Hướng dẫn khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê đất và buộc trả tiền thuê đất

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Hợp đồng thuê đất) rủi hơn rất nhiều so với việc cho thuê những tài sản thông thường khác. Khi xảy ra tranh chấp, thủ tục khởi kiện để chấm dứt hợp đồng là vấn đề thường xuyên được quan tâm. Sau đây, Long Phan PMT sẽ cung cấp cho khách hàng thông tin hướng dẫn khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê đất và buộc trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật hiện hành.

Hướng dẫn khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê đất và buộc trả tiền thuê đất

>>>Xem thêm:Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh

Những việc cần làm trước khi tiến hành khởi kiện

Thông báo chấm dứt hợp đồng

Trước khi khởi kiện, bên cho thuê có thể gửi thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật và yêu cầu thực hiện các nghĩa vụ thanh toán. Đây là phương án tối ưu nhằm giảm thiểu thiệt hại cho các bên.

Nghĩa vụ trả tiền thuê là nghĩa vụ cơ bản không thể thiếu trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên. Vì thế hành vi không trả tiền thuê của bên thuê được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, khiến bên cho thuê không đạt được mục đích của việc thực hiện hợp đồng. Khi đó, bên cho thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng với bên thuê mà không phải bồi thường theo quy định pháp luật. Cần lưu ý, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê phải thông báo ngay cho bên thuê để tránh việc vi phạm nghĩa vụ và rủi ro phải bồi thường thiệt hại (khoản 2 Điều 42 BLDS 2015).

Thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, giảm thiểu thiệt hại cho cả hai bên

Để giảm thiểu thiệt hại tối đa cho các bên, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê, bên cho thuê nên đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, hạn chế các rủi ro khi tranh chấp. Theo Điều 428 BLDS 2015, khi hợp đồng chấm dứt, các bên vẫn phải thực hiện các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Đồng thời, bên cho thuê khi đã thực hiện nghĩa vụ cho thuê theo đúng hợp đồng thì có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đất, hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng ứng với thời gian mà bên cho thuê đã cho thuê.

Sau khi tiến hành các công việc trên mà các bên không thể giải quyết tranh chấp và không thực hiện nghĩa vụ, bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.

Trình tự, thủ tục khởi kiện

Xác định thẩm quyền cơ quan tài phán

Hợp đồng thuê đất là hợp đồng dân sự, vì thế tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi theo khoản 3 Điều 26 và Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015). Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, tòa án nơi bị đơn (bên thuê) cư trú sẽ là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Khi có nhu cầu khởi kiện để chấm dứt hợp đồng thuê đất và buộc trả tiền thuê đất, bên cho thuê có thể chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo thông tin dưới đây để gửi đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Theo điểm c, khoản 1, Điều 37, BLTTDS 2015 thì những tranh chấp, yêu cầu  mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài  thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Đơn khởi kiện và hồ sơ tài liệu chứng cứ

Để đơn kiện được thụ lý và giải quyết nhanh chóng, người khởi kiện nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn và các tài liệu chứng cứ mình thu thập được theo khoản 4, khoản 5, Điều 189 BLTTDS 2015.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

Đơn khởi kiện  phải có các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.

Kèm theo Đơn khởi kiện phải có Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.(Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

• Hợp đồng thuê đất giữa hai bên tranh chấp
• Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ khẩu …)
• Tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

>>>Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng

Đơn khởi kiện và hồ sơ tài liệu, chứng cứ

Phương thức nộp đơn và trình tự thụ lý

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện nói trên đến Tòa án thông qua các phương thức quy định tại khoản 2 Điều 190 BLTTDS 2015:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia (nếu có)

Sau khi nộp đơn, Tòa án sẽ cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, chánh án Tòa án phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ đưa ra một trong các quyết định sau:

• Đơn khởi kiện đủ điều kiện thụ lý
• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung Đơn khởi kiện
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết
• Trả lại đơn khởi kiện

Nếu đơn khởi kiện đủ điều kiện thụ lý theo quy định tại khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015, người khởi kiện sẽ được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó nộp lại biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày làm việc.

Sau khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí, vụ án sẽ được thụ lý và Tòa án thông báo lại bằng văn bản về việc giải quyết vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý.

