Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích như thế nào?

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích phát sinh giữa UBND cấp xã và người dân thuê đất. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của hợp đồng, cũng như lựa chọn đúng cơ chế giải quyết rất quan trọng. Điều này quyết định trực tiếp đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Bài viết này, Luật Long Phan PMT sẽ mang đến cho quý khách thông tin chi tiết về vấn đề này.

Tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích là tranh chấp hợp đồng dân sự

Căn cứ Điều 179 Luật Đất đai 2024 thì đất công ích được xác định là quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của địa phương.

Quỹ đất này Nhà nước giao cho UBND cấp xã nơi có đất quản lý. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích công ích thì UBND cấp xã có quyền cho cá nhân thuê. Đối tượng được thuê đất này là cá nhân tại địa phương. Mục đích thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Hình thức thuê thông qua đấu giá.

Căn cứ Điều 56 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì người trúng đấu giá sẽ ký hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã. Tiền thuê đất sẽ được trả theo giá và thời hạn theo Hợp đồng đã ký.

Từ các phân tích trên cho thấy, quan hệ giữa UBND cấp xã với cá nhân thuê đất trong trường hợp này là quan hệ pháp luật dân sự. UBND cấp xã với tư cách là đại diện bên cho thuê và cá nhân trúng đấu giá là bên thuê. Vì vậy, có thể khẳng định hợp đồng thuê đất công ích là giao dịch dân sự và chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích với UBND cấp xã

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích với UBND cấp xã phụ thuộc và từng trường hợp cụ thể. Đó có thể là tranh chấp do sai phạm của UBND cấp xã, cũng có thể là do vi phạm của người thuê đất. Dưới đây, Chúng tôi sẽ đề cập hướng giải quyết trong các trường hợp cụ thể, phổ biến gồm:

• Trường hợp UBND cấp xã sử dụng quyền hạn quản lý hành chính đất đai để thu hồi và cưỡng chế.
• Trường hợp UBND cấp xã vi phạm hợp đồng thuê đất công ích.
• Trường hợp người thuê vi phạm hợp đồng thuê đất công ích

Trường hợp UBND cấp xã sử dụng quyền hạn quản lý hành chính đất đai để thu hồi và cưỡng chế

Như đã phân tích, hợp đồng thuê đất công ích là hợp đồng dân sự vì vậy tư cách của UBND trong quan hệ này không mang quyền lực nhà nước mà chỉ là một bên trong quan hệ dân sự. Khi đó, UBND cấp xã vẫn phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp thì đây là tranh chấp hợp đồng.

Vì vậy, UBND cấp xã sử dụng quyền quản lý hành chính đất đai có hành vi thu hồi hay cưỡng chế phần đất cho thuê này khi hai bên tranh chấp là vi phạm pháp luật. Hành vi này có dấu hiệu lạm dụng quyền hạn. Bởi thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thuộc về Tòa án theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trong trường hợp UBND xã lạm dụng quyền quản lý hành chính thì căn cứ Điều 115 Luật Tố tụng Hành chính 2015, cá nhân thuê đất có quyền khởi kiện hành vi cưỡng chế của UBND xã. Nội dung khởi kiện yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và bồi thường thiệt hại theo quy định.

Trường hợp UBND xã vi phạm hợp đồng thuê đất công ích

Nếu UBND xã vi phạm hợp đồng dẫn đến quyền lợi hợp pháp của người thuê bị xâm phạm thì người thuê có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi) thì Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết.

Khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê, người khởi kiện cần chuẩn bị:

• Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS.
• Hợp đồng thuê đất giữa UBND xã và người thuê, Phụ lục (nếu có).
• Biên bản bàn giao đất, tiền khi thuê.
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh hành vi vi phạm hợp đồng của UBND xã.
• Căn cước công dân người khởi kiện.

Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trường hợp người thuê vi phạm hợp đồng thuê

Khi người thuê vi phạm hợp đồng, UBND có quyền khởi kiện theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê. Khi khởi kiện tại Tòa án, tùy vào hành vi vi phạm của bên thuê và quy định Bộ luật Dân sự 2015 mà UBND xác định yêu cầu khởi kiện cụ thể. Một số yêu cầu khởi kiện có thể xem xét như:

• Chấm dứt hợp đồng thuê, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng,…
• Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê và lãi chậm thanh toán.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm  (nếu có).
• v.v….

Trong trường hợp người thuê chỉ vi phạm hợp đồng thuê theo quy định UBND chỉ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án. Việc giải quyết tranh chấp này bằng quyền hạn trong công tác quản lý hành chính là không đúng quy định và có thể mang đến hệ lụy. Cụ thể, trong trường hợp này, người thuê có quyền:

• Khởi kiện hành chính theo Luật Tố tụng Hành chính.
• Tố cáo theo quy định Luật Tố cáo.
• Tố giác theo quy định Bộ luật Tố tụng Hình sự.

Việc sử dụng quan hệ pháp luật quản lý hành chính để điều chỉnh, can thiệp quan hệ dân sự, cụ thể là quan hệ thuê quyền tài sản là không phù hợp.

Thắc mắc thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích. Mời Quý đọc giả tham khảo.

Tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Đương sự có quyền yêu cầu áp dụng một trong các biên pháp tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Một số biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể áp dụng như:

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
• Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.
• …

Nếu hợp đồng thuê đất công ích không ghi thời hạn thì người thuê được sử dụng đất bao lâu?

Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn sử dụng đất công ích khi thuê là không quá 10 năm. Trường hợp không có thỏa thuận thì xác định thời hạn thuê theo thời hạn sử dụng đất, tuy nhiên thời hạn này không quá 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê.

Người dân có thể yêu cầu bồi thường khi bị UBND xã cưỡng chế sai không?

Người dân có quyền khởi kiện hành chính đối với hành vi cưỡng chế sai và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với UBND. Hồ sơ và thủ tục khởi kiện thực hiện theo Luật Tố tụng Hành chính 2015.

Tranh chấp hợp đồng liên quan đất công ích có áp dụng hòa giải bắt buộc không?

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích không bắt buộc phải hòa giải.  quy định pháp luật thì tranh chấp này không bắt buộc hòa giải. Tuy nhiên, khuyến khích các bên thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện.

UBND xã có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không?

UBND xã chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi:

• Có thỏa thuận trong hợp đồng.
• Theo quy định Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng liên quan đất đai:

• Tư vấn quy định về sử dụng quỹ đất công ích.
• Tư vấn quyền thuê đất công ích theo luật đất đai.
• Tư vấn xác lập quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê đất công ích.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
• Tư vấn khiếu nại, khởi kiện hành vi thu hồi, cưỡng chế sai của UBND.
• Hướng dẫn, soạn thảo hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp thuê đất công ích.

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích cần được giải quyết đúng trình tự pháp luật để đảm bảo công bằng và minh bạch. Các bên liên quan nên hiểu rõ bản chất giao dịch, tránh lạm dụng quyền quản lý hành chính. Để đảm bảo quyền lợi, việc tham vấn luật sư tư vấn đất đai là cần thiết khi phát sinh tranh chấp. Hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ pháp lý.

Tags: Đất công ích, hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã, khởi kiện hành chính UBND, Thuê đất công ích, tranh chấp hợp đồng thuê đất công ích, Tư vấn tranh chấp đất đai