Cho thuê đất đang có tranh chấp hiện đang diễn ra phổ biến tại Việt Nam và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nguy hiểm cho các bên tham gia. Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ các điều kiện về tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi cho thuê. Đặc biệt, thửa đất phải có đầy đủ giấy chứng minh quyền sử dụng và không có tranh chấp. Bài viết phân tích khung pháp lý và các chế độ xử lý tài chính đối với hành vi cho thuê đất đang được chấp nhận.
Điều kiện để cho thuê đất theo quy định mới nhất
Trường hợp đang có dự định cho thuê đất trong năm 2025? Để đảm bảo giao dịch diễn ra hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền cho thuê đất khi có đủ các điều kiện cụ thể sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương được pháp luật quy định. Trường hợp ngoại lệ chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài phải có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không được bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Tóm lại, việc đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện cốt lõi trên – từ giấy tờ pháp lý, tình trạng không tranh chấp, không bị kê biên đến còn thời hạn sử dụng – là yêu cầu bắt buộc để hoạt động cho thuê đất được pháp luật công nhận.
Có thể khởi kiện dân sự yêu cầu tòa án giải quyết
Khi vướng vào một hợp đồng thuê đất vi phạm pháp luật, đặc biệt là đất đang có tranh chấp, việc khởi kiện dân sự là giải pháp pháp lý toàn diện để bảo vệ quyền lợi. Thông qua khởi kiện, người bị hại có thể đồng thời theo đuổi hai mục tiêu quan trọng: yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thuê đất vô hiệu và buộc bên vi phạm phải bồi thường cho mọi thiệt hại đã gây ra.
Hợp đồng thuê đất có thể bị vô hiệu
Khi phát hiện hợp đồng thuê đất vi phạm các điều kiện pháp luật, chẳng hạn như đất đang có tranh chấp hoặc bị lừa dối về tình trạng pháp lý, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền bảo vệ mình. Giải pháp pháp lý hiệu quả trong trường hợp này là khởi kiện dân sự, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền xem xét và tuyên bố hợp đồng thuê đất vô hiệu.
Hợp đồng cho thuê đất đang có tranh chấp có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định này, giao dịch dân sự phải đảm bảo các bên có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Cũng như, mục đích và nội dung giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật hay trái đạo đức xã hội.
Như vậy, bên cho thuê phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp với Giấy chứng nhận QSDĐ và đảm bảo điều kiện đất đang không có tranh chấp tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Nếu bên cho thuê không phải chủ sở hữu hợp pháp hoặc cho thuê đất đang có tranh chấp thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do việc giao kết bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép theo Điều 127 của Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp này bên cho thuê biết đất đang có tranh chấp nhưng dùng thủ đoạn để lừa dối về tình trạng pháp lý thực tế của thửa đất khiến bên thuê tin rằng bên cho thuê đủ điều kiện cho thuê đất.
Tóm lại, khi có đủ bằng chứng về các vi phạm như đất đang tranh chấp hay có yếu tố lừa dối, việc khởi kiện là quyền lợi chính đáng của bên thuê. Cần lưu ý rằng, một khi Tòa án đã tuyên hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đồng thời, bên có lỗi gây ra thiệt hại còn phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Quyền yêu cầu bồi thường khi bị thiệt hại
Ngoài việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, pháp luật còn cho phép bên bị vi phạm khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để đòi lại công bằng.
Trong hợp đồng thuê đất đang có tranh chấp, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê vi phạm hợp đồng theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Quyền này phát sinh khi bên cho thuê cam kết về tình trạng pháp lý “sạch” của thửa đất nhưng trên thực tế đất đang có tranh chấp. Các thiệt hại có thể bao gồm lợi ích bị mất, chi phí khắc phục theo quy định pháp luật.
- Thiệt hại thực tế bao gồm những tổn thất cụ thể mà bên bị vi phạm hợp đồng phải gánh chịu. Ví dụ chi phí sửa chữa, khôi phục tài sản bị hư hỏng do lỗi của bên cho thuê;
- Lợi ích bị mất là những khoản thu nhập mà bên thuê đáng lẽ được hưởng nếu không có vi phạm hợp đồng. Điều này có thể bao gồm tiền thuê đất trong thời gian bên cho thuê chiếm dụng bất hợp pháp, hoặc khoản lợi nhuận từ việc khai thác đất mà bên thuê bị mất do không thể sử dụng tài sản.
Để yêu cầu bồi thường thiệt hại thành công, bên bị vi phạm cần thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh các “thiệt hại thực tế” và “lợi ích bị mất” do hành vi vi phạm của bên cho thuê gây ra
Lưu ý về thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền tòa án giải quyết
Khi đã quyết định khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất, việc hiểu rõ các quy định về thủ tục tố tụng là cần thiết. Trong đó, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền của Tòa án là hai yếu tố mang tính quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến việc Tòa án có thụ lý và giải quyết vụ án của bạn hay không
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm. Thời hạn này được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Lưu ý:
- Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi có yêu cầu áp dụng của một bên hoặc các bên tham gia tố tụng. Và yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định giải quyết vụ án. Do đó, nếu không có yêu cầu của đương sự, Tòa án không tự động áp dụng quy định về thời hiệu.
- Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu. Tuy nhiên, việc từ chối này không được nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.
(Cơ sở pháp lý: Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
Về thẩm quyền giải quyết, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại Điều 26, 28, 30, 32 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong đó có tranh chấp về hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 4 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
(Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/Qh15)
Như vậy, việc nắm rõ thời hiệu khởi kiện là 03 năm và xác định đúng thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực không chỉ giúp Quý khách tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn là điều kiện tiên quyết để Tòa án có thể thụ lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Quý khách trong vụ tranh chấp.
Có thể đối diện trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản
Hành vi cố tình cho thuê đất đang có tranh chấp không chỉ là một vi phạm dân sự thông thường mà còn tiềm ẩn nguy cơ cấu thành tội phạm, khiến người cho thuê có thể phải đối diện với trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo.
Biết nhưng cố tình thực hiện giao dịch nhằm chiếm đoạt tài sản
Không chỉ dừng lại ở các tranh chấp dân sự, hành vi cố tình cho thuê đất đang có tranh chấp nhằm chiếm đoạt tiền của người khác có thể đẩy người vi phạm đối diện với trách nhiệm hình sự.
Việc cho thuê đất đang có tranh chấp có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017. Tội danh này áp dụng khi người cho thuê biết đất có tranh chấp nhưng vẫn dùng thủ đoạn gian dối như che giấu thông tin, giả mạo giấy tờ hoặc cung cấp thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý của đất để lừa người thuê.
Mục đích chiếm đoạt tài sản phải được xác định ngay từ đầu khi người cho thuê ký kết hợp đồng. Điều này có nghĩa là người cho thuê đã có ý định chiếm đoạt số tiền thuê mà không có ý định thực hiện hợp đồng hoặc trả lại tài sản.
Người vi phạm đều sẽ phải đối mặt với những chế tài nghiêm khắc của pháp luật hình sự.
Thủ tục tố giác
Đây là bước đi pháp lý chính thức để thông báo sự việc đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền, từ đó khởi động quy trình điều tra và xử lý người vi phạm. Vậy, cần tố giác ở đâu và quy trình tiếp theo sẽ diễn ra như thế nào?
Theo Điều 5 Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC, các cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác bao gồm: Cơ quan điều tra; Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra; Viện kiểm sát các cấp; Công an xã, phường, thị trấn, Đồn Công an, Trạm Công an; Tòa án các cấp; Cơ quan báo chí và các cơ quan tổ chức khác.
Khoản 4 Điều 163 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 quy định về thẩm quyền điều tra theo địa phận. Cơ quan điều tra có thẩm quyền điều tra những vụ án hình sự mà tội phạm xảy ra trên địa phận của mình. Trường hợp tội phạm được thực hiện tại nhiều nơi khác nhau hoặc không xác định được địa điểm, việc điều tra thuộc thẩm quyền của cơ quan điều tra nơi phát hiện tội phạm, nơi bị can cư trú hoặc bị bắt.
Như vậy, khi nhận thấy bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Quý khách có thể làm đơn tố giác đến các cơ quan điều tra nơi cư trú cấp xã, Viện kiểm sát các cấp, Tòa án hoặc các cơ quan tiếp nhận tố giác khách tại nơi phát hiện tội phạm, xảy ra tội phạm hoặc nơi cư trú của người có hành vi phạm tội.
Trường hợp, cơ quan tiếp nhận tố giác tiếp nhận đơn thì sẽ chuyển ngay cho cơ quan điều tra để giải quyết theo quy định;
Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác, Cơ quan điều tra sẽ tiến hành một số hoạt động kiểm tra, xác minh và ra một trong các quyết định:
- Khởi tố vụ án hình sự
- Không khởi tố vụ án hình sự;
- Tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố
Như vậy, pháp luật đã tạo ra một cơ chế tiếp nhận và xử lý tin báo tội phạm rõ ràng, dễ tiếp cận. Điều quan trọng đối với người tố giác là cần trình bày sự việc trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin và chứng cứ mình có.
>>> Xem thêm:
- Hướng dẫn tố giác tội phạm khi không còn cơ quan công an cấp huyện
- Cách viết đơn tố giác tội phạm
- Hướng dẫn trình báo, tố giác qua ứng dụng VNeID
Các tài liệu chứng cứ chứng minh khuyến nghị cần cung cấp
Để một đơn tố giác hay một vụ kiện dân sự có cơ sở vững chắc, lời nói thôi là chưa đủ. Yếu tố quyết định để chứng minh hành vi lừa đảo chính là các tài liệu chứng cứ xác thực và hợp lệ.
