Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất là thủ tục tố tụng được tiến hành tại tòa án. Theo đó người có quyền lợi bị xâm phạm có làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng kèm theo các tài liệu chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất.
Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất
Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định
Về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Tại Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này
>> Xem thêm: Thủ Tục Khởi Kiện Hủy Hợp Đồng Thế Chấp Nhà Đất Trái Luật
Các trường hợp hủy hợp đồng mua bán đất
Lưu ý hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất là khác nhau, điều kiện cũng như hậu quả pháp lý của 02 trường hợp này được quy định cụ thể trong BLDS 2015
Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ
Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
- Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
- Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định nêu trên.
Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện
Theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hủy giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, lừa dối
Hệ quả pháp lý của việc hủy hợp đồng?
Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, việc hủy bỏ hợp đồng có thể gặp phải các hậu quả pháp lý sau đây:
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015 và luật khác có liên quan quy định.
Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan.
Hết thời hạn khởi kiện hợp đồng sẽ có hiệu lực
Tòa án nào có thẩm quyền thụ lý giải quyết
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất được các định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nên:
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án (khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
- Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết. (Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015), trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của tòa tỉnh
- Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo thỏa thuận của đương sự. (Điều 39 BLTTDS 2015)
Trình tự khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất
Hồ sơ khởi kiện giải quyết
Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
Người khởi kiện chuẩn bị bộ hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh hợp đồng theo hướng dẫn của khoản 4 và khoản 5 Điều 189, BLTTDS 2015 bao gồm:
- Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao.
>>> Tải về: Mẫu đơn khởi kiện dân sự
- Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện
- Hợp đồng mua bán đất, các chứng từ giao dịch, tin nhắn, biên bản làm việc…
Thủ tục khởi kiện
Sau khi xác định được Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết, trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết được quy định như sau:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý.Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định
Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
Bước 6: ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên
Bước 7: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị
CSPL: Chương XII BLTTDS 2015
>>> Tham khảo thêm về: Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất
- Tư vấn cho khách hàng về các trường hợp hủy Hợp đồng mua bán nhà đất;
- Tư vấn về Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
- Tư vấn về quyền, nghĩa vụ các bên khi hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
- Hướng dẫn khách hàng hoặc đại diện theo ủy quyền của khách hàng để thu thập tài liệu chứng cứ, cung cấp thông tin.
- Cử luật sư đại diện theo ủy quyền để làm việc với các cơ quan, tổ chức có liên quan để bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của khách hàng.
- Cử luật sư tham gia tố tụng với tư cách người đại diện theo ủy quyền của đương sự trong giai đoạn tố tụng khi khách hàng có nhu cầu.
- Hỗ trợ pháp lý khác để giúp khách hàng giải quyết các vấn đề khác có liên quan.
Để yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định và được Tòa án thụ lý, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện và tìm hiểu thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa. Đồng thời để bảo vệ tối ưu quyền lợi hợp pháp, đương sự có thể nhờ Luật sư tư vấn về trường hợp hủy hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu Quý khách còn bất cứ thắc mắc, điểm chưa rõ hoặc cần hỗ trợ trong quá trình tố tụng, hãy liên hệ ngay đến hotline: 1900636387 để được luật sư tư vấn, giúp đỡ kịp thời và hiệu quả
Thưa luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về trường hợp mua bán đất. Gia đình tôi có mảnh đất hơn 8000m2 và đang bán cho 1 người với giá 26 tỷ hồi tháng 10 năm 2020, khi làm hợp đồng nhận cọc chỉ có 2 bên không ra chính quyền xác nhận, gia đình nhận cọc 2 tỷ và bên mua nói đúng 30 ngày sau sẽ chồng đủ nhưng đến 40 ngày sau họ cầm xuống 2.5 tỷ chồng tiếp gia đình cũng chấp nhận và cho họ thêm 30 ngày nữa và cũng làm thêm giấy nhận cọc lần 2. Đến 40 ngày kế tiếp họ mang xuống 7.5 tỷ lần này họ không làm giấy tờ gì chỉ thương lượng bằng miệng và cũng hứa sao 30 sẽ chồng hết số tiền còn lại nhưng đến bây giờ đã hơn 50 ngày kể từ lần nhận 7.5 tỷ thì họ không chồng tiền và cũng không nói gì. Gia đình có gọi họ bắt máy nhưng khi nói đến vấn đề này là họ tắt máy và không nghe nữa. Thưa luật sư như vậy thì gia đình tôi có bị ảnh hưởng gì không và có thể đơn phương hủy hộp đồng mua bán không và có phải hoàn tiền lại cho bên mua 12 tỷ không. Xin luật sư tư vấn giúp.
