Đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Thủ tục đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất là thủ tục bắt buộc người sử dụng đất phải thực hiện khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký biến động phải tuân theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ thông tin đến quý bạn đọc một số vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục nêu trên.

Khi thay đổi tài sản gắn liền với đất có buộc đăng ký biến động đất đai?

Việc đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ bắt buộc theo pháp luật Việt Nam. Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

• Đăng ký biến động bắt buộc thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng thuộc diện phải đăng ký biến động;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình;
• Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, bản án của Tòa án cũng phải thực hiện đăng ký biến động theo điểm j khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Tóm lại, câu trả lời cho vấn đề trên là có, việc đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là một nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, không phải là quyền lựa chọn. Dù sự thay đổi xuất phát từ các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn hay từ sự thay đổi về tổ chức, quyết định của tòa án, người sử dụng đất đều phải thực hiện thủ tục này theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.

Thẩm quyền giải quyết đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Việc nộp hồ sơ sai địa chỉ không chỉ làm mất thời gian, công sức mà còn có thể gây chậm trễ trong việc ghi nhận pháp lý cho tài sản của bạn. Vậy, đối với từng chủ thể sử dụng đất như cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức, đâu là nơi có thẩm quyền giải quyết?

Cụ thể, đối với từng loại đối tượng, nơi nộp hồ sơ được quy định khác nhau theo Phần B phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và môi trường ngày 23/6/2025 như sau: 

• Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; 
• Trong khi đó, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã. 

Như vậy, việc xác định thẩm quyền giải quyết đăng ký biến động đất đai phụ thuộc hoàn toàn vào chủ thể sử dụng đất. Kể từ ngày 01/7/2025, trong khi các tổ chức cần làm việc với cơ quan cấp tỉnh, thì cá nhân và cộng đồng dân cư có thể thực hiện thủ tục tại các cơ quan cấp xã.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Việc đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi về tài sản gắn liền với đất là một thủ tục pháp lý thiết yếu nhằm đảm bảo tính nhất quán và hợp pháp cho quyền sở hữu của bạn trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo tiểu mục từ 21 đến 24 phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và môi trường ngày 23/6/2025, hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất được quy định chi tiết theo từng trường hợp cụ thể. 

Đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền đất;
• Hợp đồng hoặc văn bản về việc bán hoặc tặng cho hoặc để thừa kế hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (đối với trường hợp đất thuê của Nhà nước – hình thức trả tiền thuê hằng năm);
• Bản vẽ tách thửa, hợp nhất (nếu có);
• Mảng trích đo bản đồ địa chính (nếu có);
• Văn bản thỏa thuận cấp chung 01 Giấy chứng nhận (nếu đồng sở hữu);
• Văn bản đồng ý của chủ sử dụng đất đối với chủ sở hữu tài sản (trường hợp chủ sở hữu tài sản không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất), trừ tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (nếu có);
• Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền đất (nếu có);
• Văn bản ủy quyền (nếu có).

Đối với trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Giấy chứng nhận đã cấp và bản sao hoặc bản chính giấy tờ chứng minh về việc đổi tên, thay đổi thông tin;
• Trường hợp tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư cần có thêm văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc đổi tên hoặc thay đổi thông tin theo quy định pháp luật;

Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức hoặc chuyển đổi mô hình tổ chức, hồ sơ cần bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc văn bản về việc thành lập tổ chức sau khi thay đổi;
• Quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định pháp luật về doanh nghiệp;
• Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 (nếu tách, hợp thửa);
• Mảng trích đo bản đồ địa chính (nếu có nhu cầu xác định lại diện tích đất);
• Văn bản ủy quyền (nếu không tự mình thực hiện).

Đối với trường hợp thay đổi theo thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản thỏa thuận của vợ và chồng hoặc của các thành viên trong gia đình;
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
• Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 (nếu tách, hợp thửa);
• Văn bản ủy quyền (nếu không tự mình thực hiện).

Tóm lại, để đảm bảo thủ tục được giải quyết nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật, người sử dụng đất cần nắm vững các quy định chi tiết và chuẩn bị giấy tờ cần thiết một cách cẩn thận, tránh phát sinh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Thủ tục thực hiện

Thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất là quy trình pháp lý bắt buộc nhằm công nhận và cập nhật những thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản lên Giấy chứng nhận. Theo quy định từ tiểu mục 21 đến 24 phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và môi trường ngày 23/6/2025, quy trình này được tiến hành qua các bước chặt chẽ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ khâu nộp hồ sơ, thẩm định, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho đến khi nhận được kết quả cuối cùng: 

• Bước đầu tiên, người yêu cầu đăng ký nộp 1 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền như đã phân tích trên. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
• Bước hai, cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
• Bước ba, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;
• Bước bốn, sau khi kiểm tra, Văn phòng đăng ký đất đai gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật;
• Bước cuối cùng, thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi trên sổ đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tóm lại, quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai là một chuỗi các bước được liên kết chặt chẽ, từ khâu tiếp nhận, thẩm định hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai đến việc xác định nghĩa vụ tài chính và cuối cùng là cập nhật thông tin lên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

>>>Xem thêm: Thủ tục Đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ đã cấp

Mức xử phạt không đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Việc chậm trễ hoặc không thực hiện thủ tục này không chỉ gây khó khăn trong các giao dịch dân sự mà còn có thể khiến cá nhân, tổ chức phải đối mặt với những mức xử phạt hành chính nghiêm khắc theo quy định của pháp luật. Vậy, mức phạt cụ thể cho hành vi không đăng ký biến động này là bao nhiêu? 

