Hướng dẫn bảo vệ quyền lợi khi bị kiện tranh chấp đất đai

Hướng dẫn bảo vệ quyền lợi khi bị kiện tranh chấp đất đai là cẩm nang pháp lý thiết yếu giúp bị đơn giữ xử lý khi nhận thông báo thụ lý vụ án của tòa án. Ngay khi nhận thông báo, người dân cần lập tức thu thập giấy tờ gốc và chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất để làm rõ về vấn đề tranh chấp bảo vệ quyền lợi bản thân. Để hỗ trợ Quý khách xây dựng phương án đối tụng hiệu quả nhất, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ quy trình chi tiết ngay sau đây.

Trước tiên, người bị kiên cần xác định đúng tư cách tố tụng và phạm vi bị kiện trong tranh chấp đất đai

Trong các vụ án tranh chấp đất đai, việc xác định đúng tư cách tố tụng của các đương sự và phạm vi yêu cầu khởi kiện là vấn đề mang tính quyết định đối với toàn bộ quá trình giải quyết vụ án. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc Tòa án chỉ được giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự theo khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Xác định mình bị kiện với tư cách gì?

Theo khoản 3 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bị đơn là người bị nguyên đơn khởi kiện, là người mà nguyên đơn cho rằng đã xâm phạm hoặc tranh chấp quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trong tranh chấp đất đai, bị đơn thường là người đang chiếm hữu, sử dụng đất bị cho là trái pháp luật, người đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng bị cho là không có căn cứ pháp lý hợp lệ, hoặc là bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng bị yêu cầu tuyên vô hiệu.

Theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, nhưng không phải là người bị khởi kiện. Trong tranh chấp đất đai, nhóm này thường bao gồm: người nhận chuyển nhượng thứ ba; người đang thuê, mượn, quản lý đất; người đồng sử dụng đất; người thừa kế; hoặc người được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải là đối tượng mà nguyên đơn yêu cầu trực tiếp thực hiện nghĩa vụ.

Xác định phạm vi yêu cầu, quan hệ tranh chấp theo yêu cầu của nguyên đơn

Về đòi quyền sử dụng đất:

• Yêu cầu phát sinh khi nguyên đơn cho rằng mình là người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng bị người khác chiếm hữu hoặc sử dụng trái pháp luật. Quan hệ tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Trong trường hợp này, bị đơn phải là người đang trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất hoặc là người đứng tên quyền sử dụng đất nhưng bị cho là không có căn cứ hợp pháp.

Về yêu cầu hủy Giấy chứng nhận:

• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận thường là yêu cầu kèm theo trong vụ án tranh chấp đất đai, được xác định khi nguyên đơn cho rằng Giấy chứng nhận được cấp không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng trình tự, thủ tục.
• Trong trường hợp có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận, cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận có thể phải tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu:

• Nếu có căn cứ về vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định từ Điều 117 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. 
• Quan hệ tranh chấp lúc này là tranh chấp hợp đồng dân sự, thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về tranh chấp ranh giới, lối đi, thừa kế, chia tài sản chung:

• Căn cứ pháp lý tại các Điều 175 và Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung được giải quyết theo các quy định tương ứng tại Phần thứ tư và Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015.
• Mỗi loại quan hệ tranh chấp có điều kiện khởi kiện, thời hiệu và phạm vi giải quyết khác nhau, do đó việc xác định sai quan hệ tranh chấp sẽ dẫn đến việc áp dụng sai pháp luật nội dung và tố tụng.

Việc xác định nội dung này sẽ quyết định nhiều đến điều kiện khởi kiện và các vấn đề giải quyết tranh chấp về sau. 

Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi khi bị kiện trong tranh chấp đất đai

Thứ nhất, không để Tòa án giải quyết vượt quá phạm vi khởi kiện. Theo khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án chỉ giải quyết những vấn đề trong phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập. Do đó, khi bị kiện, đương sự cần chủ động xác định rõ phạm vi tranh chấp, phản đối kịp thời nếu Tòa án có dấu hiệu mở rộng việc xét xử sang các nội dung không được nguyên đơn yêu cầu.

