Nhà được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm có được coi là di sản?

Nhà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm có được coi là di sản là câu hỏi pháp lý gây nhiều vướng mắc khi người thuê nhà qua đời. Theo nguyên tắc của pháp luật thừa kế, cụ thể là Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản chỉ bao gồm tài sản thuộc quyền sở hữu của người đã mất. Tuy nhiên, đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, người thuê chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu. Bài viết này sẽ phân tích sâu sắc các quy định trong Luật Nhà ở 2023 và các văn bản liên quan để làm rõ nhà thuê của Nhà nước có phải là di sản không, đồng thời xác định những tài sản, giá trị nào gắn liền với căn nhà có thể được thừa kế, giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Nhà được nhà nước cho thuê không được xem là di sản

Một trong những nguyên tắc cơ bản và then chốt nhất của pháp luật về thừa kế là di sản chỉ bao gồm tài sản thuộc sở hữu của người chết (tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác). Điều này được quy định rõ ràng trong Điều 612 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015. Do đó, việc xác định quyền sở hữu đối với căn nhà là yếu tố tiên quyết để xem xét liệu căn nhà đó có phải là di sản hay không.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, nhà ở được nhà nước cho thuê là nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước (nhà ở thuộc tài sản công). Khi Nhà nước cho thuê nhà ở, bản chất của giao dịch này là một hợp đồng thuê tài sản, theo đó Nhà nước (bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng căn nhà cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định, và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê hàng năm. Quyền sở hữu đối với căn nhà vẫn hoàn toàn thuộc về Nhà nước, không hề có sự chuyển giao quyền sở hữu cho người thuê. Người thuê nhà chỉ có quyền sử dụng theo các điều khoản của hợp đồng thuê, chứ không có bất kỳ quyền định đoạt nào đối với căn nhà đó.

Vì vậy, khi người thuê nhà chết, căn nhà mà họ đang thuê vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, không thể được coi là tài sản riêng của người đã chết và không thể trở thành di sản thừa kế. Do đó, Nhà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm không được coi là di sản thừa kế.

Các phần được xem là di sản khi người thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước chết

Mặc dù bản thân căn nhà được Nhà nước cho thuê không được xem là di sản, nhưng không vì vậy mà mọi quyền lợi và tài sản liên quan đến ngôi nhà đó không được thừa kế. Trên thực tế, vẫn có những giá trị tài sản gắn liền với căn nhà có thể được xác định là di sản như giá trị mà người thuê đã bỏ ra để cải tạo, làm tăng giá trị căn nhà trong quá trình sử dụng hợp pháp.

Các tài sản gắn liền với nhà không nằm trong hợp đồng thuê

Trong quá trình sinh sống và sử dụng căn nhà thuê của nhà nước, người thuê nhà có thể tự bỏ tiền cá nhân để cải tạo, đầu tư, xây dựng thêm các hạng mục không nằm trong kết cấu ban đầu của căn nhà mà Nhà nước cho thuê. Những tài sản này có thể bao gồm:

• Các trang thiết bị, vật dụng như: máy lạnh, tủ bếp, cửa sắt, mái che,…
• Đầu tư xây dựng công trình nhỏ lẻ: Xây thêm nhà bếp, lắp đặt hệ thống lọc nước, bình nóng lạnh,…những công trình này phải được xây dựng hợp pháp, có sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước.

Nếu các tài sản nêu trên được đầu tư, tạo lập một cách hợp pháp và không trái với quy định pháp luật về sử dụng nhà ở công, thì tài sản đó là tài sản riêng của người thuê – và được coi là di sản khi họ chết.

Việc định giá và phân chia những tài sản gắn liền với nhà không nằm trong hợp đồng thuê đòi hỏi phải có bằng chứng rõ ràng về nguồn gốc tài sản, hóa đơn mua sắm, chứng từ thi công hoặc các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu của người đã mất đối với các tài sản này. Trong thực tế, việc chứng minh này có thể phức tạp và tốn nhiều thời gian.

Giá trị các khoản đầu tư, sửa chữa hợp pháp vào căn nhà

Một khía cạnh quan trọng khác được xem xét là di sản chính là giá trị các khoản đầu tư, sửa chữa, cải tạo mà người thuê đã bỏ ra để nâng cấp, cải thiện tình trạng của căn nhà thuê (khoản 2 Điều 479 BLDS 2015). Khi người thuê nhà đã đầu tư hợp pháp vào việc sửa chữa, cải tạo, làm tăng giá trị căn nhà thuê và những khoản đầu tư này chưa được hoàn trả lại thì giá trị của các khoản đầu tư đó sẽ được coi là di sản của người đã mất. Các điều kiện để khoản đầu tư này được coi là di sản bao gồm:

• Tính hợp pháp: Phải có sự đồng ý hoặc cho phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền hoặc bên cho thuê (Nhà nước). Nếu việc sửa chữa, cải tạo được thực hiện trái phép thì giá trị đó có thể không được công nhận là di sản hoặc sẽ bị khấu trừ các chi phí khắc phục hậu quả.
• Làm tăng giá trị căn nhà: Khoản đầu tư phải thực sự làm tăng giá trị sử dụng hoặc giá trị thị trường của căn nhà, việc này thường được xác định thông qua việc định giá tài sản tại thời điểm người thuê chết để xác định phần giá trị, công sức mà người thuê đã bỏ ra.
• Chưa được hoàn trả: Giá trị của các khoản đầu tư này phải là phần chưa được Nhà nước (bên cho thuê) hoàn trả lại cho người thuê trong suốt thời gian thuê. Nếu đã được hoàn trả thì đương nhiên khoản đó không còn là di sản.

