Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng ra sao?

Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở ngân hàng là một vấn đề pháp lý phức tạp do có sự ràng buộc của hợp đồng tín dụng và quyền lợi của bên thứ ba là ngân hàng. Mọi quyết định về tài sản bảo đảm đều cần sự chấp thuận của họ để có hiệu lực. Tuy nhiên, luôn có hướng giải quyết phù hợp. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các phương án chính, bao gồm thương lượng trực tiếp với ngân hàng, khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng, và giải quyết tranh chấp thông qua Trung tâm Trọng tài, giúp bạn lựa chọn con đường hiệu quả nhất.

Hướng giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp tại Ngân hàng

Tranh chấp đối với nhà đang thế chấp tại ngân hàng là một tình huống pháp lý phức tạp, vì mọi quyết định đều có sự ràng buộc bởi hợp đồng tín dụng và quyền lợi của bên thứ ba là ngân hàng. Để một thỏa thuận phân chia hay chuyển nhượng có hiệu lực, sự đồng ý của ngân hàng là yếu tố bắt buộc. Về cơ bản, có hai hướng giải quyết chính cho vấn đề này:

• Phương án thứ nhất là con đường hòa giải, thông qua việc thương lượng với ngân hàng về việc chuyển giao nghĩa vụ hoặc bảo lãnh.
• Khi phương án này không khả thi, các bên sẽ phải sử dụng đến giải pháp pháp lý cuối cùng là khởi kiện tranh chấp đến Tòa án có thẩm quyền hoặc tại Trung tâm trọng tài để yêu cầu giải quyết.

Chi tiết từng phương án giải quyết sẽ được Chúng tôi trình bày ở dưới đây.

Thương lượng với ngân hàng về việc chuyển giao nghĩa vụ hoặc bảo lãnh

Chủ động làm việc và thương lượng với ngân hàng là giải pháp ưu tiên hàng đầu khi phát sinh tranh chấp đối với nhà đang thế chấp. Phương án này không chỉ giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí tố tụng mà còn mở ra những giải pháp tài chính linh hoạt được pháp luật công nhận. Để thành công, quá trình này đòi hỏi sự thiện chí và hợp tác chặt chẽ giữa các bên tranh chấp và ngân hàng.

Có hai phương án thương lượng chính có thể được xem xét:

1. Thỏa thuận Chuyển giao Nghĩa vụ trả nợ

Đây là giải pháp mà một bên (ví dụ: người mua nhà hoặc một trong hai vợ chồng sau ly hôn) sẽ nhận toàn bộ nghĩa vụ trả khoản vay còn lại từ người đang đứng tên khoản vay.

• Cơ sở pháp lý: Được quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bản chất: Là một thỏa thuận ba bên gồm: người đang có nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng, và người nhận chuyển giao nghĩa vụ.
• Điều kiện bắt buộc: Ngân hàng phải đồng ý. Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và yêu cầu bên nhận chuyển giao phải chứng minh được năng lực tài chính đủ để tiếp tục trả nợ.
• Kết quả: Nếu được chấp thuận, bên chuyển giao sẽ hoàn toàn hết trách nhiệm đối với khoản vay, và nghĩa vụ này sẽ được chuyển sang cho bên nhận thế nghĩa vụ một cách hợp pháp.

2. Sử dụng biện pháp Bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ

Phương án này phù hợp khi một bên vẫn tiếp tục nghĩa vụ trả nợ nhưng cần một bên thứ ba đứng ra cam kết để tăng sự tin tưởng cho ngân hàng và các bên liên quan.

• Cơ sở pháp lý: Được quy định tại Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bản chất: Một bên thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết bằng văn bản với ngân hàng sẽ thay mặt bên vay trả nợ nếu bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn.
• Điều kiện bắt buộc: Bên bảo lãnh phải có năng lực tài chính vững mạnh và được ngân hàng chấp thuận sau khi thẩm định.
• Ứng dụng thực tế: Thường được sử dụng trong các tranh chấp gia đình, khi cha mẹ bảo lãnh cho con cái hoặc anh chị em bảo lãnh cho nhau để giữ lại tài sản và tiếp tục thực hiện hợp đồng tín dụng.

