Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho cả bên cho thuê và người đi thuê. Những mâu thuẫn phổ biến phát sinh từ tiền đặt cọc, việc chấm dứt hợp đồng, hay tình trạng tài sản đều có thể được xử lý hiệu quả nếu nắm rõ các phương thức từ thương lượng, hòa giải cho đến thủ tục khởi kiện tại Tòa án. Bài viết này sẽ cung cấp một lộ trình chi tiết về các phương pháp và căn cứ pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, giúp các bên có định hướng xử lý mâu thuẫn một cách hiệu quả, đúng pháp luật và tiết kiệm chi phí.
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở hiệu quả
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở là một trong những vấn đề pháp lý phổ biến, phát sinh từ những bất đồng về quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê. Khi không thể tìm được tiếng nói chung, việc hiểu rõ các phương thức giải quyết là vô cùng quan trọng để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mỗi bên. Pháp luật Việt Nam quy định nhiều con đường để xử lý các mâu thuẫn này, từ giải pháp ôn hòa, ít tốn kém đến các thủ tục tố tụng chính thức tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dưới đây là ba phương thức chính để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở: tự thương lượng hòa giải, yêu cầu chính quyền địa phương hòa giải, và khởi kiện tại Tòa án.
Các bên tự thương lượng hòa giải
Trong mọi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê nhà ở, tự thương lượng và hòa giải luôn là phương thức được ưu tiên hàng đầu. Đây là giải pháp đơn giản, hiệu quả và ít tốn kém nhất. Thay vì đưa vụ việc đến các cơ quan có thẩm quyền, các bên nên chủ động đối thoại trực tiếp để làm rõ những vướng mắc và tìm kiếm một giải pháp chung mà cả hai đều có thể chấp nhận.
Quá trình thương lượng trực tiếp mang lại nhiều lợi ích, giúp tiết kiệm tối đa chi phí, thời gian và công sức cho cả hai phía. Thông qua đối thoại, các bên không chỉ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà còn có cơ hội duy trì mối quan hệ tốt đẹp, tránh được những căng thẳng không đáng có. Việc này cũng cho phép các bên đưa ra những phương án linh hoạt, phù hợp với hoàn cảnh thực tế, chẳng hạn như thỏa thuận về việc giảm tiền thuê, gia hạn thanh toán hoặc các cam kết khác. Hơn nữa, thỏa thuận đạt được qua thương lượng mang tính bảo mật, không bị công khai như khi xét xử tại Tòa án.
Để quá trình thương lượng đạt kết quả tốt, các bên cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về thông tin, nắm vững các quy định pháp luật liên quan. Việc giữ thái độ thiện chí, hợp tác và tránh các hành vi gây áp lực là yếu tố then chốt dẫn đến thành công. Trong trường hợp cần thiết, việc tham vấn ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý sẽ giúp đảm bảo các thỏa thuận được lập ra một cách hợp pháp, chặt chẽ và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của các bên.
Có thể phản ánh đến chính quyền cấp phường/xã để làm trung gian hoà giải
Khi nỗ lực tự thương lượng không thành công, các bên có thể tiến hành bước tiếp theo là đưa vụ việc đến chính quyền địa phương cấp phường hoặc xã nơi có nhà ở cho thuê để yêu cầu hòa giải. Đây là một hình thức hòa giải ngoài Tòa án được pháp luật khuyến khích, có vai trò giúp các bên giải quyết mâu thuẫn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Lựa chọn hòa giải tại cấp phường, xã mang lại nhiều ưu điểm. Thứ nhất, phương thức này giúp giảm bớt gánh nặng cho hệ thống Tòa án, tránh tình trạng hồ sơ bị tồn đọng và kéo dài. Thứ hai, quá trình hòa giải thường diễn ra trong không khí gần gũi, thân thiện, tạo điều kiện để các bên thẳng thắn trao đổi và tìm ra giải pháp chung. Thứ ba, thời gian giải quyết thường nhanh hơn đáng kể so với thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hòa giải tại cấp cơ sở không phải là một thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. Nếu hòa giải không thành hoặc một trong các bên không đồng ý với kết quả, họ hoàn toàn có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án. Dù vậy, đây vẫn là một bước quan trọng giúp các bên tiết kiệm chi phí, thời gian và công sức, góp phần xây dựng một môi trường pháp lý văn minh trong các quan hệ dân sự.