Thứ hai, không mặc nhiên thừa nhận tư cách bị đơn nếu chỉ là người liên quan.Việc bị Tòa án triệu tập không đồng nghĩa với việc đương nhiên trở thành bị đơn. Nếu không có yêu cầu nào buộc mình thực hiện nghĩa vụ, người tham gia tố tụng có quyền đề nghị Tòa án xác định lại tư cách tố tụng theo đúng bản chất quan hệ tranh chấp, căn cứ Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Thứ hai, kiểm tra điều kiện khởi kiện và yêu cầu đình chỉ vụ án khi chưa đủ điều kiện

Theo khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện nếu người khởi kiện không có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp vụ án đã được thụ lý nhưng sau đó mới phát hiện chưa đủ điều kiện khởi kiện, Tòa án phải đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hòa giải bắt buộc đối với tranh chấp đất đã đúng chưa?

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tranh chấp về đất đai được hiểu là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với loại tranh chấp này, hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện khởi kiện bắt buộc, được quy định rõ tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Nếu nguyên đơn khởi kiện tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, thì được xem là chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Theo điểm d khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tại UBND cấp xã phải được lập thành biên bản hòa giải, có chữ ký của các bên tranh chấp, của Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã và phải đóng dấu của UBND. Biên bản này là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không có biên bản hòa giải, hoặc biên bản hòa giải không đúng hình thức, không thể hiện nội dung tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thì có thể bị xác định chưa đủ điều kiện khởi kiện chưa được đáp ứng, từ đó đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thời hiệu khởi kiện

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng:
  • Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự, nên thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
  • Nếu nguyên đơn khởi kiện sau khi thời hiệu 03 năm đã hết và bị đơn có yêu cầu áp dụng thời hiệu, thì Tòa án có trách nhiệm không giải quyết yêu cầu khởi kiện theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Tranh chấp thừa kế đất: Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện về thừa kế được xác định như sau:
  • 30 năm đối với bất động sản để yêu cầu chia di sản;
  • 10 năm để yêu cầu xác nhận quyền thừa kế hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác;
  • 03 năm để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại.
  • Nếu hết thời hiệu yêu cầu chia di sản mà các đồng thừa kế vẫn chưa khởi kiện, thì di sản trở thành tài sản chung của những người thừa kế đang quản lý, sử dụng
• Tranh chấp yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu do giả tạo: Theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015) không bị hạn chế.
• Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Toà án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc. Khi nhận được yêu cầu của đương sự và xét thấy đã hết thời hiệu khởi kiện thì Toà án sẽ đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm e khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thứ ba,người bị kiện cần lưu ý xử lý các biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tranh chấp đất đai

Trong tranh chấp đất đai, để ngăn chặn việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, thay đổi hiện trạng tài sản hoặc gây khó khăn cho việc thi hành án, Tòa án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, điển hình như:

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với đất đang tranh chấp;
• Cấm thay đổi hiện trạng đất;
• Kê biên tài sản đang tranh chấp.

Việc áp dụng các biện pháp này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt và khai thác đất, nên bị đơn cần đặc biệt lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo Điều 140 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định áp dụng, thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời, đương sự có quyền khiếu nại quyết định đó. Hết thời hạn này, quyền khiếu nại không còn được xem xét, trừ trường hợp có lý do bất khả kháng. Do đó, khi nhận được quyết định áp dụng BPKCTT, bị đơn phải xác định ngay thời điểm nhận quyết định, rà soát căn cứ áp dụng và thực hiện quyền khiếu nại đúng hạn để tránh bị “đóng băng” quyền sử dụng đất trong suốt quá trình tố tụng.

Theo Điều 141 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khiếu nại được gửi đến Chánh án Tòa án đang giải quyết vụ án. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được khiếu nại, Chánh án phải xem xét và ra quyết định giải quyết khiếu nại. Quyết định này có hiệu lực thi hành ngay. Căn cứ khiếu nại thường tập trung vào các nội dung: không đủ điều kiện áp dụng BPKCTT theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; không có nguy cơ gây thiệt hại không thể khắc phục; hoặc biện pháp áp dụng không tương xứng với yêu cầu khởi kiện.

Thứ tư, người bị kiện phải rà soát nguồn gốc tạo lập, quá trình và hiện trạng sử dụng đất

Nguồn gốc tạo lập: Nguồn gốc tạo lập đất là yếu tố cốt lõi để xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp. Căn cứ Luật Đất đai của từng thời kỳ (1993, 2005, 2013, 2024), quyền sử dụng đất có thể được xác lập thông qua: Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; hoặc sử dụng đất ổn định lâu dài trước thời điểm luật đất đai có hiệu lực.

Quá trình sử dụng: 

• Quá trình sử dụng đất phản ánh tính liên tục, công khai, ổn định và không tranh chấp.
• Các yếu tố cần làm rõ gồm: thời điểm bắt đầu sử dụng, mục đích sử dụng, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, việc quản lý và bảo vệ đất trong suốt thời gian sử dụng.

Hiện trạng sử dụng: Hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp có ý nghĩa trong việc xác định ai đang trực tiếp chiếm hữu, quản lý đất, từ đó xác định đúng bị đơn và phạm vi yêu cầu khởi kiện. Việc này thường được chứng minh thông qua biên bản xác minh hiện trạng, đo đạc, thẩm định tại chỗ theo Điều 101 và Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thứ năm, người bị kiện xác minh, thu thập và đề nghị tòa án thu thập chứng cứ chứng minh cho các luận điểm, yêu cầu của mình

Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu, ý kiến của mình là có căn cứ và hợp pháp. Pháp luật không giới hạn chứng cứ chỉ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà cho phép sử dụng mọi nguồn chứng cứ hợp pháp theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2015.

Các loại chứng cứ ngoài sổ đỏ trong tranh chấp đất đai

• Giấy tờ viết tay, hợp đồng cũ: là căn cứ xác định giao dịch dân sự thực tế, phù hợp Điều 129 BLDS 2015 (giao dịch vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện).
• Biên lai thu thuế, phí sử dụng đất: chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ: xác định ranh giới, diện tích, vị trí thửa đất theo từng giai đoạn quản lý Nhà nước.
• Biên bản xác nhận ranh giới: chứng minh sự thừa nhận của các hộ liền kề.
• Lời khai nhân chứng: đặc biệt là người cao tuổi, hàng xóm lâu năm là nguồn chứng cứ theo điểm e khoản 1 Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2015.
• Văn bản của UBND xã, huyện cũ trước đây: xác nhận nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp.

Kỹ thuật tố tụng trong việc nộp và sử dụng chứng cứ: Theo khoản 4 Điều 96 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, chứng cứ phải được nộp trong thời hạn Tòa án ấn định; nếu nộp sau mà không có lý do chính đáng, Tòa án có quyền không xem xét.

Cuối cùng, cần chủ động sử dụng quyền tố tụng của bị đơn

Theo Điều 200 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngoài ra, bị đơn còn có các quyền khác:

• Yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ khi không thể tự mình thu thập được (Điều 106 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
• Đề nghị định giá, đo đạc lại đất (Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
• Đề nghị đưa thêm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào vụ án (Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
• Đề nghị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án khi có căn cứ theo Điều 214 và Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Việc chủ động sử dụng các quyền này không chỉ để phòng thủ, mà còn giúp định hình lại phạm vi tranh chấp theo hướng có lợi cho bị đơn.

Tư vấn chiến lược tố tụng cho người bị kiện theo từng giai đoạn xét xử

Mục tiêu tố tụng của giai đoạn chuẩn bị xét xử: Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là giai đoạn quyết định “khung pháp lý” của vụ án, bao gồm: xác định quan hệ tranh chấp, tư cách tố tụng của các bên, phạm vi yêu cầu khởi kiện, hệ thống chứng cứ và khả năng đình chỉ/tạm đình chỉ vụ án. Nếu để sai sót ở giai đoạn này, các cấp xét xử sau rất khó khắc phục.

Với tư cách bị đơn, chiến lược trọng tâm là:

• Kiểm tra điều kiện khởi kiện (hòa giải bắt buộc, thời hiệu);
• Kiểm soát phạm vi yêu cầu của nguyên đơn;
• Chủ động yêu cầu phản tố, thu thập chứng cứ khi cần thiết.

Kỹ năng trình bày bản tự khai của bị đơn: Theo Điều 98 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bản tự khai là tài liệu tố tụng quan trọng, thể hiện lập trường chính thức của bị đơn đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Khi trình bày bản tự khai, bị đơn cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Trình bày theo trục thời gian: nguồn gốc đất – quá trình sử dụng – thời điểm phát sinh tranh chấp;
• Phân biệt rõ sự kiện pháp lý không tranh cãi và sự kiện bị phản đối;
• Gắn mỗi luận điểm với chứng cứ cụ thể theo nghĩa vụ chứng minh tại Điều 91 BLTTDS.
• Bản tự khai không chỉ là lời trình bày, mà còn là căn cứ để Tòa án xác định phạm vi tranh chấp, nên việc trình bày thiếu chặt chẽ có thể vô tình mở rộng nghĩa vụ của chính bị đơn.

