Nhà ở đưa vào kinh doanh – Điều kiện thực hiện

Nhà ở đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc kinh doanh nhà ở tại Việt Nam được quy định chặt chẽ về mặt pháp lý, kỹ thuật và hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Các quy định này áp dụng cho mọi chủ thể kinh doanh bất động sản và tác động trực tiếp đến hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở trên thị trường.

Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ về phạm vi và đối tượng được phép kinh doanh nhà ở. Việc kinh doanh nhà ở phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật.

• Căn cứ Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
• Tại khoản 1, Điều 22, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Nhà ở thuộc tài sản công theo định nghĩa tại khoản 11 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Như vậy, các loại nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng được các điều kiện luật định, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Điều 13 Luật Nhà ở 2023

Điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh

Nhà ở muốn đưa vào kinh doanh cần đáp ứng đồng thời các điều kiện về pháp lý, kỹ thuật và hạ tầng. Việc tuân thủ các điều kiện này giúp đảm bảo tính an toàn và quyền lợi của người mua nhà. Các yêu cầu về điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 14 và Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>> Xem thêm: Tư vấn điều kiện nhà ở hình thành tương lai được giao dịch

Đối với nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh

Điều kiện chung

Theo khoản 1, Điều 14, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì nhà ở vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trừ nhà ở trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ởtranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
• Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Điều kiện riêng

Theo khoản 2, Điều 14, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì nhà ở được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
• Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

Để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 gồm các điều kiện sau:

Điều kiện chung về giấy tờ

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Các điều kiện khác

Ngoại trừ các điều kiện được đề cập ở trên thì nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng thêm các điều kiện dưới đây:

• Trước khi bán, cho thuê mua nhà chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
• Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, để bán, cho thuê mua.
• Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023
• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Các hành vi bị nghiêm cấm

Pháp luật quy định nghiêm cấm các hành vi vi phạm trong kinh doanh nhà ở. Các chế tài xử phạt được áp dụng nghiêm khắc đối với các vi phạm. Việc tuân thủ quy định giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

CSPL: Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nghiêm cấm:

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Dịch vụ tư vấn pháp luật mua bán,cho thuê nhà ở

Luật sư sẽ thực hiện các công việc sau cho khách hàng:

• Rà soát hồ sơ pháp lý nhà ở
• Tư vấn điều kiện kinh doanh
• Soạn thảo hợp đồng mua bán, cho thuê
• Cùng khách hàng tham gia trong quá trình giao dịch
• Giải quyết tranh chấp phát sinh
• Thực hiện thủ tục sang tên, chuyển nhượng
• Tư vấn thuế và nghĩa vụ tài chính

>>> Xem thêm: Nhà ở chung cư có được phép dùng để kinh doanh?

Việc kinh doanh nhà ở đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về điều kiện pháp lý, kỹ thuật và hạ tầng. Quý khách hàng cần tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo hoạt động kinh doanh an toàn, hiệu quả. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được Luật sư của Long Phan PMT tư vấn chi tiết về điều kiện kinh doanh nhà ở và các vấn đề pháp lý liên quan.