Bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại thì phải làm gì?

Bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại phải tuân thủ các quy định pháp luật và thủ tục tố tụng dân sự để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Tình huống này xảy ra khi người mua tài sản thực hiện chuyển nhượng lại cho bên thứ ba trước khi hết thời hạn chuộc lại theo thỏa thuận trong hợp đồng. Hành vi chuyển nhượng này vi phạm hợp đồng ban đầu và gây thiệt hại cho bên có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Bài viết phân tích các biện pháp pháp lý mà bên bị vi phạm có thể áp dụng.

Hướng giải quyết khi bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại

Khi bên mua, dù đã đồng ý với điều khoản chuộc lại, nhưng lại tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho một bên thứ ba trong thời hạn chuộc lại, hành vi này đã vi phạm thỏa thuận hợp đồng. Căn cứ theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một thời hạn nhất định. Do đó, việc bên mua tự ý định đoạt tài sản khi thời hạn chuộc lại vẫn còn hiệu lực là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của bên bán.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên có quyền chuộc lại (bên bán ban đầu) cần thực hiện các bước pháp lý cần thiết để xử lý vi phạm. Quá trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt chứng cứ và thủ tục. Có hai hướng giải quyết chính có thể được áp dụng tuần tự hoặc đồng thời tùy thuộc vào thiện chí hợp tác của bên vi phạm, bao gồm:

• Gửi thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục hậu quả.
• Tiến hành khởi kiện tại cơ quan tòa án có thẩm quyền.

Thông báo vi phạm và buộc khắc phục hậu quả

Căn cứ vào Điều 454 Bộ luật dân sự 2015 cho phép bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Việc chuyển nhượng trong thời gian chuộc lại là vi phạm hợp đồng.

Do đó, bên bị vi phạm cần lập tức gửi thông báo chính thức bằng văn bản cho bên vi phạm về hành vi chuyển nhượng nhà đất trái phép. Văn bản này là cơ sở pháp lý quan trọng cho các hành động tiếp theo.

Nội dung thông báo cần nêu bật các điểm chính:

• Hành vi vi phạm: Chỉ rõ việc bên mua đã chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba trong khi thời hạn chuộc lại theo hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
• Căn cứ pháp lý: Trích dẫn điều khoản về quyền chuộc lại đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ban đầu.
• Yêu cầu khắc phục: Đưa ra yêu cầu rõ ràng, buộc bên vi phạm phải tiến hành đàm phán và mua lại nhà đất từ bên thứ ba để trả lại hiện trạng ban đầu.
• Thời hạn thực hiện: Ấn định một khoảng thời gian hợp lý, thường từ 30 đến 60 ngày, để bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ khắc phục.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền

Nếu bên vi phạm không thực hiện yêu cầu khắc phục hậu quả trong thời hạn đã thông báo, bên bị vi phạm có toàn quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.

Nghĩa vụ của bên vi phạm khi bị khởi kiện bao gồm:

• Mua lại tài sản: Tòa án có thể buộc bên vi phạm phải có trách nhiệm thực hiện việc đàm phán và mua lại tài sản từ bên thứ ba. Giá mua lại sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
• Chịu mọi chi phí phát sinh: Bên vi phạm phải thanh toán toàn bộ các chi phí liên quan đến việc mua lại, bao gồm phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động đất đai và các chi phí hợp lý khác.
• Bồi thường thiệt hại: Trong trường hợp bên thứ ba không đồng ý bán lại tài sản, khiến cho việc chuộc lại không thể thực hiện, bên vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại vật chất và tinh thần cho bên có quyền chuộc lại. Mức bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá trị thực tế của tài sản và các tổn thất khác đã xảy ra.

Việc khởi kiện là biện pháp pháp lý mạnh mẽ nhất để buộc bên mua phải chịu trách nhiệm cho hành vi vi phạm hợp đồng, đảm bảo quyền chuộc lại tài sản của bên bán được thực thi một cách công bằng và đúng pháp luật.

Quy trình khởi kiện tại Tòa án khi bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại

Khi bên mua vi phạm thỏa thuận bằng cách chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại, bên bán có quyền khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Để quá trình khởi kiện diễn ra thuận lợi và hiệu quả, cần tuân thủ một quy trình pháp lý chặt chẽ.

Việc khởi kiện tại Tòa án là một quy trình gồm nhiều giai đoạn, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và am hiểu pháp luật. Quy trình này bắt đầu từ việc xác định chính xác yêu cầu khởi kiện, lựa chọn đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết, chuẩn bị đơn và hồ sơ kiện đầy đủ. Tiếp đó, cần đáp ứng các điều kiện thụ lý của Tòa án và nắm rõ thời hạn giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật để có thể theo dõi và bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất.

