Thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước

Thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước là một quy trình pháp lý phát sinh khi người thuê cũ qua đời, chuyển đi nơi khác hoặc trong các trường hợp chuyển giao quyền thuê đặc biệt. Để đảm bảo quyền lợi về chỗ ở và tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật, việc nắm rõ các điều kiện đối với người thuê mới, hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị và các bước làm việc với cơ quan có thẩm quyền là vô cùng cần thiết. Bài viết này sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện, cập nhật theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản liên quan, giúp người dân thực hiện quy trình một cách chính xác và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi an sinh xã hội về nhà ở.

Các trường hợp được thay đổi bên thuê nhà của Nhà nước

Thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước là một quy định quan trọng nhằm đáp ứng các nhu cầu của người thuê, đồng thời đảm bảo việc quản lý và sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Các trường hợp được phép thay đổi bên thuê nhà bao gồm:

• Người thuê nhà qua đời: Khi người đang đứng tên trong hợp đồng thuê nhà qua đời, quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê có thể được chuyển giao cho những người thừa kế của họ. Sau khi đã phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật (hoặc có văn bản thỏa thuận về việc tiếp tục thuê nhà), các đồng thừa kế có quyền làm thủ tục để được xem xét ký tiếp hợp đồng thuê nhà.
• Người thuê nhà chuyển đi nơi khác: Trong trường hợp người thuê nhà hiện tại không còn nhu cầu sử dụng nhà ở đó và chuyển đến sinh sống tại một địa điểm khác, các thành viên trong hộ gia đình đang thực tế sinh sống tại căn nhà đó có thể làm thủ tục để được xem xét ký hợp đồng thuê. Việc xem xét này nhằm đảm bảo quyền lợi về chỗ ở cho những người đã gắn bó lâu dài với căn nhà, đồng thời tránh tình trạng bỏ trống hoặc sử dụng không đúng mục đích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Chuyển quyền thuê: Đây là trường hợp phức tạp hơn và thường được gọi là “hợp pháp hóa chuyển quyền thuê”. Về nguyên tắc, việc người thuê tự ý chuyển nhượng quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người khác là không được pháp luật công nhận và có thể bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng thuê. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, nếu bên nhận chuyển quyền đã ở ổn định, lâu dài tại căn nhà đó và đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét để hợp thức hóa việc chuyển quyền thuê này.

Tóm lại, việc thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước được thực hiện trong những trường hợp cụ thể nhằm đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với sự thay đổi của cuộc sống và vẫn tuân thủ các nguyên tắc quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với quỹ nhà ở công.

>>> Xem thêm:

• Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Thừa Kế Nhà Đang Thuê Của Nhà Nước
• Nhà thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm có được xem là di sản?

Điều kiện của bên đăng ký thuê mới (chủ thể thuê mới)

Để được xem xét ký hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi có nhu cầu thay đổi bên thuê, chủ thể đăng ký thuê mới (người tiếp tục thuê) cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Những điều kiện này nhằm đảm bảo rằng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng và phát huy hiệu quả chính sách an sinh xã hội.

Các điều kiện chính mà bên đăng ký thuê mới cần phải đáp ứng bao gồm:

1. Là đối tượng được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Căn cứ vào khoản 1 Điều 45, Điều 76 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở;
• Cán bộ, công chức, viên chức;
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp;
• Các đối tượng được phân bổ, bố trí nhà công vụ;
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, khu đô thị;
• Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
• …

Chủ thể thuê mới phải thuộc một trong các đối tượng này hoặc thuộc đối tượng được thừa kế/tiếp tục thuê theo quy định của pháp luật. Việc xác định đúng đối tượng là cơ sở để cơ quan nhà nước xem xét và chấp thuận việc ký hợp đồng thuê.

