5 giao dịch về nhà ở không cần sổ đỏ người dân cần biết

Giao dịch về nhà ở không cần sổ đỏ được quy định chi tiết trong Luật Nhà ở 2023, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều hình thức giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Theo khoản 2, Điều 160 của luật này, có 5 trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch bất động sản.

Quy định về giao dịch nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra khung pháp lý mới về giao dịch nhà ở tại Việt Nam. Điều 160 của luật quy định rõ các trường hợp giao dịch nhà ở không cần sổ đỏ. Những quy định này áp dụng cho cả cá nhân và tổ chức tham gia giao dịch bất động sản.

Các trường hợp giao dịch nhà ở không cần sổ đỏ

Khoản 2, Điều 160, Luật Nhà ở 2023 quy định 5 trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Đây là hoạt động mang tính nhân đạo, từ thiện nhằm hỗ trợ các đối tượng chính sách, người có hoàn cảnh khó khăn.
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án trong một số trường hợp đặc biệt. Cụ thể bao gồm nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, và nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công. Các giao dịch này phải tuân thủ quy định riêng về quản lý, sử dụng tài sản công và nhà ở xã hội.
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Mặc dù không yêu cầu sổ đỏ, các bên tham gia giao dịch phải lập hợp đồng bằng văn bản.
• Nhận thừa kế nhà ở. Người thừa kế có thể nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua di chúc hoặc theo pháp luật mà không cần nhà ở đó đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi nhận thừa kế, người thừa kế phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Những điều cần lưu ý khi giao dịch nhà ở không có sổ đỏ

Trường hợp  mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản. Để giao dịch hợp pháp, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, thiết kế được phê duyệt, và hợp đồng mua bán theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành. Người mua cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án thông qua giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Việc tặng cho này cần có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về đối tượng được tặng cho và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án trong một số trường hợp đặc biệt. Các giao dịch này phải tuân thủ quy định riêng về quản lý, sử dụng tài sản công và nhà ở xã hội.

Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Hợp đồng cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thuê, mượn hoặc ủy quyền quản lý, giá thuê (nếu có) và các điều khoản khác theo quy định của pháp luật dân sự.

Trường hợp cuối cùng là nhận thừa kế nhà ở. Cần lưu ý sau khi nhận thừa kế, người thừa kế phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có sổ

Trước khi thực hiện giao dịch, các bên cần xác minh tính pháp lý của tài sản thông qua các giấy tờ thay thế sổ đỏ.

Các giấy tờ thay thế sổ đỏ có thể bao gồm: hợp đồng mua bán có công chứng, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, biên bản bàn giao nhà ở, và các tài liệu pháp lý khác theo quy định của pháp luật.

Cụ thể các giấy tờ thay thế được hướng dẫn tại  Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở 

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau đây:

• Trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
• Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công

Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở thì phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định tại Điều 63, Điều 69 của Nghị định này.

Đối với giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

Trường hợp này nếu muốn giao dịch thì tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng cho.

Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Các giấy tờ cần thay thế sổ đỏ, sổ hồng được quy định như sau:

• Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở, giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và giấy tờ chứng minh nhà ở thế chấp không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đã thế chấp hoặc giấy tờ chứng minh đã giải chấp nếu có thế chấp.
• Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở mua bán hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở.

Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Đối với việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì các giấy tờ thay thế được quy định như sau:

• Trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp thừa kế nhà ở

Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

• Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở của bên tặng cho;
• Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua;
• Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng và giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế;
• Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân;
• Các giấy tờ chứng minh khác theo pháp luật về thừa kế.

Đối với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể, phá sản

Các trường hợp này thì phải có nghị quyết, quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức đang có sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Dịch vụ luật sư tư vấn và hỗ trợ thực hiện các giao dịch nhà ở hợp pháp

• Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ giao dịch
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng giao dịch
• Tư vấn về thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính
• Đại diện khách hàng trong quá trình đàm phán
• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ và thủ tục công chứng
• Giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có)
• Tư vấn về thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan

Để đảm bảo an toàn trong giao dịch nhà ở không cần sổ đỏ, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý. Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết về các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch nhà ở.