Các trường hợp từ chối cấp sổ đỏ

Các trường hợp từ chối cấp sổ đỏ luôn là vấn đề khiến người dân gặp nhiều vướng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không phải mảnh đất hay công trình nào cũng đủ điều kiện để được công nhận. Các lý do từ chối thường xoay quanh việc sử dụng đất không đúng mục đích, vi phạm quy hoạch, thiếu hoặc sai lệch về giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và tài sản, hay việc xây dựng trái phép. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ nêu rõ những trường hợp kể trên.

Đất đang có tranh chấp

Đất đang có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Thửa đất đang có tranh chấp và đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý nhưng chưa giải quyết xong

Theo điểm đ khoản 2 Điều 142, điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định: Diện tích đất đang có tranh chấp thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện sau khi hoàn thành việc giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, đối với thửa đất đã có đơn tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng, quyền thừa kế, phân chia tài sản… và tranh chấp đó chưa được giải quyết dứt điểm bằng bản án hay quyết định có hiệu lực hoặc biên bản hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định pháp luật tố tụng

Nếu thửa đất đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định của pháp luật tố tụng thì sẽ không được cấp sổ đỏ. Điều này thường xảy ra khi đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài. Các biện pháp ngăn chặn được áp dụng nhằm ngăn ngừa hành vi tẩu tán tài sản, che giấu chứng cứ hoặc gây cản trở quá trình giải quyết vụ việc. Khi biện pháp này có hiệu lực, tình trạng pháp lý của thửa đất được giữ nguyên để phục vụ cho quá trình tố tụng. Theo điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tạm thời không giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ đối với các trường hợp này.

Đang bị kê biên, phong tỏa để bảo đảm thi hành án, để phục vụ điều tra, giải quyết vụ án

Theo điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất đang bị kê biên, phong tỏa để bảo đảm thi hành án hoặc để phục vụ điều tra, giải quyết vụ án, thì hồ sơ xin cấp Sổ đỏ sẽ bị tạm dừng hoặc bị từ chối tiếp nhận nhằm giữ nguyên hiện trạng của tài sản, đảm bảo tài sản đó không bị chuyển dịch và sẵn sàng cho việc xử lý theo quyết định cuối cùng của cơ quan tố tụng hoặc cơ quan thi hành án. Thủ tục chỉ được tiếp tục khi có văn bản hủy bỏ biện pháp ngăn chặn này.

>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Đất không đủ điều kiện công nhận và cấp giấy chứng nhận

Đất công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật; đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng; đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật được quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Đất đai 2024 sẽ không được cấp sổ đỏ trừ trường hợp các loại đất trên đồng thời được cấp quyền sử dụng và quyền quản lý đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo điểm b khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024.

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để xây dựng các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác do Ủy ban nhân dân cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân riêng lẻ.

Căn cứ pháp lý: Điểm a khoản 1 Điều 151 và Điều 179 Luật Đất đai 2024.

Đất thuộc diện bị quy hoạch, thu hồi nhằm thực hiện các mục đích sử dụng khác theo yêu cầu của nhà nước

Đất thuộc diện bị quy hoạch, thu hồi nhằm thực hiện các mục đích sử dụng khác theo yêu cầu của nhà nước khi:

Đã có Thông báo thu hồi đất

Nếu cơ quan có thẩm quyền đã ban hành thông báo thu hồi đất, thì gần như chắc chắn sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới cho người đang sử dụng, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện theo quy định tại điểm đ  khoản 1 Điều 151 và Điều 179 Luật Đất đai 2024.

Đất thuộc dự án, quy hoạch phải di dời, giải tỏa

Sẽ tạm dừng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục. Sau thời gian này cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai sử dụng đất thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận bình thường theo pháp luật. Căn cứ pháp lý: Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

>> Xem thêm: Thủ tục xin xóa quy hoạch treo.

