Tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất

Tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề pháp lý phát sinh khi quyền lợi giữa các chủ thể bị xung đột do quy hoạch. Thực tế cho thấy, việc tự ý chuyển đổi công năng mà chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận rất dễ dẫn đến hậu quả bị xử phạt hành chính hoặc buộc khôi phục hiện trạng. Để hỗ trợ Quý khách hàng xử lý hiệu quả tình huống này, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ những phân tích chuyên sâu trong bài viết sau.

Tổng quan về thay đổi mục đích sử dụng đất và các tranh chấp phát sinh liên quan

Thay đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu phổ biến trong quá trình khai thác, đầu tư và sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, do chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật đất đai và phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế thường phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quyền, lợi ích và trách nhiệm của các bên.

Thay đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Về mặt pháp lý, thay đổi mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển từ loại đất đang được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng sang loại đất khác thuộc hệ thống phân loại đất, dẫn đến sự thay đổi về chế độ sử dụng đất.

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, mục đích sử dụng đất được xác định theo loại đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, mọi sự thay đổi mục đích sử dụng đất đều phải đặt trong khuôn khổ quản lý thống nhất của Nhà nước.

Không phải mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều được tự do thực hiện. Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp luật định, điển hình như:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất kéo theo sự thay đổi toàn diện về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm:

• Thứ nhất, thay đổi nghĩa vụ tài chính. Theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính tương ứng. Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước khi có sự không thống nhất về cách xác định nghĩa vụ tài chính.
• Thứ hai, thay đổi quyền năng pháp lý đối với thửa đất. Việc chuyển sang đất ở hoặc đất thương mại – dịch vụ sẽ làm mở rộng quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, đồng thời làm tăng khả năng khai thác giá trị kinh tế của đất.

Xác định, phân loại các loại tranh chấp đất đai liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất để có phương án xử lý phù hợp

Việc xác định và phân loại đúng các loại tranh chấp đất đai liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất để xác định cơ quan có thẩm quyền, trình tự giải quyết và phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp. Trên thực tế, mỗi dạng tranh chấp phát sinh từ nguyên nhân, chủ thể và căn cứ pháp lý khác nhau, do đó nếu không nhận diện chính xác ngay từ đầu sẽ dễ dẫn đến áp dụng sai hướng xử lý, kéo dài thời gian và làm gia tăng rủi ro pháp lý cho người sử dụng đất.

Giữa người sử dụng đất với cơ quan nhà nước

Đây là nhóm tranh chấp phổ biến nhất trong thực tiễn khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bản chất là tranh chấp hành chính về quản lý đất đai.

• Tranh chấp về việc không được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất làm thay đổi chế độ pháp lý của loại đất thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Việc cho phép hay không cho phép chuyển mục đích phụ thuộc vào: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ; Điều kiện theo từng loại đất cụ thể. Tranh chấp phát sinh khi người sử dụng đất cho rằng việc từ chối cho phép chuyển mục đích là không có căn cứ pháp luật, không phù hợp quy hoạch hoặc áp dụng pháp luật không thống nhất. Trong trường hợp này, quan hệ tranh chấp được xác định là khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính, theo quy định của Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính.
• Tranh chấp về thu hồi, hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 2 năm 2025, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quyền thu hồi, hủy bỏ quyết định hành chính về đất đai nếu phát hiện quyết định đó được ban hành không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc trái quy định pháp luật. Tranh chấp phát sinh khi Quyết định cho phép chuyển mục đích đã được ban hành, người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó, cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi hoặc hủy quyết định đã cho phép. Trong trường hợp này, người sử dụng đất thường cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp đã được xác lập, việc thu hồi quyết định là xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Tranh chấp về tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh: Theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản tài chính khác theo quy định. Tranh chấp thường phát sinh liên quan đến: Cách xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất; Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính; Áp dụng sai loại đất hoặc sai hệ số điều chỉnh giá đất.

Tranh chấp giữa các chủ thể sử dụng đất

Đây là nhóm tranh chấp phổ biến thứ hai liên quan đến các thỏa thuận dân sự giữa các chủ thể sử dụng đất.

