà Quý khách không nhận được kết quả hay văn bản hẹn lại, Quý khách có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc cơ quan đó phải thực hiện hành vi hành chính (trả kết quả) theo đúng quy định pháp luật.

Nếu khiếu nại lần đầu bị bác đơn, tôi phải làm gì tiếp theo?

Quý khách có hai lựa chọn: (1) Khiếu nại lần hai lên thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người giải quyết lần đầu ; hoặc (2) Khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án. Lưu ý về thời hạn: Thời hạn để khiếu nại lần hai là 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định giải quyết lần đầu theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011; thời hạn khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận quyết định giải quyết khiếu nại theo Điều 116 Luật Tố tụng Hành chính 2015. Quý khách không thể vừa khiếu nại lần hai vừa khởi kiện cùng lúc. Việc lựa chọn con đường nào phụ thuộc vào việc bạn đánh giá cấp trên có khả năng giải quyết khách quan hơn hay không. 

Tôi cần chuẩn bị những tài liệu gì để chứng minh việc từ chối là sai?

Quý khách cần thu thập 3 nhóm tài liệu chính: (1) Văn bản từ chối của cơ quan nhà nước; (2) Hồ sơ pháp lý thửa đất (Sổ đỏ, trích lục); và quan trọng nhất là (3) Chứng cứ về quy hoạch (Bản đồ quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt). Căn cứ từ chối thường là “không phù hợp quy hoạch”. Do đó, để phản bác, Quý khách phải có Trích lục quy hoạch hoặc Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND tỉnh cho thấy khu đất của Quý khách thuộc diện được chuyển mục đích. 

Tòa án có thể ra phán quyết buộc UBND phải cho phép tôi chuyển mục đích đất không?

Không. Tòa án không làm thay việc của cơ quan hành chính. Tòa án chỉ có quyền tuyên hủy quyết định từ chối trái luật và buộc cơ quan nhà nước phải thực hiện lại nhiệm vụ theo đúng quy định pháp luật. Nghĩa là, nếu Quý khách được chấp nhận yêu cầu khởi kiện, bản án sẽ tuyên hủy văn bản từ chối của UBND và yêu cầu UBND phải tiếp nhận, giải quyết lại hồ sơ của Quý khách. Lúc này, UBND buộc phải xem xét lại dựa trên cơ sở pháp lý đúng đắn mà bản án đã chỉ ra, từ đó ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích nếu hồ sơ của Quý khách đủ điều kiện. Tòa án không thể trực tiếp ký quyết định giao đất hay chuyển mục đích thay cho UBND.

Dịch vụ tư vấn hướng giải quyết khi chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối

Việc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bị cơ quan Nhà nước từ chối thường xuất phát từ các vướng mắc phức tạp về quy hoạch hoặc hồ sơ pháp lý. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ rà soát, đánh giá toàn diện nguyên nhân và đưa ra giải pháp pháp lý tối ưu thông qua các hạng mục công việc cụ thể sau:

• Phân tích văn bản trả lời của cơ quan Nhà nước để đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt.
• Rà soát lại toàn bộ tính pháp lý của hồ sơ đã nộp và hiện trạng thực tế của thửa đất để phát hiện các sai sót hoặc thiếu sót cần khắc phục.
• Tư vấn đánh giá tính hợp pháp, có căn cứ hay không của lý do từ chối dựa trên các quy định hiện hành của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn.
• Soạn thảo đơn khiếu nại đối với văn bản từ chối hoặc hành vi hành chính chậm giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật.
• Đại diện khách hàng trực tiếp làm việc, đối thoại với UBND để giải trình và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
• Tư vấn chuẩn bị và bổ sung các tài liệu chứng minh nhu cầu sử dụng đất thiết thực cũng như sự phù hợp với quy hoạch để kiến nghị cơ quan chức năng xem xét lại.
• Soạn thảo đơn khởi kiện vụ án hành chính và hoàn thiện hồ sơ nộp Tòa án có thẩm quyền nếu quy trình khiếu nại không đạt được kết quả mong muốn.
• Tham gia tranh tụng tại phiên tòa hành chính, trình bày luận cứ để yêu cầu hủy bỏ quyết định từ chối sai luật, buộc cơ quan chức năng thực hiện thủ tục.
• Tư vấn các phương án xử lý linh hoạt khác như chờ điều chỉnh quy hoạch, xin chuyển mục đích một phần diện tích hoặc hoàn thiện các điều kiện còn thiếu cho kỳ kế hoạch sau.

Kết luận

Việc quyết định khiếu nại hay khởi kiện khi bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất cần dựa trên sự đánh giá kỹ lưỡng về lý do từ chối của cơ quan thẩm quyền. Người dân nên ưu tiên quy trình khiếu nại để tiết kiệm thời gian, nhưng cũng cần chuẩn bị sẵn sàng cho phương án khởi kiện hành chính nếu kết quả không thỏa đáng. Việc hiểu trình tự tố tụng là yếu tố để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành cùng quý khách qua Dịch vụ luật sư đất đai và Dịch vụ luật sư khởi kiện vụ án hành chính. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn phương án tối ưu nhất.

Tags: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, Chuyển mục đích sử dụng đất, Chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối, khiếu nại hành chính đất đai, Khởi kiện vụ án hành chính, Luật sư tư vấn đất đai, Quy hoạch sử dụng đất, Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất