Khung giá bồi thường đất ở 2025: Cách tính và lưu ý

Khung giá bồi thường đất ở là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước xác định mức bồi thường khi thực hiện chính sách thu hồi đất. Việc nắm rõ cách tính và các quy định pháp luật giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi bị thu hồi đất. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ trình bày căn cứ áp dụng và các lưu ý khi áp dụng khung giá bồi thường đất ở mới nhất.

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất ở

Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 xác định rõ việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: 

• Dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
• Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất tiệm cận với giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. 

Qua đó, việc xác lập giá bồi thường không mang tính áp đặt mà dựa trên nguyên tắc khách quan, minh bạch, có tham khảo thông tin từ cơ quan chuyên môn và thực tiễn địa phương để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không bị xâm phạm. 

Đơn giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở mới nhất

Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đơn giá đất được xây dựng dựa trên kết quả thẩm định giá, tham khảo giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất. Các yếu tố bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, tiềm năng phát triển và các điều kiện kinh tế – xã hội khác. Đơn giá đất bồi thường phải được công bố công khai, minh bạch. Việc xác định đơn giá đất phải tuân thủ quy trình thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Hồ sơ thẩm định giá phải được lưu trữ đầy đủ, làm căn cứ giải quyết khiếu nại, tranh chấp về giá đất bồi thường. 

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp tại điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã quyết định giá đất đối với trường hợp tại điểm b khoản 2 Điều 160 Luật này. Thẩm quyền quyết định giá đất được phân định rõ ràng, hạn chế tình trạng “ứ đọng” hồ sơ nếu chỉ có một cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận tất cả. 

Cơ sở pháp lý: điểm e khoản 1 Điều 160, khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024; điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Giá đất bồi thường cụ thể khi thu hồi đất ở

Giá đất bồi thường cụ thể được tính theo công thức: Giá đất cụ thể = Đơn giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Khung giá bồi thường đất ở áp dụng hệ số K để điều chỉnh giá theo thực tế thị trường. Công thức tính này đảm bảo mức bồi thường phản ánh đúng giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Hệ số K được xác định dựa trên việc thu thập thông tin giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá trúng đấu giá và các giao dịch bất động sản tương tự tại địa phương. Cơ quan chuyên môn phải tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu thị trường một cách hệ thống, định kỳ để đảm bảo tính chính xác của hệ số.

Hệ số K thay đổi tùy theo khu vực, tuyến đường và biến động của thị trường. Các khu vực có vị trí thuận lợi, hạ tầng phát triển sẽ có hệ số cao hơn. Ngược lại, những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện sẽ áp dụng hệ số thấp hơn. Việc điều chỉnh hệ số K phải được thực hiện định kỳ, phù hợp với diễn biến thị trường bất động sản để đảm bảo mức bồi thường luôn sát với giá trị thực tế.

Các lưu ý khi áp dụng khung giá bồi thường đất ở

Trong quá trình áp dụng khung giá bồi thường đất ở, người sử dụng đất có đất bị Nhà nước thu hồi cần lưu ý một số điểm như sau:

Ngoài được bồi thường về đất, người sử dụng đất còn được bồi thường, hỗ trợ các khoản khác

Ngoài việc được bồi thường về đất theo các quy định trên, người sử dụng đất còn được bồi thường tài sản trên đất. Pháp luật quy định Nhà nước phải bồi thường đầy đủ giá trị nhà cửa, công trình, cây trồng và các tài sản khác gắn liền với đất. Mức bồi thường tài sản được tính theo giá trị thực tế tại thời điểm thu hồi, không phân biệt tài sản được xây dựng trước hay sau khi có quyết định thu hồi đất.

Người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật. Hỗ trợ tái định cư bao gồm tiền thuê nhà tạm, chi phí chuyển chỗ ở, chi phí sinh hoạt trong thời gian chờ tái định cư và các khoản hỗ trợ khác. Mức hỗ trợ được quy định cụ thể trong từng dự án, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ các khoản để ổn định đời sống bao gồm hỗ trợ đào tạo nghề, tìm việc làm mới, hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Các khoản hỗ trợ này nhằm đảm bảo người dân có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, không làm ảnh hưởng đến sinh kế và thu nhập của gia đình. 

Cơ sở pháp lý: Điều 91 Luật Đất đai năm 2024. 

Điều kiện nhận bồi thường là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất 

Khi bị thu hồi đất ở, để được nhận bồi thường thì người sử dụng đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Hoặc người sử dụng đất phải có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai.

Đối với những trường hợp sử dụng đất từ lâu nhưng chưa có giấy tờ, pháp luật có quy định riêng để giải quyết.

Cơ sở pháp lý: điểm a, điểm c khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024.

>> Xem thêm: Điều kiện nhận bồi thường không bị thu hồi Nhà đất chưa có giấy chứng nhận 

Quyền khiếu nại, khởi kiện khi không đồng ý mức bồi thường

Người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Quyền này được bảo đảm bởi pháp luật, không ai được cản trở việc thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện của người dân.