Khởi kiện đến toà án có thẩm quyền
Khi các phương án thương lượng và hòa giải không mang lại kết quả, khởi kiện ra Tòa án là biện pháp pháp lý cuối cùng để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Đây là một quy trình tố tụng chính thức, đòi hỏi các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Để tiến hành khởi kiện hiệu quả, cần nắm rõ các vấn đề cốt lõi như: thẩm quyền giải quyết của Tòa án, cách thức chuẩn bị đơn và hồ sơ khởi kiện, quy trình thụ lý và thời hạn giải quyết vụ án.
Thẩm quyền tòa án giải quyết
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
- Thẩm quyền theo cấp và lãnh thổ: Căn cứ Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có bất động sản (nhà ở cho thuê) là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nguyên đơn cũng có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, hoặc tại nơi thực hiện hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận khác.
- Trường hợp có yếu tố nước ngoài: Nếu một trong các bên là người nước ngoài, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Việc xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền là rất quan trọng để tránh trường hợp đơn bị trả lại, giúp quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.
>>> Xem thêm: Chủ nhà có được thế chấp nhà đang cho thuê
Đơn khởi kiện và hồ sơ tài liệu đính kèm
Để Tòa án thụ lý vụ án, người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định tại Điều 189, 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đơn khởi kiện phải được làm thành văn bản và bao gồm các nội dung chính sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn.
- Tên Tòa án nhận đơn.
- Thông tin đầy đủ của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (họ tên, địa chỉ, số điện thoại).
- Nội dung tranh chấp và yêu cầu cụ thể đề nghị Tòa án giải quyết.
- Căn cứ pháp lý cho yêu cầu khởi kiện.
Kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình, bao gồm:
- Bản sao hợp đồng thuê nhà.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở.
- Chứng cứ về việc vi phạm hợp đồng (ví dụ: thông báo đòi nợ, hình ảnh thiệt hại, biên bản vi phạm).
- Giấy tờ tùy thân của các bên (CMND/CCCD/Hộ chiếu).
- Giấy ủy quyền (nếu có).
Thủ tục tiếp nhận và thụ lý đơn kiện
Quy trình tiếp nhận và thụ lý đơn được thực hiện theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Nộp đơn: Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
- Tiếp nhận: Tòa án sẽ ghi vào sổ nhận đơn và cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người nộp.
- Xử lý đơn: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án sẽ phân công một Thẩm phán xem xét đơn.
- Ra thông báo/quyết định: Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán sẽ ra một trong các quyết định: thụ lý vụ án (nếu hồ sơ hợp lệ), yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện, chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền hoặc trả lại đơn.
- Nộp tạm ứng án phí: Nếu vụ án được thụ lý, Tòa án sẽ ra thông báo để người khởi kiện nộp tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai, Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án.
Thời hạn giải quyết
Thời hạn giải quyết một vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Thời hạn là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với các vụ việc có tính chất phức tạp, thời hạn này có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
- Mở phiên tòa sơ thẩm: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Nếu có lý do chính đáng, thời gian này có thể kéo dài thêm 15 ngày.
- Giai đoạn phúc thẩm (nếu có kháng cáo): Thời gian giải quyết ở cấp phúc thẩm thường kéo dài từ 02 đến 03 tháng.
Như vậy, tổng thời gian trung bình để giải quyết một vụ án tại Tòa án thường dao động từ 4 đến 6 tháng, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của tranh chấp.
Căn cứ giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở một cách khách quan, công bằng và đúng pháp luật, các bên liên quan và cơ quan có thẩm quyền cần dựa trên những căn cứ pháp lý vững chắc. Những căn cứ này không chỉ là nền tảng để xác định quyền và nghĩa vụ mà còn là cơ sở để đưa ra phán quyết cuối cùng. Các yếu tố cốt lõi bao gồm: tính hiệu lực của hợp đồng, hình thức và quá trình giao kết, các quyền và nghĩa vụ đã được xác lập, việc xác định lỗi và thiệt hại thực tế, các biện pháp tố tụng của Tòa án như thẩm định tại chỗ, và giá trị của các tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Căn cứ pháp lý quan trọng nhất để giải quyết tranh chấp là chính hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có giá trị ràng buộc khi nó có hiệu lực pháp luật. Theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 163, 164) và Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 117), một hợp đồng thuê nhà ở được công nhận là có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Về chủ thể: Các bên tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp, đồng thời tham gia trên tinh thần hoàn toàn tự nguyện.
- Về nội dung và mục đích: Mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Về hình thức: Hợp đồng phải được lập thành văn bản, trong đó thể hiện rõ các điều khoản cơ bản như thông tin các bên, giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm các bên ký kết, hoặc tại thời điểm công chứng, chứng thực nếu có thỏa thuận. Một khi hợp đồng đã có hiệu lực, nó trở thành luật đối với các bên, và mọi hành vi vi phạm đều sẽ là cơ sở để yêu cầu xử lý theo pháp luật.
Hình thức và quá trình xác lập giao kết hợp đồng
Quá trình giao kết và hình thức của hợp đồng là một căn cứ quan trọng để xem xét tính hợp pháp và sự tự nguyện của các bên. Điều 163 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản. Đây là quy định bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và là bằng chứng pháp lý không thể thiếu khi phát sinh tranh chấp.
Quá trình xác lập hợp đồng phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và thiện chí. Các bên cần tiến hành thương lượng để thống nhất các điều khoản thiết yếu như: giá thuê, thời hạn thuê, phương thức và kỳ hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ cụ thể, điều kiện chấm dứt hợp đồng và các thỏa thuận khác.
Lưu ý rằng Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc mọi hợp đồng thuê nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc này chỉ là tùy chọn theo thỏa thuận của các bên nhằm tăng cường tính pháp lý. Tuy nhiên, việc lập hợp đồng bằng văn bản và thỏa thuận kỹ lưỡng các điều khoản sẽ là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê được quy định trong hợp đồng và pháp luật là căn cứ trực tiếp để xác định bên nào đã vi phạm.
- Nghĩa vụ của bên thuê: Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023 và Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đầy đủ, đúng hạn; sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận; giữ gìn, bảo quản nhà ở; và trả lại nhà khi hợp đồng chấm dứt.
- Nghĩa vụ của bên cho thuê: Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn và tình trạng đã cam kết; đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định cho bên thuê; thực hiện bảo trì, sửa chữa những hư hỏng không do lỗi của bên thuê gây ra (Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015).
Việc xem xét các bên đã thực hiện đúng và đủ các nghĩa vụ này hay chưa là mấu chốt để xác định hành vi vi phạm trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Lỗi và thiệt hại gây ra trong quá trình thực hiện hợp đồng
Việc xác định lỗi và thiệt hại là căn cứ để áp dụng chế tài bồi thường. Theo Điều 171 và 172 Luật Nhà ở 2023, bên nào có hành vi vi phạm hợp đồng gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
- Lỗi của bên thuê: Nếu bên thuê chậm trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, cơi nới hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Lỗi của bên cho thuê: Nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì nhà ở, dẫn đến thiệt hại cho bên thuê, thì phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự.
Việc xác định lỗi và mức độ thiệt hại phải dựa trên các bằng chứng cụ thể, hợp đồng và quy định pháp luật. Nguyên tắc bồi thường là phải đầy đủ, bù đắp tổn thất thực tế đã phát sinh.
Toà án có thể xác định hiện trạng nhà cho thuê trong quá trình giải quyết
Trong quá trình tố tụng, để làm rõ sự thật khách quan của vụ án, Tòa án có các quyền năng pháp lý quan trọng. Một trong số đó là tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ để xác minh hiện trạng thực tế của nhà cho thuê. Biện pháp này đặc biệt hữu ích khi các bên tranh cãi về tình trạng hư hỏng, thiệt hại của căn nhà, nhất là trong trường hợp không lập biên bản bàn giao ban đầu.
Ngoài ra, khi cần thiết hoặc khi có yêu cầu của một bên, Tòa án có thể ra quyết định trưng cầu giám định hoặc định giá tài sản. Kết quả từ các hoạt động này là nguồn chứng cứ quan trọng, giúp Tòa án đánh giá chính xác mức độ thiệt hại và xác định trách nhiệm bồi thường của bên vi phạm một cách công tâm.
Các tài liệu chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu cụ thể của đương sự
Bên cạnh hợp đồng và kết quả thẩm định của Tòa án, các tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp đóng vai trò quyết định trong việc chứng minh cho yêu cầu của mình. Để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở hiệu quả, các bên cần thu thập và nộp cho Tòa án các loại giấy tờ sau:
- Bản gốc hoặc bản sao công chứng hợp đồng thuê nhà.
- Biên bản bàn giao nhà ở (ghi rõ hiện trạng khi nhận nhà).
- Các bằng chứng về việc thanh toán tiền thuê (biên nhận, sao kê ngân hàng).
- Các trao đổi qua tin nhắn, email, văn bản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng.
- Hóa đơn, chứng từ liên quan đến chi phí sửa chữa, khắc phục thiệt hại.
- Biên bản ghi nhận vi phạm, biên bản hòa giải không thành (nếu có).
Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ chứng cứ đầy đủ, rõ ràng không chỉ giúp Tòa án có cơ sở vững chắc để ra phán quyết mà còn góp phần đẩy nhanh tiến độ giải quyết vụ án.