Lưu ý quan trọng khi thương lượng với ngân hàng:

• Minh bạch thông tin: Cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý về tài sản và hồ sơ chứng minh năng lực tài chính của bên nhận chuyển giao nghĩa vụ hoặc bên bảo lãnh.
• Văn bản thỏa thuận: Mọi thỏa thuận đều phải được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của tất cả các bên liên quan, đặc biệt là đại diện có thẩm quyền của ngân hàng.
• Chính sách của ngân hàng: Việc chấp thuận các phương án trên phụ thuộc rất lớn vào chính sách quản lý rủi ro và các quy định nội bộ của từng ngân hàng.

Khởi kiện đến tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Khi phương án thương lượng không đạt được kết quả, khởi kiện ra Tòa án là con đường pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Đây là một quy trình được pháp luật quy định chặt chẽ, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ các bước tố tụng cụ thể.

Dưới đây là quy trình chi tiết để tiến hành khởi kiện giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp tại ngân hàng.

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ Khởi kiện

Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác là nền tảng quyết định sự thành công của vụ kiện. Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

1. Đơn khởi kiện: Soạn thảo theo Mẫu số 23-DS (ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
2. Giấy tờ pháp lý của các bên: Bản sao công chứng CCCD, hộ chiếu hoặc Giấy đăng ký kinh doanh.
3. Tài liệu về giao dịch thế chấp:
   • Hợp đồng tín dụng (Hợp đồng vay vốn).
   • Hợp đồng thế chấp tài sản là nhà đất.
4. Tài liệu về tài sản tranh chấp:
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ, Sổ hồng).
5. Chứng cứ liên quan đến tranh chấp:
   • Biên bản làm việc, các văn bản thỏa thuận không thành.
   • Thư từ, email, tin nhắn hoặc các giao dịch khác thể hiện nội dung tranh chấp.
6. Các chứng cứ khác chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.

Lưu ý: Nếu vì lý do khách quan chưa thể thu thập đủ chứng cứ, người khởi kiện có quyền nộp các tài liệu hiện có và trình bày rõ trong đơn để đề nghị Tòa án hỗ trợ thu thập hoặc cam kết bổ sung sau.

Bước 2: Nộp đơn và Nhận phản hồi từ Tòa án

Sau khi hoàn tất hồ sơ, người khởi kiện có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (Tòa án nơi có nhà đất tranh chấp) qua các phương thức:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án.
• Gửi qua đường dịch vụ bưu chính.
• Gửi trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu Tòa án áp dụng).

Sau khi nhận đơn, Thẩm phán được phân công sẽ xem xét và ra một trong các thông báo sau (theo Điều 191 BLTTDS 2015):

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn: Nếu đơn có sai sót.
• Thông báo nộp tạm ứng án phí: Nếu hồ sơ hợp lệ, để tiến hành thụ lý vụ án.
• Trả lại đơn khởi kiện: Nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền hoặc các trường hợp khác theo luật định.

Bước 3: Nộp Tạm ứng Án phí

Đây là nghĩa vụ tài chính bắt buộc để Tòa án chính thức thụ lý vụ án.

• Thời hạn: Người khởi kiện phải nộp tiền và giao nộp biên lai cho Tòa án trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.
• Mức phí: Đối với tranh chấp tài sản có giá trị (có giá ngạch), mức tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí sơ thẩm dự tính. Mức án phí này được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tranh chấp, quy định chi tiết tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Bước 4: Quá trình Tòa án Thụ lý và Giải quyết

1. Thụ lý vụ án: Ngay khi nộp biên lai án phí, Tòa án sẽ thụ lý vụ án. Trong 03 ngày làm việc, Tòa án phải gửi thông báo về việc đã thụ lý cho tất cả các đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp.
2. Chuẩn bị xét xử: Giai đoạn này kéo dài khoảng 04 tháng (có thể gia hạn không quá 02 tháng đối với vụ án phức tạp). Trong thời gian này, Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động như thu thập chứng cứ, triệu tập các bên để lấy lời khai và tổ chức các phiên hòa giải.
3. Mở phiên tòa sơ thẩm: Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Hội đồng xét xử sẽ dựa trên chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa để ra bản án hoặc quyết định cuối cùng.
4. Quyền kháng cáo: Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền nộp đơn kháng cáo để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án (theo Điều 273 BLTTDS 2015).

Khởi kiện tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng tại trung tâm trọng tài

Bên cạnh việc khởi kiện tại Tòa án, giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp thông qua Trung tâm Trọng tài là một phương thức hiệu quả, mang lại ưu điểm về sự nhanh chóng, bảo mật và linh hoạt. Tuy nhiên, phương thức này chỉ có thể được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện pháp lý chặt chẽ.