Cung cấp các tài liệu chứng cứ chứng minh hành vi lừa đảo như hợp đồng thuê đất, biên lai giao dịch, phiếu thu của ngân hàng, sao kê chuyển khoản ngân hàng, tài liệu chứng minh đất đang có tranh chấp như thông báo ngăn chặn giao dịch từ Văn phòng đăng ký đất đai, Tòa án (nếu có), vi bằng tin nhắn, email, hình ảnh, thông tin cá nhân của bên cho thuê.
Tóm lại, việc thu thập và hệ thống hóa các loại giấy tờ từ hợp đồng, chứng từ thanh toán cho đến bằng chứng về tình trạng tranh chấp của thửa đất sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả trước pháp luật.
>>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng
Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp cho thuê đất đang tranh chấp
Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách khi gặp phải tranh chấp cho thuê đất. Dịch vụ luật sư của chúng tôi bao gồm:
- Tư vấn pháp lý về điều kiện cho thuê đất;
- Kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ, xác minh tình trạng tranh chấp và đánh giá khả năng thực hiện giao dịch;
- Tư vấn, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ tố giác, khởi kiện;
- Soạn thảo đơn tố giác, đơn khởi kiện và các đơn từ khác trong suốt quá trình giải quyết;
- Đại diện theo ủy quyền nộp đơn, theo dõi quá trình xử lý và tham gia các buổi làm việc với cơ quan chức năng, báo cáo cho Quý khách;
- Tư vấn hướng xử lý cơ quan điều tra không tiến hành khởi tố hoặc Tòa án bác đơn khởi kiện.
Tóm lại, với sự đồng hành của đội ngũ luật sư am hiểu chuyên môn, Quý khách sẽ không phải đơn độc trong cuộc chiến pháp lý phức tạp. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ toàn diện, từ việc chuẩn bị hồ sơ ban đầu cho đến khi vụ việc được giải quyết triệt để.
Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi cho thuê đất đang có tranh chấp
Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về hướng xử lý khi cho thuê đất đang có tranh chấp, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau!
Nếu bên cho thuê chứng minh được họ không biết về tranh chấp tại thời điểm ký kết, họ có bị truy cứu hình sự không?
Không. Trách nhiệm hình sự đối với tội danh tại Điều 174 của Bộ luật Hình sự 2015 đòi hỏi yếu tố “lỗi cố ý”. Nếu bên cho thuê có thể chứng minh họ đã thực hiện các biện pháp cần thiết để kiểm tra và không thể biết về tranh chấp (lỗi vô ý), họ sẽ không bị truy cứu hình sự. Tuy nhiên, họ vẫn phải chịu trách nhiệm dân sự theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 về việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Chi phí khởi kiện một vụ án dân sự (án phí) được xác định như thế nào?
Mức án phí được quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Đối với yêu cầu không có giá trị bằng tiền (chỉ yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu), án phí sơ thẩm là 300.000 đồng. Đối với yêu cầu có giá trị bằng tiền (đòi bồi thường), án phí được tính theo phần trăm giá trị tài sản.
Ngoài việc khởi kiện, có phương thức giải quyết nào khác như hòa giải không?
Có. Pháp luật luôn khuyến khích việc hòa giải. Các bên có thể hòa giải tại UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024 hoặc tiến hành hòa giải, đối thoại tại Tòa án theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020 trước khi đề nghị Tòa án thụ lý giải quyết. Kết quả hòa giải thành tại Tòa án có giá trị pháp lý như một bản án.
Tôi có thể đình chỉ việc thanh toán tiền thuê ngay khi phát hiện đất đang có tranh chấp không?
Quý khách có quyền tạm ngừng thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu việc cho thuê đất tranh chấp được xem là vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng của bên cho thuê, theo quy định tại Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, Quý phải thông báo ngay cho bên cho thuê bằng văn bản. Để đảm bảo an toàn pháp lý, giải pháp tốt nhất là khởi kiện và yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời” theo Điều 111 và Điều 114 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Nếu bên thuê cũng có một phần lỗi thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết ra sao?
Trong trường hợp bên thuê cũng có lỗi (ví dụ: đã nghe phong thanh về tranh chấp nhưng vẫn bỏ qua, không kiểm tra kỹ), Tòa án sẽ áp dụng nguyên tắc “lỗi hỗn hợp” quy định tại Điều 363 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, bên cho thuê sẽ không phải bồi thường phần thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của bên thuê. Mức độ lỗi của mỗi bên sẽ do Tòa án quyết định dựa trên các chứng cứ trong hồ sơ vụ án.
Kết luận
Cho thuê đất đang tranh chấp là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả người cho thuê và người thuê đất. Để tránh hậu quả pháp lý và tổn hại về tài sản, Quý khách cần xác định kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để luật sư của Luật Long Phan PMT hỗ trợ tư vấn chi tiết về các vấn đề giải pháp liên quan đến thuê đất.
Tags: Bồi thường thiệt hại, cho thuê đất đang có tranh chấp, Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng vô hiệu, khởi kiện, Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trách nhiệm hình sự
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.