Câu hỏi thường gặp (FAQ) về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Để cung cấp một góc nhìn toàn diện hơn về các tình huống thực tế, Luật Long Phan PMT đã tổng hợp và giải đáp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở mà các bên thường xuyên đối mặt.
Chủ nhà có được tự ý vào nhà đang cho thuê khi không có sự đồng ý của người thuê không?
Không. Hành vi tự ý xâm nhập nhà ở đang cho thuê khi không có sự cho phép của người thuê là vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền riêng tư và quyền sử dụng tài sản ổn định của người thuê. Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê phải “bảo đảm việc sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê”. Nếu gây ra thiệt hại, chủ nhà phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Chủ nhà có quyền cắt điện, nước để buộc người thuê trả nhà không?
Hành vi này là trái pháp luật. Việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước gắn liền với nghĩa vụ đảm bảo việc sử dụng nhà ở ổn định của chủ nhà. Tự ý cắt các dịch vụ này không chỉ vi phạm hợp đồng mà còn có thể bị xem xét về hành vi gây rối, ảnh hưởng đến cuộc sống của người thuê. Người thuê có quyền yêu cầu khôi phục và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Khi nào chủ nhà được giữ lại tiền đặt cọc của người thuê?
Chủ nhà chỉ được khấu trừ hoặc giữ lại tiền đặt cọc khi người thuê vi phạm nghĩa vụ đã cam kết và gây ra thiệt hại, ví dụ như làm hư hỏng tài sản trong nhà, không thanh toán tiền thuê hoặc các chi phí khác theo thỏa thuận. Việc khấu trừ phải tương ứng với thiệt hại thực tế và phải được chứng minh rõ ràng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương.
>> Xem thêm:
- Làm sao lấy lại tiền cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng?
- Không bàn giao nhà khi chủ nhà không trả tiền cọc thuê nhà được không?
Hợp đồng thuê nhà bằng miệng (không có văn bản) có giá trị pháp lý không?
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản. Do đó, hợp đồng miệng không đảm bảo hình thức theo luật định và có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu có các bằng chứng khác chứng minh có tồn tại quan hệ thuê nhà (như tin nhắn, sao kê chuyển khoản tiền thuê hàng tháng), Tòa án có thể xem xét giải quyết trên cơ sở giao dịch thực tế để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bên yếu thế.
Chủ nhà có được tăng giá thuê nhà đột ngột không?
Chủ nhà không được tự ý tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng, trừ khi điều này đã được quy định rõ trong hợp đồng (ví dụ: thỏa thuận về lộ trình tăng giá hàng năm). Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, việc điều chỉnh giá thuê chỉ được thực hiện khi các bên có thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, mọi sự tăng giá đều cần sự đồng thuận của người thuê.
Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở
Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý dân sự, Luật Long Phan PMT tự hào cung cấp dịch vụ luật sư chuyên sâu, tận tâm trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng thuê nhà, đảm bảo quyền lợi cao nhất cho khách hàng.
Chúng tôi cung cấp các dịch vụ sau:
- Tư vấn pháp lý về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà.
Soạn thảo, rà soát, điều chỉnh hợp đồng thuê nhà đảm bảo đúng quy định pháp luật. - Đại diện thương lượng, hòa giải tranh chấp giữa các bên thuê và cho thuê.
- Soạn đơn khởi kiện, thu thập và nộp hồ sơ chứng cứ lên Tòa án có thẩm quyền.
- Tham gia bảo vệ quyền lợi tại tòa.
- Tư vấn giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Kết luận
Tóm lại, bài viết đã hệ thống hóa các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở từ hòa giải ôn hòa đến khởi kiện tại Tòa án, đồng thời phân tích các căn cứ pháp lý cốt lõi như hiệu lực hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên. Việc am tường các quy định này là nền tảng để mỗi bên tự bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, các tranh chấp dân sự luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý phức tạp. Để đảm bảo mọi quyết định đều chính xác và quyền lợi được bảo vệ tối đa, đừng ngần ngại tìm đến sự hỗ trợ chuyên nghiệp.
Đừng để tranh chấp kéo dài làm ảnh hưởng đến tài sản và thời gian của bạn. Hãy liên hệ với luật sư nhà đất của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tags: giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê nhà, khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Luật sư nhà đất, tranh chấp hợp đồng thuê nhà, tư vấn luật nhà đất
E đang thuê mặt bằng kinh doanh dt đat 4*25 , ở so 8 võ trường toản an hoà ninh kieu can thơ, lúc thue đất thoi hạn 5 năm( e xây dựng len bán cafe trà sữa)Giá thue là 5tr. sau khi het hợp đồng chủ nhà đòi lên giá gấp 3 lần tức là 15tr, khu gần đay huen tại giá thue 8tr. Vậy trong trường hợp này e làm đơn khỏi kiện yeu cau chủ nhà cho giá thue thấp lại bằng giá xung quanh được k ạ
Kính chào bạn Phan Thị Thúy Kiều,
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
– Khi hợp đồng đã hết hạn, hai bên có quyền tự thỏa thuận với nhau về việc gia hạn hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng mới theo ý chí của hai bên.
– Trong trường hợp chưa hết hợp đồng mà chủ nhà yêu cầu bạn phải thanh toán tiền thuê với giá ca hơn gấp ba lần thì bạn có quyền Khởi kiện yêu cầu Người đó phải thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng tức là cho thuê với giá 5tr.
– Tuy nhiên, nếu hết hạn hợp đồng mà bạn vẫn muốn tiếp tục thuê đất,thì hai bên phải thỏa thuận ký kết hợp đồng mới, mức giá thuê đất lúc này do ý chí của bên cho thuê quyết định, bạn không thể khởi kiện yêu cầu người cho thuê phải cho thuê đất với mức giá thấp hơn được.
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Chúng tôi kiến nghị bạn nên sắp xếp một buổi làm việc trực tiếp với luật sư chuyên mảng đất đai của công ty chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:
CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
– Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
– Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
– Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
Trân trọng !
Cho em hỏi là em có thuê 1 mặt bằng để kinh doanh, vì là người quen nên tụi em chi làm hợp đồng ghi tay để ký trong thời hạn 3 năm, nhưng tụi em mới thuê
cho em hỏi nếu thuê nhà thời hạn 5 năm nhưng nếu trong quá trình thuê có phát sinh giải tỏa thì em có thể ghi những điều khoản này vào hợp đồng được không ạ ?
“- Trong điều kiện có lệnh giải tỏa từ cơ quan ban ngành Nhà nước có thẩm quyền :
+ Bên cho thuê sẽ không đền bù số tiền mà bên thuê đã đầu tư để phục vụ cho mục đích kinh doanh . Với điều kiện là bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê trong vòng ….. ngày kể từ ngày nhận được lệnh giải tỏa . Nếu bên cho thuê thông báo sau số ngày hai bên đã cam kết ở trên thì phải đền bù …………………… vì việc thông báo chậm trễ của bên cho thuê làm ảnh hưởng đến quá trình vận hành, kinh doanh của bên thuê.
+ Bên thuê tại thời điểm nhận được thông báo có lệnh giải tỏa thì tiền thuê nhà sẽ được tính ( ví dụ : trong năm phát sinh có lệnh giải tỏa đến thời điểm có thông báo lệnh giải tỏa …………..)Công đoạn tháo lắp di dời cơ sở vật chất ,cơ sở hạ tầng trong khoảng(thời gian bao lâu ………………).Thời gian hoàn tất việc di dời và thanh lý thủ tục giấy tờ , hợp đồng tại thời điểm (……… )”
hay có những điều khoản nào khác có thể áp dụng được nếu có phát sinh giải tỏa không ạ ? em xin cảm ơn
Luật sư cho em hỏi vấn đề như sau ạ . Mình thuê mặt bằng để kinh doanh hơn 10 năm . 2 vk ck Chủ nhà lớn tuổi không con cái nay mới mất theo thừa kế
Em đang cho thuê nhà ký hợp đồng với Bên đi thuê thời hạn 1 năm và không ra công chứng hợp đồng. Theo hợp đồng, Bên cho thuê nhận 2 tháng tiền đặt cọc và tiền cọc sẽ được trả lại cho Bên đi thuê khi Bê đi thuê dọn ra và trả lại nhà lại cho Bên cho thuê. Mục đích thuê là để ở và làm văn phòng giao dịch kinh doanh. dọn
Do Bên thuê không bảo quản tài sản đi thuê (không lau dọn vệ sinh…), có những yêu cầu bất hợp lý trong thời gian thuê và hai bên không thể thương lượng được nên em đã thông báo trước 2 tháng để lấy lại nhà (theo đúng quy định HD về đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà). Sau khi nhận thông báo thì bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà cho tháng liền kề sau khi nhận thông báo và đồng thời cũng không thanh toán lại cho Bên cho thuê chi phí điện nước mà Bên đi thuê đã sử dụng của tháng trước (chi phí điện nước được thanh toán vào cuối mỗi tháng); Bên đi thuê yêu cầu trừ vào tiền đặt cọc đã đưa trước và em đã không đồng ý. Bên đi thuê cũng nhắn tin báo là sẽ không thanh toán tiền thuê nhà và cũng sẽ không trả nhà như đã được thông báo.
