Giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất: Hướng dẫn từ A-Z

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất phát sinh khi các bên vi phạm nghĩa vụ cam kết trong giao dịch trao dịch trao đổi tài sản. Hướng giải quyết hợp đồng tranh chấp hoán đổi đất đòi hỏi cần có sự am hiểu về quy trình pháp lý và thủ tục tố tụng. Giao dịch hoán đổi đất diễn ra ngày càng phổ biến nhưng do sự thiếu hiểu biết về pháp luật đã dẫn đến nhiều rủi ro. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về kinh nghiệm thực tiễn cũng như cách thức xử lý hiệu quả các tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất

Hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, nơi các bên thỏa thuận chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này không phải là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, mà là tranh chấp từ một giao dịch dân sự với đối tượng là quyền sử dụng đất. Thông thường, các bên đã có hoặc sẽ có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất của mình trước và sau khi hoán đổi.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi các bên phải nắm vững quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Về cơ bản, có hai phương thức chính để giải quyết: hòa giải tại cơ sở và khởi kiện tại Tòa án. Mỗi phương thức có những ưu điểm và trình tự thủ tục riêng, được trình bày chi tiết dưới đây.

Hòa giải tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất tại ủy ban phường/xã nơi có đất

Một điểm quan trọng cần lưu ý là, tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất là một dạng tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, chỉ có tranh chấp về quyền sử dụng đất (xác định ai là người có quyền sử dụng đất) mới bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã trước khi khởi kiện.

Do đó, đối với tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất, việc hòa giải tại UBND cấp xã là không bắt buộc.

Tuy nhiên, pháp luật luôn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở nhằm giải quyết bất đồng một cách nhanh chóng, hiệu quả, tiết kiệm chi phí và giữ gìn mối quan hệ giữa các bên. Nếu các bên lựa chọn hòa giải tại UBND cấp xã, thủ tục sẽ được tiến hành theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

• Bước 1: Tiếp nhận và thông báo thụ lý đơn
  • Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn yêu cầu, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản về việc thụ lý cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp không thụ lý, UBND phải ra thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
• Bước 2: Thẩm tra, xác minh
  • UBND tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất.
• Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải
  • Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm các thành phần theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Có thể mời thêm đại diện cộng đồng dân cư, người có uy tín, công chức Tư pháp – hộ tịch, đại diện các tổ chức đoàn thể xã hội (Hội Nông dân, Hội Phụ nữ,…) tham gia.
• Bước 4: Tổ chức cuộc họp hòa giải
  • Tiến hành cuộc họp với sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
  • Việc hòa giải chỉ được thực hiện khi tất cả các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được xem là hòa giải không thành.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc các bên không muốn hòa giải tại UBND cấp xã, các bên có quyền khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất đến Tòa án có thẩm quyền

Khi phương án hòa giải không mang lại kết quả hoặc không được các bên lựa chọn, khởi kiện ra Tòa án là biện pháp pháp lý cuối cùng để giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất. Đây là quy trình tố tụng dân sự được Tòa án nhân dân có thẩm quyền thực hiện nhằm đưa ra phán quyết ràng buộc các bên. Để đảm bảo vụ kiện được thụ lý và giải quyết đúng pháp luật, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thẩm quyền, hồ sơ và trình tự thủ tục.

Thẩm quyền giải quyết

• Tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có đất xảy ra tranh chấp nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Như đã phân tích, việc hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện loại tranh chấp này. Các bên có thể nộp đơn khởi kiện thẳng đến Tòa án.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện: Soạn theo mẫu số 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), trong đó nêu rõ thông tin các bên, nội dung tranh chấp, và yêu cầu cụ thể đề nghị Tòa án giải quyết.
• Hợp đồng hoán đổi đất: Bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 của các bên.
• Giấy tờ nhân thân: Căn cước công dân, chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực của người khởi kiện.
• Biên bản hòa giải không thành (nếu có): Nếu các bên đã tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ: Liệt kê tất cả các tài liệu, chứng cứ nộp kèm theo đơn khởi kiện để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Trình tự, thủ tục khởi kiện

