Quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản

Quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản là một chuỗi các thủ tục pháp lý phức tạp, được tiến hành bởi cơ quan thi hành án dân sự nhằm đảm bảo bản án, quyết định của Tòa án được thực thi. Biện pháp cưỡng chế này tác động trực tiếp đến quyền sở hữu, sử dụng đối với nhà, đất và các tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án. Để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, toàn bộ quy trình phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết từng bước trong quy trình thi hành án đối với bất động sản.

Nguyên tắc và điều kiện kê biên thi hành án đối với bất động sản

Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc, do đó pháp luật quy định các nguyên tắc và điều kiện chặt chẽ trước khi áp dụng, đặc biệt là đối với bất động sản. Việc áp dụng biện pháp này phải dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc và tuân thủ đúng trình tự luật định. Đây là bước khởi đầu quan trọng, định hình toàn bộ tính hợp pháp của quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản.

Việc kê biên bất động sản chỉ được tiến hành khi người phải thi hành án không có đủ các tài sản khác để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hoặc không tự nguyện thi hành án dù có điều kiện (khoản 1 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự (THADS) 2008). Chấp hành viên phải tiến hành kê biên tài sản theo thứ tự ưu tiên: tiền, các giấy tờ có giá, tài khoản ngân hàng, động sản và cuối cùng mới đến bất động sản (khoản 1 Điều 90 Luật THADS 2008). Nguyên tắc này nhằm hạn chế tối đa việc ảnh hưởng đến nơi ở và hoạt động sản xuất, kinh doanh của người phải thi hành án.

Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án. Tuy nhiên, nếu người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án, Chấp hành viên vẫn có thể tiến hành kê biên. Không kê biên nhà ở duy nhất nếu giá trị vượt nghĩa vụ thi hành và có thể tách phần để thi hành (Điều 95 Luật THADS 2008). 

>>> Xem thêm: Thi hành án đối với tài sản là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án

Xác minh điều kiện thi hành và tài sản thuộc diện kê biên

Trước khi ban hành bất kỳ quyết định cưỡng chế nào, Chấp hành viên có nghĩa vụ phải tiến hành xác minh để thu thập thông tin, làm cơ sở cho việc áp dụng biện pháp kê biên. Giai đoạn này bao gồm hai nhiệm vụ cốt lõi: thẩm định điều kiện thi hành án của người phải thi hành án và xác định chính xác các tài sản thuộc phạm vi có thể bị kê biên, đặc biệt là khi có liên quan đến quyền của bên thứ ba.

Xác minh điều kiện thi hành án

Việc xác minh điều kiện thi hành án là bước khởi đầu trong quy trình kê biên bất động sản. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, quy trình xác minh điều kiện thi hành án được thực hiện một cách chặt chẽ và có hệ thống. Khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án, trong vòng 10 ngày, Chấp hành viên sẽ tiến hành xác minh tài sản và thu nhập của người phải thi hành án; riêng với các biện pháp khẩn cấp tạm thời, việc này được thực hiện ngay lập tức. Trong quá trình này, người phải thi hành án có nghĩa vụ kê khai trung thực, đầy đủ về tài sản, thu nhập của mình và sẽ phải chịu trách nhiệm nếu kê khai gian dối. 

Để đảm bảo tính linh hoạt và hiệu quả, pháp luật cho phép áp dụng nhiều phương thức xác minh khác nhau. Trường hợp cần xác minh làm rõ thông tin về tài sản, nơi cư trú, nơi làm việc, trụ sở của người phải thi hành án hoặc các thông tin khác liên quan đến việc thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án có thể ra quyết định ủy thác xác minh cho cơ quan thi hành án tại nơi có thông tin. Đồng thời, người được thi hành án cũng có quyền tự mình hoặc ủy quyền cho người khác thu thập thông tin về điều kiện thi hành án và cung cấp cho cơ quan chức năng. Nếu có sự mâu thuẫn giữa các kết quả xác minh hoặc khi có kháng nghị của Viện kiểm sát, Chấp hành viên phải tiến hành xác minh lại trong vòng 05 ngày làm việc để đảm bảo tính chính xác.

Sau khi có kết quả, nếu xác định người phải thi hành án chưa có điều kiện thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án. Việc thi hành án chưa có điều kiện được thống kê riêng để theo dõi. Khi có thông tin mới về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án thì Chấp hành viên tiến hành xác minh và tổ chức thi hành án.

Cơ sở pháp lý: Điều 44 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014, Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, khoản 6 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP, khoản 3 Điều 1 Nghị định 152/2024/NĐ-CP.