Để chứng minh giá trị các khoản đầu tư, sửa chữa hợp pháp này, người thừa kế cần cung cấp các tài liệu như: hóa đơn, giấy phép sửa chữa, cải tạo (nếu có), biên bản nghiệm thu công trình, kết quả định giá tài sản của cơ quan có thẩm quyền về giá trị tăng thêm của căn nhà do các khoản đầu tư này mang lại.

Như vậy, mặc dù nhà được Nhà nước cho thuê không phải là di sản, nhưng những tài sản riêng gắn liền với nhà hoặc giá trị các khoản đầu tư hợp pháp mà người thuê bỏ ra trong quá trình sử dụng vẫn có thể được xem là di sản để chia thừa kế.

Quyền lợi thực tế của người thừa kế đối với việc thuê nhà

Mặc dù không được thừa kế căn nhà nhưng người thân của người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước vẫn có cơ hội được ưu tiên tiếp tục thuê.

Quyền lợi thực tế của người thừa kế ở đây không phải là quyền sở hữu căn nhà, mà là quyền được ưu tiên tiếp tục ký hợp đồng thuê căn nhà đó với Nhà nước nếu họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện như sau:

1. Là thành viên trong gia đình của người đã mất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, con nuôi hợp pháp của người thuê đã chết. Việc chứng minh quan hệ gia đình phải dựa trên các giấy tờ hợp pháp như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận con nuôi…
2. Đang thực tế sinh sống tại căn nhà đó vào thời điểm người thuê qua đời: Điều kiện này nhằm đảm bảo rằng quyền ưu tiên được trao cho những người thực sự gắn bó và có nhu cầu về chỗ ở tại căn nhà đó.
3. Đáp ứng các điều kiện được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định: Căn cứ vào Điều 45, 76, 126 Luật Nhà ở 2023, người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình: Người yêu cầu tiếp tục thuê phải chứng minh rằng họ không có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người của gia đình thấp hơn mức quy định của địa phương.
• Có khó khăn về nhà ở: Tùy từng trường hợp, người thuê cần chứng minh hoàn cảnh khó khăn về nhà ở, chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương.
• Tuân thủ các nghĩa vụ của người thuê: Trong quá trình sinh sống, người thuê phải tuân thủ các quy định của hợp đồng thuê nhà cũ, không vi phạm các quy tắc quản lý nhà nước về nhà ở.

Quyền lợi này không chỉ giúp người thừa kế có chỗ ở ổn định mà còn đảm bảo sự liên tục trong việc sử dụng và quản lý tài sản nhà nước. Người thừa kế sẽ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê hàng năm và tuân thủ các điều kiện khác của hợp đồng thuê mới.

Dịch vụ luật sư tư vấn về di sản và quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Trong những trường hợp phức tạp liên quan đến di sản thừa kế, đặc biệt là khi có sự liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, việc tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý từ luật sư là vô cùng cần thiết. Dịch vụ của chúng tôi gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật về thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Xác định phần di sản thừa kế và cách chứng minh di sản;
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ pháp lý;
• Tư vấn hồ sơ, thủ tục nếu tiếp tục thuê nhà ở;
• Tư vấn, hướng dẫn giải quyết các tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước (nếu có).

Việc có sự đồng hành của luật sư không chỉ mang tính hỗ trợ pháp lý mà còn giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi xảy ra tranh chấp liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước.

Kết luận

Tóm lại, bản thân căn nhà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm không được coi là di sản vì quyền sở hữu vẫn thuộc về Nhà nước. Tuy nhiên, những người thừa kế vẫn có quyền đối với các phần di sản khác như: giá trị các khoản đầu tư, sửa chữa, cải tạo hợp pháp làm tăng giá trị căn nhà và các tài sản riêng do người chết sắm sửa, lắp đặt. Ngoài ra, thành viên gia đình đang sống chung có thể được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Trên đây là bài viết của chúng tôi về việc xác định nhà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm có được coi là di sản không. Nếu Quý khách hàng có thắc mắc về việc xác định di sản hay những vấn đề liên quan đến thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời từ luật sư nhà đất.

Tags: Di sản thừa kế, thừa kế nhà thuê của nhà nước, thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tư vấn luật nhà đất