Cách tính tiền sử dụng đất tái định cư giao 2020 làm sổ 2026

Cách tính tiền sử dụng đất tái định cư giao 2020 làm sổ 2026 phụ thuộc chủ yếu vào thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất. Việc xác định cách tính phụ thuộc thời điểm giao đất tái định cư. Tuy nhiên, nếu người được giao đất có hành vi chậm trễ thì có thể phải chịu các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh. Để giúp Quý khách tính toán chính xác số tiền phải nộp, Luật Long Phan PMT xin phân tích cụ thể các quy định dưới đây.

Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất đối với đất đai

Theo quy định của pháp luật đất đai, tiền sử dụng đất được xác định theo thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất hợp pháp, không phụ thuộc vào thời điểm người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nguyên tắc này nhằm bảo đảm sự ổn định về chính sách tài chính đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người được Nhà nước giao đất.

Nguyên tắc này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 (về thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất) và các quy định chuyển tiếp về tài chính đất đai. Đồng thời, quy định này thống nhất với tinh thần của khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp.

Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp giao đất tái định cư năm 2020

Đối với trường hợp Nhà nước đã ban hành quyết định giao đất tái định cư hợp pháp trong năm 2020 nhưng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện vào thời điểm sau, việc xác định tiền sử dụng đất cần được xem xét trên cơ sở thời điểm giao đất, không phụ thuộc vào thời điểm làm sổ đỏ. Trên cơ sở đó, nội dung dưới đây làm rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật đất đai hiện hành đối với trường hợp giao đất tái định cư năm 2020.

Trường hợp năm 2020 đã có quyết định giao đất tái định cư hợp pháp

Trường hợp năm 2020 cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành quyết định giao đất tái định cư hợp pháp cho hộ gia đình, cá nhân thì nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất phát sinh tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, không phụ thuộc vào thời điểm người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, giá đất để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất là giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất. Theo đó, đối với đất tái định cư đã được giao theo quyết định hợp pháp trong năm 2020, tiền sử dụng đất phải được tính trên cơ sở:

• Giá đất có hiệu lực tại thời điểm năm 2020;
• Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đang áp dụng trong năm 2020;
• Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) được ban hành và áp dụng trong năm 2020 theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó.

Việc đến năm 2026 mới thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố về thủ tục hành chính, không làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới và không phải là căn cứ để áp dụng giá đất, bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh của năm 2026. Do đó, cơ quan có thẩm quyền không được áp dụng giá đất tại thời điểm làm sổ đỏ để tính lại tiền sử dụng đất, tránh gây bất lợi cho người sử dụng đất do nguyên nhân khách quan hoặc do chậm trễ trong quản lý hành chính.

Trường hợp năm 2020 chỉ có quyết định bồi thường, bố trí tái định cư, chưa có quyết định giao đất

Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất chỉ phát sinh khi có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyết định bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư không phải là căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nếu chưa kèm theo quyết định giao đất cụ thể.

Theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, nếu quyết định giao đất tái định cư được ban hành vào năm 2026, thì về nguyên tắc:

• Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm năm 2026;
• Áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và chính sách tài chính đất đai đang có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất.

Tuy nhiên, cần phải xác định rõ nguyên nhân của việc chậm ban hành quyết định giao đất và chậm cấp Giấy chứng nhận để bảo đảm nguyên tắc công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Trường hợp chậm do lỗi của cơ quan nhà nước: Nếu việc chậm giao đất, chậm hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận xuất phát từ nguyên nhân thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền, như: Chậm hoàn thiện hạ tầng khu tái định cư; Chậm đo đạc, lập hồ sơ địa chính; Chậm ban hành quyết định giao đất hoặc chậm giải quyết hồ sơ hành chính,… thì người dân không bị bất lợi về nghĩa vụ tài chính.

>>> Xem thêm: Khung giá bồi thường đất ở mới nhất: Cách tính và lưu ý

Hướng xử lý khi bị tính tiền sử dụng đất cao hơn thời điểm đã bàn giao đất mà không do lỗi của người sử dụng đất

Người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, bàn giao đất trên thực địa từ nhiều năm trước theo quyết định hợp pháp. Tuy nhiên đến thời điểm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc xác định nghĩa vụ tài chính thì lại bị áp dụng giá đất tại thời điểm sau, dẫn đến tiền sử dụng đất tăng cao. Các hướng giải quyết khi gặp trường hợp này, như sau:

Khiếu nại hành chính

Theo Điều 7, Điều 30 Luật Khiếu nại 2011, người sử dụng đất có quyền khiếu nại Thông báo nộp tiền sử dụng đất khi cho rằng quyết định hành chính đó là trái pháp luật hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại Thông báo nộp tiền sử dụng đất theo giá đất, chính sách tại thời điểm đủ điều kiện tái định cư năm 2020. Trường hợp đã nộp tiền theo mức cao hơn thì yêu cầu hoàn trả hoặc bù trừ phần chênh lệch phát sinh do lỗi chậm trễ của cơ quan nhà nước, nhằm bảo đảm đúng quy định pháp luật và nguyên tắc không làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bất lợi cho người dân khi họ không có lỗi.

