Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?

tòaHợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu là vấn đề mà các bên trong giao dịch mua bán đất quan tâm không biết làm cách nào để đảm bảo quyền lợi của mình. Trên thực tế, không ít trường hợp khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán đất, các bên đã đưa vụ việc ra Tòa án để giải quyết tranh chấp  và đã bị tuyên bố vô hiệu. Bài viết dưới đây sẽ thông tin đến các bạn cách xử lý khi hợp đồng mua bán đất bị tuyên bố vô hiệu.

Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu

Căn cứ Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng

Căn cứ khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 thì các quy định giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau: 

• Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Như vậy khi rơi vào một trong các trường hợp trên thì hợp đồng bị vô hiệu. Có thể là vô hiệu một phần hoặc toàn bộ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu để lại hệ quả gì?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hệ quả của việc hợp đồng mua bán đất vô hiệu được quy định như sau:

• Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
• Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;
• Việc giải quyết hậu quả của liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định cụ thể.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu thì sẽ không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng. Đồng thời các bên phải khôi phục lại tình trang ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu có thiệt hại xảy ra thì bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường.

Vấn đề bồi thường thiệt hại sau khi Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng

Căn cứ mục c.3 điểm c khoản 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP có quy định rằng khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm:

• Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất;
• Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất.
• Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

• Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá.
• Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Tòa án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá.
• Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn Tòan phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Tòa án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tùy thuộc vào kết quả xét xử.

Bản án sơ thẩm Tòa tuyên trái luật thì xử lý như thế nào?

Kháng cáo hoặc kháng nghị bản án sơ thẩm

Căn cứ khoản 1 Điều 17 và Điều 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 278 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Viện trưởng Viện kiểm sát cùng cấp và cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Như vậy, nếu đương sự hoặc Viện kiểm sát cho rằng bản án sơ thẩm của Tòa án tuyên là trái luật, các chủ thể trên có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị đối với một phần hoặc toàn bộ bản án đó. Khi đó, Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm theo Điều 270 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

Hình thức và nội dung đơn kháng cáo

Hình thức: Đơn kháng cáo phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký từng trang và chữ ký cùng tên của người soạn đơn tại trang cuối cùng.

Nội dung: Căn cứ khoản 1 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì nội dung của đơn kháng cáo bao gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn kháng cáo;
• Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo;
• Kháng cáo Tòan bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;
• Lý do của việc kháng cáo và yêu cầu của người kháng cáo;
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

Trình tự, thủ tục kháng cáo bản án sơ thẩm

Căn cứ Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trình tự, thủ tục kháng cáo bản sơ thẩm về tuyên bộ hợp đồng mua đất bị vô hiệu được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp đơn kháng cáo và các tài liệu kèm theo

Căn cứ khoản 7, 8 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì đơn kháng cáo phải được gửi cho Tòa án cấp sơ thẩm đã ra bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo. Trường hợp đơn kháng cáo được gửi cho Tòa án cấp phúc thẩm thì Tòa án đó phải chuyển cho Tòa án cấp sơ thẩm để tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định của Bộ luật này. Kèm theo đơn kháng cáo, người kháng cáo phải gửi tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ và hợp pháp

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn kháng cáo

Sau khi nhận được đơn kháng cáo, Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo. Trường hợp đơn kháng cáo chưa đúng quy định thì Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu người kháng cáo làm lại hoặc sửa đổi, bổ sung đơn kháng cáo.

Trường hợp đơn kháng cáo quá hạn thì Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu người kháng cáo trình bày rõ lý do và xuất trình tài liệu, chứng cứ (nếu có) để chứng minh lý do nộp đơn kháng cáo quá hạn là chính đáng.

 Tòa án trả lại đơn kháng cáo trong các trường hợp sau đây:

• Người kháng cáo không có quyền kháng cáo;
• Người kháng cáo không làm lại đơn kháng cáo hoặc không sửa đổi, bổ sung đơn kháng cáo theo yêu cầu của Tòa án quy định 
• Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 276 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Bước 3: Thụ lý vụ án 

Căn cứ khoản 1 Điều 285 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, ngay sau khi nhận được hồ sơ vụ án, kháng cáo, kháng nghị và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án cấp phúc thẩm phải vào sổ thụ lý. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án và thông báo trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Theo quy định tại khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án, tùy từng trường hợp, Tòa án cấp phúc thẩm ra một trong các quyết định sau đây:

• Tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
• Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
• Đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng 

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử phúc thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Bước 6: Ra bản án 

Tư vấn kháng cáo bản án sơ thẩm mua bán đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu

• Luật Long Phan PMT với đôi ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý nhiều kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ án tương tự sẽ tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề sau:
  Tư vấn về hướng giải quyết khi hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu
• Tư vấn cụ thể các vấn đề pháp lý để khách hàng hình dung và lựa chọn hướng giải quyết cho phù hợp
• Hướng dẫn trình tự, thủ tục kháng cáo bản án sơ thẩm 
• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để kháng cáo
• Đưa ra các bản luận cứ để bảo vệ khách hàng
• Luật sư tham gia tranh tụng để bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng
• Tư vấn các vấn đề khác có liên quan.

Khi bản án sơ thẩm mua bán đất bị tòa tuyên bố vô hiệu mà không đảm bảo quyền và lợi ích của một trong các bên trong hợp đông thì có quyền kháng cáo đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Tuy nhiên, cũng giống khởi kiện, trình tự thủ tục kháng cáo cũng khá phức tạp, phải tuân theo quy định pháp luật.  Nếu quý khách hàng chưa rõ hoặc có các thắc mắc khác liên quan thì hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua Hotline: 1900.63.63.87 để được luật sư dân sư hướng dẫn cụ thể và chi tiết nhất.

Các bài viết liên quan có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất do bị lừa dối 
• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất
• Hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì có đòi tiền cọc được không?