Tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật thường phát sinh do sự xung đột giữa các quy định cũ và mới trong giai đoạn chuyển tiếp. Việc xác định đúng thời điểm áp dụng luật là yếu tố then chốt để phân định quyền lợi hợp pháp của các bên trong vụ việc tranh chấp đất đai. Nếu không nắm vững các điều khoản chuyển tiếp, người dân rất dễ đối mặt với rủi ro pháp lý kéo dài. Sự thấu hiểu về lộ trình cập nhật pháp luật sẽ giúp Quý khách chủ động hơn trong việc bảo vệ tài sản. Nhằm hỗ trợ Quý khách giải quyết các vướng mắc này một cách triệt để, Luật Long Phan PMT xin tư vấn chi tiết qua bài viết dưới đây.

Khái quát về tranh chấp đất đai trong bối cảnh thay đổi pháp luật

Sự thay đổi chính sách pháp luật đất đai tạo ra các khoảng trống pháp lý làm phát sinh tranh chấp giữa các chủ thể có liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc hiểu rõ bản chất của thay đổi pháp luật và cơ chế phát sinh tranh chấp là bước đầu tiên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Thế nào là thay đổi chính sách pháp luật đất đai?

Thay đổi chính sách pháp luật đất đai là sự điều chỉnh các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu toàn dân, quản lý và sử dụng đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự lập pháp. Theo Điều 12 Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, do đó mọi điều chỉnh chính sách pháp luật đất đai đều mang tính quyền lực nhà nước và có hiệu lực bắt buộc thi hành.

Các hình thức thay đổi phổ biến gồm: ban hành luật mới thay thế luật cũ, theo điểm a Khoản 4 Điều 8 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, thì đây là trường hợp thay đổi cơ bản chính sách (Ví dụ, Luật Đất đai 2024 thay thế Luật Đất đai 2013 kể từ ngày 01/8/2024); sửa đổi bổ sung nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành; điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và địa phương; thay đổi điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sửa đổi thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai.

Vì sao sự thay đổi chính sách dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp về đất đai?

Sự thay đổi chính sách pháp luật đất đai dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp do tạo ra mâu thuẫn giữa trạng thái pháp lý cũ và yêu cầu pháp lý mới. Các giao dịch dân sự (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) lập theo luật cũ nhưng chưa hoàn thành thủ tục khi luật mới có hiệu lực sẽ gặp xung đột về thời điểm hiệu lực. Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ban hành theo chính sách cũ dễ bị khiếu nại, khởi kiện theo quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, thay đổi quy hoạch sử dụng đất gây mâu thuẫn về ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng hoặc giá trị bồi thường.

Ngoài ra, người sử dụng đất thường thiếu thông tin về thời điểm luật mới có hiệu lực và không thực hiện đúng thủ tục chuyển tiếp (theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Những yếu tố này vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, bền vững, tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất liền kề theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, dẫn đến tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Các nguyên nhân tranh dẫn đến chấp đất đai phổ biến khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật xuất hiện ở nhiều dạng khác nhau tùy theo loại quan hệ pháp lý liên quan đến đất. Mỗi nhóm tranh chấp có đặc điểm riêng về chủ thể, căn cứ pháp lý và phương thức giải quyết.

Tranh chấp quyền sử dụng đất do thay đổi quy định cấp Giấy chứng nhận

Tranh chấp phát sinh khi điều kiện, hồ sơ, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay đổi làm ảnh hưởng đến quyền được cấp sổ của người đang sử dụng đất. Ví dụ: đất sử dụng ổn định từ trước năm 1993 nhưng không có giấy tờ hợp lệ theo Luật Đất đai 1993, đến Luật Đất đai 2013 được xem xét cấp sổ theo khoản 1 Điều 100, song thủ tục và điều kiện lại thay đổi theo quy định tại Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Tranh chấp xảy ra giữa người đang sử dụng đất và người thứ ba tuyên bố có quyền, hoặc giữa người dân và cơ quan nhà nước về quyết định từ chối cấp sổ.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường phát sinh khi hợp đồng được lập theo pháp luật cũ (chưa yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc chưa hoàn thành đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai), nhưng sau đó bị tranh chấp khi luật mới có hiệu lực và bổ sung các điều kiện bắt buộc.