Kỹ năng xây dựng bản ý kiến pháp lý của bị đơn: Nội dung cần tập trung vào:

• Phản biện điều kiện khởi kiện (Điều 192, 217 BLTTDS);
• Phản biện quan hệ tranh chấp mà nguyên đơn xác định (Điều 26 BLTTDS);
• Phản biện căn cứ pháp luật nội dung (Luật Đất đai, BLDS).
• Theo khoản 2 Điều 92 BLTTDS 2015, những tình tiết, sự kiện không bị phản đối sẽ được coi là sự thật hiển nhiên, do đó bản ý kiến pháp lý phải phản bác rõ ràng, có căn cứ đối với từng luận điểm bất lợi.

Đối chất trong tố tụng dân sự: Theo Điều 100 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi có mâu thuẫn trong lời khai của các đương sự, người làm chứng, Tòa án có thể tiến hành đối chất. Bị đơn cần chủ động đề nghị đối chất khi phát hiện:

• Lời khai của nguyên đơn mâu thuẫn với chứng cứ;
• Nhân chứng của nguyên đơn khai không thống nhất.
• Đối chất là công cụ tố tụng quan trọng để làm lộ điểm yếu trong lập luận của bên kia, đặc biệt trong tranh chấp đất đai phụ thuộc nhiều vào lời khai.

Phản biện tại phiên tòa sơ thẩm: Theo Điều 261 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh luận tại phiên tòa phải tập trung vào chứng cứ đã được xem xét và công bố công khai. Chiến lược phản biện hiệu quả là:

• Không tranh luận dàn trải, mà bám sát những điểm quyết định kết quả vụ án;
• Luôn dẫn chiếu điều luật cụ thể, tránh lập luận cảm tính;
• Kết thúc phần tranh luận bằng đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện hoặc chấp nhận phản tố (nếu có).

Căn cứ và thời hạn kháng cáo: Theo Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc kể từ ngày nhận được bản án. Kháng cáo nên được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

• Tòa án xác định sai quan hệ tranh chấp hoặc tư cách tố tụng;
• Áp dụng sai hoặc bỏ sót điều luật quan trọng;
• Đánh giá chứng cứ không khách quan, không đầy đủ;
• Giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, vi phạm khoản 1 Điều 5 BLTTDS.

Chiến lược bảo vệ quyền lợi ở giai đoạn phúc thẩm: Theo Điều 293 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án phúc thẩm chỉ xem xét phần bản án, quyết định bị kháng cáo, kháng nghị. Do đó, chiến lược phúc thẩm cần tập trung vào:

• Chứng minh sai lầm nghiêm trọng của cấp sơ thẩm;
• Chỉ ra việc vi phạm thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bị đơn;
• Không mở rộng tranh chấp sang vấn đề không nằm trong phạm vi kháng cáo.
• Phúc thẩm là cấp xét xử về tính đúng đắn của bản án, không phải cấp “xét xử lại từ đầu”.

Có nên sử dụng dịch vụ luật sư bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp đất đai không?

Theo Điều 75 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đương sự có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tham gia tố tụng. Trong các vụ án tranh chấp đất đai phức tạp, việc sử dụng luật sư mang lại các lợi ích:

Thứ nhất, luật sư giúp xây dựng và kiểm soát chiến lược tố tụng ngay từ giai đoạn đầu, bao gồm việc xác định đúng quan hệ tranh chấp theo Điều 26 BLTTDS, tư cách tham gia tố tụng của các bên, phạm vi yêu cầu khởi kiện hoặc phản tố theo Điều 5 BLTTDS. 

Thứ hai, luật sư có vai trò quan trọng trong việc phòng ngừa và khắc phục các sai sót tố tụng nghiêm trọng, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến thời hiệu khởi kiện (Điều 149 Bộ luật Dân sự 2015), điều kiện khởi kiện (Điều 192 BLTTDS) và nghĩa vụ chứng minh theo Điều 91 BLTTDS. 

Thứ ba, tại phiên tòa, luật sư trực tiếp thực hiện hoạt động tranh tụng, đối chất và phản biện trên cơ sở chứng cứ đã được thu thập, kiểm tra, đánh giá theo đúng trình tự luật định. Thông qua việc viện dẫn điều luật cụ thể, phân tích mâu thuẫn trong lời khai, đánh giá tính hợp pháp và giá trị chứng minh của chứng cứ theo Điều 93 và Điều 94 BLTTDS, luật sư giúp Hội đồng xét xử có cơ sở xem xét khách quan, toàn diện vụ án.