Xin giải đáp giúp em:
1- Khi Bên đi thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán và nếu đến ngày phải trả nhà (đã được thông báo trước 2 tháng) nhưng bên thuê vẫn không dọn ra để trả nhà thì Bên cho thuê có quyền đuổi họ ra khỏi nhà không?
2- Khi Bên đi thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì Bên cho thuê có thể lấy lại nhà ngay mà không cần chờ hết thời hạn 2 tháng báo trước không? Em thấy luật quy định chỉ được lấy lại nhà sau 3 tháng không thanh toán tiền nhà mà em chỉ nhận cọc 2 tháng… thì thiệt thòi cho Bên cho thuê quá! Pháp luật có bảo vệ Bên cho thuê trong trường hợp này?
Các Luật gia giải đáp giúp em với!
Em cám ơn
Chào bạn,
Thứ nhất, về vấn đề Vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà, thì căn cứ và hợp đồng mà hai bên đã ký kết. Trong trường hợp khao3n tiền đạt cọc mà bạn đề cập i73 trên nhằm đảm bảo các bên thực hiện theo đúng hợp đồng, thì căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu bên thuê nhà vi phạm nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn theo quy định tại hợp đồng thì sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc đó. Ngoài ra, bên thuê nhà vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán phần tiền thuê nhà còn thiếu.
2. theo điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà ở mới được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Do đó, trường hợp người thuê nhà chậm trả tiền thuê dưới 3 tháng thì chủ nhà không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Đồng thời căn cứ vào khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, ngay cả trường hợp bên thuê chậm trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, chủ nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn cũng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định về thời gian báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, như bạn đã trình bày thì theo như cả hai thỏa thuận, bên thuê nhà phải thông báo cho người thuê về chấm dứt hợp đồng trước 2 tháng, thì sau 2 tháng kể từ ngày thông báo bạn mới có quyền đuổi người này đi.
Trân trọng!
cho e hỏi là :Nếu xảy ra tranh chấp trong hợp đồng thuê văn phòng có thể giải quyết bằng trọng tài thương mại đc k ạ, hay bắt buộc phải đưa ra toà án ạ? e xin cảm ơn!
Chào bạn, theo quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 Quy định thẩm quyền giải quyết của Trọng tài thương mại như sau:
1. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
2. Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
3. Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.
Trong đó theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật thương mại 2005, hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác, và đối tượng áp dụng là thương nhân hoạt động thương mại hoặc các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến thương mại.
Như vậy, nếu không phải là thương nhân hoạt động thương mại thì chỉ được xem là hợp đồng dân sự và không thể giải quyết bằng trọng tài thương mại.
Bạn cần xem xét lại hợp đồng thuê văn phòng của mình có thỏa mãn những điều kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài không để yêu cầu Trọng tài thương mại giải quyết.
Trân trọng!
Doanh nghiệp tôi trước khi nhà nước thoái hết vốn đã có một số hộ dân thuê mặt bằng và tự nguyện xây dựng nhà buôn bán, sinh sống trên đất của doanh nghiệp từ khoảng 10 đến 30 năm và hợp đồng được ký theo từng năm một. Sau khi nhà nước thoái hết vốn và tư Nhân chúng tôi mua và tiếp quản doanh nghiệp. Chúng tôi đang chỉnh trang và sắp sếp lại nên khi hết hợp đồng chúng tôi không ký lại hợp đồng thuê mặt bằng với các hộ thuê theo từng năm mà thoả thuận cho thuê hàng tháng. Khi chúng tôi điều chỉnh giá thuê mặt bằng mà các hộ tự nguyện xây dựng nhà trên đất của chúng tôi theo giá thị trường thì một số hộ không chấp hành mà cứ đòi phải được thuê theo giá hỗ trợ cũ như lúc nhà nước còn đang nắm giữ và chi phối. Và 3 tháng nay một số hộ không chịu nộp tiền thuê theo giá mới theo giá thị trường. Vậy xin hỏi chúng tôi phải sử lý như thế nào cho đúng pháp luật có được ngừng cung cấp điện nước để buộc các hộ phải chấp hành việc nộp tiền thuê cho chúng tôi và chúng tôi có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không. Xin tư vấn dùm. Cảm ơn
Tôi có thuê mặt bằng của 1 công ty nhà nước và tự xây dựng nhà khi hết hợp đồng 5 năm công ty đó có bị thanh tra vì sử dụng đất sai quy định và yêu cầu tôi phá rỡ nhưng tôi chưa phá rỡ. Họ đã tự ý phá dỡ nhà vậy tôi phải sử lý thế nào ? xin luật sư tư vấn giúp.