Xác định yêu cầu khởi kiện

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là xác định rõ ràng yêu cầu khởi kiện. Căn cứ vào khoản 2 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua không được phép chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba trong thời hạn chuộc lại, trừ khi được bên bán đồng ý. Do đó, bên bị vi phạm (nguyên đơn) có thể lựa chọn một trong hai hướng yêu cầu chính:

1. Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba vô hiệu và hủy phần cập nhật biến động sang tên: Yêu cầu này dựa trên cơ sở giao dịch vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, cần phải xem xét đến yếu tố “người thứ ba ngay tình“. Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình (người không biết về thỏa thuận chuộc lại), giao dịch đó sẽ không bị vô hiệu. Trong trường hợp này, nguyên đơn có nghĩa vụ phải chứng minh bên thứ ba không ngay tình.
2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu không thể chứng minh bên thứ ba không ngay tình hoặc để đảm bảo tính khả thi, yêu cầu bồi thường thiệt hại là phương án phù hợp hơn. Khoản bồi thường thiệt hại có thể bao gồm:
   • Giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm xét xử.
   • Các khoản lợi ích bị mất do không thể chuộc lại tài sản.
   • Chi phí tố tụng, chi phí pháp lý (nếu có thỏa thuận).
   • Các thiệt hại trực tiếp, thực tế khác phát sinh từ hành vi vi phạm.

Thẩm quyền tòa án

Tranh chấp phát sinh từ việc vi phạm hợp đồng có điều khoản chuộc lại thuộc loại tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015, các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

Về thẩm quyền theo lãnh thổ:

• Thẩm quyền chung: Theo điểm a, khoản 1, Điều 39 BLTTDS 2015, Tòa án có thẩm quyền là nơi bị đơn (bên vi phạm) cư trú, làm việc.
• Quyền lựa chọn của nguyên đơn: đây là tranh chấp về hợp đồng nên quý khách cần lưu ý các trường hợp nguyên đơn được quyền lựa chọn thẩm quyền giải quyết của tòa án theo Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Đơn kiện và thành phần hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị đầy đủ, chính xác theo quy định của pháp luật.

• Đơn khởi kiện: Phải được lập theo Mẫu số 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), trong đó nêu rõ thông tin các bên, diễn biến sự việc, căn cứ pháp lý và yêu cầu khởi kiện cụ thể.
• Hồ sơ kèm theo (Điều 189 BLTTDS 2015):
  • Bản sao công chứng các giấy tờ tùy thân của người khởi kiện (CMND/CCCD/Hộ chiếu).
  • Bản sao công chứng hợp đồng chuyển nhượng ban đầu có điều khoản chuộc lại.
  • Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Bản sao hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba (nếu có).
  • Các tài liệu chứng minh thiệt hại: chứng thư thẩm định giá, thông báo vi phạm đã gửi, các hóa đơn, chứng từ liên quan.

Trong trường hợp người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu ngay từ đầu, người khởi kiện có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có và có thể nộp bổ sung theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết.

Điều kiện thụ lý

Tòa án sẽ thụ lý vụ án khi đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 192 BLTTDS 2015:

• Người khởi kiện có quyền và năng lực hành vi tố tụng dân sự.
• Vụ việc chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
• Vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án.
• Hồ sơ khởi kiện hợp lệ, đầy đủ theo quy định.
• Đã nộp tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn).

Tòa án sẽ xem xét đơn trong 08 ngày làm việc để ra thông báo thụ lý hoặc yêu cầu sửa đổi, bổ sung.

Thời hạn giải quyết

Thời hạn giải quyết vụ án được pháp luật quy định, tuy nhiên thực tế có thể kéo dài hơn tùy vào tính chất phức tạp của vụ việc.

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: Theo Điều 203 BLTTDS 2015, thời hạn là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án phức tạp, thời hạn có thể được gia hạn thêm 02 tháng.
• Thời hạn mở phiên tòa: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Nếu có lý do chính đáng, thời hạn này là 02 tháng.

Thời gian giải quyết thực tế còn phụ thuộc vào quá trình thu thập chứng cứ, định giá tài sản và sự hợp tác của các bên liên quan. Việc chủ động phối hợp và cung cấp tài liệu kịp thời khi Tòa án yêu cầu sẽ giúp thúc đẩy quá trình giải quyết vụ án.