Người sử dụng đất này vi phạm pháp luật đất đai nhưng chưa khắc phục

Người sử dụng đất này vi phạm pháp luật đất đai nhưng chưa khắc phục chưa được cấp giấy chứng nhận khi:

Thửa đất liên quan đến hành vi vi phạm chưa xử lý xong

Những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thuộc trường hợp bị thu hồi đất mà đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi thì sẽ không được cấp sổ đỏ (trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện) theo khoản 1 Điều 81 và điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, cụ thể: sử dụng đất sai mục đích hoặc hủy hoại đất dù đã bị xử phạt mà vẫn tiếp tục vi phạm; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất nhận chuyển nhượng, tặng cho trái quy định; đất được giao để quản lý nhưng để bị lấn chiếm; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính; đất nông nghiệp hoặc đất dự án không được đưa vào sử dụng trong thời hạn luật định dù đã bị xử phạt. Trường hợp đất dự án chậm tiến độ có thể được gia hạn tối đa 24 tháng nhưng phải nộp thêm tiền cho Nhà nước, và nếu vẫn không sử dụng thì bị thu hồi không bồi thường. Các quy định này không áp dụng khi có sự kiện bất khả kháng.

Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước quy định tại khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai là trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp, chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính khác mà đây là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận trong từng trường hợp cụ thể. Và Có tranh chấp, khiếu nại về nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế hay UBND liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận. Những trường hợp nêu trên sẽ bị thu hồi đất và không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ xin công nhận và cấp giấy chứng nhận chưa đầy đủ,không bổ sung theo yêu cầu

Hồ sơ xin công nhận và cấp giấy chứng nhận chưa đầy đủ và không bổ sung theo yêu cầu khi chưa có các tài liệu sau: 

Hồ sơ thiếu thành phần bắt buộc

Hồ sơ thiếu những thành phần bắt buộc như đơn đề nghị, thiếu chứng minh nhân dân/CCCD, thiếu hộ khẩu, đăng ký kết hôn, thỏa thuận phân chia tài sản… Bản vẽ đo đạc hiện trạng, trích lục bản đồ địa chính đạt chuẩn và hồ sơ không có xác nhận của chính quyền địa phương nơi có đất khi pháp luật hay UBND tỉnh có quy định cần xác nhận theo quy định tại I mục B phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Tùy vào từng trường hợp mà người yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ đúng theo luật định.

Hồ sơ không đúng mẫu, không đúng trình tự

Nộp không đúng cơ quan có thẩm quyền như trường hợp nộp lên UBND cấp xã trong khi thẩm quyền tiếp nhận của Văn phòng đăng  ký đất đai, hoặc ngược lại. Cũng như không tuân thủ trình tự hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 đối với đất đang có tranh chấp nhưng xin cấp Giấy chứng nhận.

Không bổ sung, hoàn thiện theo yêu cầu và đã được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã ra thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ trong thời hạn nhất định nhưng người xin cấp Giấy chứng nhận không thực hiện, hoặc bổ sung không đúng, không đầy đủ.

>> Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp liên quan đến tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện công nhận sở hữu

Các trường hợp liên quan đến tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện công nhận sở hữu khiến cho hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận không được xem xét như:

Nhà đất xây dựng trái phép, sai phép, vượt tầng

Công trình xây dựng trên đất không có giấy phép xây dựng đối với khu vực, loại công trình buộc phải có giấy phép mà không thuộc diện được miễn, điều chỉnh theo quy định Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung 2020).

Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung 2020). Người có hành vi vi phạm điều cấm của luật sẽ không được công nhận quyền sở hữu đối với tài sản.