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Em hỏi năm 1998 em có thuê nhà của xã để làm cưả hàng kinh doanh buôn bán,hợp đồng được kí 5năm tiền thuê hàng tháng tôi đều thanh toán đầy đủ kéo dài nhiều năm vì hoàn cảnh gia đình tôi ngỉ ko kinh doanh nhưng tôi vẫn vẫn đứng hợp đồng và trả tiền thuê đầy đủ ,và sau đó tôi có cho một chị cạnh nhà tôi thuê của tôi mượn ,rồi một thời gian chị đó và hai người khác nhảy vào rồi làm lại hợp đồng mà ko thông báo gì cho tôi cả ,kể cả xã cũng ko thông báo cho tôi gì hết ,nay tôi về thấy cửa hàng của tôi ko còn ,phá rỡ hết tôi có vào xã hỏi chủ tịch can thiệp dúp đỡ để lấy lại cửa hàng cho tôi để tôi đc tiếp kinh doanh ,hiện tôi báo cáo đều ko có trả lời thích đáng,em không biết gì cả các bác chỉ dúp em để em sớm lấy đc cửa hàng để em kinh doanh.em chân thành cảm ơn.
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.
Em đang thuê căn hộ ở q10, hợp đồng 1 năm và trả tiền vào ngày 25 hàng tháng. Nhưng thuê chưa được 1 tháng thì chủ bán căn hộ. Sau khi nghe thông báo thì mình kiếm căn khác, xong họ lại báo là không bán nhà nữa do bên mua không vay được ngân hàng . Mình đóng tiền tiếp 1 tháng, thì ngày 1 họ báo là nhà bán được rồi. Mình tìm nhà và yêu cầu họ phải trả tiền cọc, tiền bồi thường (theo thỏa thuận trong hợp đồng) và tiền ngày còn lại thì họ bảo không trả khoản này. Chủ nhà báo rằng đền cọc thì coi như hợp đồng không có giá trị ( nghĩa là họ không trả khoản nào nữa). Mình rất bức xúc vì việc này, mong bạn tư vấn giúp mình. Cám ơn.
E muốn hỏi về tranh chấp thuê mặt baqngf
Hiện tại em đang thuê mặt bằng được 15 ngày rồi,sang ngày thứ 16 bắt đầu khai trương,cùng lúc đó phía trước mặt bằng kinh doanh thì có sự việc công trường thi công mương cống đường xá bị xới tung lên,ảnh hưởng tới việc kinh doanh,khách hàng không thể di chuyển ra vào quán,thêm nữa môi trường khói bụi đất đá cũng tác động rất lớn tới mặt bằng đó.Vì vậy có cách nào để thương lượng với bên cho thuê lại hoãn thời gian thuê được không ạ.Mong luật sư giúp đỡ.
Cho em hỏi là em có thuê 1 mặt bằng để kinh doanh, vì là người quen nên tụi em chi làm hợp đồng sơ xài ghi tay để ký trong thời hạn 3 năm, nhưng tụi em mới thuê được 3 tháng và xảy ra vấn đề và tụi em bị đuổi đi không cho thuê nữa ạ. Nhưng bên cho thuê vi phạm hợp đồng và lý do đuổi tụi em ko chính đáng, và lại cho người thứ 3 nhìn kiểu giang hồ bảo là chủ của nhà này và đuổi tụi em đi và đòi báo công an giải quyết chuyện hợp đồng của em. Trong khi đó bên cho thuê tháng nào cũng bắt tụi em đưa tiền và nói là tiền đó đóng cho bên công an phường là đóng thuế. Và em muốn làm đơn gửi lên phường thì phải làm đơn gì ạ và em có bị mất quyền lợi gì ko ạ
Xin chào luật sư,
Vợ chồng em có làm hợp đồng thuê nhà 1 năm với bên cho thuê. Hợp đồng có thời hạn đến hết ngày 23/06/2023. Nhà em đã thanh toán tiền nhà và tiền cọc trước cho đến hết hợp đồng.
Trong hợp đồng có ghi:
“Nếu bên nào muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn phải được thông báo trước cho bên kia 30 ngày bằng văn bản và phải bồi thường cho bên kia 01 khoản tiền tương đương với 01 tháng tiền thuê nhà. Bên cho thuê sẽ trả lại 1 tháng tiền đặt cọc và số tiền thuê còn thừa mà bên thuê chưa ở hết cho bên thuê.”
