Cho thuê đất đang có tranh chấp hiện đang diễn ra phổ biến tại Việt Nam và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nguy hiểm cho các bên tham gia. Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ các điều kiện về tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi cho thuê. Đặc biệt, thửa đất phải có đầy đủ giấy chứng minh quyền sử dụng và không có tranh chấp. Bài viết phân tích khung pháp lý và các chế độ xử lý tài chính đối với hành vi cho thuê đất đang được chấp nhận.
Điều kiện cho thuê đất hiện nay
Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện cho thuê đất. Việc thuê đất phải được thực hiện công khai và minh bạch.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện cho thuê đất bao gồm:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Rủi ro và hậu quả của việc cho thuê đất đang tranh chấp
Đối với người cho thuê
Việc cho thuê đất đang tranh chấp sẽ dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho cả người thuê và người cho thuê. Người cho thuê có thể phải đối mặt với việc bị xử phạt hành chính, thậm chí là bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Hậu quả không dừng lại ở việc bị phạt tiền mà còn ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi hợp pháp của chính mình.
Ngoài ra, trong một số trường hợp người cho thuê đất còn phải đối mặt với việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi biết đất đang tranh chấp không đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn tiến hành cho thuê
Đồng thời, do việc cho thuê không đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên hợp đồng thuê đất sẽ bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Người cho thuê phải hoàn trả số tiền đã nhận và còn có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho người thuê đất.
Uy tín kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng, khó khăn trong các giao dịch bất động sản trong tương lai.
>>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng
Đối với người thuê đất
Người thuê đất có thể đối mặt với nhiều rủi ro khi thuê đất đang tranh chấp:
- Nguy cơ đất bị thu hồi lại và phải chấm dứt hợp đồng thuê bất cứ lúc nào nếu tranh chấp được giải quyết theo hướng có lợi cho thứ ba
- Mất các tài khoản đầu tư đã được bỏ ra trên đất như công trình xây dựng, trồng cây
- Chi phí pháp lý phát sinh khi tham gia giải quyết tranh chấp
- Khó khăn trong việc cấp giấy phép xây dựng, kinh doanh
Xử phạt hành chính đối với hành vi cho thuê đất đang tranh chấp
Căn cứ tại điểm b khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về cho thuê quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo Điều 45, Luật Đất đai 2024 thì phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. Đồng thời, hành vi cho thuê đất đang tranh chấp còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả gồm:
- Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
- Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
- Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
Căn cứ vào 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức xử phạt nêu trên áp dụng đối với cá nhân có hành vi vi phạm, mức xử phạt áp dụng đối với tổ chức có hành vi vi phạm bằng 2 lần mức xử phạt của tổ chức.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định thì thời hiệu xử phạt vi phạm đối với hành vi cho thuê đất đang có tranh chấp là 02 năm.
Luật sư tư vấn pháp lý về việc làm cho thuê đất
Khi tham gia tư vấn về thuê đất, luật sư sẽ thực hiện các công việc sau:
- Rà soát hồ sơ pháp lý của thửa đất:
- Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên (nếu có)
- Tư vấn về điều kiện và thủ tục cho thuê đất:
- Hướng dẫn các pháp lý điều kiện cần đáp ứng
- Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng cho thuê đất
- Tư vấn quy trình thủ tục cho thuê đất
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng
- Đại diện cho khách hàng tham gia quá trình hòa giải, thương lượng
- Tham gia tố tụng tại tòa án khi cần thiết
- Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả
Cho thuê đất đang tranh chấp là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả người cho thuê và người thuê đất. Để tránh hậu quả pháp lý và tổn hại về tài sản, Quý khách cần xác định kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để luật sư của Long Phan PMT hỗ trợ tư vấn chi tiết về các vấn đề giải pháp liên quan đến thuê đất.
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.