Người đứng tên hợp đồng thuê nhà với Nhà nước chết: Hướng xử lý

Người đứng tên hợp đồng thuê nhà với Nhà nước chết thuộc trường hợp phức tạp trong pháp lý Việt Nam. Bên thuê qua đời tạo ra khoảng trống về quyền thuê nhà và nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng với cơ quan nhà nước. Người thừa kế thường không biết về quyền kế thừa và trách nhiệm pháp lý. Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến việc tiếp tục sử dụng nhà và thực hiện nghĩa vụ tài chính chính theo đồng thuê nhà ban đầu.

Người đứng tên hợp đồng thuê nhà với Nhà nước chết: Quyền lợi và Nghĩa vụ được quy định ra sao?

Trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, khi một cá nhân qua đời, các quyền và nghĩa vụ tài sản của họ sẽ được chuyển giao cho người thừa kế. Tuy nhiên, đối với các giao dịch dân sự cụ thể như hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, pháp luật có những quy định riêng để bảo vệ quyền lợi của những người liên quan. Vậy, khi người đứng tên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết, hợp đồng sẽ được xử lý như thế nào?

Quy định về kế thừa quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự

Theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế có trách nhiệm kế thừa các quyền và nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại. Điều này bao gồm cả các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ những giao dịch dân sự mà người đó đã xác lập khi còn sống.

Tuy nhiên, Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ một trường hợp chấm dứt hợp đồng là khi cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng đó phải do chính cá nhân đó thực hiện. Mặc dù có quy định này, pháp luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Nhà ở, đã đưa ra những hướng dẫn đặc biệt áp dụng cho hợp đồng thuê nhà ở.

Ưu tiên tiếp tục hợp đồng thuê nhà ở khi người thuê chết

Để đảm bảo sự ổn định về chỗ ở cho những người có liên quan, pháp luật đã có những quy định ưu tiên cho việc tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Cụ thể, theo khoản 3 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp bên thuê nhà ở qua đời khi thời hạn thuê vẫn còn, những người đang cùng sinh sống với bên thuê tại thời điểm người đó chết sẽ được quyền tiếp tục thuê đến khi hết hạn hợp đồng.

Quy định này được áp dụng cho hầu hết các trường hợp thuê nhà ở, tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc cho việc chuyển giao quyền thuê nhà từ người đã mất sang cho những người thừa kế hoặc người đang cùng chung sống, đảm bảo quyền an cư của họ.

Lưu ý: Quy định trên sẽ không áp dụng trong một số trường hợp ngoại lệ, bao gồm:

• Thuê nhà ở công vụ.
• Các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
• Pháp luật có quy định khác liên quan.

Như vậy, có thể thấy, dù Bộ luật Dân sự có quy định về việc chấm dứt hợp đồng khi cá nhân giao kết qua đời, nhưng tùy thuộc vào từng loại giao dịch và thỏa thuận cụ thể, hợp đồng vẫn có thể được tiếp tục. Đối với trường hợp người đứng tên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết, pháp luật đã ưu tiên bảo vệ quyền lợi của những người đang cùng sinh sống, cho phép họ được tiếp tục hợp đồng thuê cho đến khi hết thời hạn, trừ các trường hợp ngoại lệ đã nêu. Điều này thể hiện tính nhân văn và đảm bảo sự ổn định trong chính sách nhà ở của nhà nước.

Hợp đồng thuê nhà với nhà nước: Xử lý ra sao khi người thuê chết?

Một trong những vấn đề pháp lý thường gặp là xử lý hợp đồng khi người đứng tên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết. Thực tế, không phải mọi hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đều có điều khoản dự liệu cho tình huống này. Việc thiếu vắng quy định cụ thể trong hợp đồng có thể gây khó khăn cho cả người thừa kế và cơ quan nhà nước. Do đó, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào việc hợp đồng có quy định về vấn đề này hay không.

Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản xử lý

Khi hợp đồng thuê nhà không có điều khoản cụ thể về việc xử lý khi bên thuê qua đời, việc giải quyết sẽ dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành.

• Nếu hợp đồng thuê nhà đã hết hạn cùng thời điểm người thuê chết, hợp đồng sẽ chấm dứt theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
• Tuy nhiên, đối với giao dịch thuê nhà ở, pháp luật đã có quy định ưu tiên. Cụ thể, khoản 3 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định: khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê vẫn còn, những người đang cùng sinh sống với bên thuê sẽ được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn hợp đồng.

Như vậy, ngay cả khi hợp đồng không quy định, nếu hợp đồng vẫn còn hạn thì người thừa kế đang cùng sinh sống với người đã mất vẫn có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn. Quy định này không áp dụng cho trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc khi các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp hợp đồng có quy định cụ thể điều khoản giải quyết tình huống này

Để đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch, một số hợp đồng thuê nhà hiện nay đã bổ sung điều khoản về việc xử lý khi người thuê qua đời. Các điều khoản này thường quy định về:

• Thủ tục chuyển giao quyền và nghĩa vụ thuê nhà.
• Thời hạn thông báo cho cơ quan nhà nước.
• Trách nhiệm cụ thể của người kế thừa.

Khi hợp đồng đã có điều khoản cụ thể và các điều khoản này phù hợp với quy định của pháp luật về thừa kế, nhà ở và dân sự, các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện theo đúng những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.

>>> Xem thêm:

Nhà Được Nhà Nước Cho Thuê Trả Tiền Hàng Năm Có Được Coi Là Di Sản?

Thủ Tục Thay Đổi Bên Thuê Nhà Trong Hợp Đồng Thuê Nhà Với Nhà Nước

Quyền tiếp tục thuê nhà ở nhà nước sau khi hợp đồng thuê người chết ký hết hạn

Luật Nhà ở 2023 định nghĩa nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tài sản công. Khi nhà nước cho thuê các loại nhà ở này, quyền lợi của người thuê và những người liên quan được pháp luật bảo vệ, đặc biệt trong tình huống người thuê qua đời.

Về nguyên tắc, pháp luật ưu tiên đảm bảo sự ổn định về chỗ ở. Luật Nhà ở 2023 đã khẳng định, khi bên thuê nhà ở chết trong thời hạn hợp đồng, người đang cùng sinh sống được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng (trừ nhà ở công vụ hoặc có thỏa thuận khác).

Để làm rõ hơn, điểm đ khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà nước sẽ thu hồi nhà ở thuộc tài sản công trong trường hợp: “bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống”.

Từ các quy định trên, có thể kết luận rằng:

• Đối với nhà ở công vụ, khi người thuê chết, nhà ở sẽ bị thu hồi.
• Đối với các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khác, nếu người đứng tên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết nhưng vẫn có người đang cùng sinh sống (vợ, chồng, con cái…), những người này sẽ được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng và phải sử dụng nhà đúng mục đích đã giao kết. Nhà nước chỉ thu hồi khi người thuê chết mà không có ai đang cùng sinh sống tại thời điểm đó.

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi người thuê trong hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết

Dưới đây là những giải đáp các thắc mắc phổ biến về hướng xử lý khi người thuê trong hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết.

Thế nào được định nghĩa là “người đang cùng sinh sống” để có quyền tiếp tục thuê nhà?

“Người đang cùng sinh sống” là người đã thực tế cư trú ổn định, liên tục tại nhà ở đó cùng với người thuê cho đến thời điểm người thuê qua đời. Việc chứng minh có thể dựa vào sổ hộ khẩu, sổ tạm trú (đăng ký theo Luật Cư trú), hoặc các giấy tờ, bằng chứng khác thể hiện việc chung sống thực tế, không nhất thiết phải có quan hệ hôn nhân hay huyết thống.

Thủ tục cụ thể mà người nhà cần thực hiện ngay sau khi bên thuê qua đời là gì?

Ngay sau khi người đứng tên hợp đồng chết, người có nguyện vọng tiếp tục thuê cần nhanh chóng thực hiện các bước:

• Thông báo bằng văn bản cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan nhà nước ký hợp đồng.
• Chuẩn bị hồ sơ gồm: bản sao chứng thực Giấy chứng tử, bản sao hợp đồng thuê nhà, giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh là người đang cùng sinh sống.
• Nộp đơn đề nghị được tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Pháp luật có quy định thời hạn thông báo về cái chết của người thuê không?

Pháp luật hiện hành không quy định một thời hạn cứng nhắc, nhưng người nhà nên thông báo cho bên cho thuê trong thời gian sớm nhất có thể. Việc chậm trễ có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ thông báo, gây khó khăn cho quá trình giải quyết và có nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng do không có người ở và quản lý.

Ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và các khoản nợ còn tồn đọng của người đã mất?

Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Do đó, các khoản tiền thuê nhà phát sinh trước thời điểm người thuê chết và các khoản nợ khác sẽ do những người thừa kế chịu trách nhiệm thanh toán. Người tiếp tục thuê sẽ chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê kể từ thời điểm được chấp thuận tiếp tục hợp đồng.

Quy định này có áp dụng cho nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước không?

Có. Nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê được áp dụng tương tự như nhà ở thông thường khác (trừ nhà ở công vụ). Theo đó, nếu người thuê nhà ở xã hội chết mà hợp đồng còn hạn, người đang cùng sinh sống và vẫn đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở xã hội sẽ được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng.

Khi hợp đồng hiện tại hết hạn, người đang tiếp tục thuê có được ưu tiên ký hợp đồng mới không?

Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định quyền được tiếp tục thuê “đến hết thời hạn hợp đồng”. Pháp luật không tự động gia hạn hay ưu tiên ký hợp đồng mới. Khi hợp đồng hết hạn, người đang thuê phải làm thủ tục đề nghị thuê mới và sẽ được xem xét giải quyết theo chính sách quản lý nhà ở của nhà nước tại thời điểm đó.

Nếu người thừa kế hợp pháp (ví dụ con ruột) không cùng sinh sống tại căn nhà thì có quyền lợi gì không?

Không. Quyền tiếp tục thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một quyền đặc thù gắn với yếu tố “cùng sinh sống” để đảm bảo an sinh, không phải là di sản thừa kế thông thường. Theo điểm đ khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023, nếu người thuê chết mà không có ai đang cùng sinh sống, nhà ở sẽ bị thu hồi. Do đó, người thừa kế không cùng sinh sống sẽ không có quyền tiếp tục thuê.

Trường hợp có nhiều người cùng sinh sống, ai sẽ là người được đứng tên tiếp tục hợp đồng?

Những người cùng sinh sống phải tự thỏa thuận để cử ra một người đại diện đứng tên trong đơn đề nghị và hợp đồng. Nếu không thể thỏa thuận, cơ quan quản lý nhà nước sẽ xem xét, quyết định dựa trên các yếu tố như quan hệ với người đã mất, hoàn cảnh thực tế và việc tuân thủ các quy định trước đó để chọn ra người phù hợp nhất.

Người đang cùng sinh sống có bắt buộc phải tiếp tục hợp đồng thuê nhà không?

Không. Đây là quyền lợi chứ không phải nghĩa vụ. Nếu người đang cùng sinh sống không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng tiếp tục thuê, họ có quyền từ chối. Khi đó, hợp đồng sẽ được thanh lý và nhà ở sẽ được thu hồi theo quy định.

Luật sư tư vấn xử lý khi người thuê nhà trên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết

Dịch vụ luật sư tư vấn xử lý khi người thuê nhà trên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết với các nội dung công việc sau:

• Phân tích hợp đồng thuê nhà và xác định quyền, nghĩa vụ của các bên theo quy định pháp luật
• Hướng dẫn thủ tục khai nhận thừa kế và chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ cho quá trình chuyển giao quyền thuê nhà
• Đại diện Quý khách hàng trong các buổi làm việc, thương lượng với cơ quan nhà nước
• Soạn thảo các văn bản pháp lý cần thiết như đơn xin kế thừa quyền, cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh trong quá trình thừa kế quyền thuê nhà

Kết luận

Bài viết trên đã giải quyết được hướng xử lý khi người đứng tên hợp đồng thuê nhà với Nhà nước chết. Người thừa kế cần thực hiện đúng quy trình pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro trong quá trình chuyển giao quyền thuê nhà với nhà nước. Luật Long Phan PMT cam kết hỗ trợ quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Nếu quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc gì liên quan vui lòng liên hệ số HOTLINE: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ DÂN SỰ hỗ trợ nhanh nhất.

Tags: hợp đồng thuê nhà với nhà nước, người cùng sinh sống, người đứng tên hợp đồng thuê nhà chết, quyền tiếp tục thuê nhà, thừa kế quyền thuê nhà, thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tư vấn luật nhà ở