Tài sản thuộc diện kê biên

Việc xác minh và xử lý tài sản thuộc diện kê biên được thực hiện một cách cẩn trọng, đặc biệt khi có liên quan đến các giao dịch hoặc quyền của bên thứ ba. Cụ thể, nếu một tài sản phát sinh giao dịch trong khi đang bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên và yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu. Đối với trường hợp người phải thi hành án thực hiện giao dịch sau khi bản án có hiệu lực mà không dùng tiền thu được để thi hành án, nếu việc chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, Chấp hành viên sẽ kê biên tài sản đó. Ngược lại, nếu việc chuyển quyền đã hoàn tất, Chấp hành viên sẽ không kê biên mà yêu cầu Tòa án giải quyết và thông báo các cơ quan liên quan tạm dừng giao dịch đối với tài sản này.

Khi tài sản kê biên là tài sản chung với người khác, quy trình xử lý được quy định rất rõ ràng. Nếu phần sở hữu của người phải thi hành án chưa được xác định, Chấp hành viên sẽ thông báo để các đồng sở hữu tự thỏa thuận phân chia hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu các bên không thực hiện, Chấp hành viên sẽ yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án để làm căn cứ kê biên. 

Đối với tài sản chung đã xác định được phần, nếu có thể phân chia, Chấp hành viên chỉ kê biên phần của người phải thi hành án. Nếu không thể phân chia hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản, Chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản và thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ. Đặc biệt, các đồng sở hữu chung luôn có quyền ưu tiên mua lại phần tài sản của người phải thi hành án theo giá đã định trước khi đưa ra bán đấu giá.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các trường hợp đặc biệt khác. Đối với tài sản đang được cầm cố, thế chấp hợp pháp, nếu giá trị tài sản bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án. Kèm theo yêu cầu người nhận cầm cố, thế chấp khi thanh toán hết nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự biết. Cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản sau khi đã được giải chấp hoặc thu phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh toán hợp đồng đã ký, nếu có.

Bên cạnh đó, người phải thi hành án cũng có quyền tự nguyện đề nghị kê biên một tài sản cụ thể của mình và tài sản đó đủ để đảm bảo nghĩa vụ và các chi phí liên quan, Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên tài sản để thi hành án.

Cơ sở pháp lý: Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, khoản 11 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP, Điều 2 Nghị định 152/2024/NĐ-CP, Điều 74 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014.

>>> Xem thêm: Hủy hoại tài sản đã kê biên thì bị xử lý như thế nào?

Ban hành quyết định cưỡng chế kê biên

Sau khi hoàn tất quá trình xác minh và xác định người phải thi hành án có bất động sản đủ điều kiện để kê biên, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự sẽ ban hành quyết định cưỡng chế. Đây là văn bản pháp lý chính thức, cho phép Chấp hành viên tiến hành các thủ tục kê biên tại thực địa. Quyết định này là căn cứ pháp lý không thể thiếu trong quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản.

Quyết định cưỡng chế kê biên phải có các nội dung chính theo quy định của pháp luật, bao gồm: căn cứ ban hành quyết định; họ tên, chức vụ của người ban hành; tên cơ quan thi hành án; họ tên, địa chỉ của người phải thi hành án và người được thi hành án; và đặc biệt là nội dung cưỡng chế, trong đó mô tả rõ tài sản là bất động sản sẽ bị kê biên (địa chỉ, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, tình trạng pháp lý…). 

Quyết định này phải được gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tổ chức cưỡng chế kê biên hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc thực hiện quyết định cưỡng chế kê biên (Điều 38 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014). 

>>> Xem thêm: Hướng dẫn khiểu nại quyết định kê biên thi hành án dân sự

Tiến hành kê biên tại thực địa

Đây là giai đoạn Chấp hành viên thực hiện quyền lực nhà nước để kiểm soát và ghi nhận hiện trạng tài sản trực tiếp tại nơi có bất động sản. Hoạt động này phải được tiến hành công khai, minh bạch và có sự tham gia của các bên liên quan.

Việc tiến hành kê biên bất động sản tại thực địa phải tuân thủ quy trình nghiêm ngặt theo Điều 88 Luật THADS 2008. Trước khi kê biên ít nhất 03 ngày làm việc, Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự và người có quyền lợi liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên. Trường hợp cần ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản thì có thể kê biên mà không cần thông báo trước. Đương sự có thể ủy quyền cho người khác thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong quá trình kê biên.

Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được uỷ quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng. Biên bản phải có chữ ký của tất cả người tham gia và được lưu giữ theo quy định.

