Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là việc áp dụng các biện pháp phù hợp để tháo gỡ mâu thuẫn của các bên tranh chấp. Các tranh chấp thường phát sinh do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và áp dụng đúng trình tự giải quyết tranh chấp là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên. Bài viết này Luật Long Phan PMT sẽ đề xuất các phương án giải quyết phù hợp cho tranh chấp này. 

Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi phát sinh mâu thuẫn từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên liên quan có thể lựa chọn nhiều phương thức để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Pháp luật hiện hành quy định một quy trình rõ ràng, bắt đầu từ các giải pháp ngoài tố tụng đến thủ tục tố tụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, có hai phương pháp chính để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: (1) Thương lượng và hòa giải; và (2) Khởi kiện tại Tòa án.

Thương lượng, hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Thương lượng và hòa giải là phương pháp được ưu tiên áp dụng khi phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Lựa chọn phương án này mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho các bên:

• Tiết kiệm chi phí, thời gian so với việc theo đuổi một vụ kiện.
• Linh hoạt trong việc cùng nhau thống nhất phương án giải quyết tối ưu.
• Đảm bảo tính bảo mật thông tin của vụ việc, tránh ảnh hưởng đến uy tín.

Đối với loại tranh chấp này, nếu không thể tự thương lượng, các bên có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Về nguyên tắc, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không bắt buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, đây là một bước được khuyến khích thực hiện vì những lợi ích đã nêu trên.

>> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khởi kiện tại tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Trong trường hợp thương lượng, hòa giải không thành hoặc các bên không muốn lựa chọn phương thức này, bên có quyền lợi bị xâm phạm có toàn quyền khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Để tiến hành khởi kiện, người khởi kiện cần nắm vững các quy định pháp lý quan trọng liên quan đến thủ tục tố tụng. Dưới đây là những nội dung chi tiết cần lưu ý khi lựa chọn Tòa án làm nơi giải quyết tranh chấp, bao gồm: thời hiệu khởi kiện, hồ sơ cần chuẩn bị, thủ tục thụ lý của Tòa án và thời hạn giải quyết vụ án.

Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Lưu ý quan trọng:

• Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi có yêu cầu áp dụng của một bên hoặc các bên. Yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án.
• Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Cơ sở pháp lý: Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Đơn và hồ sơ đính kèm

Người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện (theo Mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện (CCCD/CMND/Hộ chiếu).
• Bản sao hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và các phụ lục hợp đồng (nếu có).
• Chứng từ thanh toán: biên nhận tiền, sao kê/thông tin chuyển khoản tiền thuê.
• Biên bản bàn giao đất cho thuê (nếu có).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất cho thuê.
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

Thủ tục thụ lý giải quyết

Thủ tục thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng tại Tòa án được tiến hành theo các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện. Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại Tòa án có thẩm quyền.
• Bước 2: Tòa án xem xét đơn. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án Tòa án sẽ phân công một Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán có 05 ngày làm việc để xem xét. Nếu đơn và hồ sơ hợp lệ, thuộc thẩm quyền giải quyết, Thẩm phán sẽ tiến hành thủ tục tiếp theo.
• Bước 3: Thụ lý vụ án.
  • Tòa án ra thông báo cho người khởi kiện về việc nộp tiền tạm ứng án phí.
  • Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người khởi kiện phải nộp tiền và nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.
  • Sau khi nhận được biên lai, Tòa án sẽ ra thông báo về việc thụ lý vụ án và gửi thông báo này cho các đương sự liên quan.
  • Lưu ý: Nếu người khởi kiện thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí (theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14) và có đơn xin miễn, Tòa án sẽ thụ lý vụ án ngay sau khi có quyết định chấp nhận đơn mà không cần chờ nộp án phí.

