Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?

Ta có thể nhận thấy rằng, đất đai hiện nay là tài sản có giá trị lớn. Kéo theo đó, việc mua bán đất đai ngày càng trở nên phổ biến và có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi kèm với nó luôn tồn tại một số rủi ro nhất định. Khi không tìm được tiếng nói chung, các bên sẽ đưa vụ việc ra Tòa án để yêu cầu giải quyết và xem đó như là cách giải quyết cuối cùng. Một số trường hợp, Tòa án còn tuyên vô hiệu cả hợp đồng gây không khỏi bức xúc từ các bên. Trong trường hợp này, các bên cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của bản thân? Bài viết này sẽ hướng dẫn quý khách hàng những biện pháp giải quyết vấn đề trên.

Căn cứ dẫn đến việc Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi xác định được các căn cứ sau đây, Tòa án có quyền tuyên hợp đồng VÔ HIỆU TÒAN BỘ HOẶC MỘT PHẦN:

• Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu để lại hệ quả gì?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hệ quả của việc hợp đồng mua bán đất vô hiệu được quy định như sau:

• Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
• Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;
• Việc giải quyết hậu quả của liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định cụ thể.

Vấn đề bồi thường thiệt hại sau khi Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng

Căn cứ mục c.3 điểm c khoản 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP có quy định rằng khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm:

• Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất;
• Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất.
• Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

• Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá.
• Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Tòa án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá.
• Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn Tòan phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Tòa án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tùy thuộc vào kết quả xét xử.

Bản án sơ thẩm Tòa tuyên trái luật thì xử lý như thế nào?

Kháng cáo hoặc kháng nghị bản án sơ thẩm

Pháp luật tố tụng Dân sự 2015 có quy định tại Điều 17 về nguyên tắc xét xử 2 cấp: “Chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm được bảo đảm”. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu Tòa tuyên trái luật thì: “Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án có thể bị kháng cáo, kháng nghị”.

Như vậy, nếu đương sự hoặc Viện kiểm sát cho rằng bản án sơ thẩm của Tòa án tuyên là trái luật, các chủ thể trên có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị đối với một phần hoặc toàn bộ bản án đó. Khi đó, Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm theo Điều 270 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

Hình thức và nội dung đơn kháng cáo

Hình thức

Đơn kháng cáo phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký từng trang và chữ ký cùng tên của người soạn đơn tại trang cuối cùng.

Nội dung

Căn cứ khoản 1 Điều 272 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì nội dung của đơn kháng cáo bao gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn kháng cáo;
• Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo;
• Kháng cáo Tòan bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật;
• Lý do của việc kháng cáo và yêu cầu của người kháng cáo;
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

Trình tự tiến hành xét xử lại vụ án tại Tòa cấp phúc thẩm

Bước 1: Kháng cáo trong khoản thời gian quy định

Căn cứ Điều 273 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 thì nếu đương sự không đồng ý với nội dung bản án sơ thẩm, bắt buộc đương sự phải gửi đơn kháng cáo trong khoảng thời gian sau đây để bảo vệ quyền lợi của mình:

• Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.
• Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.
• Trường hợp đơn kháng cáo được gửi qua dịch vụ bưu chính thì ngày kháng cáo được xác định căn cứ vào ngày tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi đóng dấu ở phong bì.
• Trường hợp người kháng cáo đang bị tạm giam thì ngày kháng cáo là ngày đơn kháng cáo được giám thị trại giam xác nhận.

Bước 2: Tòa án kiểm tra đơn kháng cáo và trả kết quả

Tại Điều 274 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có quy định “Sau khi nhận được đơn kháng cáo, Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo”.

Sau khi xem xét giá trị pháp lý của đơn kháng cáo, Tòa án sẽ thông báo đến người nộp đơn thông tin đơn kháng cáo được chấp thuận hay từ chối. Trường hợp đơn bị từ chối, Tòa án sẽ nêu rõ lý do và hướng dẫn giải quyết hậu quả.

Bước 3: Thông báo đóng tiền tạm ứng chi phí tố tụng

Sau khi chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ, Tòa án cấp sơ thẩm phải thông báo cho người kháng cáo biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, người kháng cáo phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm và nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Hết thời hạn này mà người kháng cáo không nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm thì được coi là từ bỏ việc kháng cáo, trừ trường hợp có lý do chính đáng.

Bước 4: Thông báo về việc kháng cáo

Sau khi chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ, Tòa án cấp sơ thẩm phải thông báo ngay bằng văn bản cho Viện kiểm sát cùng cấp và đương sự có liên quan đến kháng cáo biết về việc kháng cáo kèm theo bản sao đơn kháng cáo, tài liệu, chứng cứ bổ sung mà người kháng cáo gửi kèm đơn kháng cáo.

Đương sự có liên quan đến kháng cáo được thông báo về việc kháng cáo có quyền gửi văn bản nêu ý kiến của mình về nội dung kháng cáo cho Tòa án cấp phúc thẩm. Văn bản nêu ý kiến của họ được đưa vào hồ sơ vụ án.

Bước 5: Gửi hồ sơ đến Tòa án cấp phúc thẩm

Những hồ sơ cần thiết phải được gửi đến Tòa án cấp phúc thẩm

Theo Điều 283 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có quy định Tòa án cấp sơ thẩm phải gửi hồ sơ vụ án, đơn kháng cáo, quyết định kháng nghị và tài liệu, chứng cứ bổ sung kèm theo cho Tòa án cấp phúc thẩm trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, người kháng cáo đã nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.

Bước 6: Thụ lý vụ án

Ngay sau khi nhận được hồ sơ vụ án, kháng cáo, kháng nghị và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án cấp phúc thẩm phải vào sổ thụ lý.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án và thông báo trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 7: Xét xử phúc thẩm

Trong vòng 02 tháng kể từ thời điểm thụ lý, Tòa án sẽ ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử khi nhận thấy đã thu thập đủ tài liệu, chứng cứ.

Trên đây là nội dung bài viết Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào ? Trường hợp quý khách hàng có phát sinh bất kỳ thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết hoặc cần tư vấn luật hợp đồng , xin vui lòng gọi ngay đến Công ty Luật Long Phan qua hotline bên dưới để được tư vấn cụ thể hơn. Xin cảm ơn.