Trường hợp phải mở khóa, phá khóa, mở gói để kê biên đồ vật bị khóa, đóng gói, Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 Luật THADS 2008 với sự chứng kiến của người làm chứng.

Đăng ký kê biên tại cơ quan đăng ký đất đai

Trước khi kê biên tài sản là bất động sản, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, các giao dịch đã đăng ký. Thông tin này giúp xác định chính xác quyền sở hữu, quyền sử dụng và các ràng buộc pháp lý khác của bất động sản. Đặc biệt quan trọng là việc xác định bất động sản có đang bị thế chấp, cầm cố hay không.

Sau khi hoàn tất việc kê biên tại thực địa, Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất về việc kê biên tài sản là bất động sản theo Điều 89 Luật THADS 2008. Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản (khoản 1 Điều 178 Luật THADS 2008).

Việc đăng ký kê biên tạo ra hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba, đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến bất động sản từ thời điểm kê biên đều không có giá trị pháp lý. Việc đăng ký kê biên là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án và đảm bảo tính hiệu quả của quá trình thi hành án.

Các công việc tiến hành sau khi kê biên

Khi việc kê biên và đăng ký tài sản hoàn tất, quy trình thi hành án chuyển sang giai đoạn xử lý tài sản. Giai đoạn này tập trung vào việc định giá và tổ chức bán đấu giá công khai. Mục tiêu là chuyển hóa bất động sản thành tiền để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án.

Giao hồ sơ tài sản là bất động sản cho đơn vị đấu giá

Sau khi hoàn tất việc kê biên và đăng ký kê biên, Chấp hành viên tiến hành chuẩn bị hồ sơ để bàn giao cho tổ chức đấu giá tài sản. Hồ sơ bao gồm quyết định kê biên, biên bản kê biên, các giấy tờ pháp lý của bất động sản, kết quả định giá tài sản và các tài liệu liên quan khác. Việc định giá bất động sản phải do tổ chức định giá có thẩm quyền thực hiện để đảm bảo tính khách quan và chính xác. Giá trị định giá sẽ là cơ sở để xác định giá khởi điểm trong cuộc đấu giá.

Theo Điều 101 Luật THADS 2008, việc bán đấu giá đối với tài sản kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá. Nếu đương sự không thỏa thuận được, Chấp hành viên sẽ lựa chọn tổ chức bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá phải được thực hiện trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày định giá. 

Tổ chức đấu giá có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, kiểm tra tình trạng thực tế của bất động sản và chuẩn bị các thủ tục cần thiết cho cuộc đấu giá. Đối với bất động sản, việc bán đấu giá phải được thực hiện trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. 

Tổ chức bán đấu giá

Việc tổ chức bán đấu giá bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật Thi hành án dân sự 2008. Giá khởi điểm là giá do đương sự thỏa thuận hoặc do Chấp hành viên xác định nếu thuộc các trường hợp tại khoản 3 Điều 98 Luật THADS 2008. Cuộc đấu giá phải được tổ chức công khai, minh bạch với sự tham gia của đấu giá viên có chứng chỉ hành nghề.

Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải thi hành án có quyền nhận lại tài sản nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá.

Trình tự, thủ tục đấu giá tài sản thực hiện theo các bước như sau:

• Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản.
• Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản.
• Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản.
• Thông báo công khai việc đấu giá tài sản.
• Công khai giá khởi điểm, phương thức đấu giá.
• Xem tài sản đấu giá.
• Bán hồ sơ đấu giá và đăng ký tham gia đấu giá.
• Cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản.
• Lựa chọn hình thức và phương thức đấu giá.
• Lập biên bản đấu giá.
• Ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Cơ sở pháp lý: Điều 33, Điều 34, Điều 35, Điều 36, Điều 39, Điều 44, Điều 45, Điều 46, Điều 55, Điều 57, Điều 58 Luật Đấu giá tài sản 2016 sửa đổi, bổ sung năm 2024.

Thanh toán tiền thi hành án theo thứ tự

Sau khi thu được tiền từ việc bán đấu giá bất động sản, cơ quan thi hành án phải thực hiện thanh toán theo thứ tự ưu tiên được quy định tại Điều 47 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014. Trước tiên, từ số tiền thu được sẽ trừ các chi phí thi hành án bao gồm chi phí định giá, chi phí đấu giá, chi phí cưỡng chế và các chi phí hợp lý khác. Số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên cụ thể được pháp luật quy định.