2. Có đăng ký cư trú tại căn nhà xin ký hợp đồng thuê. Chủ thể thuê mới phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại căn nhà đang xin ký hợp đồng thuê. Điều này nhằm xác minh việc người thuê nhà đã thực sự sinh sống ổn định tại căn nhà đó, tránh tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở xã hội.
3. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở, đất ở tại nơi có nhà cho thuê. Mục đích của nhà ở thuộc tài sản công là hỗ trợ cho người chưa có điều kiện tạo lập chỗ ở. Do đó, người xin thay đổi bên thuê phải cam kết và chứng minh rằng:

• Không có nhà ở thuộc sở hữu của mình;
• Chưa từng nhận được chính sách hỗ trợ về nhà ở (hỗ trợ mua nhà ở xã hội, bố trí tái định cư,…)

Điều kiện này nhằm ưu tiên những đối tượng thực sự khó khăn về nhà ở, chưa được hưởng lợi từ các chính sách khác của Nhà nước.

4. Không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng căn nhà. Việc thay đổi chủ thể thuê sẽ bị từ chối nếu căn nhà đang phát sinh tranh chấp, khiếu nại giữa các thành viên trong gia đình hoặc giữa người thuê và người khác. Trường hợp này cần giải quyết dứt điểm tranh chấp trước khi làm thủ tục thuê nhà.
5. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà trước đó. Mặc dù là chủ thể thuê mới, nhưng để đảm bảo tính liên tục và trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bên đăng ký thuê mới cần đảm bảo rằng:

• Không còn nợ tiền thuê nhà;
• Không nợ tiền dịch vụ (điện, nước, wifi,…), phí bảo trì, phí quản lý;
• Đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có).

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và quyết định việc ký lại hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với chủ thể thuê mới.

Thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước [đã cập nhật]

Việc thay đổi bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một quy trình pháp lý đòi hỏi người thực hiện phải tuân thủ theo các bước và chuẩn bị hồ sơ theo đúng quy định. Tùy thuộc vào từng loại hình nhà ở cụ thể như nhà ở xã hội, nhà công vụ, hay nhà tái định cư, quy trình có thể có những điểm khác biệt.

Để thực hiện thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của Nhà nước một cách thuận lợi và nhanh chóng, người đề nghị cần nắm rõ quy trình gồm các bước chính sau: chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền, chờ đợi quá trình thẩm định và cuối cùng là nhận kết quả và tiến hành ký lại hợp đồng.

Chuẩn bị hồ sơ thực hiện thủ tục

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà thành phần hồ sơ có thể khác nhau, tuy nhiên về cơ bản một bộ hồ sơ sẽ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị thuê nhà theo mẫu (tùy vào loại nhà ở mà mẫu đơn đề nghị sẽ khác nhau);
• Các giấy tờ liên quan đến người thuê cũ: giấy chứng tử (trong trường hợp bên thuê cũ đã chết), văn bản thỏa thuận phân chia di sản và văn bản đồng ý cho người đề nghị tiếp tục thuê nhà của các đồng thừa kế khác;
• Giấy tờ nhân thân của bên thuê mới: CCCD, hộ chiếu,…
• Các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Giấy xác nhận chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở, giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Giấy xác nhận thuộc diện hộ nghèo/cận nghèo, giấy xác nhận cán bộ, công chức, viên chức…).
• Hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nếu có).

Việc chuẩn bị hồ sơ cẩn thận, đầy đủ và chính xác sẽ giúp quá trình giải quyết thủ tục được nhanh chóng và thuận lợi hơn.

Nộp hồ sơ đến nơi tiếp nhận hồ sơ

Tùy theo địa phương và đơn vị quản lý nhà ở, bên thuê mới nộp hồ sơ tại một trong hai nơi sau:

• Đơn vị quản lý vận hành nhà ở: Thường là các doanh nghiệp công ích hoặc đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao nhiệm vụ quản lý, bảo trì và cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Bộ phận Một cửa của Trung tâm dịch vụ hành chính công nơi có căn nhà cho thuê.