• Đối với cá nhân, theo Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/10/2024, mức phạt tiền đối với cá nhân từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Đây là mức phạt có tính răn đe cao nhằm đảm bảo việc tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực đất đai;
• Đối với tổ chức, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/10/2024, mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt cá nhân, tức từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng. Có thể thấy, tổ chức thường có quy mô hoạt động lớn hơn và khả năng chi trả cao hơn, do đó mức phạt cũng tương ứng cao hơn.

Ngoài việc bị phạt tiền, các trường hợp vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện đăng ký đất đai theo đúng quy định pháp luật. Biện pháp này đảm bảo việc khắc phục triệt để vi phạm và đưa tình trạng pháp lý của bất động sản về đúng quy định. 

Tóm lại, việc không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất sẽ dẫn đến những chế tài cụ thể, với mức phạt tiền lên đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân và 6.000.000 đồng đối với tổ chức.

Câu hỏi thường gặp về đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi tài sản gắn liền với đất

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về việc đăng ký biến động đất khi có thay đổi về tài sản gắn liền với đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan về vấn đề này:

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai là bao lâu?

Theo quy định pháp luật, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (khoản 2 mục II Phần V Phụ lục I ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ).

“Nghĩa vụ tài chính” khi đăng ký biến động đất đai bao gồm những khoản nào?

Nghĩa vụ tài chính là một yếu tố cốt lõi của quy trình, thường bao gồm các khoản sau:

• Lệ phí trước bạ: Thường là 0,5% trên giá trị tài sản chuyển nhượng.
• Thuế thu nhập cá nhân: Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho (trừ các trường hợp được miễn thuế), mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ): Mức phí này cũng do địa phương quy định.

Tài sản nào được xem là “tài sản gắn liền với đất”?

Tài sản gắn liền với đất là những tài sản tồn tại trên đất và không thể di dời mà không làm thay đổi công năng hoặc phá hủy tài sản đó. Các loại tài sản chính yếu bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng (nhà xưởng, kho bãi,…), rừng cây sản xuất, cây lâu năm và các công trình hạ tầng khác đã được xây dựng kiên cố (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Thời hạn bắt buộc phải đăng ký biến động là bao lâu sau khi phát sinh thay đổi?

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động (ví dụ: ngày hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực hoặc ngày phân chia xong di sản thừa kế), người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Cần làm gì nếu hồ sơ đăng ký biến động đất đai bị từ chối?

Khi nhận được thông báo từ chối kèm lý do cụ thể từ Văn phòng đăng ký đất đai, người yêu cầu cần xem xét kỹ lưỡng nguyên nhân. Quý khách có thể khắc phục bằng cách bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ theo yêu cầu. Nếu không đồng tình với lý do từ chối, bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính đó lên cơ quan cấp trên hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho tài sản có bắt buộc phải công chứng không?

Đây là điều kiện tiên quyết. Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để đảm bảo tính pháp lý trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Luật sư tư vấn về đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Luật sư của Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp dịch vụ đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất với các nội dung như sau:

• Tư vấn về các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn về chuẩn bị hồ sơ, trình tự đăng ký biến động khi thay đổi tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn về các nghĩa vụ pháp lý khi thực hiện đăng ký biến động đất đai.
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, văn bản có liên quan đến đăng ký biến động đất đai;
• Tư vấn thủ tục ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký biến động đất đai
• Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất với các cơ quan có thẩm quyền;
• Dự liệu các rủi ro phát sinh, tư vấn hướng giải quyết khi có tranh chấp trong quá trình thực hiện đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất;
• Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi phát hiện có chủ thể xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.

Kết luận

Thủ tục đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất là thủ tục quan trọng với thành phần hồ sơ, thủ tục phức tạp. Nếu không nắm kĩ quy định liên quan thì sẽ có thể phát sinh nhiều rủi ro pháp lý. Nếu có nhu cầu sử dụng dịch vụ nhận ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thay đổi tài sản gắn liền với đất của Luật Long Phan PMT, quý khách hàng vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 để được Luật sư nhà đất của chúng tôi tư vấn và hỗ trợ thực hiện.

Bài viết liên quan đăng ký biến động đất có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục đăng ký biến động đất đai do thay đổi số căn cước công dân
• Hướng dẫn thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ 
• Thay Đổi Thông Tin Cá Nhân Có Phải Làm Lại Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Không?

Tags: Đăng ký biến động đất đai, Tài sản gắn liền với đất, Thủ tục đăng ký biến động, Thủ tục hành chính đất đai