Các tranh chấp phổ biến bao gồm:

• Giấy tờ viết tay không công chứng bị coi là vô hiệu theo quy định mới;
• Di chúc thừa kế viết tay không có người làm chứng hoặc không đúng hình thức;
• Chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức không được công nhận.

Việc xác định hiệu lực giao dịch phải căn cứ vào pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch theo nguyên tắc không hồi tố, cụ thể hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Điều 502, Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời tuân thủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho theo Điều 45, Luật Đất đai 2024 và hình thức di chúc theo Điều 627, Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015 (phải công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng nếu viết tay).

Khi luật mới (như Luật Đất đai 2024) áp dụng, hợp đồng cũ chưa hoàn tất thủ tục thường bị yêu cầu bổ sung hoặc vô hiệu một phần nếu vi phạm hình thức bắt buộc theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực, quyền sở hữu, hoặc đòi lại đất.

Tranh chấp do thay đổi quy hoạch, thu hồi đất

Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt trong các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Theo các quy định tại Điều 79, Điều 89 và Điều 90 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất đủ điều kiện sẽ được bồi thường. Thực tiễn phát sinh tranh chấp chủ yếu trong các trường hợp sau:

• Giá bồi thường chưa phản ánh đúng giá đất cụ thể sát với thị trường;
• Diện tích, ranh giới đất thu hồi không phù hợp với hiện trạng sử dụng thực tế;
• Trình tự, thủ tục thu hồi đất không bảo đảm, như việc thông báo thu hồi không đúng thời hạn;
• Mục đích sử dụng đất sau thu hồi có sự thay đổi so với quyết định ban đầu.

Hiện nay theo quy định tại Điều 7, Luật Khiếu nại 2011 đối với các Quyết định hành chính về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định nếu cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm, bao gồm cả việc yêu cầu xác định lại giá đất cụ thể hoặc yêu cầu huỷ quyết định hành chính đã ban hành.

Tranh chấp liên quan đến đất chưa có giấy tờ hợp lệ

Đất chưa có giấy tờ hợp lệ là loại đất được người dân sử dụng trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường phổ biến tại khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa hoặc các trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay qua nhiều thời kỳ.

Đối với loại đất này, việc được công nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời gian sử dụng ổn định, nguồn gốc hình thành, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khi các quy định pháp luật về điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thay đổi, đặc biệt là các tiêu chí liên quan đến thời điểm sử dụng đất hoặc quy hoạch, nhiều trường hợp không còn đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Từ đó, tranh chấp thường phát sinh trong các tình huống:

• Nhiều người cùng khai nhận quyền sử dụng đối với một thửa đất nhưng không có giấy tờ chứng minh rõ ràng;
• Việc sử dụng đất kéo dài nhưng không đủ điều kiện được công nhận do vướng quy hoạch;
• Cơ quan nhà nước từ chối cấp Giấy chứng nhận vì không xác định được nguồn gốc đất hoặc không đáp ứng điều kiện pháp lý theo quy định hiện hành.

Đây là nhóm tranh chấp có tính chất phức tạp, do thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng, việc giải quyết thường phải dựa vào quá trình sử dụng thực tế, xác nhận của chính quyền địa phương và các chứng cứ gián tiếp khác để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 137, Luật Đất đai 2024.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp khi pháp luật thay đổi

Giải quyết tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật đòi hỏi xác định đúng nguyên tắc áp dụng pháp luật để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên. Việc áp dụng sai nguyên tắc dẫn đến việc kết quả giải quyết tranh chấp không đáp ứng kỳ vọng.