1. Nộp hồ sơ khởi kiện: Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp qua một trong các hình thức:
   • Nộp trực tiếp tại bộ phận văn thư của Tòa án.
   • Gửi qua dịch vụ bưu chính (chuyển phát nhanh).
   • Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
2. Tòa án xử lý đơn:
   • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn.
   • Trong thời hạn 05 ngày làm việc, Thẩm phán xem xét và ra một trong các quyết định: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; tiến hành thủ tục thụ lý; chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền; hoặc trả lại đơn.
3. Thụ lý vụ án:
   • Nếu hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí.
   • Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền và nộp lại biên lai cho Tòa án.
   • Sau khi nhận biên lai, Tòa án ra thông báo về việc thụ lý vụ án.
4. Xét xử vụ án:
   • Vụ án sẽ được giải quyết theo các thủ tục của tố tụng dân sự, bao gồm chuẩn bị xét xử, hòa giải tại Tòa, mở phiên tòa sơ thẩm.
   • Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên nếu không đồng ý với phán quyết.

Lưu ý về thời hiệu: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đổi đất

Các căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất một cách công bằng và đúng pháp luật, Tòa án sẽ không chỉ dựa vào nội dung hợp đồng mà phải xem xét toàn diện các yếu-tố pháp lý liên quan. Việc phân tích các căn cứ này giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên.

Khi một vụ án được đưa ra xét xử, phán quyết của Tòa án sẽ dựa trên việc làm sáng tỏ bốn khía cạnh cốt lõi: tính hợp pháp của nguồn gốc tạo lập hai phần đất hoán đổi; sự tuân thủ về hình thức và nội dung của hợp đồng; mức độ hoàn thành nghĩa vụ trong quá trình thực hiện giao dịch; và cuối cùng là hiện trạng thực tế của đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp.

Nguồn gốc tạo lập của hai phần đất hoán đổi

Nguồn gốc quyền sử dụng đất là nền tảng pháp lý đầu tiên và quan trọng nhất được xem xét. Tòa án sẽ điều tra kỹ lưỡng lịch sử hình thành và quá trình sử dụng của từng thửa đất để xác định tính hợp pháp của đối tượng trong hợp đồng.

• Phân loại đất: Các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có những quy định riêng về điều kiện hoán đổi theo Luật Đất đai 2024.
• Tình trạng pháp lý: Việc hoán đổi sẽ không được pháp luật công nhận nếu đất có nguồn gốc không hợp pháp hoặc đang trong các tình trạng sau:
  • Đất đang có tranh chấp mà chưa được giải quyết.
  • Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất vi phạm quy hoạch sử dụng đất đã được công bố.
• Quy trình xác minh: Để làm rõ nguồn gốc, Tòa án sẽ yêu cầu UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin chính thức từ hồ sơ địa chính, sổ sách lưu trữ về lịch sử, quá trình chuyển nhượng và tình trạng pháp lý hiện tại của đất.

Hình thức – nội dung của hợp đồng hoán đổi đất

Một hợp đồng chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Tòa án sẽ xem xét cả điều kiện chung của hợp đồng dân sự và điều kiện riêng về giao dịch đất đai.

1. Điều kiện hiệu lực chung (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015):

• Các bên tham gia giao kết phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.
• Việc giao kết phải dựa trên sự tự nguyện hoàn toàn, không bị lừa dối hay ép buộc.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

2. Điều kiện thực hiện giao dịch đất đai (Điều 45, 47 Luật Đất đai 2024):

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp đổi đất nông nghiệp theo phương án dồn điền đổi thửa).
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

3. Về hình thức hợp đồng:

• Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
• Trường hợp vi phạm quy định này, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, trừ khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng (theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Quá trình thực hiện giao dịch hoán đổi đất

Việc các bên đã thực hiện nghĩa vụ trên thực tế đến đâu là một căn cứ quan trọng để Tòa án đánh giá thiện chí và xác định hướng giải quyết. Quá trình này được chứng minh qua các hoạt động sau:

• Bàn giao đất trên thực địa: Biên bản bàn giao đất có chữ ký của các bên và người làm chứng là bằng chứng trực tiếp về việc thực hiện hợp đồng.
• Đo vẽ và cắm mốc ranh: Các hoạt động này giúp xác định chính xác ranh giới thửa đất sau khi hoán đổi, đảm bảo đúng vị trí và diện tích đã thỏa thuận.
• Đăng ký biến động đất đai: Đây là nghĩa vụ bắt buộc sau khi hoán đổi. Việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày (kể từ ngày hợp đồng được công chứng) là cơ sở để Nhà nước công nhận pháp lý quyền sử dụng đất mới và cấp giấy chứng nhận cho các bên.

