Có thể thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất?

Thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề nhiều người dân quan tâm khi đối mặt với việc Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bởi cơ quan có thẩm quyền thông qua phương pháp tính toán cụ thể. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT phân tích chi tiết các quy định về hệ số K giúp Quý khách hàng hiểu rõ quyền hạn và thủ tục liên quan để bảo vệ lợi ích hợp pháp trong quá trình bồi thường thu hồi đất.

Thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất được không?
Thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất được không?

Người dân không có quyền thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi bị thu hồi đất

Hệ số K không phải là đối tượng thương lượng giữa người dân và cơ quan bồi thường. Theo khoản 4 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Đây là phương pháp tính toán khách quan, không phải là kết quả của quá trình đàm phán.

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất và hệ số K, thay vào đó sử dụng giá đất cụ thể xác định theo thị trường. Tuy nhiên, một số địa phương hiện nay vẫn áp dụng hệ số K và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để thực hiện việc bồi thường trong năm 2025. Việc chuyển đổi này đòi hỏi thời gian để các địa phương hoàn thiện hệ thống định giá mới.

Điểm d khoản 5 và điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Và hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Do vậy, người dân không có quyền thương lượng hệ số K với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như một giao dịch dân sự.

Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai. Cơ quan có thẩm quyền phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Người dân có thể tham gia vào quá trình xác định hệ số K

Mặc dù không thể thương lượng trực tiếp, người dân có thể tham gia vào quá trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất thông qua việc cung cấp thông tin. Khoản 4 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP nêu rõ cách xác định hệ số K là giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất. Quá trình này đòi hỏi việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác về giá đất thị trường tại khu vực.

Việc xây dựng bảng giá đất cần được tiến hành điều tra, khảo sát, thu thập và tổng hợp thông tin theo Điều 25 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Người dân có thể cung cấp thông tin về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những thông tin này sẽ được sử dụng để xác định giá đất thị trường, từ đó tính toán hệ số điều chỉnh giá đất chính xác.

Theo khoản 3 Điều 25 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền phải thu thập thông tin đầu vào để định giá đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai theo Mẫu số 02 và Mẫu số 03 Phụ lục I. Thông tin này bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát.

Người dân có quyền cung cấp thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực. Việc thu thập thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo các tiêu chí về đặc tính thửa đất cũng cần sự tham gia của người dân. Thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất sẽ được ưu tiên sử dụng.

Người dân có quyền được góp ý về mức bồi thường khi bị thu hồi đất

Quý khách hàng có quyền tham gia góp ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị thu hồi đất. Theo điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024, việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường phải tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý và có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Trước khi thông báo thu hồi đất được ban hành, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi. Cuộc họp này nhằm phổ biến, tiếp nhận ý kiến về mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án, các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân có thể đưa ra ý kiến về dự kiến nội dung kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và dự kiến khu vực tái định cư.

Đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm lập phương án bồi thường và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai phương án này trong thời hạn 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, họ phải tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì có thể gửi ý kiến bằng văn bản.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường. Đơn vị này phải tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền. Việc đối thoại này tạo cơ hội cho người dân trình bày quan điểm và yêu cầu điều chỉnh phương án bồi thường phù hợp.

Quyền khiếu nại, khởi kiện khi không đồng ý với mức bồi thường khi bị thu hồi đất

Khi không đồng ý với mức bồi thường khi bị thu hồi đất, người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định pháp luật. Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Quyền này bao gồm cả việc khiếu nại, khởi kiện về mức bồi thường và phương pháp xác định giá đất (Điều 20 Luật Đất đai 2024).

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Người có đất thu hồi có thể nộp đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn quy định. Cơ quan tiếp nhận khiếu nại phải xem xét, giải quyết theo đúng trình tự, thủ tục và trong thời hạn quy định của pháp luật về khiếu nại.

Trình tự, thủ tục khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Nếu không hài lòng với kết quả giải quyết khiếu nại, người có đất thu hồi có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính về thu hồi đất và mức bồi thường (Điều 7 Luật Khiếu nại 2011).

Việc thu thập, bảo quản, sử dụng và lưu trữ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giải quyết khiếu nại về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Người khiếu nại cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc xác định giá đất và mức bồi thường. Các tài liệu này bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực, thông tin về giá đất thị trường và các tài liệu khác có liên quan.

Mẫu đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất
Mẫu đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất

Dịch vụ luật sư tư vấn về mức bồi thường khi bị thu hồi đất

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp giúp Quý khách hàng nắm rõ các quy định về hệ số K từ đó đảm bảo mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

  • Tư vấn tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất, thẩm định phương án bồi thường và xác định các sai sót trong quy trình thực hiện.
  • Soạn thảo đơn khiếu nại, thu thập chứng cứ về giá đất thị trường, lập luận pháp lý về mức bồi thường không phù hợp.
  • Đại diện tham gia các cuộc họp, đối thoại với cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong quá trình thương lượng.
  • Đại diện khách hàng khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu hủy bỏ quyết định thu hồi đất hoặc điều chỉnh mức bồi thường.
Dịch vụ luật sư đất đai
Dịch vụ luật sư đất đai

Các câu hỏi thường gặp về việc thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về việc thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất giúp Quý khách hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Hệ số K có thể âm hoặc bằng 0 trong trường hợp nào?

Hệ số K không thể âm hoặc bằng 0 vì được tính bằng giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá. Trường hợp giá đất thị trường thấp hơn bảng giá đất, theo khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phải sử dụng giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ bồi thường.

Có thể yêu cầu bồi thường bằng đất thay vì tiền mặt không?

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thời hạn nộp đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất là bao lâu?

90 ngày, kể từ ngày người khiếu nại nhận được quyết định thu hồi đất theo quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại 2011.

>>> Xem thêm Mẫu đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất

Thời gian giải quyết khiếu nại về hệ số K mất bao lâu?

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là 30 ngày, khiếu nại lần hai là 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại hợp lệ (Điều 28 và Điều 37 Luật Khiếu nại 2011).

Kết luận

Việc thương lượng hệ số K với cơ quan bồi thường khi thu hồi đất không được pháp luật cho phép, nhưng Quý khách hàng vẫn có quyền tham gia góp ý và khiếu nại nếu không đồng ý với mức bồi thường. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và nhận được mức bồi thường công bằng, Quý khách hàng cần tìm hiểu các quy định về hệ số K và các vấn đề về thu hồi đất. Liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn miễn phí về các quy định khi Nhà nước thu hồi đất.

Tags: , , , , ,

Lê Minh Phúc

Luật sư Lê Minh Phúc thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang là Luật sư thành viên thường trực tại Công ty Luật TNHH Long Phan PMT. Luật sư Phúc có thế mạnh trong tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý trong nhiều lĩnh vực như: đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, tranh tụng, ...

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

  Miễn Phí: 1900.63.63.87