Khởi kiện vụ án hành chính

Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện khiếu nại đối với Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc quyết định xác định nghĩa vụ tài chính nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thỏa đáng hoặc quá thời hạn giải quyết khiếu nại theo luật định mà không được trả lời, thì người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định pháp luật. Căn cứ khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện đối với quyết định hành chính và hành vi hành chính của cơ quan nhà nước, trong đó bao gồm: (i) quyết định hành chính về thu tiền sử dụng đất và (ii) hành vi hành chính xác định tiền sử dụng đất không đúng thời điểm pháp luật quy định.

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015, hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý hành chính, nếu hành vi đó trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân thì thuộc đối tượng bị khởi kiện. Đối chiếu với khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, trường hợp chậm xác định nghĩa vụ tài chính không do lỗi của người sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải được xác định theo giá đất và chính sách tại thời điểm người dân đủ điều kiện giao đất, tái định cư, do đó việc cơ quan nhà nước áp dụng giá đất tại thời điểm muộn hơn là không có căn cứ pháp luật và có thể bị Tòa án tuyên hủy hoặc buộc điều chỉnh lại.

Về thời hiệu khởi kiện, theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện là 01 năm, kể từ ngày người khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu kiện; trường hợp đã thực hiện khiếu nại thì thời hiệu được tính từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai, hoặc từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không được giải quyết. 

Về thẩm quyền, kể từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền giải quyết vụ án hành chính có yêu cầu hủy quyết định hành chính, chấm dứt hành vi hành chính được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025. Theo đó, Tòa án nhân dân khu vực là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với các khiếu kiện hành chính phát sinh trong lĩnh vực quản lý đất đai.

• Đối với các khiếu kiện hành chính liên quan đến quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước cấp xã hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước cấp xã, thẩm quyền giải quyết sơ thẩm thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi cơ quan hoặc người bị kiện đặt trụ sở, được xác định theo phạm vi thẩm quyền lãnh thổ của Tòa án.
• Trường hợp khiếu kiện phát sinh từ quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp tỉnh trở xuống hoặc người có thẩm quyền trong các cơ quan này, thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực được xác định theo các nguyên tắc sau đây:
  • Nếu người khởi kiện có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng địa giới hành chính cấp tỉnh với người bị kiện, thì Tòa án nơi người khởi kiện cư trú, làm việc hoặc đặt trụ sở có thẩm quyền giải quyết;
  • Nếu người khởi kiện không có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng địa giới hành chính cấp tỉnh với người bị kiện, thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khởi kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện; trên thực tế, trong các tranh chấp đất đai, đây thường là nơi có thửa đất liên quan đến khiếu kiện. 

>>> Xem thêm: 

• Tư vấn quy định về điều kiện khởi kiện vụ án hành chính
• Bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất: Khi nào và cách tính?

Luật sư tư vấn tính tiền sử dụng khi giao đất tái định cư chính xác

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, giải đáp các thắc mắc thường gặp và đưa ra giải pháp tối ưu quyền lợi cho khách hàng thông qua các hạng mục công việc sau:

• Tư vấn cách tính và kiểm tra đối chiếu số liệu:
  • Giải đáp chi tiết về công thức tính tiền sử dụng đất tái định cư dựa trên bảng giá đất, hệ số và vị trí lô đất tại thời điểm có quyết định giao đất.
  • Tư vấn về nguyên tắc bù trừ nghĩa vụ tài chính: Giải thích rõ quy trình khấu trừ số tiền bồi thường đất bị thu hồi vào số tiền sử dụng đất tái định cư phải nộp.
• Tư vấn chính sách miễn, giảm và ghi nợ:
  • Tư vấn các điều kiện, thủ tục để được Ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Hướng dẫn trình tự thủ tục thanh toán nợ trước hạn để được hưởng các chính sách hỗ trợ giảm trừ (nếu địa phương có quy định).
• Đại diện thực hiện thủ tục khiếu nại và hành chính:
  • Soạn thảo đơn kiến nghị, khiếu nại nếu việc áp giá đất tái định cư không công bằng hoặc cao hơn giá thị trường tại thời điểm đó.
  • Đại diện khách hàng làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng để giải trình, yêu cầu áp dụng đúng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án thay vì giá đất tại thời điểm bàn giao (nếu giá đất tăng).
  • Hỗ trợ hoàn tất các thủ tục hành chính để nhận bàn giao đất trên thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành (hoặc ghi nợ) nghĩa vụ tài chính.