Khi nộp hồ sơ, người nộp sẽ được cấp phiếu hẹn trả kết quả theo quy định của pháp luật về thủ tục hành chính.

Tiếp nhận, thẩm định hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra các giấy tờ có trong hồ sơ xem đã đầy đủ theo quy định và có hợp lệ hay không.

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cán bộ sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
• Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cán bộ sẽ cấp Giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.

Bước 2: Thẩm định nội dung hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định chi tiết các giấy tờ có trong hồ sơ như:

• Kiểm tra thông tin cá nhân, thông tin cư trú của người đề nghị;
• Đối chiếu thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và cư trú;
• Tiến hành kiểm tra hiện trạng và thực tế cư trú tại căn nhà đang cho thuê.

Bước 3: Lấy ý kiến của cơ quan liên quan (nếu cần thiết) và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trả kết quả và hướng dẫn ký lại hợp đồng cho thuê

Người nộp hồ sơ đề nghị thuê nhà sẽ đến nơi tiếp nhận hồ sơ ban đầu (hoặc theo thông báo) để nhận kết quả. Theo đó:

• Nếu được chấp thuận, người đề nghị sẽ nhận được Quyết định chấp thuận việc thay đổi bên thuê nhà.
• Nếu bị từ chối, người đề nghị sẽ nhận được văn bản trả lời, trong đó nêu rõ lý do từ chối.

Sau khi có Quyết định chấp thuận, đơn vị quản lý vận hành nhà ở sẽ liên hệ với người đề nghị để hướng dẫn và tiến hành ký lại hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với chủ thể thuê mới. Hợp đồng thuê mới sẽ được ký kết dựa trên các quy định hiện hành, đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên.

Tùy thuộc vào từng loại hình nhà ở thuộc tài sản công (nhà ở xã hội, nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư…), quy trình và thủ tục thay đổi bên thuê trong hợp đồng thuê nhà có thể có sự khác biệt. Để nắm rõ quy định cụ thể áp dụng cho từng trường hợp, người có nhu cầu thay đổi bên thuê (bên thuê mới) nên tham khảo thêm Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện thủ tục một cách hiệu quả.

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục thay đổi bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà của nhà nước

Luật Long Phan PMT cung cấp các giải pháp pháp lý chuyên sâu và hiệu quả trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến thay đổi bên thuê trong hợp đồng thuê nhà của nhà nước. Các dịch vụ chúng tôi cung cấp gồm:

• Tư vấn các điều kiện để được phép thay đổi bên thuê nhà;
• Tư vấn hồ sơ, thủ tục thay đổi bên thuê trong hợp đồng thuê nhà của nhà nước;
• Tư vấn cách chứng minh cư trú lâu dài, ổn định trong trường hợp hợp pháp hóa chuyển quyền thuê;
• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước;
• Thực hiện khiếu nại, kiến nghị nếu hồ sơ bị từ chối không có lý do chính đáng;
• Đại diện cho Quý khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án nếu cần thiết.

Kết luận

Tóm lại, bài viết đã hệ thống hóa toàn diện các khía cạnh pháp lý cốt lõi của việc thay đổi bên thuê trong hợp đồng thuê nhà công. Từ việc xác định đúng các trường hợp được phép, đáp ứng những điều kiện khắt khe về đối tượng, tình trạng nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, cho đến việc thực hiện đúng quy trình nộp và thẩm định hồ sơ. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định này là cơ sở vững chắc để đảm bảo quyền lợi chính đáng về chỗ ở.

Nếu có bất kỳ vướng mắc nào liên quan hoặc các vấn đề khác, vui lòng liên hệ qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI của chúng tôi tư vấn thêm. Trân trọng.

Tags: điều kiện thuê nhà của nhà nước, hợp đồng thuê nhà của nhà nước, quyền thuê nhà của nhà nước, thay đổi bên thuê nhà, thừa kế quyền thuê nhà của nhà nước, Tư vấn luật đất đai