Bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất là quyền lợi hợp pháp của người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho các mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế. Thủ tục này được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Người sử dụng đất cần nắm rõ các trường hợp được bồi thường, phương pháp tính toán giá trị bồi thường và quyền được lựa chọn hình thức bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền.
Khi nào đất bị thu hồi và khi nào được bồi thường?
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp cụ thể được quy định tại pháp luật. Việc thu hồi đất phải tuân theo nguyên tắc công khai, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Người sử dụng đất cần biết điều kiện để được bồi thường khi đất bị thu hồi.
Căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất
Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Cơ sở pháp lý: Điều 78, Điều 79, Điều 80 và Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Các điều luật này chỉ rõ phạm vi, điều kiện thu hồi đất và trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quá trình thu hồi đất.
Điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất
Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Để được bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất, người sử dụng đất phải đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều luật này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Khi nào bồi thường bằng đất, khi nào bồi thường bằng tiền?
Luật Đất đai 2024 quy định các hình thức bồi thường khi thu hồi đất. Việc lựa chọn hình thức bồi thường phụ thuộc vào đối tượng bị thu hồi đất và loại đất thu hồi. Nhà nước ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Như vậy, theo nguyên tắc thì khi người sử dụng đất bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền nếu như không có đất để bồi thường hoặc có nhu cầu được bồi thường bằng tiền.
Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
Việc xác định giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề quan trọng. Luật Đất đai 2024 đã có nhiều cải tiến trong phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo giá đất bồi thường sát với giá thị trường.
Phương pháp xác định giá đất bồi thường
Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m²) = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Cơ sở pháp lý: Điều 158, Điều 160 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất cụ thể. Các điều luật này nhằm đảm bảo việc xác định giá đất bồi thường phù hợp với giá thị trường.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất
Trong công thức tính giá đất bồi thường, các thành phần chính gồm:
- Giá đất trong bảng giá đất: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay).
- Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K): Được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Cơ sở pháp lý: Điều 159 Luật Đất đai 2024, Điều 161 Luật Đất đai 2024
Câu hỏi thường gặp (FAQ) về bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất
1. Thời hạn thanh toán tiền bồi thường khi thu hồi đất là bao lâu?
2. Trường hợp giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường thì giải quyết như thế nào?
3. Khi được bồi thường bằng tiền, người dân có phải nộp thuế không?
4. Đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi bị thu hồi không?
Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm của Nhà nước, khi bị thu hồi đất thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Trường hợp đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất được bồi thường về đất đối với thời gian thuê đất còn lại.
Luật sư thủ tục giải quyết khi không được bồi thường thỏa đáng
Khi người sử dụng đất không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không được bồi thường thỏa đáng, họ có quyền khiếu nại và thuê luật sư hỗ trợ. Luật sư sẽ thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất
- Xác định đủ điều kiện được bồi thường hay không theo quy định pháp luật
- Xác định mức bồi thường thỏa đáng dựa trên quy định hiện hành
- Soạn thảo đơn khiếu nại gửi người có thẩm quyền giải quyết
- Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền được bồi thường
- Tham gia đối thoại với cơ quan nhà nước về phương án bồi thường
- Theo dõi quá trình giải quyết khiếu nại
- Khởi kiện vụ án hành chính:
- Soạn thảo đơn khởi kiện khi khiếu nại không được giải quyết thỏa đáng
- Đại diện thân chủ tham gia các phiên tòa
- Soạn thảo các văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án
Bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất là quá trình phức tạp đòi hỏi người dân nắm vững quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi. Quá trình xác định giá đất bồi thường cần đảm bảo phản ánh đúng giá thị trường. Khi gặp khó khăn trong quá trình bồi thường đất đai, Quý khách hàng nên tìm đến các chuyên gia pháp lý để được tư vấn cụ thể. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách trong mọi vấn đề liên quan đến bồi thường đất đai. Hãy liên hệ ngay theo hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Tags: Bồi thường đất đai, Giá đất bồi thường, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024, Thu hồi đất, thủ tục, Tư vấn pháp luật
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.