Chào bạn,
Theo quy định Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND có thẩm quyền. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy tay, không được công chứng, chứng thực thì sẽ không có hiệu lực pháp luật, trừ khi đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ hợp đồng. tuy nhiên, người này chỉ mới giao chưa đến ½ hợp đồng, do đó, theo quy định pháp luật, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, đối với 4,5 tỷ đặt cọc ban đầu, vì người mua không tiếp tục thực hiện hợp đồng, do đó là do lỗi của người mua, theo những gì bạn trình bày, căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bạn không cần phải hoàn lại số tiền 4,5 tỷ đồng đã nhận đặt cọc.
Trân trọng!
Tôi có thực hiện hợp đồng cọc mua đất, trog 30 ngày nếu bên mua kiểm tra thấy đất có quy hoạch thì bên bên B sẽ trả lại số tiền đa cọc, khi tôi lên phong quản lý đô thị thì họ trả lời là có khả năng qui hoạch. Nhưng bên B k tra cọc. Ma doi chi tra lại 80trieu. Sau đo tien hành xin văn bản xac nhận qui hoach nhug ngay có ket qua huôca ngày ki hop cọc. Ben A đề nghị bên B xác nhận là chấp nhân dôi ket qua nhug bên bên k đồng ý. Bên a xin lại số tien coc thi bên B chi tra lại 50 % số tien cọc. Vậy cho tôi hoi t có thể kien de lay lai số cọc hay k?
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Long Phan PMT, đối với trường hợp của bạn tôi đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Thứ nhất, căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận
Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng
Trường hợp khác do luật quy định
Trong trường hợp này, bạn nói rằng hợp đồng quy định trong vòng 30 ngày, nếu bên mua kiểm tra thấy đất có quy hoạch thì bên B sẽ trả lại số tiền đặt cọc. Sau đó, bạn lên Phòng quản lý đô thị thì được trả lời là có khả năng quy hoạch. Do đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận.
Vậy, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Khi đó, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2,3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Khi hủy hợp đồng đặt cọc, bên yêu cầu cần xác định những yêu cầu bồi thường hợp lý.
Thứ hai, căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trên là Tòa án nơi bị đơn cư trú.
Thứ ba, về thành phần hồ sơ khởi kiện gồm:
Đơn khởi kiện;
Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
Nếu có thắc mắc gì vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư hỗ trợ tư vấn. Xin cảm ơn.
Thưa luật sư cho tôi được hỏi cụ thể vấn đề như sau.
e gái tôi làm trong 1 công ty bất động sản. e gái tôi đã giao dịch 1 lô đất được công ty kê khai giá bán là 1.860.000.000. nhưng e gái tôi đã nghe nhầm và bán với mức giá là 1. 086. 000.000. tức là đã bị thấp hơn so với giá công ty đưa ra là 774 triệu. chúng tôi đã cố Gắng thương lượng với khách hàng bên mua nhưng ko thành. công ty quyết định khởi kiện e gái tôi đã bán nhầm lẫn với số tiền như trên. liệu sau khi khơi tối e gái tôi có phải bồi thuờng khoảng tiền 774 triệu đó cho công ty đầy đủ ko ạ. rất mong luật sư tư vấn
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.