Nguyên tắc không hồi tố

Pháp luật không áp dụng hồi tố là nguyên tắc cơ bản: văn bản pháp luật mới không áp dụng để điều chỉnh các quan hệ pháp luật đã phát sinh và hoàn thành trước thời điểm văn bản đó có hiệu lực, trừ trường hợp văn bản mới quy định rõ hiệu lực hồi tố theo Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

Trong tranh chấp đất đai, nguyên tắc này có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết hợp pháp theo pháp luật tại thời điểm ký vẫn có giá trị pháp lý dù luật mới có yêu cầu hình thức khác, cụ thể được ghi nhận tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tòa án xác định hiệu lực của giao dịch căn cứ vào pháp luật tại thời điểm xác lập, không phải tại thời điểm giải quyết tranh chấp, đồng thời áp dụng Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 để xác định văn bản nào điều chỉnh quan hệ pháp luật đang tranh chấp, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên được xem xét đúng theo khung pháp lý có hiệu lực tại thời điểm giao dịch phát sinh.

Áp dụng pháp luật có lợi cho người dân (nếu có)

Trong một số trường hợp, pháp luật đất đai mới quy định rõ việc áp dụng điều khoản có lợi hơn cho người sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp, cụ thể tại Điều 255 đến Điều 260 Luật Đất đai 2024, cho phép tiếp tục thực hiện quyền theo quy định cũ đối với các trường hợp đã phát sinh trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, bao gồm các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và các quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất đang trong quá trình thực hiện.

Căn cứ Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, văn bản quy phạm pháp luật chỉ được quy định hiệu lực trở về trước trong trường hợp thật cần thiết và không được quy định hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn, do đó nguyên tắc áp dụng pháp luật có lợi cho người dân không phải nguyên tắc tuyệt đối mà chỉ được áp dụng khi văn bản pháp luật có quy định cụ thể về điều khoản chuyển tiếp hoặc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản hướng dẫn áp dụng.

Xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất

Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là yếu tố quyết định pháp luật nào được áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của Luật Đất đai, do đó thời điểm xác lập quyền được xác định theo: ngày ký kết hợp đồng hợp pháp, ngày công chứng hoặc chứng thực (nếu bắt buộc theo quy định pháp luật tại thời điểm giao dịch), ngày đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, hoặc ngày người sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất thực tế có căn cứ pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Chứng cứ để xác định thời điểm này gồm:

• Hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Giấy tờ viết tay có xác nhận của chính quyền địa phương;
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất;
• Giấy phép xây dựng;
• Bản đồ địa chính, sổ mục kê;
• Tài liệu lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Vai trò của chứng cứ và giấy tờ pháp lý

Trong tranh chấp đất đai khi pháp luật thay đổi, chứng cứ và giấy tờ pháp lý đóng vai trò xác định quyền sử dụng đất của từng bên, là căn cứ để Tòa án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp;
• Bản đồ giải thửa, sổ mục kê;
• Hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Di chúc hợp pháp;
• Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Việc xác định đúng thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai giúp bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và tránh kéo dài thời gia. Pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan, quy định rõ các bước từ hòa giải bắt buộc tại cơ sở đến giải quyết theo thủ tục tố tụng tại Tòa án.

Hòa giải tại UBND cấp xã

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, được quy định tại Khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024, theo đó Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.

Biên bản hòa giải thành có chữ ký của các bên và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là căn cứ để thực hiện quyền sử dụng đất hoặc làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai , trong khi biên bản hòa giải không thành là điều kiện bắt buộc để tiếp tục thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

Sau khi hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã, đối với đất không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi, hướng dẫn theo quy định tại điểm g Khoản 2 Điều 5 NĐ 151/2025/NĐ-CP, các bên có thể lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã đối với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp có một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong hai trường hợp theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024: tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 không bắt buộc phải qua thủ tục giải quyết tại Ủy ban nhân dân, và tranh chấp không có giấy tờ sau khi hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã có biên bản hòa giải không thành theo quy định.