Điều kiện tiên quyết để một vụ tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài là các bên phải có thỏa thuận trọng tài. Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, có thể dưới dạng một điều khoản trong hợp đồng (ví dụ: hợp đồng mua bán, hợp đồng thế chấp với ngân hàng) hoặc một thỏa thuận riêng được lập trước hay sau khi tranh chấp phát sinh. Cần lưu ý, phương thức này chủ yếu áp dụng cho các tranh chấp có yếu tố thương mại; một tranh chấp dân sự đơn thuần sẽ không thuộc thẩm quyền của Trọng tài nếu không có thỏa thuận.

Quy trình giải quyết tại Trọng tài được thực hiện như sau:

1. Nộp đơn khởi kiện: Nguyên đơn chuẩn bị hồ sơ gồm đơn khởi kiện (theo mẫu của Trung tâm Trọng tài), thỏa thuận trọng tài, các chứng cứ liên quan và nộp tạm ứng phí trọng tài.
2. Thành lập Hội đồng Trọng tài: Không giống Tòa án, các bên có quyền lựa chọn Trọng tài viên cho mình từ danh sách của Trung tâm hoặc chỉ định người đủ tiêu chuẩn để thành lập Hội đồng Trọng tài giải quyết vụ việc.
3. Giải quyết và ra Phán quyết: Hội đồng Trọng tài sẽ tiến hành xem xét vụ việc, có thể mở phiên họp giải quyết và sau đó ban hành phán quyết trọng tài.

Theo quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010, phán quyết trọng tài là chung thẩm, có hiệu lực ngay và ràng buộc các bên phải thi hành, tương tự như một bản án đã có hiệu lực của Tòa án.

Thực tiễn quan điểm giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp tại Ngân hàng của Tòa án

Trên thực tế, khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp nhà đang thế chấp tại Ngân hàng, Tòa án hiện nay có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau. Theo đó:

• Có Tòa án sẽ tạm đình chỉ giải queyets vụ kiện yêu cầu liên quan đến tài sản thế chấp, cụ thể ở đây là nhà.
• Nhưng cũng có Tòa án tiếp tục giải quyết tranh chấp theo hướng chia hiện vật cho người có nghĩa vụ với ngân hàng, những người còn lại được chia theo giá trị tương ứng.

Tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện yêu cầu liên quan đến tài sản thế chấp

Khi giải quyết tranh chấp về nhà đang thế chấp tại ngân hàng, một vấn đề quan trọng cần lưu ý là khả năng tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện. Theo Công văn số 64/TANDTC ngày 03/04/2019 của Tòa án Nhân dân Tối cao, khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng mà phát sinh tranh chấp, Tòa án có thể áp dụng biện pháp tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện cho đến khi bên có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng.

Có thể thấy, việc tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp. Khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, quyền xử lý tài sản của ngân hàng phải được bảo đảm theo quy định của pháp luật. Do đó, Tòa án thường ưu tiên việc giải quyết nghĩa vụ với ngân hàng trước khi giải quyết các tranh chấp khác liên quan đến tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, biện pháp tạm đình chỉ không áp dụng trong mọi trường hợp. Nếu các bên tranh chấp có thể đạt được thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng hoặc chuyển giao nghĩa vụ cho bên khác, Tòa án có thể tiếp tục giải quyết vụ kiện mà không cần tạm đình chỉ.

Tiếp tục giải quyết tranh chấp nhưng chỉ chia hiện vật cho người có nghĩa vụ với ngân hàng

Một phương án khác khi giải quyết tranh chấp về nhà đang thế chấp tại ngân hàng là Tòa án tiếp tục giải quyết tranh chấp nhưng chỉ chia hiện vật cho người có nghĩa vụ với ngân hàng, những người còn lại được chia giá trị tương ứng. Phương án này được áp dụng trong trường hợp không thể tạm đình chỉ giải quyết vụ kiện hoặc việc tạm đình chỉ không bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Khi áp dụng phương án này, Tòa án vẫn tiến hành giải quyết tranh chấp và xác định quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi của ngân hàng, Tòa án chỉ giao tài sản hiện vật cho người có nghĩa vụ với ngân hàng và buộc người này tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng. Những người khác được chia giá trị tương ứng với phần quyền của họ đối với tài sản tranh chấp.

Phương án này có ưu điểm là vừa giải quyết được tranh chấp giữa các bên, vừa bảo đảm quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp.

Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp tại Ngân hàng

Đối mặt với tranh chấp nhà đang thế chấp đòi hỏi một chiến lược pháp lý khôn ngoan và toàn diện. Dịch vụ luật sư của chúng tôi được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của bạn qua mọi giai đoạn, từ thương lượng đến tranh tụng. Các công việc chính bao gồm:

• Phân tích hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng và tình trạng tranh chấp để tư vấn phương án giải quyết tối ưu nhất (thương lượng, khởi kiện tại Tòa án hay Trọng tài).
• Thay mặt khách hàng làm việc trực tiếp với ngân hàng và các bên liên quan để đàm phán về việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ, giải chấp tài sản hoặc các giải pháp tài chính khác.
• Chuẩn bị đầy đủ, chính xác hồ sơ khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài, bao gồm đơn kiện, thu thập và củng cố hệ thống chứng cứ.
• Đại diện theo ủy quyền trong suốt quá trình tố tụng, từ các buổi hòa giải, phiên họp công khai chứng cứ, cho đến các phiên tòa hoặc phiên họp giải quyết của trọng tài.
• Xây dựng luận cứ vững chắc, tham gia tranh luận để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, đặc biệt trong các tình huống Tòa án có các quan điểm giải quyết khác nhau (tạm đình chỉ hoặc tiếp tục xét xử).
• Tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cần thiết để đảm bảo phán quyết của Tòa án hoặc Trọng tài được thi hành trên thực tế.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở Ngân hàng

Chúng tôi xin cung cấp cho Quý khách một số câu hỏi phổ biến về hướng giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở Ngân hàng.  Mời tham khảo!

Trong thời gian Tòa án giải quyết tranh chấp, ai chịu trách nhiệm trả lãi vay phát sinh cho ngân hàng?

Nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng không bị tạm dừng trong quá trình tố tụng. Người đứng tên vay trong hợp đồng vẫn phải có trách nhiệm trả cả gốc và lãi đúng hạn theo Điều 466 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Nếu không thực hiện, ngân hàng có quyền khởi kiện một vụ án độc lập hoặc yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, làm phức tạp thêm quá trình giải quyết tranh chấp.

Nên chọn Tòa án hay Trọng tài để giải quyết tranh chấp?

Lựa chọn này phụ thuộc vào việc các bên có thỏa thuận trọng tài hay không, theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.

• Tòa án: Là cơ quan xét xử công khai của nhà nước, có thủ tục phúc thẩm.
• Trọng tài: Thủ tục riêng tư, linh hoạt, nhanh chóng và phán quyết trọng tài là chung thẩm (không có phúc thẩm) theo Điều 61 Luật Trọng tài thương mại 2010. Lựa chọn này phù hợp khi các bên ưu tiên bảo mật và tốc độ.

Nếu Tòa án ra quyết định “Tạm đình chỉ”, hậu quả pháp lý là gì?

Khi Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ theo Điều 214 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, quá trình tố tụng sẽ tạm dừng cho đến khi lý do tạm đình chỉ không còn. Hậu quả là thời gian giải quyết vụ án sẽ kéo dài, và thời gian tạm đình chỉ không được tính vào thời hiệu khởi kiện hay thời hạn giải quyết vụ án. Các đương sự phải tập trung giải quyết dứt điểm nghĩa vụ với ngân hàng để có thể yêu cầu Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án.

Kết luận

Tóm lại, tranh chấp nhà đang thế chấp có thể được giải quyết qua nhiều con đường, từ thương lượng linh hoạt với ngân hàng cho đến các thủ tục tố tụng chính thức tại Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài. Mỗi phương án đều có ưu điểm và quy trình riêng, đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và một chiến lược phù hợp để bảo vệ quyền lợi. Việc lựa chọn đúng đắn sẽ quyết định hiệu quả của vụ việc. Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý toàn diện, Quý khách vui lòng liên hệ ngay với luật sư nhà đất của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87.

Tags: giải quyết tranh chấp nhà thế chấp, Luật sư nhà đất, nhà đang thế chấp, nhà đang thế chấp tại ngân hàng, tư vấn tranh chấp nhà đất