Giấy tờ về tài sản không đủ điều kiện công nhận

Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Chỉ khi giao dịch này được thực hiện bởi các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có thẩm quyền hợp pháp theo quy định thì các giấy tờ này mới được xem là hợp pháp và có giá trị pháp lý để làm căn cứ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Khởi kiện hành vi không cấp sổ đất cho dân

Các câu hỏi liên quan về các trường hợp bị từ chối khi cấp sổ đỏ

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến các trường hợp bị từ chối khi cấp sổ đỏ:

Đất không có bất kỳ giấy tờ nào, nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, có còn cơ hội được cấp Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 không?

Theo  khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền vẫn có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp này áp dụng với đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Người sử dụng đất cần được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp. Khi đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 vẫn có cơ hội hợp pháp để được cấp Sổ đỏ.

Việc xây dựng nhà trên đất ở có bị thu hồi đất không?

Việc xây dựng nhà trên đất ở có thể bị thu hồi nếu không đúng mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính và vẫn tiếp tục vi phạm sẽ là căn cứ để thu hồi đất. Đồng thời, theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ quyết định thu hồi mà cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện, việc cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể tiến hành. Do đó, việc xây dựng trên đất phải tuân thủ mục đích sử dụng được Nhà nước quy định để tránh rủi ro bị thu hồi đất.

Việc xác định thời điểm “sử dụng đất ổn định” để được cấp Sổ đỏ là như thế nào?

Thời điểm “sử dụng đất ổn định” để được cấp Sổ đỏ được xác định dựa trên việc người sử dụng đất đã sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định. Khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định rõ khái niệm này. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích chính sẽ được tính từ lúc đất được đưa vào sử dụng thực tế. Việc sử dụng đất ổn định được xem xét đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền đánh giá. Đây là một trong những điều kiện quan trọng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Hàng xóm không ký giáp ranh có phải là căn cứ để từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Việc hàng xóm không ký giáp ranh không phải là căn cứ để từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai hiện hành không yêu cầu bắt buộc phải có chữ ký của hàng xóm trong hồ sơ. Điều quan trọng là thửa đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Nếu các điều kiện này được đảm bảo, người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận. Do đó, thiếu chữ ký giáp ranh của hàng xóm không ảnh hưởng đến quyền được cấp giấy chứng nhận.

Hàng xóm ngăn cản việc đo đạc có phải là lý do từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Hàng xóm ngăn cản việc đo đạc đất không phải là lý do để từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, việc ngăn cản của hàng xóm chưa được coi là tranh chấp. Việc xác định đất đang có tranh chấp chỉ được công nhận khi có văn bản thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của UBND xã. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Do đó, cơ quan nhà nước vẫn phải thực hiện đo đạc và các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bình thường.

Dịch vụ luật sư tư vấn đối những trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ

Tại Luật Long Phan PMT, Chúng tôi cung cấp các dịch vụ sau đây đối với các trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ:

• • Phân tích Quyết định/Thông báo từ chối cấp Sổ đỏ của cơ quan nhà nước để xác định căn cứ pháp lý của việc từ chối có đúng quy định hay không.
  • Rà soát toàn bộ giấy tờ hiện có (giấy tờ về đất đai, nhân thân, tài sản) so với yêu cầu của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn để xác định các yếu tố còn thiếu hoặc sai lệch.
  • Hướng dẫn hoàn thành thủ tục nộp tiền sử dụng đất, nộp phạt để đảm bảo hồ sơ được tiếp tục giải quyết.
  • Hỗ trợ soạn thảo Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, văn bản cam kết, và hướng dẫn chuẩn bị các giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
  • Đại diện theo ủy quyền để nộp hồ sơ, nhận thông báo, và làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai,…

Kết luận

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ. Quý khách cần nắm rõ các quy định về đất đai cũng như thủ tục cần thực hiện trong quá trình xin cấp Sổ đỏ theo Luật đất đai năm 2024 và những Nghị định hướng dẫn mới nhất. Nếu cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.

Tags: đất dính quy hoạch, Điều kiện cấp sổ đỏ, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Nghĩa vụ tài chính đất đai​, Thủ tục hành chính đất đai, từ chối cấp sổ đỏ