Thời hạn giải quyết

Thời hạn giải quyết một vụ án dân sự được tính từ ngày thụ lý và có thể kéo dài qua các giai đoạn:

• Giai đoạn xét xử sơ thẩm:
  • Thời hạn chuẩn bị xét xử: Tối đa là 04 tháng, có thể được gia hạn một lần không quá 02 tháng.
  • Thời hạn mở phiên tòa: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Nếu có lý do chính đáng, thời hạn này có thể kéo dài thành 02 tháng.
• Giai đoạn xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo):
  • Thời hạn chuẩn bị xét xử: Tối đa là 02 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án phức tạp, có thể gia hạn một lần không quá 01 tháng.
  • Thời hạn mở phiên tòa phúc thẩm: Tương tự như thời hạn mở phiên tòa sơ thẩm.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 và Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

> Xem thêm:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích
• Có bắt buộc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Căn cứ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi tiến hành giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Tòa án không chỉ dựa vào yêu cầu của các bên mà còn phải xem xét toàn diện vụ việc dựa trên các căn cứ pháp lý vững chắc. Để đưa ra một phán quyết công bằng và đúng pháp luật, Tòa án sẽ tập trung làm rõ bốn yếu tố cốt lõi, bao gồm: hiệu lực của hợp đồng thuê, nguồn gốc pháp lý của phần đất cho thuê, quá trình thực hiện hợp đồng của các bên, và hiện trạng thực tế của phần đất đang tranh chấp.

Hiệu lực của hợp đồng thuê

Đây là yếu tố tiên quyết mà Tòa án phải xem xét để xác định giá trị pháp lý của thỏa thuận giữa các bên. Việc đánh giá hiệu lực hợp đồng dựa trên các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm các khía cạnh:

• Năng lực của chủ thể: Xem xét tư cách, thẩm quyền của bên cho thuê và bên thuê tại thời điểm ký kết, đặc biệt là trường hợp một bên là tổ chức hoặc ký kết thông qua người được ủy quyền.
• Nội dung hợp đồng: Kiểm tra mục đích, thời hạn, giá thuê và các điều kiện khác để đảm bảo không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của hợp đồng: Đảm bảo hợp đồng tuân thủ quy định về hình thức do pháp luật quy định.

Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu toàn phần/một phần là cơ sở để Tòa án đưa ra hướng giải quyết phù hợp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Nguồn gốc tạo lập của phần đất cho thuê

Nguồn gốc pháp lý của đất là căn cứ để xác định quyền cho thuê của bên cho thuê. Tòa án phải xác minh liệu bên cho thuê có phải là chủ sử dụng đất hợp pháp hay không, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của hợp đồng. Một số nguồn gốc phổ biến bao gồm:

• Đất do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất nhận quyền sử dụng thông qua các giao dịch hợp pháp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
• Đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp nhưng đang có tranh chấp, khiếu kiện chưa được giải quyết.

Tòa án sẽ yêu cầu bên cho thuê cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để đối chiếu với quy định của Luật Đất đai. Kết quả xác minh sẽ quyết định tính hợp pháp của hành vi cho thuê và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

Quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất

Yếu tố này phản ánh việc các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình như thế nào từ lúc ký kết đến khi xảy ra tranh chấp. Đây là căn cứ thực tiễn quan trọng để xác định lỗi và thiệt hại. Tòa án sẽ đánh giá:

• Việc bàn giao đất: Thời điểm, hình thức và các biên bản giao nhận đất trên thực tế.
• Việc thanh toán: Lịch sử thanh toán tiền thuê, phương thức, số tiền đã trả so với thỏa thuận.
• Việc sử dụng đất: Bên thuê có sử dụng đất đúng mục đích đã cam kết, có tuân thủ quy hoạch hay không.
• Các hành vi vi phạm: Ghi nhận các hành vi cụ thể như không trả tiền, không giao đất, đơn phương chấm dứt hợp đồng, sử dụng đất sai mục đích…

Dựa trên quá trình này, Tòa án có thể xác định lỗi của mỗi bên, từ đó làm căn cứ để giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi cho bên bị vi phạm.

Hiện trạng phần đất đang tranh chấp theo hợp đồng thuê

Hiện trạng của đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp là yếu tố quan trọng để Tòa án quyết định biện pháp xử lý cuối cùng và đánh giá hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm. Tòa án sẽ xác minh:

• Tình trạng thực tế của đất: Phần đất còn nguyên vẹn hay đã có sự thay đổi, có công trình xây dựng trên đất, hoặc đã được chuyển giao cho bên thứ ba.
• Sự tồn tại của hành vi xâm phạm, lấn chiếm diện tích đất.
• Tình trạng pháp lý của đất: Đất có đang bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn như kê biên, cấm giao dịch bởi cơ quan thi hành án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác không.
• Sự thay đổi về quy hoạch, pháp lý của đất so với thời điểm ký hợp đồng.

Những thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến phán quyết của Tòa án, ví dụ như buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuyên chấm dứt hợp đồng, buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Dưới đây là một số câu hỏi về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Khi nào được xem là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phát sinh khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết. Ví dụ: bên thuê không thanh toán đúng hạn, bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không có lý do chính đáng, sử dụng đất sai mục đích,… 

Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất được không?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất khi bên kia có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Nếu không có căn cứ hợp pháp mà đơn phương chấm dứt, bên đơn phương sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Để tránh tranh chấp, cần có thông báo bằng văn bản trước một thời gian hợp lý.

Có thể yêu cầu hủy hợp đồng thuê đất vô hiệu tại Tòa án không?

Khi hợp đồng thuê đất được xác định là vô hiệu khi không đáp ứng quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Một số trường hợp có thể vô hiệu cụ thể như:

• Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. 
• Hợp đồng thuê là hợp đồng giả tạo che giấu giao dịch khác. 
• Hợp đồng giao kết do sự ép buộc, lừa dối, nhầm lẫn.
• ….

Chi tiết xem quy định từ Điều 122 đến 129 Bộ luật Dân sự 2015. 

Hết hạn hợp đồng thuê mà bên thuê không trả đất thì xử lý thế nào?

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê đất chấm dứt do hết hạn, bên thuê có nghĩa vụ trả lại đất đúng thời hạn. Nếu bên thuê cố tình không trả, bên cho thuê có thể gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ và thông báo chấm dứt hợp đồng. Trường hợp không thực hiện, bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc trả lại đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Tranh chấp thuê đất giải quyết ở Tòa án nào?

Căn cứ Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi 2025) thì tranh chấp hợp đồng thuê đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc giải quyết. 

Có thể nhờ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp thuê đất không?

Việc nhờ luật sư tư vấn giúp bên tranh chấp xác định đúng căn cứ pháp lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và lựa chọn chiến lược giải quyết hiệu quả. Luật sư cũng có thể thay mặt khách hàng trong việc thương lượng, hòa giải hoặc đại diện tại Tòa án. Đây là cách hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đặc biệt khi vụ việc có yếu tố phức tạp hoặc giá trị tranh chấp lớn.

Có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Căn cứ Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 đương sự có quyền yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất. 

Theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy có nguy cơ làm thay đổi hiện trạng đất tranh chấp, ảnh hưởng đến việc thi hành án sau này (như san lấp, xây dựng, chuyển nhượng…), người khởi kiện có quyền yêu cầu Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp.

Biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể áp dụng như:

• Kê biên tài sản đang tranh chấp.
• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
• Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất 

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư, tư vấn hỗ trợ tranh chấp hợp đồng thuê đất như sau:

• Tư vấn đề xuất phương án giải quyết tranh chấp phù hợp cho vụ việc cụ thể.
• Xác định giá trị pháp lý của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. 
• Xác định hành vi vi phạm hợp đồng, mức độ lỗi dẫn đến vi phạm hợp đồng của các bên. 
• Tư vấn quyền của bên cho thuê, bên thuê khi một trong các bên vi phạm hợp đồng. 
• Tư vấn trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm hợp đồng thuê đất (nếu có).
• Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất tại tòa án. 
• Soạn thảo văn bản thông báo, khởi kiện, ý kiến, tự khai,… trong quá trình giải quyết tranh chấp. 
• Thu thập tài liệu, chứng cứ hợp pháp để bảo vệ quyền lợi đương sự.
• Đại diện tham gia tố tụng, luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. 

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể gây thiệt hại lớn nếu không được xử lý kịp thời và đúng pháp luật. Việc tham khảo ý kiến luật sư giúp các bên đánh giá tình huống, đưa ra phương án phù hợp và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp. Nếu cần tư vấn chi tiết, hãy liên hệ với luật sư đất đai và luật sư hợp đồng của chúng tôi qua hotline 1900.636.387 để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Tags: giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Luật sư đất đai, Luật sư hợp đồng, Tranh chấp đất đai, Tư vấn luật đất đai