Đất thuộc quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

Có được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch không? – câu hỏi đang được nhiều bạn đọc quan tâm khi quyền sử dụng đất nói chung ngày càng có giá trị cao hơn. Để trả lời câu hỏi này cũng như tìm hiểu thêm các quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, xin mời tham khảo bài viết sau đây:

Đất quy hoạch

Người sử dụng đất quy hoạch được thực hiện những quyền như thế nào?

Theo quy định từ Điều 38 đến Điều 41 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018, quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
• Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

Khi có đất thuộc quy hoạch của một trong bốn loại quy hoạch sử dụng đất nói trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 như sau:

1. Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, các quyền đó bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
2. Đất thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói trên nhưng phải lưu ý:

• Không được xây dựng nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm lên trên phần đất đó
• Phải được sử cho phép của cơ quan có thẩm quyền nếu muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.

>> Xem thêm: Đất Dính Quy Hoạch Có Được Bán Không?

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Khái niệm

Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được chia thành:

• Đất nông nghiệp: trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…
• Đất phi nông nghiệp: đất ở, đất nghĩa trang, đất sản xuất,…
• Đất chưa xác định được mục đích sử dụng

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất ở loại này sang loại khác để phù hợp với ý định sử dụng đất. Ví dụ: chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Đất thuộc quy hoạch

Nguyên tắc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 52 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:

• Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 và Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu rơi vào các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), khi thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>> Xem thêm: Hướng Giải Quyết Khi Đặt Cọc Mua Phải Đất Quy Hoạch

Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất thuộc quy hoạch

Như đã trình bày ở trên, theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung năm 2018, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm: Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Thổ Cư

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu không bị thu hồi đất, người sử dụng đất thuộc quy hoạch phải tuân theo mục đích sử dụng đất đã được cơ quan cấp huyện quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch

Thẩm quyền giải quyết

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, cơ quan tiếp nhận đơn có thể là:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), cơ quan có tiếp nhận hồ sơ có thể là:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Trình tự giải quyết

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thủ tục giải quyết được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, thủ tục giải quyết được thực hiện theo quy định về đăng ký biến động đất đai tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Bài viết cung cấp thông tin liên quan đến thủ tục, điều kiện và căn cứ xin chuyển mục đích sử dụng của đất nằm trong quy hoạch. Nếu còn có thắc mắc về vấn đề này hoặc cần được TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, xin vui lòng liên hệ hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn cụ thể, chi tiết hơn. Trân trọng.