Hiện trạng đất khi giải quyết tranh chấp

Hiện trạng của thửa đất tại thời điểm Tòa án giải quyết tranh chấp có ảnh hưởng trực tiếp đến phán quyết, đặc biệt là các biện pháp khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Để xác định hiện trạng, Tòa án sẽ tiến hành:

• Thẩm định tại chỗ: Tổ chức buổi thẩm định với sự tham gia của các bên và cán bộ kỹ thuật để ghi nhận tình trạng sử dụng đất, các công trình, cây trồng trên đất.
• Đo vẽ và áp ranh: Tiến hành đo đạc lại ranh giới để so sánh với thông tin trong hợp đồng và bản đồ địa chính gốc, từ đó phát hiện các sai lệch (nếu có).
• Định giá đất: Xác định giá trị thực tế của các thửa đất theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết tranh chấp. Trường hợp giá trị hai bên đất chênh lệch, Tòa án sẽ xem xét buộc bên nhận đất có giá trị cao hơn phải bù trừ bằng tiền cho bên còn lại.

Những thay đổi về hiện trạng đất (xây dựng, cải tạo…) sau khi ký hợp đồng cũng sẽ được đánh giá để xác định trách nhiệm của mỗi bên trong việc gây ra tranh chấp.

>>> Xem thêm: Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi quyền sử dụng đất

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đổi đất của Luật Long Phan PMT ra đời nhằm giúp khách hàng giải quyết những vấn đề nêu trên. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã/phường và đơn khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền
• Đại diện khách hàng tại các phiên hòa giải và phiên tòa xét xử tranh chấp đất đai
• Thu thập chứng cứ và xây dựng lập luận pháp lý vững chắc cho vụ việc tranh chấp
• Tư vấn chiến lược tố tụng và biện pháp khắc phục tranh chấp phù hợp với từng trường hợp cụ thể
• Thực hiện thủ tục thi hành án dân sự sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật.
• Tư vấn phòng ngừa rủi ro pháp lý trong các giao dịch đất đai và bất động sản tương lai
• Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự giúp thẩm định hợp đồng hoán đổi đất trước khi ký kết để tránh tranh chấp phát sinh.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất để làm rõ thêm một số vấn đề có liên quan.

Chi phí giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất gồm những khoản nào?

Chi phí bao gồm án phí tranh chấp đất đai, phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá, thẩm định giá, lệ phí tòa án (tính theo giá trị tranh chấp), chi phí đo đạc thực địa, phí công chứng các giấy tờ mới, và chi phí luật sư đại diện. Trường hợp hòa giải thành công, các bên chỉ phải trả chi phí thủ tục hành chính và không phải nộp lệ phí tòa án.

Trường hợp một bên đã chết, ai có quyền tiếp tục tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất?

Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015  quy định về việc người thừa kế có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Do đó, nếu hợp đồng hoán đổi đất đang thực hiện dang dở hoặc đang tranh chấp, người thừa kế kế thừa quyền và nghĩa vụ để tiếp tục giải quyết.

Có thể hủy bỏ hợp đồng hoán đổi đất đã công chứng được không?

Có thể hủy bỏ nếu hợp đồng vi phạm điều kiện về năng lực pháp luật, nội dung bất hợp pháp, hoặc có lừa dối, ép buộc theo quy định tại Điều 122-127 Bộ luật Dân sự 2015. Tòa án sẽ xem xét căn cứ cụ thể và tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Hợp đồng hoán đổi đất có thể bị vô hiệu do thiếu năng lực hành vi dân sự không?

Một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (bao gồm hợp đồng hoán đổi đất) là người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu một bên ký hợp đồng hoán đổi đất mà không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (ví dụ: người chưa thành niên, người bị mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi mà không có người đại diện hợp pháp), hợp đồng đó có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu có thể phải bồi thường thiệt hại (Khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Việc này đòi hỏi phải có sự giám định hoặc chứng minh từ các cơ quan có thẩm quyền về năng lực hành vi dân sự.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất đòi hỏi hiểu biết sâu về quy định pháp luật và thủ tục tố tụng dân sự phức tạp. Để giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả thì phải lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp. Tuy nhiên, để lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp phải căn cứ vào nhiều yếu tố. Nếu Quý khách hàng còn thắc mắc về giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư đất đai hỗ trợ và tư vấn chi tiết.

Tags: giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất, hợp đồng hoán đổi đất, Luật sư đất đai, pháp luật đất đai, tranh chấp hợp đồng hoán đổi đất