• Tranh chấp giữa các đồng sở hữu quyền sử dụng đất: Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể thuộc nhiều chủ thể cùng sử dụng, bao gồm đồng sử dụng của hộ gia đình, vợ chồng hoặc các cá nhân khác. Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung, thì việc định đoạt quyền sử dụng đất, trong đó có thay đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc thống nhất ý chí của các đồng chủ sử dụng. Việc một đồng sở hữu tự ý làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thỏa thuận với bên thứ ba mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại sẽ làm phát sinh tranh chấp. Tranh chấp này có bản chất là tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất, được giải quyết theo Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, không phải tranh chấp hành chính, mặc dù đối tượng tranh chấp có liên quan đến thủ tục hành chính đất đai.
• Tranh chấp giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong thực tiễn, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở kỳ vọng chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai (đất nông nghiệp “dự kiến lên đất ở”, “đất chờ chuyển thổ cư”). Khi việc chuyển mục đích không được cơ quan nhà nước chấp thuận theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, tranh chấp phát sinh giữa các bên về trách nhiệm pháp lý. Theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập trên cơ sở mục đích không thể thực hiện hoặc vi phạm điều cấm của luật, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Đây là tranh chấp dân sự thuần túy, Tòa án sẽ xem xét trách nhiệm hoàn trả, bồi thường thiệt hại và lỗi của các bên khi giao kết hợp đồng.
• Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp: Loại tranh chấp này thường phát sinh khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân để triển khai dự án, nhưng không thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp quy hoạch hoặc không đủ điều kiện pháp luật theo Luật Đất đai 2024. Tranh chấp có thể xoay quanh: Trách nhiệm xin chuyển mục đích sử dụng đất; Phân chia nghĩa vụ tài chính phát sinh; Hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng hợp tác, chuyển nhượng.

Tranh chấp phát sinh từ việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất

Đây là tranh chấp phát sinh khác liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, điển hình liên quan đến việc xây dựng trái phép hay quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước, hợp pháp hóa đất chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

• Xây dựng trái phép do chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Theo khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2024, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi bị nghiêm cấm. Trường hợp người sử dụng đất xây dựng công trình, nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, thì hành vi này được xác định là vi phạm pháp luật đất đai. Tranh chấp phát sinh khi người sử dụng đất không đồng ý với kết luận vi phạm hoặc cho rằng việc sử dụng đất đã ổn định, phù hợp thực tế. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, việc sử dụng đất sai mục đích không làm phát sinh quyền hợp pháp, kể cả trong trường hợp đã xây dựng xong công trình.
• Tranh chấp liên quan đến xử phạt hành chính và biện pháp buộc khôi phục hiện trạng: Theo các Điều 8, 9, 10, 11 và 12 của Nghị định số: 123/2024/NĐ-CP, người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất; Buộc chấm dứt hành vi sử dụng đất sai mục đích; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Tranh chấp phát sinh khi người sử dụng đất khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định xử phạt, cho rằng mức phạt, biện pháp khắc phục hoặc việc áp dụng quy định pháp luật là không phù hợp. Đây là tranh chấp hành chính, được giải quyết theo Luật Khiếu nại hoặc Luật Tố tụng hành chính.
• Tranh chấp khi hợp thức hóa mục đích sử dụng đất sau vi phạm: Việc hợp thức hóa không mang tính đương nhiên mà phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Tranh chấp phát sinh khi người sử dụng đất cho rằng mình đủ điều kiện nhưng vẫn bị từ chối cho phép chuyển mục đích. Trong trường hợp này, quan hệ pháp luật được xác định là tranh chấp hành chính về quản lý đất đai, thường phải giải quyết bằng khởi kiện hành chính để kiểm tra tính hợp pháp của quyết định từ chối.