Trong trường hợp đơn khởi kiện cần bổ sung, Thẩm phán sẽ thông báo cụ thể nội dung cần bổ sung và người khởi kiện sẽ gửi lại trong thời hạn do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày. Vì vậy, người nộp đơn nên chú ý các mốc thời gian được quy định để được thụ lý nhanh nhất.

Các thủ tục tố tụng trước khi xét xử

Sau khi thụ lý đơn, Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử.

• Thủ tục hòa giải: Khoản 1 Điều 205 BLTTDS 2015 quy định, trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 BLTTDS 2015.
• Chuẩn bị xét xử: Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu các bên hòa giải thành; tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; đình chỉ giải quyết vụ án dân sự hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Theo Điều 203 BLTTDS 2015, trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án sẽ mở phiên tòa (trừ trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng)

Xét xử sơ thẩm và quyền kháng cáo

Thủ tục mở phiên tòa:

Điều 222 BLTTDS 2015 quy định phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Thành phần tham dự phiên tòa được quy định từ Điều 227 đến Điều 232 tại BLTTDS 2015.

Thủ tục tiến hành phiên tòa sơ thẩm:

• Chuẩn bị khai mạc phiên tòa (Điều 237 BLTTDS 2015);
• Bắt đầu phiên tòa: khai mạc phiên tòa; giải quyết yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng, người giám định và người phiên dịch; xem xét, quyết định hoãn phiên tòa khi có người vắng mặt; bảo đảm tính khách quan của người làm chứng; hỏi đương sự về việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu; Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự
• Tranh tụng tại phiên tòa: gồm các phần trình bày của đương sự; hỏi và tranh luận tại phiên tòa. Qua tranh luận, nếu xét thấy có tình tiết của vụ án chưa được xem xét, việc xem xét chưa được đầy đủ hoặc cần xem xét thêm chứng cứ thì Hội đồng xét xử quyết định trở lại việc hỏi và tranh luận (Điều 263 BLTTDS 2015)
• Nghị án và tuyên án: Hội đồng xét xử xem xét, quyết định giải quyết vụ án. Có thể trở lại việc hỏi và tranh luận nếu xét thấy cần thiết. Sau khi bản án đã được thông qua, Hội đồng xét xử trở lại phòng xét xử để tuyên án.

Kháng cáo: Trong trường hợp người khởi kiện không đồng ý với bản án đã tuyên, có để làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Khi kháng cáo, người kháng cáo phải làm đơn kháng cáo theo quy định tại điều 272 BLTTDS 2015, đồng thời phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 146 BLTTDS 2015 (trừ trường hợp được miễn).

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất tại Tòa án

>>>Xem thêm:Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Dịch vụ luật sư tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

Tư vấn, lên phương án giải quyết tranh chấp và thực hiện các thủ tục tố tụng

• Tư vấn, lên phương án thỏa thuận giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án
• Tư vấn các hồ sơ pháp lý cần thiết khi tham gia vụ án
• Tư vấn các rủi ro và đánh giá sơ bộ vụ án
• Tư vấn phương án khởi kiện và thu thập chứng cứ
• Tư vấn yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời
• Tư vấn khách hàng làm thủ tục kháng cáo

Soạn thảo toàn bộ đơn từ, văn bản, luận cứ trong quá trình giải quyết vụ án

• Soạn thảo các thông báo gửi đối tác
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn kháng cáo và các đơn từ khác trong quá trình tham gia tố tụng
• Soạn thảo giấy tờ, các tài liệu đính kèm đơn từ, các chứng cứ liên quan đến vụ việc
• Soạn thảo luận cứ tranh tụng tại tòa

Thay mặt thân chủ giải quyết tranh chấp

• Đại diện thân chủ theo ủy quyền
• Tham gia tố tụng với vai trò Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ
• Chuẩn bị bản ý kiến pháp lý của Luật sư để trình bày tại phiên tòa
• Cập nhật tiến độ và theo sát quá trình giải quyết vụ án

Bài viết trên đây hy vọng đã cung cấp cho bạn đọc các thông tin hữu ích Hướng dẫn khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê đất và buộc trả tiền thuê đất. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu đặt lịch tư vấn hay giải đáp các thắc mắc khác, vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG hoặc trao đổi trực tiếp với LUẬT SƯ HỢP ĐỒNG. Xin cảm ơn!

Thông qua tổng đài 1900.63.63.87, Luật sư của Long Phan PMT hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Hotline 1900.63.63.87 luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc.