Tư vấn điều kiện nhà ở hình thành tương lai được giao dịch

Điều kiện nhà ở hình thành tương lai được giao dịch là một chủ đề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Các nhà đầu tư cần hiểu rõ các điều kiện pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán và điều kiện để giao dịch nhà ở để đảm bảo quyền lợi của mình. Việc nắm vững thông tin về giao dịch nhà ở hình thành tương lai giúp giảm thiểu rủi ro khi mua. Bài viết dưới đây của Long Phan PMT sẽ tư vấn chi tiết về vấn đề này cho các quý bạn đọc được nắm rõ.

Nhà ở hình thành trong tương lai có được đưa vào kinh doanh theo quy định

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giải thích nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vây, theo quy định trên thì nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở, căn hộ vẫn chưa hoàn tất xây dựng hoặc chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng thì được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù, loại nhà ở căn hộ này chưa được hoàn tất xây dựng tuy nhiên theo quy định pháp luật Việt Nam, nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán nhưng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt theo luật định.  Cụ thể thì tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

• Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
• Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Dự án bất động sản.

Do đó, theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được phép mua bán tuy nhiên cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Như đã đề cập ở nội dung trên thì nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được phép mua bán tuy nhiên cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể thì để được phép giao dịch, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật kinh doanh bất động sản 2023:

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14, Luật kinh doanh bất động sản 2023 này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

>>> Xem thêm: Tư vấn điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định về thu tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vừa mới có hiệu lực vào ngày 01/8/2024, có quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá mua bán để mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phải ghi rõ về giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc.

Tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, khi tiến hành đặt cọc để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai người mua cần lưu ý về giá trị đặt cọc, theo đó Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà hình thành trong tương lai.

Các lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất phổ biến, tuy nhiên không phải người mua nào cũng hiểu rõ các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình.

Dưới đây là một lưu ý của cho quý khách khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

1. Kiểm tra pháp lý dự án trước khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán:

• Giấy phép xây dựng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Văn bản chấp thuận đầu tư
• Quy hoạch chi tiết 1/500
• Văn bản đủ điều kiện bán nhà từ cơ quan quản lý
• Hợp đồng bảo lãnh ngân hàng

2. Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư của dự án:

• Năng lực tài chính
• Kinh nghiệm phát triển dự án
• Uy tín và lịch sử triển khai các dự án trước
• Tình hình nợ và tranh chấp (nếu có)

3. Kiểm tra, rà soát các điều khoản trong hợp đồng mua bán:

• Diện tích thực tế và diện tích sử dụng
• Tiến độ bàn giao và chất lượng công trình
• Phương thức thanh toán và tiến độ đóng tiền
• Các điều khoản về phạt và bồi thường
• Trách nhiệm của các bên
• Quy định về bảo hành

4. Về tài chính

• Người mua chỉ thanh toán qua ngân hàng không thực hiện thanh toán bằng tiền mặt để tránh các rủi ro không đáng có;
• Tuân thủ đúng tiến độ thanh toán theo quy định
• Giữ đầy đủ chứng từ nộp tiền

5. Theo dõi tiến độ và chất lượng:

• Theo dõi sát tiến độ xây dựng
• Kiểm tra chất lượng vật liệu
• So sánh thực tế với cam kết
• Lưu ý các thay đổi thiết kế (nếu có)

6. Các rủi ro cần phòng tránh:

• Dự án “ma” không có thật
• Một căn bán cho nhiều người
• Thay đổi thiết kế, vật liệu không đúng cam kết
• Chậm tiến độ kéo dài
• Chủ đầu tư không hoạt động ở địa chỉ trụ sở chính hoặc đang có nguy cơ phá sản

7. Bảo vệ quyền lợi:

• Giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ
• Ghi âm, ghi hình các buổi làm việc
• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký
• Khiếu nại kịp thời khi có vấn đề

8. Sau khi mua nhà

• Kiểm tra kỹ khi nhận nhà
• Lập biên bản về các lỗi (nếu có)
• Yêu cầu sửa chữa trong thời gian bảo hành
• Hoàn thiện thủ tục sở hữu

>>>Xem thêm: điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 

Dịch vụ tư vấn loại trừ rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai

Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu nhằm giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của công ty sẽ hỗ trợ phân tích chi tiết hợp đồng mua bán, thẩm định năng lực chủ đầu tư và đánh giá tính pháp lý của dự án. Dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn về quy trình bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hướng dẫn thủ tục và quyền lợi của bên mua.
• Giám sát tiến độ dự án, đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ cam kết.
• Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, công ty sẽ hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi.
• Phân tích các rủi ro tiềm ẩn và đề xuất biện pháp phòng ngừa phù hợp.
• Tư vấn các điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng mua bán
• Đề xuất các điều khoản nên thay đổi, bổ sung trong hợp đồng mua bán
• Cùng khách hàng tham gia các buổi làm việc, đàm phán với chủ đầu tư
• Hỗ trợ tư vấn phương án giải quyết tranh chấp nếu có

Như vậy, để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý về bất động sản, Long Phan PMT sẽ tư vấn và hỗ trợ quá trình mua nhà diễn ra an toàn và thuận lợi. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết  hơn vui lòng liên hệ Luật sư nhà đất qua 1900636387 để được hỗ trợ chi tiết quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tốt nhất