Câu hỏi thường gặp về cách tính tiền sử dụng đất tái định cư giao 2020 làm sổ 2026

Vấn đề tính tiền sử dụng đất khi thời điểm giao đất và thời điểm làm sổ đỏ cách xa nhau thường gây nhiều tranh cãi và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi tài chính của người dân. Dưới đây là giải đáp cho các thắc mắc thường gặp nhất.

Tôi nhận đất tái định cư năm 2020 nhưng đến nay (2026) mới làm sổ đỏ, vậy tiền sử dụng đất tính theo giá năm nào?

Về nguyên tắc, tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất (năm 2020), nếu Quý khách không chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Căn cứ khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất. Tuy nhiên, nếu đã có thông báo nộp tiền từ năm 2020 mà Quý khách không nộp, thì Quý khách sẽ bị tính thêm tiền chậm nộp (lãi suất) theo quy định.

Nếu năm 2020 tôi chỉ nhận đất trên thực địa mà chưa có quyết định giao đất chính thức thì sao?

Nếu đến năm 2026 mới có Quyết định giao đất chính thức, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo giá đất năm 2026 (thường cao hơn rất nhiều). Nghĩa vụ tài chính chỉ phát sinh khi có Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Việc bàn giao đất trên thực địa chỉ là thủ tục hành chính. Nếu sự chậm trễ ra quyết định thuộc về lỗi của cơ quan nhà nước, Quý khách có quyền khiếu nại để yêu cầu áp dụng giá đất tại thời điểm đủ điều kiện giao đất (năm 2020) để bảo vệ quyền lợi.

Tôi chưa có đủ tiền nộp ngay thì có được ghi nợ tiền sử dụng đất không?

Có. Luật Đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận nếu có đơn đề nghị theo khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP). Quý khách sẽ được cấp Sổ đỏ có ghi chú Nợ tiền sử dụng đất. Quý khách có thể trả dần trong thời hạn quy định. Trong thời hạn này, nếu Quý khách trả nợ thì được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ (không bị tính lãi).

Tôi thấy giá đất trong thông báo nộp tiền quá cao, tôi có quyền khiếu nại không?

Có. Quý khách có quyền khiếu nại quyết định hành chính về thuế/tiền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng cơ quan thuế đã tính sai (áp sai vị trí, sai loại đất, sai thời điểm) theo Điều 7 Luật Khiếu nại 2011. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011. Kèm theo đơn khiếu nại là các chứng cứ chứng minh việc áp giá sai (ví dụ: Quyết định giao đất năm 2020 nhưng lại áp Bảng giá đất năm 2026).

Tôi có thể chuyển nhượng suất tái định cư khi chưa có Sổ đỏ không?

Về mặt pháp lý là không được phép và tiềm ẩn rủi ro rất cao. Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận. Việc mua bán suất tái định cư bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng ủy quyền khi chưa có Sổ đỏ là giao dịch chưa hoàn thiện về pháp lý. Nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt thòi (mất tiền, không sang tên được). Quý khách nên đợi hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ và nộp đủ tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện chuyển nhượng.

Kết luận

Việc xác định đúng thời điểm tính tiền sử dụng đất là yếu tố quyết định để tránh nộp thừa ngân sách nhà nước. Sự thay đổi trong Luật Đất đai mới cũng đòi hỏi việc kê khai phải cực kỳ chuẩn xác để không bị áp dụng mức phạt chậm nộp. Luật sư sẽ giúp quý khách rà soát hồ sơ và bảo vệ quyền lợi tài chính tối đa. Luật Long Phan PMT hiện cung cấp Dịch vụ luật sư đất đai và Dịch vụ làm sổ đỏ để hỗ trợ quý khách. Hãy liên hệ ngay với Chúng tôi qua hotline 1900636387 để được tư vấn.

Tags: Cách tính tiền sử dụng đất, đất tái định cư, Giá đất tái định cư, Khiếu nại tiền sử dụng đất, Làm sổ đỏ chậm trễ, Nghĩa vụ tài chính đất đai​