Do nhà bị mốc nhiều nên nhà em có ý định chấm dứt hợp đồng và tìm nhà khác.
Hôm nay là 5/4 nên hợp đồng đang còn gần 3 tháng nữa.
Vào ngày 4 tháng 4, gd em thông báo với bên cho thuê việc trả nhà, kèm theo chấp nhận bồi thường 01 tháng tiền nhà theo hợp đồng và đề nghị bên cho thuê trả lại tiền “còn thừa đã thanh toán mà chưa ở” (tức là tiền nhà từ 4 tháng 5 đến 23 tháng 6).
Thế nhưng bên cho thuê bảo do chấm dứt hợp đồng nên tiền cọc và tiền nhà đã đóng trước không được trả lại.
Luật sư cho em hỏi, như thế thì bên cho thuê đang làm sai pháp luật không.
Và trong trường hợp này em nên xử lý thế nào ạ.
Em cảm ơn và mong phản hồi.
e có kí hợp đồng thuê nhà 5 năm 60tr 1 tháng. đặt cọc 2 thanh toán 4 tháng mỗi năm trượt giá 10%. trong điều khoản có đặt cọc 2 tháng 120tr và vi phạm sẽ bị phạt thêm 150tr. hợp đồng kí tay tính tiền từ 15/5 vì bên chủ cho e 1 tháng sửa chữa. e vừa kí hôm 14/4 và mới đặt cọc 50tr chưa xuống tiền hết 2 tháng cọc và 4 tháng tiền nhà là 360tr. giờ e không đủ tài chính mà muốn đơn phương huỷ hợp đồng vậy có vi phạm hay chỉ bị mất 50tr đã cọc. rất mong được phản hồi sớm e cảm ơn!!!
anh cho em hỏi
Trường hợp của em như sau:
Hiện tại em đang thuê 1 nhà làm VP có thời hạn thuê là 2 năm! không cọc! nhưng e phải đóng trước tiền thuê nhà! Lần đầu vào ngày ký hợp đồng là thanh toán trước 1 năm, lần 2 là sau 6 thánh đóng tiếp 6 tháng, lần 3 là sau 6 tháng tiếp thì đóng tiếp 6 tháng thuê cuối! Hiện chưa hết hợp đồng thuê nhà và e muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì do yêu cầu điều chuyển nhân sự từ công ty mẹ! Và trong hợp đồng cũng có quy định “Hợp đồng sẽ chấm dứt khi bên e báo trước 30 ngày, hoặc bị điều chuyển nơi làm việc từ công ty mẹ”.
Vậy anh cho em hỏi, khi em thực hiện đúng như hợp đồng thì có lấy lại được các khoản tiền thuê mà e đã đóng trước nhưng chưa sử dụng không ạ?
Mong nhận được phản hồi từ anh!
Luật sư cho em hỏi vấn đề như sau ạ .. 2 vk ck bác mình lớn tuổi không con cái nay mới mất ( vk mắt trước chồng mất sau ) theo luật thừa kế thì những người thừa kế bên người vk có được nhận thừa kế không ạ .
Em có cho thuê nhà và đất, thời hạn là 5 năm. Thanh toán theo chu kỳ 6 tháng một lần(trả trước kỳ). Đến nay thời hạn 5 năm đã hết nhưng bên đi thuê vẫn chưa thanh toán chu kỳ 6 tháng cuối cùng, mặc dù tới nay đã là lố thêm gần 2 tháng nữa. Bên đi thuê cứ hẹn hết lần này đến lần khác. Vậy trường hợp này em phải làm sao? Em có quyền yêu cầu ra khỏi nhà ngay lập tức được không? Vì hiện nay đã hết hợp đồng và cũng đã qua gần 2 tháng. Xin luật sư tư vấn giúp em. Cám ơn luật sư.
Luật sư em có vấn đề như thế này em có thuê một mặt bằng để ở cùng kinh doanh tiền đã đặt cọc 4 tháng nhưng khi em bắt đầu cãi tạo lắp đặt gần xong thì mới biết phần đất cho thuê có người tranh chấp, hiện tại bên cho thuê vẫn chưa thể giao mặt bằng cho bên em, như vậy có phải vi phạm hợp đồng bên cho thuê vì phạm pháp luật hay ko? Như vậy bên đó phải bồi thường phải trả lại tiền cho bên em đồng thời bồi thường các khoản thiệt hại cho em phải không ạ?