Căn cứ Điều 26, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm tranh chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư. Tòa án áp dụng Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành để xem xét toàn diện hồ sơ, chứng cứ và ban hành bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của đương sự trong suốt quá trình tố tụng.

Thời hiệu khởi kiện và lưu ý quan trọng

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, tuy nhiên đối với tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản, ranh giới thửa đất hoặc yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng quy định thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế đối với bất động sản theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, trong khi thời hiệu yêu cầu xác nhận quyền thừa kế hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế theo khoản 3 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi pháp luật thay đổi, thời điểm bắt đầu tính thời hiệu có thể thay đổi theo, đặc biệt trong trường hợp Luật Đất đai 2024 điều chỉnh điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất làm phát sinh thời điểm mới để tính thời hiệu khởi kiện. Bên cạnh đó, cần lưu ý quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện để tránh mất quyền khởi kiện tại Tòa án.

>> Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Một số tình huống thực tiễn thường gặp khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Sự thay đổi của chính sách, pháp luật đất đai qua từng giai đoạn không chỉ điều chỉnh cơ chế quản lý mà còn tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Trên thực tiễn, quá trình chuyển tiếp giữa các quy định cũ và mới thường làm phát sinh nhiều tình huống pháp lý phức tạp, đặc biệt trong việc xác định quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và giải quyết tranh chấp liên quan.

Giao dịch viết tay trước khi luật mới có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay (không công chứng) được ký trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) hoặc trước ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) trong một số trường hợp vẫn được công nhận theo điều khoản chuyển tiếp tại Điều 255 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, do đó Tòa án xem xét hiệu lực của hợp đồng dựa trên pháp luật tại thời điểm ký kết và thực trạng sử dụng đất thực tế theo nguyên tắc không hồi tố quy định tại Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Do đó, cần thu thập đầy đủ chứng cứ về việc chuyển giao đất, bao gồm biên lai tiền, giấy tờ chứng minh thực tế sử dụng đất và xác nhận của chính quyền địa phương theo quy định về chứng cứ tại Điều 93, Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Đất sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp sổ đỏ

Đất sử dụng ổn định, liên tục từ trước năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch có thể được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà không cần nộp tiền sử dụng đất, với điều kiện người sử dụng đất chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định.

Tranh chấp phát sinh khi nhiều người cùng tuyên bố sử dụng ổn định một thửa đất, hoặc khi cơ quan nhà nước cho rằng đất không đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, dẫn đến từ chối cấp Giấy chứng nhận và phát sinh tranh chấp hành chính hoặc dân sự. Do đó, cần lập hồ sơ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất bằng các tài liệu lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã, bản đồ địa chính, sổ mục kê và giấy tờ liên quan theo yêu cầu tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 về đăng ký đất đai lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tranh chấp khi Nhà nước thay đổi quy hoạch

Khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, nhiều thửa đất đang là đất ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh có thể bị chuyển sang mục đích công cộng như đất giao thông, công trình hạ tầng. Sự thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác của thửa đất, thậm chí dẫn đến việc bị thu hồi.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp, công khai thông tin quy hoạch để bảo đảm quyền tiếp cận thông tin. Nếu đất bị thu hồi, người sử dụng đất được xem xét bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định, trong đó giá bồi thường phải được xác định phù hợp với giá đất thực tế tại thời điểm thu hồi.Thực tiễn thường phát sinh tranh chấp khi người dân không đồng ý với mức bồi thường, phương án hỗ trợ hoặc bố trí tái định cư. Khi đó, người có quyền lợi liên quan có thể thực hiện khiếu nại đối với quyết định hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp và hợp lý của phương án bồi thường.