>> Xem thêm: Sổ đỏ đang thế chấp có được chuyển mục đích sử dụng đất?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất

Tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất thường phát sinh khi có sự mâu thuẫn giữa người sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau trong quá trình xin phép, thực hiện hoặc cam kết chuyển mục đích. Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp có ý nghĩa then chốt, giúp lựa chọn đúng cơ quan có thẩm quyền và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Đối với yêu cầu xử lý hành vi/quyết định hành chính liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất

Các tranh chấp phát sinh từ việc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi/hủy quyết định cho phép chuyển mục đích, hoặc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích đều có bản chất là tranh chấp hành chính về quản lý đất đai. Người dân được lựa chọn một trong hai con đường: khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện hành chính

Thủ tục khiếu nại

Khiếu nại lần đầu, theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011, khiếu nại lần đầu được thực hiện đối với:

• Người đã ban hành quyết định hành chính;
• Hoặc người đứng đầu cơ quan có hành vi hành chính bị khiếu nại.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu được xác định theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, là 30 ngày kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày.

Khiếu nại lần thứ hai, theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011, trong trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc hết thời hạn giải quyết mà khiếu nại không được giải quyết, thì có quyền khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện hành chính

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai thuộc về Người đứng đầu cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

Theo khoản 2 Điều 37 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai là 45 ngày, đối với vụ việc phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 60 ngày.

Quyết định giải quyết khiếu nại lần hai có hiệu lực thi hành, nhưng không làm mất quyền khởi kiện hành chính của người sử dụng đất tại Tòa án.

Khởi kiện hành chính

Thứ nhất, Quyền khởi kiện và đối tượng khởi kiện. 

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện đối với Quyết định hành chính/ Hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai. Đối tượng khởi kiện có thể là:

• Quyết định không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định cho phép chuyển mục đích;
• Quyết định xử phạt vi phạm hành chính do sử dụng đất sai mục đích;
• Quyết định xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, Thẩm quyền của Tòa án.

Theo khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), Tòa án nhân dân khu vực là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với các khiếu kiện phát sinh từ lĩnh vực quản lý đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

• Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước cấp xã hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước cấp xã (ví dụ: hành vi không tiếp nhận hồ sơ, xác nhận sai hiện trạng sử dụng đất), thẩm quyền giải quyết sơ thẩm thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi cơ quan hoặc người bị kiện đóng trụ sở, căn cứ theo phạm vi lãnh thổ của Tòa án.
• Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp tỉnh trở xuống hoặc người có thẩm quyền trong các cơ quan này (chẳng hạn như quyết định của UBND cấp huyện trước 01/07/2025, UBND cấp tỉnh về việc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực được xác định theo hai trường hợp. 
  • Trường hợp người khởi kiện có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng địa giới hành chính cấp tỉnh với người bị kiện thì Tòa án nơi người khởi kiện cư trú, làm việc hoặc đặt trụ sở có thẩm quyền giải quyết. 
  • Trường hợp người khởi kiện không có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng địa bàn cấp tỉnh, thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khởi kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện, thường là nơi có thửa đất tranh chấp.

Mối quan hệ giữa khiếu nại và khởi kiện hành chính

Theo khoản 1 Điều 33 Luật Tố tụng hành chính 2015, trong trường hợp người khởi kiện đã nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, đồng thời có đơn khiếu nại gửi đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, Tòa án có trách nhiệm yêu cầu người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan giải quyết. Việc lựa chọn này phải được thể hiện bằng văn bản gửi Tòa án; trường hợp người khởi kiện không thể tự mình lập văn bản thì Tòa án sẽ lập biên bản ghi nhận ý chí lựa chọn của họ.

Trên cơ sở sự lựa chọn của người khởi kiện, Tòa án xử lý theo hai hướng khác nhau:

• Nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết, thì Tòa án tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục chung và đồng thời thông báo cho người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, yêu cầu chuyển giao toàn bộ hồ sơ giải quyết khiếu nại để Tòa án xem xét một cách toàn diện. 
• Nếu người khởi kiện lựa chọn con đường khiếu nại hành chính, thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo, do vụ việc chưa thuộc trường hợp được Tòa án thụ lý.

Trường hợp hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng người khiếu nại không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại. Khi đó, nếu có đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét và thụ lý vụ án hành chính theo thủ tục chung, không phụ thuộc vào việc trước đó đã thực hiện khiếu nại.

Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền, lợi ích liên quan, đồng thời vừa khiếu nại vừa khởi kiện, nếu tất cả các chủ thể đều thống nhất lựa chọn cùng một cơ quan giải quyết (hoặc Tòa án, hoặc cơ quan giải quyết khiếu nại), thì thẩm quyền giải quyết được xác định thống nhất theo sự lựa chọn đó, phù hợp với khoản 2 Điều 33 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Trong trường hợp người khởi kiện không thực hiện việc lựa chọn cơ quan giải quyết theo yêu cầu của Tòa án, thì theo khoản 4 Điều 33 Luật Tố tụng hành chính 2015, Tòa án có căn cứ để trả lại đơn khởi kiện, chấm dứt việc xem xét vụ việc tại giai đoạn này.

Đối với tranh chấp dân sự liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất

Trong các giao dịch dân sự, khi phát sinh xung đột về việc thay đổi mục đích sử dụng đất, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết là yếu tố tiên quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

Thẩm quyền của Tòa án

Theo khoản 9 Điều 26 , điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo nguyên tắc quản lý đất đai tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền hành chính của Nhà nước. Vì vậy, trong tranh chấp dân sự, Tòa án có thể:

• Xem xét hiệu lực hợp đồng;
• Xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường;
• Tuyên hủy hợp đồng, buộc hoàn trả, phạt vi phạm;
• Không thể tuyên công nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền.

Thẩm quyền của Trọng tài

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, Trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc các tranh chấp khác giữa các bên khi pháp luật cho phép và các bên có thỏa thuận trọng tài. Quy định này thể hiện nguyên tắc cơ bản của tố tụng trọng tài, theo đó thẩm quyền của Trọng tài chỉ phát sinh trên cơ sở bản chất thương mại của quan hệ tranh chấp và ý chí thỏa thuận của các bên.

Đối với lĩnh vực đất đai, khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, Trọng tài có thẩm quyền đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Theo đó, các tranh chấp này có thể được giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc tại Trọng tài thương mại Việt Nam, tùy thuộc vào sự lựa chọn và thỏa thuận hợp lệ của các bên.

Theo đó, để tranh chấp đất đai liên quan đến thay đổi mục đích sử dụng đất được giải quyết bằng Trọng tài, cần đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thứ nhất, tranh chấp phải phát sinh từ quan hệ hợp đồng thương mại hoặc từ hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến quyền sử dụng đất, chứ không phải là tranh chấp hành chính giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước.
• Thứ hai, ít nhất một trong các bên tranh chấp là doanh nghiệp hoặc tổ chức có đăng ký hoạt động kinh doanh, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Trọng tài thương mại 2010.
• Thứ ba, các bên phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ theo quy định tại Điều 5, Điều 16 Luật Trọng tài thương mại 2010, được lập bằng văn bản và thể hiện rõ ý chí lựa chọn Trọng tài làm phương thức giải quyết tranh chấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hành vi không chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho dân

Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

Khi giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền không chỉ căn cứ vào ý chí các bên, mà phải đối chiếu đồng thời giấy tờ pháp lý về đất đai, quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất, quyết định hành chính có liên quan, hiện trạng sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đã thực hiện, trên cơ sở các quy định chặt chẽ của Luật Đất đai và pháp luật tố tụng.

• Thứ nhất, căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để xác định mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm phát sinh tranh chấp. Theo khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 (và tiếp tục được kế thừa trong khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024), người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền khi sử dụng đất đúng mục đích ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Việc tự ý sử dụng đất sai mục đích là căn cứ quan trọng để xác định hành vi vi phạm và trách nhiệm pháp lý liên quan.
• Thứ hai, đối chiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét thửa đất có phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không. Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, Điều 116 Luật Đất đai 2024, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bắt buộc để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu việc sử dụng hoặc thỏa thuận giữa các bên trái với quy hoạch đã được phê duyệt, yêu cầu công nhận mục đích sử dụng mới thường không được chấp thuận.
• Thứ ba, xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).  Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, Điều 121 Luật Đất đai 2024 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trong tranh chấp, nếu không tồn tại quyết định này, việc thay đổi mục đích chỉ được coi là hành vi sử dụng đất trái phép, không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp theo mục đích mới.
• Thứ tư, đánh giá hiện trạng sử dụng đất trên thực tế. Hiện trạng sử dụng đất là căn cứ thực tiễn để làm rõ việc thay đổi mục đích có xảy ra hay không, xảy ra từ thời điểm nào, do ai thực hiện. Nội dung này thường được xác minh thông qua biên bản kiểm tra hiện trạng, lời khai của các bên và chính quyền địa phương.
• Thứ năm, xem xét việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc đã hay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chênh lệch khi chuyển mục đích là căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc sử dụng đất. Theo Điều 107 Luật Đất đai 2013, Điều 153 Luật Đất đai 2024 quyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện đầy đủ khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Hướng xử lý và lưu ý thực tiễn cho người sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp về chuyển mục đích sử dụng đất

Dưới đây là một số nội dung cần lưu ý cho người sử dụng đất khi gặp phải tranh chấp về chuyển mục đích sử dụng đất:

• Người sử dụng đất cần tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tự ý xây dựng công trình hoặc khai thác đất trái với mục đích khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích không chỉ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn gây bất lợi nghiêm trọng khi phát sinh tranh chấp, do hành vi này bị xem là vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất.
• Trước khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chủ động kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Trong thực tiễn, không ít trường hợp hồ sơ bị từ chối do thửa đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, dù người sử dụng đất có nhu cầu chính đáng.
• Đối với những thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất được xem là hành vi định đoạt quyền sử dụng đất, do đó bắt buộc phải có sự thống nhất của tất cả các đồng chủ sử dụng bằng văn bản. Nếu thiếu sự đồng thuận này, hồ sơ có thể bị cơ quan có thẩm quyền từ chối hoặc trở thành nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tranh chấp nội bộ giữa các đồng sở hữu.
• Người nhận chuyển nhượng cần đặc biệt lưu ý đến tình trạng pháp lý của mục đích sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng cần ghi nhận rõ loại đất theo Giấy chứng nhận, việc thửa đất đã hay chưa được chuyển mục đích, cũng như khả năng được phép chuyển mục đích theo quy hoạch. 
• Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc cam kết về việc chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai, cần ràng buộc cụ thể trách nhiệm pháp lý nếu không thực hiện được như cam kết nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng.
• Người sử dụng đất cần thu thập và lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ xin chuyển mục đích, văn bản trả lời của cơ quan nhà nước, tài liệu quy hoạch, hợp đồng chuyển nhượng và các chứng cứ khác có liên quan. Việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ ngay từ đầu sẽ tạo lợi thế đáng kể trong quá trình hòa giải, khiếu nại hoặc khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp (FAQs) về giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất:

Đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích nhưng tôi lỡ xây nhà thì có bị thu hồi không?

Có thể. Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (xây nhà trên đất nông nghiệp) là vi phạm pháp luật đất đai. Quý khách sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu (tháo dỡ nhà). Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc sử dụng đất sai mục đích sẽ bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. Nếu Quý khách không chấp hành, cơ quan nhà nước có quyền ra quyết định cưỡng chế. Chỉ trong trường hợp khu đất đó phù hợp với quy hoạch đất ở và Quý khách thực hiện được thủ tục chuyển mục đích (nộp phạt và làm thủ tục hợp thức hóa) thì mới có thể giữ lại nhà, nhưng điều này phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tôi đặt cọc mua đất lúa với cam kết của bên bán là “bao lên thổ cư”, giờ không lên được thì kiện ai?

Quý khách có quyền khởi kiện bên bán ra Tòa án nhân dân để yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc hủy hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền (kèm phạt cọc nếu có thỏa thuận) theo Điều 328, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Giao dịch này chứa đựng rủi ro pháp lý vì việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bên bán. Nếu bên bán cam kết “bao lên thổ cư” nhưng không thực hiện được do đất không phù hợp quy hoạch hoặc hết chỉ tiêu, họ đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Tòa án có thể căn cứ vào lỗi của bên bán để buộc họ hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại cho Quý khách.

UBND xã từ chối cho tôi chuyển mục đích sử dụng đất, tôi phải làm gì?

Quý khách có quyền khiếu nại quyết định từ chối đó đến Chủ tịch UBND xã hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo Điều 7 Luật Khiếu nại 2011, Điều 30 Luật Tố tụng Hành chính 2015. Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nếu Quý khách cho rằng đất của mình đủ điều kiện (phù hợp quy hoạch) nhưng vẫn bị từ chối vô lý, Quý khách cần thu thập chứng cứ (bản đồ quy hoạch, văn bản trả lời) để thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.