Thứ tư, việc có luật sư tham gia tố tụng giúp giảm thiểu rủi ro bị giải quyết bất lợi do hạn chế về kiến thức pháp luật và kỹ năng tố tụng của đương sự. Trong nhiều trường hợp, đương sự có quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không biết cách trình bày, không phản đối kịp thời hoặc không sử dụng đúng quyền tố tụng, dẫn đến việc Tòa án ghi nhận những tình tiết bất lợi theo khoản 2 Điều 92 BLTTDS 2015.

Từ góc độ thực tiễn xét xử, có thể khẳng định rằng, đối với các vụ án tranh chấp đất đai phức tạp, giá trị tài sản lớn hoặc liên quan đến nhiều chủ thể, việc sử dụng dịch vụ luật sư không chỉ là lựa chọn hỗ trợ pháp lý mà còn là giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách chủ động, bài bản và hiệu quả trong toàn bộ quá trình tố tụng.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về cách bảo vệ quyền lợi khi bị kiện tranh chấp đất đai

Khi nhận được thông báo thụ lý vụ án tranh chấp đất đai từ Tòa án, tâm lý lo lắng là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giữ bình tĩnh và nắm vững các quy định tố tụng là chìa khóa để bảo vệ tài sản của mình. Dưới đây là những giải đáp cho các câu hỏi thường gặp nhất giúp bị đơn xây dựng phương án phòng vệ hiệu quả.

Tôi nhận được thông báo thụ lý vụ án nhưng đất đang tranh chấp chưa qua hòa giải tại xã thì Tòa thụ lý có đúng không?

Nếu tranh chấp là về việc “ai là người có quyền sử dụng đất” mà chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã, việc Tòa án thụ lý là chưa đúng quy định về điều kiện khởi kiện. Bạn có quyền yêu cầu Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải tự nguyện; tuy nhiên, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là bắt buộc. Đây là điều kiện tiền tố tụng (điều kiện cần) để Tòa án thụ lý. Nếu hồ sơ khởi kiện của nguyên đơn không có Biên bản hòa giải không thành tại xã, bạn cần làm văn bản kiến nghị Tòa án áp dụng điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để đình chỉ giải quyết vụ án và trả lại đơn khởi kiện, giúp bạn có thêm thời gian chuẩn bị hồ sơ.

Nguyên đơn kiện đòi đất nhưng tôi đã sử dụng ổn định 20 năm nay, tôi cần làm gì để chứng minh?

Quý khách cần thu thập và nộp cho Tòa án các chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài và liên tục theo quy định tại Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc sử dụng đất ổn định là tình tiết quan trọng để Tòa án xem xét công nhận quyền sử dụng đất. Bạn không chỉ dựa vào lời khai mà cần cung cấp các tài liệu như: Biên lai nộp thuế sử dụng đất hàng năm (thuế nhà đất); Hợp đồng điện, nước, thông tin thuê bao ghi rõ địa chỉ; Sổ hộ khẩu/xác nhận cư trú thể hiện thời gian sinh sống; Giấy tờ mua bán viết tay cũ; Bản đồ địa chính qua các thời kỳ có tên bạn; và Biên bản lấy lời khai của những người hàng xóm lâu năm (người làm chứng). Những chứng cứ này có giá trị pháp lý cao hơn lời nói suông để phản bác yêu cầu đòi đất của nguyên đơn.

Tôi có thể kiện ngược lại nguyên đơn trong cùng vụ án này không?

Có. Với tư cách là bị đơn, bạn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn nếu yêu cầu này có liên quan đến việc giải quyết vụ án hoặc để bù trừ nghĩa vụ. Căn cứ Điều 200 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Quý khách có thể nộp đơn yêu cầu phản tố. Lưu ý, yêu cầu phản tố phải được đưa ra trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Bạn cũng phải đóng tạm ứng án phí cho yêu cầu phản tố này.

Tòa án ra quyết định “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản” đối với đất của tôi, tôi phải làm sao?

Nếu Quý khách cho rằng việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này là không cần thiết hoặc gây thiệt hại quá mức, bạn có quyền khiếu nại đến Chánh án Tòa án đang giải quyết vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc. Theo Điều 114 và Điều 140 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thể phong tỏa tài sản để đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, nếu mảnh đất có giá trị lớn hơn nhiều so với nghĩa vụ tranh chấp hoặc Quý khách có tài sản khác để bảo đảm, việc phong tỏa toàn bộ là không hợp lý. Quý khách cần làm đơn khiếu nại, nêu rõ lý do và cung cấp chứng cứ chứng minh việc phong tỏa gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của mình (ví dụ: đang cần thế chấp để kinh doanh). Chánh án phải xem xét và giải quyết khiếu nại trong vòng 03 ngày làm việc.