Tranh chấp phát sinh sau khi thu hồi đất

Sau khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và đã bồi thường, tranh chấp có thể phát sinh giữa những người trong cùng hộ gia đình về phần bồi thường được nhận, hoặc tranh chấp giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư dự án về việc thực hiện cam kết tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Tranh chấp giữa thành viên hộ gia đình về tiền bồi thường thu hồi đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong khi tranh chấp về quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường là tranh chấp hành chính giải quyết theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Do đó, cần nắm rõ quyết định thu hồi đất, biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường được phê duyệt theo Điều 89, Điều 90 Luật Đất đai 2024 để xác định căn cứ khiếu nại hoặc khởi kiện bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Câu hỏi thường gặp (FAQs) về tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Sự thay đổi chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là sự chuyển dịch từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024, thường tạo ra những xáo trộn về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc nắm bắt kịp thời các quy định chuyển tiếp và nguyên tắc áp dụng luật mới là “chìa khóa” để bạn bảo vệ tài sản của mình một cách hiệu quả nhất.

Dịch vụ luật sư tư vấn và hỗ trợ một số vấn đề pháp lý về tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật

Sự thay đổi của chính sách và pháp luật đất đai có thể tác động trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ sử dụng đất, đặc biệt đối với các vụ việc đang phát sinh tranh chấp. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện giúp khách hàng đánh giá đúng tình huống pháp lý, hạn chế rủi ro và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của mình, bao gồm:

• Phân tích, đối chiếu các quy định của Luật Đất đai hiện hành so với luật cũ để xác định những điểm có lợi hoặc rủi ro đối với hồ sơ tranh chấp hiện tại của khách hàng.
• Đánh giá lại toàn bộ tính pháp lý của các giấy tờ, tài liệu chứng cứ về nguồn gốc đất dựa trên các quy định mới về điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.
• Tư vấn định hướng lại chiến lược khởi kiện, khiếu nại hoặc đàm phán sao cho phù hợp và tận dụng tối đa các hành lang pháp lý vừa được sửa đổi, bổ sung.
• Hỗ trợ soạn thảo lại Đơn khởi kiện, Đơn khiếu nại hoặc Bản tự khai để cập nhật các căn cứ pháp lý mới nhất, đảm bảo tính hợp lệ khi nộp cho cơ quan có thẩm quyền.
• Soạn thảo các văn bản kiến nghị gửi Tòa án yêu cầu áp dụng quy định pháp luật mới nếu quy định đó mang lại nguyên tắc giải quyết có lợi hơn cho thân chủ.
• Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu bổ sung để đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn mới về đo đạc, thẩm định giá hoặc trích lục bản đồ địa chính theo quy định hiện hành.
• Trực tiếp đại diện khách hàng tham gia các buổi hòa giải, đối thoại tại cơ sở, sử dụng các điểm mới của luật để tạo lợi thế đàm phán và thuyết phục đối phương.
• Tham gia tranh tụng tại phiên tòa, xây dựng bản luận cứ bảo vệ quyền lợi dựa trên việc phân tích chuyên sâu sự chuyển tiếp của các quy định pháp luật qua nhiều thời kỳ.
• Hỗ trợ thực hiện các thủ tục hành chính sau bản án (như sang tên, cấp sổ đỏ, nộp tiền sử dụng đất) theo đúng quy trình và biểu giá mới nhất của Nhà nước.

Kết luận

Tranh chấp đất đai khi có sự thay đổi chính sách pháp luật đòi hỏi người sử dụng đất nắm rõ căn cứ pháp lý, trình tự giải quyết và thời hiệu khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết này Chúng tôi hướng dẫn phương thức giải quyết tranh chấp giúp người đọc lựa chọn hướng giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu có thắc mắc nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư nhà đất của Luật Long Phan PMT tại hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.

>> Có thể bạn đọc quan tâm:

• Tranh chấp đất đai liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất
• Giải quyết tranh chấp đất đai khi có quyết định hành chính liên quan
• Giải quyết tranh chấp đất đai không có  giấy tờ như thế nào? 

Tags: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện tranh chấp đất đai, nguyên tắc không hồi tố, Quy hoạch sử dụng đất, Thay đổi chính sách pháp luật, Thu hồi đất bồi thường