Thứ tự thanh toán tiền thi hành án được thực hiện như sau: 

• Tiền cấp dưỡng, tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động, tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, tổn thất về tinh thần. 
• Án phí, lệ phí Tòa án.
• Cuối cùng mới đến các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định. 

Trường hợp có nhiều người được thi hành án trong cùng một hàng ưu tiên thì việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án. Số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án. Chấp hành viên phải thực hiện việc thanh toán trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày thu được tiền.

Bàn giao hồ sơ cho người trúng đấu giá làm thủ tục đăng ký sang tên theo quy định

Sau khi người trúng đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản, cơ quan thi hành án có trách nhiệm bàn giao hồ sơ và hỗ trợ họ làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng theo Điều 106 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014. Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ sau đây cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án:

• Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự
• Bản sao bản án, quyết định
• Quyết định thi hành án
• Quyết định kê biên tài sản
• Văn bản đấu giá thành
• Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua tài sản. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu (Điều 246 Luật Đất đai 2024). Người mua được tài sản thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó một cách hợp pháp và đầy đủ.

Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết trong lĩnh vực thi hành án

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực tư vấn pháp luật liên quan đến thi hành án dân sự và kê biên bất động sản với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Các dịch vụ luật sư chuyên nghiệp mà Luật Long Phan PMT cung cấp bao gồm:

• Tư vấn các quyền và nghĩa vụ của người được thi hành án, người phải thi hành án, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
• Tư vấn xác định điều kiện để thi hành án.
• Soạn thảo đơn từ, văn bản như đơn yêu cầu thi hành án, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm,…
• Tư vấn về thủ tục khiếu nại quyết định kê biên nếu có cơ sở vi phạm quy định về thi hành án.
• Tư vấn, hướng dẫn các thủ tục thi hành án, thẩm quyền, thời hiệu thi hành án
• Nhận ủy quyền thi hành án

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp về quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản, giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Người phải thi hành án có bị xử lý không nếu cố tình không kê khai tài sản?

Có. Nếu người phải thi hành án không kê khai hoặc kê khai gian dối về tài sản, thu nhập, tùy theo mức độ vi phạm, Chấp hành viên có thể ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật (Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 3 Điều 1 Nghị định 152/2024/NĐ-CP).

Có thể khiếu nại quyết định cưỡng chế kê biên tài sản không?

Đương sự có quyền khiếu nại quyết định cưỡng chế kê biên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định (Điều 140 Luật THADS 2008).

Quyền lợi của người đang thuê nhà bị kê biên được bảo vệ như thế nào?

Nếu hợp đồng thuê nhà được ký trước khi tài sản bị kê biên và vẫn còn thời hạn, hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực pháp lý. Người mua trúng đấu giá tài sản sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, và người thuê có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn hợp đồng (Điều 91 Luật THADS 2008).

Người đồng sở hữu phải làm gì để bảo vệ phần tài sản của mình không bị kê biên?

Người đồng sở hữu có quyền tự thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung để xác định rõ phần sở hữu của người phải thi hành án. Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của người phải thi hành án (Điều 74 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014). 

Ai là người chịu chi phí cho việc định giá và tổ chức bán đấu giá tài sản?

Các chi phí này được tính là chi phí thi hành án. Theo quy định, các chi phí này sẽ do người phải thi hành án chịu và được khấu trừ trực tiếp từ số tiền thu được sau khi bán đấu giá tài sản, trước khi thanh toán cho người được thi hành án (Điều 47 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Trường hợp số tiền bán tài sản vượt quá nghĩa vụ phải thi hành án thì phần chênh lệch được xử lý ra sao?

Sau khi thanh toán toàn bộ nghĩa vụ thi hành án và các chi phí thi hành án, nếu còn tiền thừa, số tiền này sẽ được hoàn trả lại cho người phải thi hành án (điểm c khoản 2 Điều 47 Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Trường hợp nào bất động sản bị thế chấp vẫn có thể kê biên?

Nếu bất động sản đã được thế chấp hợp pháp có giá trị lớn hơn nghĩa vụ thế chấp, phần giá trị còn lại có thể bị kê biên để thi hành án. Cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản sau khi đã được giải chấp hoặc thu phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh toán hợp đồng đã ký, nếu có (khoản 3 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP).

Kết luận

Quy trình kê biên thi hành án đối với tài sản là bất động sản là một thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, việc tìm đến sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý là giải pháp tối ưu. Vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp, kịp thời và hiệu quả nhất.

Tags: bất động sản, Cưỡng chế thi hành án, Đấu giá tài sản, Kê biên tài sản, quy trình kê biên, Thi hành án dân sự