Thời hiệu khởi kiện hành chính đối với quyết định từ chối chuyển mục đích là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày Quý khách nhận được hoặc biết được quyết định hành chính/hành vi hành chính từ chối hồ sơ của Quý khách. Căn cứ Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, Quý khách cần lưu ý mốc thời gian này. Nếu nhận được văn bản trả lời “không đủ điều kiện chuyển mục đích”, Quý khách cần xem xét kỹ lý do. Nếu lý do không phù hợp, hãy tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện ngay.

Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở nhưng bị thu hồi, tôi có được bồi thường theo giá đất ở không?

Không. Theo nguyên tắc bồi thường, Nhà nước sẽ bồi thường theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm có quyết định thu hồi, không căn cứ vào quy hoạch tương lai. Căn cứ Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên loại đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác. Nếu đất của Quý khách đang là đất nông nghiệp (dù đã được quy hoạch là đất ở nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích và chưa nộp tiền sử dụng đất), thì giá trị bồi thường chỉ được tính theo khung giá đất nông nghiệp.

Luật sư tư vấn, nhận uỷ quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất

Tranh chấp liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất thường nảy sinh từ sự mâu thuẫn quyền lợi giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng hoặc vướng mắc pháp lý với cơ quan nhà nước. Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp pháp lý chuyên sâu, hỗ trợ khách hàng tháo gỡ các nút thắt về quy hoạch và thủ tục hành chính thông qua các hạng mục công việc cụ thể sau:

• Tư vấn pháp lý và đánh giá tính khả thi của việc chuyển đổi:
  • Rà soát, đối chiếu vị trí thửa đất với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm và Quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xác định căn cứ pháp lý của tranh chấp.
  • Phân tích các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng liên quan đến nghĩa vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường của bên vi phạm.
  • Tư vấn trình tự, thủ tục và các nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) phát sinh khi chuyển mục đích để khách hàng đánh giá đúng lợi ích và rủi ro trước khi khởi kiện.
• Đại diện thực hiện thủ tục khiếu nại và hòa giải:
  • Soạn thảo đơn khiếu nại và đại diện khách hàng thực hiện thủ tục khiếu nại đối với các Quyết định hành chính hoặc hành vi từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái luật của cơ quan chức năng.
  • Tham gia đại diện đàm phán, thương lượng với đối tác (trong các giao dịch dân sự) để yêu cầu tiếp tục thực hiện cam kết chuyển đổi hoặc phạt vi phạm/bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện được.
• Đại diện giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
  • Soạn thảo đơn khởi kiện vụ án hành chính (kiện quyết định của UBND) hoặc vụ án dân sự (tranh chấp hợp đồng liên quan đến mục đích sử dụng đất) và nộp hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền.
  • Tham gia tranh tụng tại phiên tòa, sử dụng các chứng cứ về quy hoạch và hiện trạng đất để bảo vệ quyền được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc quyền được bồi thường của khách hàng.
  • Hỗ trợ pháp lý sau bản án, yêu cầu cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục hành chính theo phán quyết của Tòa án hoặc yêu cầu Thi hành án dân sự cưỡng chế trả tiền bồi thường.

Kết luận

Việc giải quyết tranh chấp khi thay đổi mục đích sử dụng đất tuân thủ luật hình thức và luật nội dung về đất đai. Người dân cần xác minh kỹ lưỡng cơ sở pháp lý để tránh rủi ro hồ sơ bị từ chối hoặc vướng mắc thủ tục hành chính kéo dài. Sự hỗ trợ của luật sư là cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thúc đẩy quá trình cấp phép diễn ra thuận lợi, đúng luật. Luật Long Phan PMT hiện cung cấp giải pháp tối ưu qua Dịch vụ luật sư đất đai và Dich vụ luật sư khởi kiện vụ án hành chính. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, Khởi kiện hành chính đất đai, Thay đổi mục đích sử dụng đất, Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Xử phạt xây dựng trên đất nông nghiệp