Căn cứ tòa án xem xét giải quyết khi bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại

Khi giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc bên mua chuyển nhượng nhà đất cho bên thứ ba trong thời hạn chuộc lại, Tòa án sẽ không đưa ra quyết định một cách tùy tiện. Thay vào đó, phán quyết của Tòa án sẽ dựa trên việc xem xét và đánh giá một cách toàn diện, khách quan nhiều yếu tố pháp lý và thực tiễn.

Để đảm bảo một phán quyết công bằng và đúng pháp luật, Tòa án sẽ tiến hành phân tích kỹ lưỡng các căn cứ cốt lõi của vụ án. Các yếu tố chính được đưa ra xem xét bao gồm:

• Tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng ban đầu cùng điều khoản chuộc lại;
• Quá trình các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng;
• Tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng cho bên thứ ba, đặc biệt là việc xác định yếu tố ngay tình của họ;
• Hiện trạng thực tế của nhà đất tại thời điểm phát sinh tranh chấp.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản chuộc lại

Căn cứ đầu tiên Tòa án xem xét là tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều khoản chuộc lại. Để có hiệu lực, hợp đồng phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

• Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
• Các bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết.
• Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai.

Tòa án sẽ kiểm tra chi tiết điều khoản chuộc lại theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015. Thỏa thuận này phải rõ ràng về thời hạn chuộc lại, giá chuộc lại và các điều kiện kèm theo. Hiệu lực của điều khoản này tạo ra nghĩa vụ pháp lý, buộc bên mua không được chuyển nhượng tài sản trong thời hạn chuộc lại. Việc vi phạm nghĩa vụ này là cơ sở để Tòa án xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba vô hiệu.

Quá trình thực hiện hợp đồng

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ quá trình thực hiện hợp đồng của các bên, từ thời điểm ký kết cho đến khi xảy ra tranh chấp, để đánh giá thiện chí và mức độ lỗi của mỗi bên.

• Về phía bên mua: Tòa án sẽ đánh giá việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bảo quản tài sản trong tình trạng tốt, và liệu có thông báo cho bên bán về các vấn đề phát sinh hay không.
• Về phía bên bán: Cần phải chứng minh đã có ý định và thông báo về việc chuộc lại tài sản trong thời hạn hợp đồng, đồng thời chứng minh khả năng tài chính để thực hiện việc chuộc lại.

Các bằng chứng như văn bản trao đổi, email, tin nhắn, biên bản làm việc, và các thỏa thuận bổ sung (nếu có) đều là những căn cứ quan trọng để Tòa án đánh giá quá trình thực hiện hợp đồng một cách khách quan, từ đó xác định trách nhiệm và mức độ bồi thường phù hợp.

Việc chuyển nhượng lại cho bên thứ ba và xác định yếu tố ngây tình

Đây là yếu tố then chốt quyết định đến quyền lợi của người mua sau cùng. Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng giao dịch chuyển nhượng cho bên thứ ba để xác định họ có phải là “người thứ ba ngay tình” hay không.

• Người thứ ba ngay tình: Được xác định là người không biết và không thể biết về sự tồn tại của điều khoản chuộc lại trong hợp đồng gốc. Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người thứ ba ngay tình đã xác lập giao dịch dựa trên việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước, quyền lợi của họ thường sẽ được bảo vệ, và hợp đồng của họ không bị tuyên vô hiệu.
• Người thứ ba không ngay tình: Nếu có bằng chứng cho thấy bên thứ ba biết hoặc buộc phải biết về điều khoản chuộc lại nhưng vẫn cố tình giao dịch, hợp đồng của họ có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Trường hợp tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước, giao dịch với người thứ ba sẽ bị vô hiệu, trừ một số ngoại lệ rất hẹp như nhận tài sản qua đấu giá hoặc giao dịch với người được xác định là chủ sở hữu theo một bản án mà sau đó bản án đó bị hủy, sửa.

Hiện trạng nhà đất tại thời điểm tranh chấp

Tòa án thường sẽ tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định hiện trạng thực tế của nhà đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp. Việc này nhằm:

• Đánh giá giá trị tài sản: Xác định giá trị thực tế của nhà đất, bao gồm các công trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp làm tăng giá trị hoặc tình trạng hư hỏng, xuống cấp làm giảm giá trị.
• Tính toán bồi thường: Hiện trạng tài sản là cơ sở để Tòa án tính toán chính xác giá trị chuộc lại hoặc mức bồi thường thiệt hại. Các khoản đầu tư hợp lý của bên mua làm tăng giá trị tài sản có thể được xem xét để hoàn trả.
• Xem xét tình trạng pháp lý: Xác định xem nhà đất có đang bị tranh chấp khác, bị thế chấp, hoặc có các gánh nặng pháp lý nào khác không.

Việc thẩm định giá tài sản bởi một tổ chức có chức năng có thể được thực hiện nếu các bên không thống nhất được về giá trị, đảm bảo quyết định của Tòa án là công bằng và có căn cứ.

Câu hỏi thường gặp liên quan đến trường hợp bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp liên quan đến trường hợp bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại nhà đất tối đa là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn chuộc lại do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 01 năm đối với tài sản khác và 05 năm đối với bất động sản. Nếu các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vượt quá thời hạn này, thời hạn chuộc lại mặc định sẽ là 01 năm đối với tài sản khác và 05 năm đối với bất động sản.

Giá chuộc lại tài sản được xác định như thế nào nếu hợp đồng không quy định rõ?

Trường hợp các bên không có thỏa thuận về giá chuộc lại, giá chuộc lại sẽ được xác định là giá thị trường của tài sản tại thời điểm và địa điểm chuộc lại theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015. Để tránh tranh chấp, việc quy định một công thức hoặc một mức giá cụ thể ngay trong hợp đồng là phương án tối ưu.

Có biện pháp nào để ngăn chặn ngay lập tức việc bên mua chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba không?

Có. Khi khởi kiện, bên có quyền chuộc lại có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Chương VIII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Biện pháp phù hợp là “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” (Điều 121) để phong tỏa giao dịch, ngăn chặn thiệt hại xảy ra.

Làm thế nào để chứng minh bên thứ ba không ngay tình khi nhận chuyển nhượng?

Việc chứng minh có thể dựa vào các yếu tố như: giá chuyển nhượng cho bên thứ ba thấp bất thường so với giá thị trường; bên thứ ba có mối quan hệ thân thiết với bên mua; có bằng chứng (tin nhắn, email, người làm chứng) cho thấy bên thứ ba đã được thông báo về điều khoản chuộc lại; hoặc điều khoản chuộc lại được ghi chú tại văn phòng đăng ký đất đai (nếu có thể).

Nếu bên mua đã thế chấp nhà đất tại ngân hàng trong thời hạn chuộc lại thì giải quyết thế nào?

Đây là tình huống phức tạp. Nếu giao dịch thế chấp được xác lập hợp pháp và ngân hàng là bên ngay tình, quyền lợi của ngân hàng sẽ được ưu tiên bảo vệ. Khi đó, bên bán có thể phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng để giải chấp tài sản rồi mới tiến hành chuộc lại, đồng thời yêu cầu bên mua bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Làm cách nào để tăng cường tính ràng buộc pháp lý của điều khoản chuộc lại?

Để tăng tính ràng buộc, các bên nên yêu cầu công chứng viên ghi chú rõ điều khoản chuộc lại trong hợp đồng. Hơn nữa, có thể lập một thỏa thuận riêng về việc đăng ký biện pháp bảo đảm khác như “đăng ký thông tin về hợp đồng” tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản để bất kỳ bên thứ ba nào khi tra cứu cũng có thể thấy được tình trạng pháp lý đặc biệt của tài sản.

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện do bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện do bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại với các nội dung công việc như sau:

• Phân tích hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản chuộc lại, đánh giá tính khả thi của việc chuộc lại tài sản và các rủi ro pháp lý có thể phát sinh
• Soạn thảo thông báo vi phạm hợp đồng, đơn khởi kiện, các văn bản yêu cầu và tài liệu tố tụng theo đúng quy định pháp luật
• Rà soát, thu thập các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại
• Thay mặt khách hàng tham gia các phiên tòa, trình bày lập luận pháp lý và bảo vệ quyền lợi trước tòa án
• Đàm phán với các bên liên quan để tìm giải pháp thỏa đáng, giảm thiểu chi phí và thời gian giải quyết tranh chấp
• Hướng dẫn các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau khi chuộc lại thành công, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp
• Theo dõi việc thi hành án

Kết luận

Bên mua chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn chuộc lại là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm pháp lý. Quý khách hàng cần áp dụng các biện pháp pháp lý kịp thời để bảo vệ quyền chuộc lại tài sản đã bán một cách hiệu quả. Việc thông báo vi phạm, khởi kiện và đòi bồi thường thiệt hại đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm tố tụng thực tiễn. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi tranh chấp liên quan đến chuộc lại tài sản. Liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được luật sư hợp đồng tư vấn miễn phí và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách.

Tags: Chuyển nhượng nhà đất, khởi kiện dân sự, Quyền chuộc lại nhà đất, Thời hạn chuộc lại, Vi phạm hợp đồng