• Trình tự thủ tục giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Người khiếu nại phải nộp đơn khiếu nại đúng thẩm quyền, trong thời hạn quy định. Cơ quan có thẩm quyền phải tiếp nhận, xem xét và giải quyết khiếu nại theo đúng quy trình. Trong quá trình giải quyết khiếu nại, người khiếu nại có quyền cung cấp tài liệu, chứng cứ, đề xuất biện pháp giải quyết. 
• Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, người sử dụng đất có quyền khởi kiện ra Tòa án. Trình tự thủ tục khởi kiện được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Tòa án có thẩm quyền xem xét, đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính về bồi thường. Quyết định của Tòa án có hiệu lực buộc các bên liên quan phải thực hiện theo quyết định của Tòa án.

Cơ sở pháp lý: Điều 237 Luật Đất đai năm 2024. 

>> Xem thêm: Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng thì phải làm sao? 

Quyền yêu cầu được bồi thường bằng đất ở vị trí tương đương

Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Do vậy, người sử dụng đất có quyền yêu cầu được bồi thường bằng đất có giá trị tương đương với đất ở của mình bị thu hồi.

Quyền này giúp người dân duy trì được điều kiện sống hiện tại của bản thân và gia đình, không ảnh hưởng đến kế sinh nhai hay chỗ ở do bị thu hồi đất. Pháp luật đất đai quy định rõ tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2024 (hướng dẫn bởi Điều 4, Điều 11 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP) về bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đối với các chủ thể sử dụng đất, người sử dụng đất khi bị thu hồi đất có thể căn cứ vào cơ sở pháp lý này để yêu cầu được bồi thường. 

Các câu hỏi thường gặp về khung giá bồi thường đất ở 

Dưới đây là một số thắc mắc thường gặp về khung giá bồi thường đất ở:

Thời hiệu khiếu nại quyết định bồi thường thu hồi đất là bao lâu?

Đối với khiếu nại lần đầu: Theo Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 

Đối với khiếu nại lần hai: Theo khoản 1 Điều 33 Luật Khiếu nại năm 2011, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

Thời hiệu khởi kiện quyết định bồi thường thu hồi đất là bao lâu?

Theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, thời hiệu khởi kiện quyết định bồi thường thu hồi đất là:

• Trường hợp không thực hiện khiếu nại: 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định bồi thường thu hồi đất.
• Trường hợp thực hiện khiếu nại theo đúng quy định của pháp luật đến cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì thời hiệu khởi kiện được quy định như sau: 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quyết định giải quyết khiếu nại lần hai; 01 năm kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật mà cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền không giải quyết và không có văn bản trả lời cho người khiếu nại.

Hệ số K có cố định không, hay thay đổi như thế nào?

Hệ số K thay đổi tùy theo khu vực, tuyến đường và biến động của thị trường. Các khu vực thuận lợi, hạ tầng phát triển sẽ có hệ số cao hơn. Việc điều chỉnh hệ số K phải được thực hiện định kỳ, phù hợp với diễn biến thị trường bất động sản.

Thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ sau khi có quyết định thu hồi đất là bao lâu?

Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.

Thế nào là “đất có cùng mục đích sử dụng và giá trị tương đương” khi bồi thường bằng đất?

Đây là đất có cùng mục đích sử dụng (ví dụ: đất ở được bồi thường bằng đất ở) và có giá trị tương đương với thửa đất bị thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Giá trị này được xác định dựa trên vị trí, diện tích, hạ tầng và các yếu tố khác theo phương pháp định giá đất cụ thể.

Đối với đất đồng sở hữu, việc chi trả bồi thường được thực hiện ra sao?

Tiền bồi thường sẽ được chi trả cho các đồng sở hữu theo tỷ lệ sở hữu của mỗi người. Nếu không có thỏa thuận hoặc giấy tờ chứng minh tỷ lệ sở hữu, số tiền sẽ được phân chia đều cho tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dịch vụ luật sư tư vấn về bồi thường khi bị thu hồi đất ở

Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ pháp lý hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình bị thu hồi đất ở, cụ thể:

• Tư vấn điều kiện và trình tự để được bồi thường đất hợp pháp.
• Tư vấn mức bồi thường theo hệ số K và giá đất cụ thể.
• Soạn thảo và gửi đơn khiếu nại, đơn khởi kiện về quyết định bồi thường không đúng quy định.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trước Tòa án khi có tranh chấp về bồi thường đất.
• Tư vấn các quyền khác như hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, tái định cư.

Kết luận

Khung giá bồi thường đất ở là cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân khi bị thu hồi đất theo quy định pháp luật. Việc hiểu đúng phương pháp tính, điều kiện bồi thường và quyền khiếu nại là cơ sở để Quý khách hàng bảo vệ lợi ích chính đáng của mình. Để được tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời và chính xác.

Tags: Bồi thường khi thu hồi đất, Giá đất cụ thể​, Hệ số K, Hỗ trợ tái định cư, Khiếu nại bồi thường đất​, khởi kiện quyết định bồi thường, Khung giá bồi thường đất ở, Thu hồi đất