Chuyển đất trồng lúa sang đất thổ cư – điều kiện và thủ tục

Chuyển đất trồng lúa sang đất thổ cư là thủ tục hành chính được quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024. Thủ tục này cho phép người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trồng lúa sang đất ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định.

Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa và được định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP. Đất trồng lúa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính, đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa và đất trồng lúa còn lại.

• Đất chuyên trồng lúa là đất trồng hai vụ lúa nước trở lên trong năm;
• Đất trồng lúa còn lại là đất trồng một vụ lúa nước trong năm và đất trồng lúa nương.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chủ sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quyền này được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mang lại các lợi ích như: tăng giá trị sử dụng đất, phát triển cơ sở hạ tầng, đáp ứng nhu cầu nhà ở, và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Điều kiện chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định các điều kiện chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư. UBND cấp tỉnh phê duyệt việc chuyển đổi theo quy hoạch. Người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chung bao gồm sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất là văn bản thể hiện việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.

Điều kiện chung đối với chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa  sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Người được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật đất đai 2024
• Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;
• Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ 02 ha trở lên đối với đất trồng lúa

Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở còn phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện tại Điều 46 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

1 Tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng từ 02 ha trở lên đối với đất trồng lúa sang mục đích khác bao gồm:

• Có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt;
• Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường hoặc đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định tiêu chí, điều kiện cụ thể việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác để bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả đáp ứng với yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực và bảo vệ môi trường trên địa bàn tỉnh đối với trường hợp không thuộc quy định tại mục 1 nêu trên

Thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 2, Điều 4, Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích dụng đất sử theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

>>>Tải về: Đơn xin chuyển mục đích dụng đất

• Một trong các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, và các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi được phê duyệt, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất thổ cư

Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất thổ cư được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 gồm các bước cơ bản như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra điều kiện và hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu cần.
3. Cơ quan quản lý đất đai trình UBND có thẩm quyền:

• Trường hợp áp dụng bảng giá đất: Trình quyết định cho phép chuyển mục đích
• Trường hợp xác định giá đất cụ thể: Trình quyết định và tổ chức xác định giá đất

4.Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Được giảm tiền nếu thuộc diện ưu đãi.

5. Cơ quan quản lý đất đai:

• Ký hợp đồng thuê đất (nếu Nhà nước cho thuê)
• Chuyển hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận và cập nhật cơ sở dữ liệu

6.Có thể thực hiện đồng thời thủ tục nhận chuyển quyền và chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở từ ngày 1/8/2024

Dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trọn gói

• Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ đất đai
• Tư vấn về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn lập hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ
• Đại diện thực hiện thủ tục hành chính
• Tính toán nghĩa vụ tài chính phát sinh
• Giải quyết vướng mắc trong quá trình thực hiện
• Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ
• Hỗ trợ hoàn thiện thủ tục sau chuyển đổi

Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư là thủ tục phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu về pháp luật đất đai. Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên sâu về lĩnh vực đất đai sẽ hỗ trợ Quý khách hoàn thiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.