Tôi là người mua đất thứ ba ngay tình, giờ chủ cũ kiện đòi đất thì tôi có bị mất đất không?

Pháp luật có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. Nếu Quý khách nhận chuyển nhượng hợp pháp, đã đăng ký sang tên (có Sổ đỏ) và không biết về tranh chấp cũ, quyền sử dụng đất của bạn có thể được bảo vệ. Căn cứ khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu (ví dụ hợp đồng giữa chủ cũ A và B vô hiệu) nhưng tài sản đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình (là bạn – C) thông qua một giao dịch khác và đã hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước, thì giao dịch của Quý khách vẫn có hiệu lực. Lúc này, chủ cũ (A) có thể chỉ đòi bồi thường thiệt hại được từ người đã giao dịch trực tiếp với họ (B) quyền lợi Quý khách có thể vẫn được đảm bảo. Quý khách cần cung cấp hợp đồng công chứng, biên lai thuế và Sổ đỏ đứng tên mình để chứng minh sự ngay tình.

Luật sư tư vấn, hướng dẫn cách bảo vệ quyền lợi khi bị kiện tranh chấp đất đai

Khi trở thành bị đơn trong một vụ án tranh chấp đất đai, sự thụ động có thể dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản do không kịp thời đưa ra yêu cầu phản tố hoặc chứng cứ đối trọng. Luật Long Phan PMT cung cấp chiến lược phòng thủ và phản công pháp lý toàn diện giúp khách hàng thông qua các hạng mục công việc sau:

• Tư vấn pháp lý và xây dựng phương án phòng thủ:
  • Nghiên cứu chi tiết đơn khởi kiện và chứng cứ của nguyên đơn để tìm ra các lỗ hổng pháp lý, mâu thuẫn trong lời khai hoặc thiếu sót về hình thức tố tụng.
  • Rà soát thời hiệu khởi kiện và điều kiện thụ lý vụ án để tư vấn khả năng yêu cầu Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án nếu nguyên đơn không đủ quyền khởi kiện.
  • Tư vấn chiến lược phản tố nếu phát hiện nguyên đơn cũng có hành vi xâm phạm quyền lợi, giúp khách hàng chuyển từ thế bị động sang chủ động.
• Thu thập chứng cứ đối trọng và tham gia tố tụng:
  • Hướng dẫn khách hàng thu thập, trích lục hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, biên lai nộp thuế và lấy lời khai nhân chứng để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài.
  • Đại diện khách hàng soạn thảo bản tự khai, văn bản ghi ý kiến và tham gia các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa án.
  • Yêu cầu Tòa án tiến hành các biện pháp thu thập chứng cứ khách quan như: xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản hoặc trưng cầu giám định chữ ký/tài liệu nếu nghi ngờ giả mạo.
• Tranh tụng tại phiên tòa và bảo vệ sau tố tụng:
  • Trực tiếp tham gia tranh tụng tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, trình bày bản luận cứ bảo vệ để bác bỏ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
  • Đại diện khách hàng đối đáp với nguyên đơn hoặc Luật sư bên nguyên đơn về các vấn đề pháp lý mấu chốt.
  • Tư vấn thủ tục kháng cáo hoặc khiếu nại nếu bản án, quyết định của Tòa án có sai sót, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của khách hàng.

Kết luận

Việc chủ động xây dựng phương án phòng vệ khi bị khởi kiện là yếu tố then chốt để giữ vững quyền sử dụng đất hợp pháp. Bị đơn cần nhanh chóng thu thập hồ sơ nguồn gốc đất và chứng cứ phản tố để nộp cho Tòa án đúng thời hạn. Sự am hiểu quy trình tố tụng sẽ giúp quý khách tránh được thế bị động và các rủi ro pháp lý không đáng có. Sự tham gia của luật sư chuyên môn là bước đi cần thiết để củng cố lập luận bảo vệ tài sản. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ quý khách qua Dịch vụ luật sư đất đai và Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: Bị kiện tranh chấp đất đai, Biện pháp khẩn cấp tạm thời, Chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất, Hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, Quyền lợi bị đơn trong tranh chấp đất đai, Thời hiệu khởi kiện đất đai, Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Yêu cầu phản tố của bị đơn